когда продавец и покупатель уже есть

[agent_V]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

Вопрос не "кто", а "когда". Еще раз по слогам
Проблема вся в том что там человек живет. То есть мало ли что там брокеру приспичило. Может у человека в гостях дама - а тут приперся кто-то жилье смотреть. Разницу разумееете ?

Как бы там брокеру "не приспичило", он не пойдет показывать обитаемый дом, предварительно не договорившись с живущим там человеком...
Хотя бы просто потому, что в доме может быть злая собака ( к примеру) или включенная сигнализация...
Сегодня показываю клиентам 6 рентал таунхаузов. Во всех висят локбохсы и живут жильцы. В листингах есть их телефоны. Я позвонил, получил разрешение от 5 человек.
Один жильц сказал, что ему в это время показ не подходит.
Никаких проблем ...

[Kolombina]

А у нас не редкость ни локбоксов, ни аппоинтментов.

Просто - "пишите оффер, если селлер примет, то тогда так уж и быть, покажет."

Низкие цены - другие правила.

[Alaska]

Многие агенты покупателей не любят когда кто-то присутствует, когда они работают с клиентом. Что вполне логично.
Это все отражается в МЛС, так и пишут "присутствие листинг агента обязательно". Лишняя головная боль для покупателя и его агента, но такое часто встречается при продаже дорогих домов.
ИМХО, чем свободнее доступ, и желательно без владельцев и их агентов, тем лучше для продажи.

Как раз вчера, разговаривал со своим агентом. Заодно спросил и этот вопрос. Его мнение, прямо противоположное вашему. Он всегда присутствует на своём листинге.
А сказал он следующее: "Часто бывают ситуации, когда агент покупателей не может ответить на вопрос по проперти. А есть люди, к-рые что то не поймут или поймут неправильно и всё, поехали смотреть другой дом.
Или бывает, агент покупателя точно не знает, но начинает фантазировать, это типа так и так. Для многих клиентов это достаточно, что бы больше вопросов по дому не задавать вообще.

Агент покупателя, в большинстве случаев, как и покупатель, видит этот дом первый раз в жизни.
Был случай, 1/2 bathroom не могли найти, звонили листинг агенту.

Частично я с вами согласна. Ситуации бывают разные.
Но я, лично как покупатель, очень не люблю когда кто-то ходит за мной по пятам, и дает комментарии. Предпочитаю, чтобы хозяева и их агент, как минимум ,"ушли погулять минут на 20".

Конечно, листинг агент знает проперть лучше (возможно), но главное - он не знает покупателей, их завороты, что им важно, под каким углом им надо преподносить инфу. Частенько листинг агент делает больше damage чем help для продажи. В силу человеческой слабости неумения держать язык за зубами, и чувствовать людей. "Освещает" то, что надо мягко "затенить" или хотя бы правильно преподнести именно для этих покупателей.
Кста, очень помогает детальная брошюрка о доме.
Ну и вменяемый агент, перед показом, всегда сконтактируется с листинг агентом на предмет "если что либо special что я должен знать о доме"

Ну и чем дороже проперть, чем пристижнее район, тем больше вероятность присутствия листинг агента

Вот здесь полностью согласна. Дорогие дома часто напичканы интересными деталями (секюрити, smart home, media room, panic room и т.д) которые надо демострировать.

[Сабина]

А у нас не редкость ни локбоксов, ни аппоинтментов.

Просто - "пишите оффер, если селлер примет, то тогда так уж и быть, покажет."

Низкие цены - другие правила.

Да мне тоже один перец сделал офер неглядя. Сижу думаю что делать - он пойдет со специальным лендером для financing condos in litigation.

[Alaska]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

Вопрос не "кто", а "когда". Еще раз по слогам
Проблема вся в том что там человек живет. То есть мало ли что там брокеру приспичило. Может у человека в гостях дама - а тут приперся кто-то жилье смотреть. Разницу разумееете ?

А как такое может вообще произойти?
Агент должен совсем не дружить с головой.

[Сабина]

А как такое может вообще произойти? Агент должен совсем не дружить с головой.

