Выгодно ли на самом деле предоплачивать мортгидж?

[Komissar]

Многие советуют дополнительно (если позволяет бюджет) отсылать деньги в счет принципала, чтобы скорее расплатиться с займом (относится к случаю no prepayment penalty). Biweekly mortgage в соседнем топике, например, -- это один из способов постараться сократить срок мортгиджа.

Но стОит ли? Средний % на моргидж сейчас 6%. Но с учетом вычета из налогов, эффективно платится 4%. Минус инфляция (2-3%?) Так стОит ли предоплачивать такой займ? Может лучше сидеть и тихо радоваться, что кто-то одолжил Вам деньгу на 30 лет под 1-2% (эффективно)?

К тому же, предоплачивать означает "замораживать" деньги в доме (ок, HELOC etc позволит Вам вытащить некую сумму обратно в худшем случае-- but it also cost some money, plus you risk your house).

Конечно, тогда возникает вопрос, а куда вкладывать деньгу, чтобы а) она сохраняла ликвидность и б) приносила приличный <b>надежный</b> %. Первое решается довольно просто, а вот надежные %, по закону рынка, они такие маааленькие. Кто-нить думал о Ginnie Mae (GNMA) bonds? Исторически вроде бы они очень неплохо себя вели, но ведь многие из нас уже обожглись на "историческом" сток-маркете, так что пока я не уверен про эту Джинни.

[DanielMa]

В принципе, можно купить 5 летний CD на 4%. Но проценты с этого CD облагаються налогом. И инфляция их тоже сьедает. FDIC страховка покрывает только первые 100,000

Mortgage 6%.

Как не крути досрочное погашение долга выгоднее чем инвестирование денег. Но если нужны деньги наличные на всякие непредвиденные случаи, конечно стоить держать какую-то сумму в банке а не все выплачивать за дом.

[thinker]

Но стОит ли? Средний % на моргидж сейчас 6%. Но с учетом вычета из налогов, эффективно платится 4%. Минус инфляция (2-3%?) Так стОит ли предоплачивать такой займ? Может лучше сидеть и тихо радоваться, что кто-то одолжил Вам деньгу на 30 лет под 1-2% (эффективно)?

Для меня ответ очевиден - да, стоит выплачивать раньше, если есть лишние деньги. Если ваш mortgage 4% (или 6% для тех, кто делает standard deduction как я), значит вы как бы инвестируете под этот процент, если выплачиваете раньше. И не просто инвестируете, а инвестируете без риска! Попробуйте-ка найти любой другой вид инврестирования (особенно в наше экономически трудное время), где бы вы без риска получили 4%-6% чистой прибыли. Особенно трудно найти такие условия для короткосрочного инвестирования, когда маркет идет то вниз то вверх, и вы всегда будете подвержены риску.

А выплачивая mortgage например в течении 7-10 лет, вы спoкойно получите свои 4% - 6% и потом, когда дом выплачен, можно инвестировать в другие вещи.

По-поводу ликвидности и замораживания средств в доме, скажу, что начинать выплачивать mortgage раньше срока можно лишь тогда, когда у вас есть свободные деньги в банке - Emergency Fund. В большинстве случаев как миниум $10к. После этого вы будете финансово защищены на случай аксидента, потери работы, медицинских биллов... (страховка, конечно, тоже не отменяестся )

То есть, последовательность действий такая (подразумевая, что у вас нет быльше ни каких долгов кроме как за дом)
1. Отложить в банк (под небольшой процент) как миниум $10к и не трогать эти деньги.
2. Начать дополнительные выплаты mortgage.
3. Когда дом уже выплачен, начать инвестировать в маркет или еще куда.

[sergeibob]

К тому же, предоплачивать означает "замораживать" деньги в доме (ок, HELOC etc позволит Вам вытащить некую сумму обратно в худшем случае-- but it also cost some money, plus you risk your house).

Скорее риск заключается в том, что сеичас mortgage rates очень низки. Когда вам вдруг понадабятся деньги - через 5-10 лет например, rates на ваш HE loan могут быть намного выше (тут все сеичас обсуждают, что доллар ничем не обеспечен, дефицит, а ето значит инфляциа на горизонте).

