когда продавец и покупатель уже есть

[Балтика №3]

Кстати, а как с этим в Израиле обстоит?

В Израиле дело обстоит еще хуже.
Процесс продажи покупки "многоступенчатый".
На каждой ступени сделки каждая сторона получает что-то взамен...
Первый депозит -дом регестрируется в земельном управлении "под контрактом"
Следующий депозит- какие-то права на дом передаются от продавца-покупателю
Последний платеж- дом полностью переходит к новому владельцу...
Если покупатель не получил моргадж, то он теряет свой первый депозит...

Без адвокатов, "черт ногу сломит..."

Думал, что процесс регистрации сделки лучше (проще).

Несколько лет назад, как раз в разгар ипотечного кризиса, общался со своим товарищем из Израиля. За кружкой пива обсуждали ипотечные системы в двух странах. Точнее это он задавал вопросы, "как с этим у нас" и сам же рассказывал "как с этим у них".
И как я понял у них система была более взвешенная и менее спекулятивная. Более "баблоустйчивая".

[Балтика №3]

Если агент ни разу не приехал показывать дом, наверно он не обещал этого делать...

и вообще он не агент

Я не продавал, а покупал дом.
Пересмотрел около 50 домов. Везде со мной был только мой агент.
Агента продавца я не видел ни разу при осмотре дома.

За время жизни здесь, посмотрел наверное пропертей 100. Агенты продавца были в каждом 2-ом случае и даже чаще.

ekriv, вы вроде foreclosure искали, может быть этим объясняется полное отсутствие агентов с той стороны?

[Alaska]

А он обещал это делать, когда брал Ваш листинг? Обещал приезжать и показывать дом другим агентам с покупателями?
Если такой уговор был изначально, то почему Вы сами ездите показывать?

Не знаю как вас, а меня как то сильно начал напрягать наш диалог, ибо время тратиться впустую. Вы хотите сказать что клиент обязан вешать на продаваемую проперть локбокс? Я несогласна. Все остальное - трата времени и мне его и так не хватает, сорри

Не знаю, как у кого, а у меня есть такой "вредный" подход к этому делу, что: "клиент всегда прав" (с)

Если клиент не хочет вешать локбокс, то это его право, а право брокера отказатся работать с таким клиентом.
Но если брокер не отказался, то он должен сделать так, что бы клиент остался доволен, а не говорить потом: " .... ну вы сами типа вешать не захотели .... так что ....."

Это все должно обговариваться между агентом и клиентом, до деталей.
Вешать локбокс или нет, часы показов, 100% присутсвие листинг агента или нет, кому звонить перед показом. Многие агенты покупателей не любят когда кто-то присутствует, когда они работают с клиентом. Что вполне логично.
Это все отражается в МЛС, так и пишут "присутствие листинг агента обязательно". Лишняя головная боль для покупателя и его агента, но такое часто встречается при продаже дорогих домов.
ИМХО, чем свободнее доступ, и желательно без владельцев и их агентов, тем лучше для продажи.

[Komissar]

Если агент ни разу не приехал показывать дом, наверно он не обещал этого делать...

и вообще он не агент

Это еще к чему это ? Все меня норовят сегодня на Привете оболгать - ну и денег

это я над Агентом_В шутил.

[ekriv]

Если агент ни разу не приехал показывать дом, наверно он не обещал этого делать...

и вообще он не агент

Я не продавал, а покупал дом.
Пересмотрел около 50 домов. Везде со мной был только мой агент.
Агента продавца я не видел ни разу при осмотре дома.

За время жизни здесь, посмотрел наверное пропертей 100. Агенты продавца были в каждом 2-ом случае и даже чаще.

ekriv, вы вроде foreclosure искали, может быть этим объясняется полное отсутствие агентов с той стороны?

Я смотрел все дома, а не только foreclosure .
У меня были своеобразные отношения с моим агентом.
Когда он прислал мне несколько своих списков, я понял. что составить их могу только а сам
Агент пошел мне навстречу, дал свой логин к МЛС и разрешил пользоваться базой для поиска по вечерам, когда он сам ей не пользовался.
Я делал поиск, выбирал 5-7 домов на расстоянии друг от друга 2-3 мили и посылал ему список того, что хочу посмотреть.
Агент связывался с агентом продавца и получал добро.
Затем мы в течении одного вечера смотрели выбранные мной дома.
Агентов продавца я действительно не видел ни разу.
Хозяева были дома во время просмотра примерно в 10 случаях за все время моих поисков.
В остальных случаях их не было дома и это были foreclosure ли шортсейлы.

[agent_V]

Если агент ни разу не приехал показывать дом, наверно он не обещал этого делать...

и вообще он не агент

Это еще к чему это ? Все меня норовят сегодня на Привете оболгать - ну и денег

это я над Агентом_В шутил.

Смешно получилось...

[Оранжевый Верблюд]

Я не продавал, а покупал дом.
Пересмотрел около 50 домов. Везде со мной был только мой агент.
Агента продавца я не видел ни разу при осмотре дома.

+1. Агента продавца видели только на open houses. Пару раз встречали хозяев дома, но все контакты в таком случае организовывал наш агент, то есть агент покупателя. Да, еще добавлю, что мы форкложнутые дома и шорт сейлы не смотрели вообще.

[Леонид Ильич Брежнев]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

[greshnik01]

Ну что там за deal breaker может быть в типовом контракте. Что надо нанимать целого лоера за $ 1500 разово + доп. оплата, если он решит поменять местами два пункта контракта.

