Покупка нового дома. А куда девать существующий?

[TanyaM]

Летом переезжаем в новый дом. Что делать со старым? Продавать? Cдавать?
Многие здесь покупают вторые дома специально для сдачи. Может ето выгодно только в спецместах, а в обычной сабурбии не имеет смысла. Кто что думает?

[Леонид Ильич Брежнев]

Где первый дом? Как далеко от второго?

[TanyaM]

Первый дом в маленьком городке, до Бостона 50 миль. Второй - в 20-ти милях.

[Леонид Ильич Брежнев]

Ну сдать-то его можно? 50 миль от Бостона в перспективе ближайших лет 30 будет ближней дачей. Ваш дом рядом, т.е. вполне по силам им управлять.

[agent_V]

Мое мнение -сдавать одноквартирный дом не выгодно.
Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств; расположения, цены дома, его состояния и т.п.
Если дом в нормальном районе, то как правило, гораздо выгоднее его продать и купить многоквартирный дом/а в районе похуже.
Обычно, отдача на вложенные деньги получается гораздо выше, а риск потерь гораздо ниже.

[TanyaM]

Мое мнение -сдавать одноквартирный дом не выгодно.

Вот у меня тоже такие мысли. (Да, сдать его тут не проблема, спрос есть.)
Прикидываю: сдаем за, к примеру, за $2000.
Налоги около $4000. Что-нибудь обязательно сломается, пусть ерунда какая-нибудь, $500. Большой участок с огромным бэкярдом (трава, кусты, цветы, деревья - почти акр) надо поддерживать. Тысяч 5 отдавать в компанию за покос и удобрения (думаю, больше, 9 лет назд у соседки это стоило 4000 для значительно меньшего участка).
Остается 2000 х 12 - 4000 -500- 5000 =14500, с которых надо заплатить налоги 30-40%. В лучшем случае остается $10000.
Дом в отличном состоянии, детей и собак нет, полы из вишни и шкафчики из светлого ореха как новые, абсолютно. Но это наш дом, относились бережно. А после жильцов, чтоб привести все в порядок, черт знает сколько вложить придется, как минимум покраска, циклевка. Про циклевку не знаю, а покраска в наших краях стоит от $4000. Циклевка всяко-разно больше.
Через 1-3-5 лет опять или поиск жильцов или продажа.
Где неправильно считаю?

[agent_V]

Мое мнение -сдавать одноквартирный дом не выгодно.

Вот у меня тоже такие мысли. (Да, сдать его тут не проблема, спрос есть.)
Прикидываю: сдаем за, к примеру, за $2000.
Налоги около $4000. Что-нибудь обязательно сломается, пусть ерунда какая-нибудь, $500. Большой участок с огромным бэкярдом (трава, кусты, цветы, деревья - почти акр) надо поддерживать. Тысяч 5 отдавать в компанию за покос и удобрения (думаю, больше, 9 лет назд у соседки это стоило 4000 для значительно меньшего участка).
Остается 2000 х 12 - 4000 -500- 5000 =14500, с которых надо заплатить налоги 30-40%. В лучшем случае остается $10000.
Дом в отличном состоянии, детей и собак нет, полы из вишни и шкафчики из светлого ореха как новые, абсолютно. Но это наш дом, относились бережно. А после жильцов, чтоб привести все в порядок, черт знает сколько вложить придется, как минимум покраска, циклевка. Про циклевку не знаю, а покраска в наших краях стоит от $4000. Циклевка всяко-разно больше.
Через 1-3-5 лет опять или поиск жильцов или продажа.
Где неправильно считаю?

Страховка еще $500-1000 в год.

[TanyaM]

Ага, про страховку забыла, еше - $850,
А ето что? " при продаже primary residence получаете Capital gains home-sale tax break".

[agent_V]

Ага, про страховку забыла, еше - $850,
А ето что? " при продаже primary residence получаете Capital gains home-sale tax break".

Налог с продажи primary residence не платите, если допустим цена дома выросла за годы владения.

Many people are aware that they can sell their primary residence and not pay taxes on a significant amount of gain. Under Section 121 of the Internal Revenue Code, you will not owe capital gains taxes on up to $250,000 of gain, or $500,000 of gain if you are married and filing jointly, when you sell a home that you used as your primary residence for at least two of the previous five years. Taxpayers can take advantage of this exclusion once every two years.

Правда, если будете сдавать несколько лет, то этот бенефит не потеряете.

Another important exception is that property that is first used as a primary residence and later converted to investment property is not affected by these restrictions on excluding gain. For example, if you own and live in a house for 18 years and then you move out and rent the house for two years before selling it, you can receive the full amount of the exclusion. Because your investment use occurred after the last day of use as a primary residence, all of the gain accumulated over your 20 year ownership of the property can be excluded, up to $250,000, or $500,000 for married couples.

[TanyaM]

Ну, етот налог при сдаче тоже не платится, поетому его ни в "+" ни в "-" не запишешь.

[Леонид Ильич Брежнев]

Мое мнение -сдавать одноквартирный дом не выгодно.

Речь идет о SFH что ли? В которых основная масса американцев живет (владеет или снимает)?

