Подозреваем мошенничесво при покупке foreclosure. Как быть?

[olegy]

Может у кого есть опыт и кто нибуть подсказет кто тут мошенничал и куда обращаться ( если поможет).
Несколько месяцев назад стоял на продажу так себе домик в горах - foreclosure Fanny May. ( Мы рассматривали его как вариант покупки второго дома). Стоил он вначале довольно много и никому он был не нужен. В один день цене на него падает до 119К. Мы звоним своему агенту и предлагаем дать оффер на полную цену - он того стоил. И тут вся комедия и началась. Наш агент по неизвеcтной нам причине подала оффер только через дня три после того как мы ее об этом попросили. Fanny May отвечает , что дом уже пошел на аукцион ( через три дня после сброса цены!). Сайт - auction.com. Мы там регестрируемся и вот подходит день аукциона. Мы решемся бидать до 119К, как и планировали.
Но - каждый наш бид перебивается ( резерв был 98К) и в итоге, когда мы биднули 119К, некто поднял бид сразу на 5К до 124 - больше чем он стоил до аукциона). Мы ушли.
Через неделю дом опять на рынке - сразу на акцион. Мы в нем уже не участвовали так как подобрали другой домик.
Судя по всему там опять была бидовая война, так как еще через неделю дом в третий раз появился на аукционе.
В этот - третий раз домик уходит за 74К !!! местному real estate agent, который настилает в кухне копеечный гранит и тутже выставляет его за 199К.
Болшее подозренее, что этот агент и бидал в первых двух случаях, что бы обязательно выиграть, но не покупать, пока не отсеет всех конкурентов.
Поведение все сторон подозрительно.
Наша агенша не подала наш бид, а тянула три дня.
Fanny May через 3 дня после снижения цены уводит его на аукцион и потом несомненно видя странности с бидами переставляет его на аукцион опять и опять и снижает reserve каждый раз.
Auction.com - судя по всему позволял уходить "победителю" безнаказанно два раза.
Купивший дом агент - конечно обыкновенный спекуль, но вот как доказать что он еще и мошенник?
Наверняка кто то с кем то работал в паре. Но вот кто с кем?
Кто либо знаком с этой схемой? И как можно наказать мошенников?

[Kolombina]

Не думаю, что было мошенничество. Я довольно хорошо знаю, как они работают. Мы покупали на auction.com и не с первого раза, и за меньшую цену, чем делали биды первый раз.

Вам просто нужно было и в третий раз делать бид. Настойчивость и терпение вознаградилось.

Уйти от аукционных покупок очень легко. Возможно, первые два байера так и ушли. Аукцион.ком даже не банят потом такого ненадежного покупателя и разрешают покупать дальше.

[Kolombina]

Я например, как-то бидала на один дом не глядя... Потом получила бид, проверила дом. Не понравился - просто сказала, что передумала и не дала депозит. 24 часа на это есть.
Аукцион уже закончился. Дом снова идет на следующий аукцион - я снова могу бидать на тот же дом, только у меня уже цена чуть меньше. Тот дом снова вернулся и был продан в третий раз за очень хорошую цену. Дом был хороший, кастом, с 6-ю гаражами, с большим участком, просто убитый, работы очень много... На несколько месяцев. Так жаль было смотреть, как уходил...

Так что три раза - запросто.

Никакого криминала...

Вы преувеличиваете роль и значимость агентов

[Леонид Ильич Брежнев]

А вы из каких соображений там бидаете?
Я так понимаю если платитится кэш, то нету смысла давать больше чем 50% рын. цены.
В ценовом диапазоне 300 - 400К (рыночной цены)

[Kolombina]

Вы что, какие 300-400, у нас медиан цена была 120 тыс на сингл фамили, и 65 на кондо

[blacksea100]

А вы из каких соображений там бидаете?
Я так понимаю если платитится кэш, то нету смысла давать больше чем 50% рын. цены.
В ценовом диапазоне 300 - 400К (рыночной цены)

Леонид а вы попробуйте предложить 50% нала в наших краях а потом расскажите о успехах.
Топик старта, в вашем случае скорее всего переплетения совершенно разных ситуаций не зависимых друг от друга и в какойто степени вы правы левая рука скорей всего мыла правую если ваш реалтор писал офер 3 дня. Я только что закрылся на небольшой домик в big bear и оферы писал только с листинг агентом иначе как не печально всегда проиграешь. У auction.com я тоже покупал 3 года назад, даже если выиграешь это не значит что банк пойдёт в escrow это не final sale + надо доплатить 5% fee от выигранной суммы этой auction.com ( по крайней мере так было раньше) пиши в личку если будут вопросы я lake arrowhead и big bear market достаточно хорошо изучил последними 2 года как просматривался.

