Покупка дома, в котором никто не жил давно

[Lolla]

Я хотела добавить про инспекцию и про апрейзл, лучше не надо? Что если апрейзл не придет такой какой мы делаем офер? Хотелось бы тогда хотя бы уйти не потеряв депазит.

[Lolla]

Имеет ли смысл спросить у листинг агента нет ли у них с продавцом лендера которому они дают предпочтение?

[Kolombina]

тут спрошу... Мы нашли хороший домик... Как сделать наш офер наиболее привлекательным для продавца? Продает семья, это был их рентовочный дом... Очень хочется наконец выиграть...

Цена. Сроки. Максимальный депозит. Минимум континжеси.
Если хотите их убедить что уверены в финансировании и закроете без проблем - добавьте late fees по дням.
Все остальное лирика.

Все, что не лирика - должен рассказывать агент

На некоторых маркетах можно торговаться...
А у нас например, всё, что поможет - это отсутствие любых континженси, в том числе и аппрейзал, депозит и быстрый лендер. И шансы будут примерно 1 из 10. То есть надо будет написать 10 таких хороших офферов, чтобы хотя бы один из них был принят.

Без этого шансы вообще будут равны нулю.

[Kolombina]

Имеет ли смысл спросить у листинг агента нет ли у них с продавцом лендера которому они дают предпочтение?

Лолла, очень тяжело что-либо советовать...
Вы идете с листинг агентом или у вас свой агент?

[Lolla]

у меня агент ни рыба, ни мясо. надеется на авось. дом опять я нашла потому что в ее базе он еще "не появился". все, после этого дома меняю ее. Но очень хотелось бы иметь шансы на этот дом, хотя почитала вас и наверное у нас без вариантов...

идти на сделку без континженси на апрейзл - чем это грозит? если он будет ниже чем банк готов дать, платить кешем разницу желания нет... а так чем это грозит?

[Lolla]

Имеет ли смысл спросить у листинг агента нет ли у них с продавцом лендера которому они дают предпочтение?

Лолла, очень тяжело что-либо советовать...
Вы идете с листинг агентом или у вас свой агент?

До листинг агента не дозвонилась по-этому пошла со своим агентам так как боялась что могу упустить шанс на этот дом. хотя надо было все же с листинг агентом идти...

[Lolla]

У меня просто гениальный риэлтор!!! На воспрос сколько нам имеет смысл предложить глядя на компс она ответила - дом выставлен за цену чтобы быть проданым и вы сами решите за сколько вы готовы его купить. занавес. нет, ну нафига мне риэлтор???

[agent_V]

А как, кто либо может за Вас решить на сколько Вы этот дом хотите купить?
Компс есть, значит ценовой диапазон понятен, дальше решение за Вами.

[Lolla]

Компс есть у риэлтора и исходя из них и просилось дать цену дому... а нам уже потом решать окончательную сумму офера. А так - все что сделала риэлторша это позвонила листинг агенту и открыла дверь...

[Sluh]

Не, вы не очень понимаете, ни один риэлтор не станет вам говорить "сколько дом стоит". Это не его дело, не его компетенция, и он же если что крайним окажется что-ли? Например если апрейзер придет от лендера и скаждет, что не стоит этот дом столько и шиш а не кредит. Риэлтор дает вам компс, а уж сколько вы опираясь на это, рынок, понравленность дома, готовы давать - это ваше и только ваше дело.

[Lolla]

так мне и компс риэлтор не давала, сказала что они дом в этом городке был продан в 2012 году и все и дешевле чем аскин прайс...

[Оранжевый Верблюд]

Не, вы не очень понимаете, ни один риэлтор не станет вам говорить "сколько дом стоит"..

Почему? От риэлтора ожидается знание рынка, коньюктуры и многих деталий по конкретному дому. Он вполне может высказать свое профессиональное мнение, за сколько этот дом можно получить и за сколько он потенциально уйдёт, а решать окончательно, конечно, покупателю (имеется в виду агент покупателя, конечно). Нам риэлтор озвучивал сумму оффера, мы уже решали, нравится нам это или нет. Тоже самое было и с продажей недвижимости, суммы обговаривались с риэлтором, прежде чем сами решали.