Конечно, тогда возникает вопрос, а куда вкладывать деньгу, чтобы а) она сохраняла ликвидность и б) приносила приличный <b>надежный</b> %. Первое решается довольно просто, а вот надежные %, по закону рынка, они такие маааленькие. Кто-нить думал о Ginnie Mae (GNMA) bonds? Исторически вроде бы они очень неплохо себя вели, но ведь многие из нас уже обожглись на "историческом" сток-маркете, так что пока я не уверен про эту Джинни.

Если rates начнут расти, то GNMA bonds будут падать вроде. Так что не уверен.
Как насчет divident generating stocks - CG, ING, MO. Платят порядка 6-7%, если план Буша проидет, то дивидент будет tax free. Опять же bear stock market не может продолжаться бесконечно.
Еще Real-Estate investment trusts - CPV, EPD, DOM .

"Надежность" нужно оценивать с timeframe, на которойе вы расчитываете.
Если смотреть на долгие периоды времени (если вы вложите деньги в mortgage, то они там тоже завязаны надолго), то stock market не так уж плох якобы.

[Komissar]

То есть, последовательность действий такая (подразумевая, что у вас нет быльше ни каких долгов кроме как за дом)
1. Отложить в банк (под небольшой процент) как миниум $10к и не трогать эти деньги.
2. Начать дополнительные выплаты mortgage.
3. Когда дом уже выплачен, начать инвестировать в маркет или еще куда.

Thinker, am I surprised or what.Such a change of heart! Вы же всегда за сток-маркет горой стояли... How come?

В Вашей схеме меня смущают два момента:
а) $10К "на черный день" все-таки маловато, особенно если черный день наступит у нас, в солнечной Калифорнии. Я бы посоветовал <b>минимум</b> $30К, а лучше $50-70К.
б) если начать инвестировать только после выплаты дома, то останется слишком мало времени, чтобы "ride out" спады в маркете (каковой мы испытываем сейчас ).

Конечно, если Вы выплачиваете 6%, то наверное, лучше погашать займ. А вот у меня сейчас (adjustable) 3.62%, и как-то вот не тянет ее погашать... может и зря. Но без нее я бы налогов на $7000 бы больше заплатил, за этот год, тоже ведь не сахар.

[thinker]

Thinker, am I surprised or what.Such a change of heart! Вы же всегда за сток-маркет горой стояли... How come?

Сток маркет - это хорошо. Но я также за Debt Free Lifestyle. Чем раньше избавиться от mortgage, тем лучше. IMHO Кстати, сток маркет сейчас не конкурент 6% экономии на мortgage с нулевым риском!

а) $10К "на черный день" все-таки маловато, особенно если черный день наступит у нас, в солнечной Калифорнии. Я бы посоветовал <b>минимум</b> $30К, а лучше $50-70К.

Конечно каждый человек достигает уровня комфортности и относительной безопасности с разной суммой. И еще зависит от дохода и расходов...Часто советуют иметь 3-5 of monthly expenses or salary.

б) если начать инвестировать только после выплаты дома, то останется слишком мало времени, чтобы "ride out" спады в маркете (каковой мы испытываем сейчас ).

Согласен, что будет меньше времени. Но если начать инвестировать до того как дом выплачен, то еще не известно, получите ли вы 4% - 6% особенно в течении следущих 5-7 лет. В случае выплаты дома, вы их получите ГАРАНТИРОВАННО.

Конечно, если Вы выплачиваете 6%, то наверное, лучше погашать займ. А вот у меня сейчас (adjustable) 3.62%, и как-то вот не тянет ее погашать... может и зря. Но без нее я бы налогов на $7000 бы больше заплатил, за этот год, тоже ведь не сахар.

Пускай даже вы платите после экономии на налогах 2.72% (3.62-25%=2.72). Есть ли сегодня достойная альтернатива такому инвестменту? Чтобы без риска и после выплат налогов на прибыль у вас оставалось чистыми 2.71%? Возможно что есть, но с риском. А как только ваш аdjustable mortgage rate увеличится например до 6%, то.....так что стоит еще подумать. Что луч-ше - журавль в небе или синица в руках...

[Bookman]

Я бы не выплачивал досрочно. Слишком низкий процент. Divident-paying stocks - отличная идея. Акции типа GE - на мой взгляд сейчас более перспективное вложение денег чем mortgage.