[Леонид Ильич Брежнев]

Вы что, какие 300-400, у нас медиан цена была 120 тыс на сингл фамили, и 65 на кондо

При таких цена вообще больше 30 - 40% от рын. цены давать грех. Еще 30% уйдет в ремонт. И навару там будет чуть больше чем бульена для яиц.

[Kolombina]

Я только что закрылся на небольшой домик в big bear и оферы писал только с листинг агентом иначе как не печально всегда проиграешь. У auction.com я тоже покупал 3 года назад, даже если выиграешь это не значит что банк пойдёт в escrow это не final sale + надо доплатить 5% fee от выигранной суммы этой auction.com ( по крайней мере так было раньше) пиши в личку если будут вопросы я lake arrowhead и big bear market достаточно хорошо изучил последними 2 года как просматривался.

А вы планируете домик сдавать или только для себя? почему выбрали Big Bear?

[blacksea100]

Я только что закрылся на небольшой домик в big bear и оферы писал только с листинг агентом иначе как не печально всегда проиграешь. У auction.com я тоже покупал 3 года назад, даже если выиграешь это не значит что банк пойдёт в escrow это не final sale + надо доплатить 5% fee от выигранной суммы этой auction.com ( по крайней мере так было раньше) пиши в личку если будут вопросы я lake arrowhead и big bear market достаточно хорошо изучил последними 2 года как просматривался.

А вы планируете домик сдавать или только для себя? почему выбрали Big Bear?

И то и другое, big bear просто больше мне подходит. Кстати fire insurance высокие 1000-1200 в год.

[Леонид Ильич Брежнев]

А вы из каких соображений там бидаете?
Я так понимаю если платитится кэш, то нету смысла давать больше чем 50% рын. цены.
В ценовом диапазоне 300 - 400К (рыночной цены)

Леонид а вы попробуйте предложить 50% нала в наших краях а потом расскажите о успехах.

Да нет понятно конечнпо, что там где что-то стоит 800К, глупо пытаться купить за 400К наличными. С другой стороны, я тут по заданию политбюро присматриваю за одной эрией. Дома старые (50 лет), площадь +/- 2000 sq. fts. Рыночная цена - 400К. Есть места поновее/подальше/школы похуже - цена домов падет где-то до 200 - 250. Кое что есть даже на остове (правда не вотерфронт), цена дома около 200К.
Там наверняка прийдется менять окна/ делать 1-2 туалета/менять карпет/двери в "шкафах"/перекрашивать. За сколько рекомендуется такое покупать? При том что платится кэш.

[Kolombina]

Я только что закрылся на небольшой домик в big bear и оферы писал только с листинг агентом иначе как не печально всегда проиграешь. У auction.com я тоже покупал 3 года назад, даже если выиграешь это не значит что банк пойдёт в escrow это не final sale + надо доплатить 5% fee от выигранной суммы этой auction.com ( по крайней мере так было раньше) пиши в личку если будут вопросы я lake arrowhead и big bear market достаточно хорошо изучил последними 2 года как просматривался.

А вы планируете домик сдавать или только для себя? почему выбрали Big Bear?

И то и другое, big bear просто больше мне подходит. Кстати fire insurance высокие 1000-1200 в год.

А проперти менеджмент будете нанимать или сами?

[metaller]

Вы что, какие 300-400, у нас медиан цена была 120 тыс на сингл фамили, и 65 на кондо

WOW, это где ? Las Vegas ?

[metaller]

я lake arrowhead и big bear market достаточно хорошо изучил последними 2 года как просматривался.

Господа уважаемые аксакалы, Вы хоть пишите о каком штате/county речь, чтобы молодёжь(like me) впитывала

[agent_V]

А вы из каких соображений там бидаете?
Я так понимаю если платитится кэш, то нету смысла давать больше чем 50% рын. цены.
В ценовом диапазоне 300 - 400К (рыночной цены)

Леонид а вы попробуйте предложить 50% нала в наших краях а потом расскажите о успехах.