Как говорят в Америке: " You will be surprised ! "

Well, surprise us! Не расскажете случай из недавней практики? Ну чтобы лойер заметно изменил что-то в типовом джерзийском контракте? Можете вот прямо номер строчки сказать - на что он ее заменил? Всем было бы интересно послушать, я думаю. При нормальном кондо, не шорт.

[Komissar]

<агент ушел копать брокерские архивы >

[Сабина]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

Вопрос не "кто", а "когда". Еще раз по слогам
Проблема вся в том что там человек живет. То есть мало ли что там брокеру приспичило. Может у человека в гостях дама - а тут приперся кто-то жилье смотреть. Разницу разумееете ?

[Komissar]

я не продаю, а сдаю жилье, где всегда обычно живет тенант в момент сдачи, так моя агентша со всеми сторонами договаривается и показывает жилье, меня не беспокоит, обычно простоя нет.

но это о сдаче, не о продаже.

[Леонид Ильич Брежнев]

Ребята, это локеры вполене себе эдванс. Т.е. ваш агент (агент покупателя) получает доступ от агента продавца. Либо directly (напрямую от агента продавца) либо indirectly, т.е. в виде просто "открытой" для доступа property со скажем 9 утра и до 6 вечера. При этом кто вошел, т.е. информация об агенте покупателя, у агента продавца безусловно есть. Сделать так, что бы этот доступ получил кто угодно, технически не сложно, проблема только в том, захотим ли мы, что бы к нам в дом входил совершенно кто попало. А так это агент, типа они отвечают репутацией, лицензией, и прочим и прочим. Булшит конечно % на 80, но хоть какая-никакая фильтрация имеется.

Вопрос не "кто", а "когда". Еще раз по слогам
Проблема вся в том что там человек живет. То есть мало ли что там брокеру приспичило. Может у человека в гостях дама - а тут приперся кто-то жилье смотреть. Разницу разумееете ?

Как запрограммируете этот локер так и будет. При желаннии стандартную работу этого локера с 8 или 9 утра можно и вовсе передвинуть на 7 утра, если очень надо. Если Ваша дама приходит в обед, с 12 до двух, то запраграммируйте это и всех делов. Другое дело, что можно просто не хотеть что бы ходили какие-то "левые" люди. При этом если просто люди с улицы, это совсем "левые" люди, то агенты - первая производная, от них, тоже не сильно правая.

[agent_V]

Ну что там за deal breaker может быть в типовом контракте. Что надо нанимать целого лоера за $ 1500 разово + доп. оплата, если он решит поменять местами два пункта контракта.

Как говорят в Америке: " You will be surprised ! "

Well, surprise us! Не расскажете случай из недавней практики? Ну чтобы лойер заметно изменил что-то в типовом джерзийском контракте? Можете вот прямо номер строчки сказать - на что он ее заменил? Всем было бы интересно послушать, я думаю. При нормальном кондо, не шорт.

Примеров более чем достаточно...
Ну например, когда лоер продавца пишет в дополнении к контракту , что покупатель должен покупать дом вне зависимоси от того, если дом будет оценен банком на сумму указанную в договоре о продаже.
На сегодняшнем рынке, когда было мало продаж зимой и цены были низкие, банковские оценщики часто оценивают дома ниже, чем покупатель готов за него заплатить. После низкой оценки покупатели начинают повторную торговлю, а продавцу это совсем не выгодно...

Я Вам приведу пример более наглядный, про то как отсутствие адвоката навредило моему знакомому.
Отец моей институтской подруги решил купить новый дом в Пенсильвании. В Пенсильвании адвокат, как правило, не нужен при РЕ транзакции. Перед заключением договора на покупку он позвонил мне посоветоваться... Я в Пенсильвании не работаю, их правил не знаю. Посоветовал ему взять лоера, чтобы тот изучил его контракт... "Да зачем адвокат? Он денег стоит, а контракт стандартный. Этот строитель построил и продал много домов в округе, жалоб пока не было"-сказал он мне... ( К слову, человек пожилой, плохо понимает по английски). Подписали договор на покупку дома за $175К
Через несколько месяцев позвонил расстроенный... С него требуют дополнительные $7-8К...
Какие-то работы по постройке потребовали на 3 машины с гравием больше, еще что-то обошлось дороже, чем было написано в смете...И контракт составлен так, что ему надо платить...
Если бы его адвокат рецензировал контракт, то он бы предупредил бы об этом своего клиента... И у того был бы выбор: 1)требовать изменений контракта, 2)отказаться от покупки или 3)покупать, но планировать, что возможно $175К не "окончательная" сумма.

[Балтика №3]

Многие агенты покупателей не любят когда кто-то присутствует, когда они работают с клиентом. Что вполне логично.
Это все отражается в МЛС, так и пишут "присутствие листинг агента обязательно". Лишняя головная боль для покупателя и его агента, но такое часто встречается при продаже дорогих домов.
ИМХО, чем свободнее доступ, и желательно без владельцев и их агентов, тем лучше для продажи.

Как раз вчера, разговаривал со своим агентом. Заодно спросил и этот вопрос. Его мнение, прямо противоположное вашему. Он всегда присутствует на своём листинге.
А сказал он следующее: "Часто бывают ситуации, когда агент покупателей не может ответить на вопрос по проперти. А есть люди, к-рые что то не поймут или поймут неправильно и всё, поехали смотреть другой дом.
Или бывает, агент покупателя точно не знает, но начинает фантазировать, это типа так и так. Для многих клиентов это достаточно, что бы больше вопросов по дому не задавать вообще.

Агент покупателя, в большинстве случаев, как и покупатель, видит этот дом первый раз в жизни.
Был случай, 1/2 bathroom не могли найти, звонили листинг агенту.

Ну и чем дороже проперть, чем пристижнее район, тем больше вероятность присутствия листинг агента"