[М@ш@]

Не, вы не очень понимаете, ни один риэлтор не станет вам говорить "сколько дом стоит"..

Почему? От риэлтора ожидается знание рынка, коньюктуры и многих деталий по конкретному дому. Он вполне может высказать свое профессиональное мнение, за сколько этот дом можно получить и за сколько он потенциально уйдёт, а решать окончательно, конечно, покупателю (имеется в виду агент покупателя, конечно). Нам риэлтор озвучивал сумму оффера, мы уже решали, нравится нам это или нет. Тоже самое было и с продажей недвижимости, суммы обговаривались с риэлтором, прежде чем сами решали.

Я вижу как цена продажи на сравнимое в одинаковое практически время отличается на 20% запросто (а то и больше), а на 10% ну очень часто. О чем же тогда можно говорить, кто может точную сумму назвать? Иногда покупаьель получает по симпатичной цене, иногда продавец получает хорошую цену.

[kopusha27]

идти на сделку без континженси на апрейзл - чем это грозит? если он будет ниже чем банк готов дать, платить кешем разницу желания нет... а так чем это грозит?

Так как раз этим и грозит. Ну или придется придумывать, каким образом выйти из сделки не потеряв аванс или earnest money deposit, т.е. по другим континженси. Но это уже может быть невозможно, поскольку аппрайзал состоится после всего остального.

У меня просто гениальный риэлтор!!! На воспрос сколько нам имеет смысл предложить глядя на компс она ответила - дом выставлен за цену чтобы быть проданым и вы сами решите за сколько вы готовы его купить. занавес. нет, ну нафига мне риэлтор???

Lolla, это нормально и все приличные риэлторы так примерно и отвечают.
Но при этом перед каждым предложением я от них требовал анализ маркета - десяток аналогичных, проданных в последнее время домов, в этой же эрии, с характеристиками домов, с запрашиваемой цены и с продажной ценой. Все это есть в ее базах. Вот если такого не дает или такого у нее нет, то тогда точно нафиг ее побыстрее.

[Lolla]

В контракте есть следующее:
This Contract is contingent upon Buyer obtaining a written loan commitment for a conventional FHA VA loan on the following terms within _______ (if blank, then 30) days after Effective Date (“Loan Commitment Date”) for: (CHECK ONE): fixed, adjustable, fixed or adjustable rate loan in the principal amount of $ _______________ or _______ % of the Purchase Price, at an initial interest rate not to exceed _______ % (if blank, then prevailing rate based upon Buyer’s creditworthiness), and for a term of _______ years (“Financing”).
Buyer will make mortgage loan application for the Financing within _______ (if blank, then 5) days after Effective Date and use good faith and diligent effort to obtain a written loan commitment for the Financing (“Loan Commitment”) and close this Contract. Buyer shall keep Seller and Broker fully informed about the status of mortgage loan application and Loan Commitment and authorizes Buyer’s mortgage broker and Buyer’s lender to disclose such status and progress to Seller and Broker. If Buyer does not receive Loan Commitment, then Buyer may terminate this Contract by delivering written notice to Seller, and the Deposit shall be refunded to Buyer, thereby releasing Buyer and Seller from all further obligations under this Contract. If Buyer does not deliver written notice to Seller of receipt of Loan Commitment or Buyer’s written waiver of this financing contingency, then after Loan Commitment Date Seller may terminate this Contract by delivering written notice to Buyer and the Deposit shall be refunded to Buyer, thereby releasing Buyer and Seller from all further obligations under this Contract. If Buyer delivers written notice of receipt of Loan Commitment to Seller and this Contract does not thereafter close, the Deposit shall be paid to Seller unless failure to close is due to: (1) Seller’s default; (2) Property related conditions of the Loan Commitment have not been met (except when such conditions are waived by other provisions of this Contract); (3) appraisal of the Property obtained by Buyer’s lender is
insufficient to meet terms of the Loan Commitment; or (4) the loan is not funded due to financial failure of Buyer’s lender, in which event(s) the Deposit shall be returned to Buyer, thereby releasing Buyer and Seller from all further obligations under this Contract.

То есть если мне лон не дадут из за апрейзела (пункт 3 в конце самом) то я получу депазит