[Aleut]

А еще можно инвестировать в себя - а то дом выкупите, а жизнь-то тю-тю, пройдет.

[GoodBuyAmerica]

Всё сказанное - справедливо. Налоговые сбережения - это не только 25%, как писал Thinker. Во-первых, в Калифорнии это 26+9.3% (а то и 31+9.3%, а теперь будет ещё и +11%) плюс возможность списывать налоги штата, регистрацию машин, благотворительность, и тд и тп. Я бы смело сказал, что с налогов можно списать до 60% процентов интереса по закладной. С другой стороны, если Вы не можете придумать никакого инвестмента, который дал бы Вам больший return чем весьма скромный интерес по закладной, быстрая оплата закладной имеет полный смысл. Опять же следует думать о жизни после окончания периода неизменного процента на adjustable rate mortgage. Когда rate выскочит до 10% (не дай бог), будет иметь значение сколько Вам осталось платить principal.

[Evgen]

А еще можно инвестировать в себя - а то дом выкупите, а жизнь-то тю-тю, пройдет.

Есть , деньги, нет денег в общем разница не велика! Главное чтобы хватало на пузырь!

[Virginian]

По моему, платить больше в счет вашего баланса стоит, если вы уверены, что проживете в вашем доме 15/30 лет или немного меньше, если же вы смените ваше место местожительство в ближайшие 5 лет, то эффект от дополнительных выплат будет не очень большой.

А вот с заемом на машину совсем другая история, если вы выплачиваeте дополнительные суммы в счет principal, то эффект значительный.

Пример, 5-летний заем под 6% на сумму 20000 долларов. Вы платите в месяц 386 долларов. Если платить каждый месяц дополнительно 100 долларов в счет principal, вы рaсплатитесь с банком на год и один месяц раньше. Стоит ли такая игра свеч? Безусловно стоит, чем быстрее машина станет вашей, тем лучше будет ваше финансовое положение и тем проще ее будет продать, если что. Кроме того, ваши суммарные выплаты будут меньше, правда всего на 318 долларов.

А если платить на 200 долларов больше, то эффект еще более разительный, машина будет ваша через три года вместо пяти.

[AnyaGal]

sorry, передумала

[Nwaylock]

б) если начать инвестировать только после выплаты дома, то останется слишком мало времени, чтобы "ride out" спады в маркете (каковой мы испытываем сейчас ).

Я тоже не сторонник теории "первым делом самолеты, ну а девушки потом". Если на протяжении длительного времени делать ставку на что-то одно, то именно так и можно прогореть. Денежки нужно р_а_с_п_р_е_д_е_л_я_т_ь. Во все понемножку. Даже в те же стаки отложите 100 долларов или сколько не жалко, но на 20 лет. Если жалко - не делайте этого. Но инвестиции это всегда риск. Пока молоды, деньги есть, рискуйте больше, но не большой суммой, чтобы было не жалко. Старые уже - откладываем в пенсионный фонд. Совершенно правильна мысль о временных интервалах вложений денег. Все стратегии от этого зависят, ну и смотря какие приоритеты у вас и нужды.

[u0999]

"Выгодно" ИМО потому, что чем быстрее выплатишь дом, тем быстрее избавишься от самого большого своего долга...Тогда не так страшно если один из супругов потерял работу, или если хочешь сменить карьеру и какое то время будешь без/с меньшей зарплатой - над тобой не висит mortgage как домоклов меч. Мы надеемся за 10 лет выплатить. Были б машины выплаченные - тогда постарались бы за 8.

[sergeibob]

"Выгодно" ИМО потому, что чем быстрее выплатишь дом, тем быстрее избавишься от самого большого своего долга...Тогда не так страшно если один из супругов потерял работу, или если хочешь сменить карьеру и какое то время будешь без/с меньшей зарплатой - над тобой не висит mortgage как домоклов меч. Мы надеемся за 10 лет выплатить. Были б машины выплаченные - тогда постарались бы за 8.

Вопрос не стоит как выплатить vs. потратить. Вопрос в том, грубо говоря, что лучше через 10 лет:
иметь нулевои mortgage но не иметь savings
или
иметь mortgage 100,000 и 100,000 денег.

Мне кажется во втором случае вопрос потери работы или смены работы решается проще.