По моему он больше не дружит с головой если собирается с тенантом сам договариваться когда ему приходить. А если он договаривается все равно через хозяина и хозяин говорит не надо локбокса, сам приду и открою - то какие тут вообще проблемы ?

[Alaska]

А как такое может вообще произойти? Агент должен совсем не дружить с головой.

По моему он больше не дружит с головой если собирается с тенантом сам договариваться когда ему приходить.

Абсолютно нормальная практика. Звонок листинг агенту. Звонок тенанту о согласовании времени. В МЛС полно телефонов тенантов - "звоните напрямую".

А если он договаривается все равно через хозяина и хозяин говорит не надо локбокса, сам приду и открою - то какие тут вообще проблемы

Проблема с осторожностью. Локбокс - первая ступень.
Никого не пускать в дом, пока агент покупателя не откроет локбокс (для регистрации и контроля). Даже если хозяин сам дома. Можете вообще ключ в локбокс не класть.

[greshnik01]

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Абсолютно moot point. Покупатель несет обязательства по исполнению контракта в любом случае, кроме заранее оговоренных в договоре. Низкая оценка банком (не ведущая к отказу в займе) не является таковой в любом случае. Данная добавка не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО. Но да, позволяет лойеру надуть щеки.

1)требовать изменений контракта, 2)отказаться от покупки или 3)покупать, но планировать, что возможно $175К не "окончательная" сумма.

Речь шла о стандартном НДж контракте. Я не знаю, какие правила в Пенсильвании.

[Alaska]

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Абсолютно moot point. Покупатель несет обязательства по исполнению контракта в любом случае, кроме заранее оговоренных в договоре. Низкая оценка банком (не ведущая к отказу в займе) не является таковой в любом случае. Данная добавка не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО. Но да, позволяет лойеру надуть щеки.

Разве в НДж контрактах нет апрейзал континженси?

[greshnik01]

Разве в НДж контрактах нет апрейзал континженси?

Нет. А где есть? Есть, безусловно, общая континдженси по моргейджу в целом, и аппрайзал туда входит как составная часть успешного лоана, но только в этом смысле. Если аппрайзал просто меньше чем стоимость сделки, но при этом банк удовлетворен (за счет даунпеймента, например) - то это не континдженси.

[Сабина]

В МЛС полно телефонов тенантов - "звоните напрямую".

Хорошие тенанты у кого-то. У некоторые даже в договоре на лиз не оговорено что они вообще обязаны что-то там показывать

[Оранжевый Верблюд]

Если аппрайзал просто меньше чем стоимость сделки, но при этом банк удовлетворен (за счет даунпеймента, например) - то это не континдженси.

на FHA loan, например, очень сложно компенсировать разницу даунпейментом и остаться квалифицированным на лоан, если аппрайзал будет значительно меньше, так что в этом случае это как раз континдженси.

[Alaska]

Разве в НДж контрактах нет апрейзал континженси?

Нет. А где есть? Есть, безусловно, общая континдженси по моргейджу в целом, и аппрайзал туда входит как составная часть успешного лоана, но только в этом смысле. Если аппрайзал просто меньше чем стоимость сделки, но при этом банк удовлетворен (за счет даунпеймента, например) - то это не континдженси.

В Кали есть.
Апрейзал континженси вполне может быть и при покупке наличными.
А при заеме, убрав эту континженси из контракта, вы отрезаете путь попыток к повторной торговле. Хотя это скорее работает как психологическое давление на покупателя.

[agent_V]

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Абсолютно moot point. Покупатель несет обязательства по исполнению контракта в любом случае, кроме заранее оговоренных в договоре. Низкая оценка банком (не ведущая к отказу в займе) не является таковой в любом случае. Данная добавка не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО. Но да, позволяет лойеру надуть щеки.

Я мог бы продолжать и дальше нашу интересную дискуссию, но не вижу смысла тратить Ваше и свое время. Ничто не меняет РОВНЫМ СЧЕТОМ НИЧЕГО! Вы правы!

[agent_V]

В МЛС полно телефонов тенантов - "звоните напрямую".

У некоторые даже в договоре на лиз не оговорено что они вообще обязаны что-то там показывать

А кто им такой договор составлял?