Да нет понятно конечнпо, что там где что-то стоит 800К, глупо пытаться купить за 400К наличными. С другой стороны, я тут по заданию политбюро присматриваю за одной эрией. Дома старые (50 лет), площадь +/- 2000 sq. fts. Рыночная цена - 400К. Есть места поновее/подальше/школы похуже - цена домов падет где-то до 200 - 250. Кое что есть даже на остове (правда не вотерфронт), цена дома около 200К.
Там наверняка прийдется менять окна/ делать 1-2 туалета/менять карпет/двери в "шкафах"/перекрашивать. За сколько рекомендуется такое покупать? При том что платится кэш.

Интересно, какую цифру Вы расчитываете услышать от форума, который понятия на имеет о конкретном месте и его особенностях.
Покупать надо за то, за сколько продаются подобные дома в округе(стремясь конечно понизить цену до минимума).
Для этого берутся и изучаются истории продаж похожих домов в данном районе, за последние несколько месяцев.
Если это нормальный район и дом в жилом состоянии, то возможно кэш или не кэш, роли не играет.
Другое дело, если дом в аварийном состоянии и на него нельзя получить моргадж, как много таких домов, какой спрос на такие дома и т.п.

[Леонид Ильич Брежнев]

Речь идет об аукционных домах, которые продают за кэш. Покупать его за рыночную цену нету платя 100% кэша нету никакого смысла, поскольку его же (ну т.е. по сути соседний дом) всегда можно купить за 20% даун. Речь идет о рент аут или флипинге.

[agent_V]

На аукционные дома и цены соответственно ниже обычных рыночных. В чем вопрос?

[Леонид Ильич Брежнев]

Насколькпо ниже рыночной цены стоит покупать.
Скажем рын. цена 100 рублей, начальный бид / начальная цена скажем рублей 25 - 30.

[nightmare2]

Насколькпо ниже рыночной цены стоит покупать.
Скажем рын. цена 100 рублей, начальный бид / начальная цена скажем рублей 25 - 30.

От дома, вероятно, зависит и цели покупки (жить, сдавать или перепродать быстро).

(Рыночная цена - цена покупки - фее всякие - ремонты) > 0

Для себя любимого может быть и нулевой вариант, если дом - мечта всей жизни.

[Леонид Ильич Брежнев]

Я довольно хорошо знаю, как они работают. Мы покупали на auction.com
Уйти от аукционных покупок очень легко. Возможно, первые два байера так и ушли. Аукцион.ком даже не банят потом такого ненадежного покупателя и разрешают покупать дальше.

При регистрации они попросили кредитную карту и хотят залокать сумму в $2500 которую не отдадут если ты выиграл и не оплатил.
Это они только генеральных секретарей не любят или ко всем так?

[Леонид Ильич Брежнев]

Насколькпо ниже рыночной цены стоит покупать.
Скажем рын. цена 100 рублей, начальный бид / начальная цена скажем рублей 25 - 30.

От дома, вероятно, зависит и цели покупки (жить, сдавать или перепродать быстро).
(Рыночная цена - цена покупки - фее всякие - ремонты) > 0
Для себя любимого может быть и нулевой вариант, если дом - мечта всей жизни.

Не, это рент аут или флип будет.

[Kolombina]

Я довольно хорошо знаю, как они работают. Мы покупали на auction.com
Уйти от аукционных покупок очень легко. Возможно, первые два байера так и ушли. Аукцион.ком даже не банят потом такого ненадежного покупателя и разрешают покупать дальше.

При регистрации они попросили кредитную карту и хотят залокать сумму в $2500 которую не отдадут если ты выиграл и не оплатил.
Это они только генеральных секретарей не любят или ко всем так?

Значит, поменяли условия. Слишком много было хитрых
Раньше (это 4 месяца назад последний раз) просили $1000 для регистрации и в случае отказа ничего не чарджали.

Там дилов больше нет, я туда больше не хожу.

[Леонид Ильич Брежнев]

Там дилов больше нет, я туда больше не хожу.

А куда ходите? И что если не секрет в вашем понимании дил? Спасибо.

[Kolombina]

Если я вам скажу, что считается и считалось дилом на Лас-Вегасском флипперском маркете, вы мне скажете, что это не дил, а бульон от яиц

У Sluh в соседнем топике дил.

[Леонид Ильич Брежнев]

Если я вам скажу, что считается и считалось дилом на Лас-Вегасском флипперском маркете, вы мне скажете, что это не дил, а бульон от яиц

Ок, давайте в затраченных человеко часах, размере прибыли на одиничный дом, базовую рын. стоимость вы сказали - дом 130К, кондо 65К

Так куда ходите?

[4жды4]

просто поднимаю.. интересный был разговор.. продолжение бы услышать..