Если дом в нормальном районе, то как правило, гораздо выгоднее его продать и купить многоквартирный дом/а в районе похуже.
Обычно, отдача на вложенные деньги получается гораздо выше, а риск потерь гораздо ниже.

С одной стороны да, на маргинальном рынке (где риск выше) и возврат выше. Но тогда, почему бы не купить ДВА SFH-а в районе похуже вместо одного в районе получше?
С другой стороны, с точки зрения осблуживания, надо помнить прос стоимость эксплуатации. Поменять кран стоит хоть в апскейл, ххоть в гетто - стольник.

[agent_V]

Мое мнение -сдавать одноквартирный дом не выгодно.

Речь идет о SFH что ли? В которых основная масса американцев живет (владеет или снимает)?

Если дом в нормальном районе, то как правило, гораздо выгоднее его продать и купить многоквартирный дом/а в районе похуже.
Обычно, отдача на вложенные деньги получается гораздо выше, а риск потерь гораздо ниже.

С одной стороны да, на маргинальном рынке (где риск выше) и возврат выше. Но тогда, почему бы не купить ДВА SFH-а в районе похуже вместо одного в районе получше?
С другой стороны, с точки зрения осблуживания, надо помнить прос стоимость эксплуатации. Поменять кран стоит хоть в апскейл, ххоть в гетто - стольник.

Про СФ ничефо сказать не могу, так как нахожусь в НДж.
У нас обслуживание дома в дешевом раёне , гораздо дешевле, чем дорогого по многим причинам, в том числе используются дешевые материалы и дешевая рабочая сила.
Например поменять стекло в разбитом окне стоит $10-25,а новые кухонные шкафы для дешевого дома стоят порядка $300.
Ваш пример с заменой крана у нас тоже работает не так. Мой знакомый инвестор работает с испанскими рабочими, которые ремонтируют его и не только его дома.
Они отличные работники, но не имеют машин. Их надо привезти и увезти на работу, но замена крана (или другая работа) обходиться в пол-цены.
Недавно они меняли котел отопления, другому моему знакомому, получилось на $2000 меньше, чем просили остальные.

[Kolombina]

Мое мнение -сдавать одноквартирный дом не выгодно.

Вот у меня тоже такие мысли. (Да, сдать его тут не проблема, спрос есть.)
Прикидываю: сдаем за, к примеру, за $2000.
Налоги около $4000. Что-нибудь обязательно сломается, пусть ерунда какая-нибудь, $500. Большой участок с огромным бэкярдом (трава, кусты, цветы, деревья - почти акр) надо поддерживать. Тысяч 5 отдавать в компанию за покос и удобрения (думаю, больше, 9 лет назд у соседки это стоило 4000 для значительно меньшего участка).
Остается 2000 х 12 - 4000 -500- 5000 =14500, с которых надо заплатить налоги 30-40%. В лучшем случае остается $10000.
Дом в отличном состоянии, детей и собак нет, полы из вишни и шкафчики из светлого ореха как новые, абсолютно. Но это наш дом, относились бережно. А после жильцов, чтоб привести все в порядок, черт знает сколько вложить придется, как минимум покраска, циклевка. Про циклевку не знаю, а покраска в наших краях стоит от $4000. Циклевка всяко-разно больше.
Через 1-3-5 лет опять или поиск жильцов или продажа.
Где неправильно считаю?

Сколько рыночкая цена дома?

У вас нет мортгиджа на него?

[Kotena]

Ага, про страховку забыла, еше - $850,
А ето что? " при продаже primary residence получаете Capital gains home-sale tax break".

Налог с продажи primary residence не платите, если допустим цена дома выросла за годы владения.

Many people are aware that they can sell their primary residence and not pay taxes on a significant amount of gain. Under Section 121 of the Internal Revenue Code, you will not owe capital gains taxes on up to $250,000 of gain, or $500,000 of gain if you are married and filing jointly, when you sell a home that you used as your primary residence for at least two of the previous five years. Taxpayers can take advantage of this exclusion once every two years.

Правда, если будете сдавать несколько лет, то этот бенефит не потеряете.

Another important exception is that property that is first used as a primary residence and later converted to investment property is not affected by these restrictions on excluding gain. For example, if you own and live in a house for 18 years and then you move out and rent the house for two years before selling it, you can receive the full amount of the exclusion. Because your investment use occurred after the last day of use as a primary residence, all of the gain accumulated over your 20 year ownership of the property can be excluded, up to $250,000, or $500,000 for married couples.

Влезу с вопросом. Если мы купили дом, прожили в нем 3-4 года, потом переехали в новый дом, а старый решили сдавать. Чтобы не платить capital gain я могу рентовать этот старый дом не более трех лет (чтобы попадать про правило used as your primary residence for at least two of the previous five years)? Или если в принципе дом был пользован как основаня резиденция, потом рентовался скажем лет 5-10. а потом продан, я плачу налоги или нет?

[agent_V]

Another important exception is that property that is first used as a primary residence and later converted to investment property is not affected by these restrictions on excluding gain. For example, if you own and live in a house for 18 years and then you move out and rent the house for two years before selling it, you can receive the full amount of the exclusion. Because your investment use occurred after the last day of use as a primary residence, all of the gain accumulated over your X year ownership of the property can be excluded, up to $250,000, or $500,000 for married couples.

Влезу с вопросом. Если мы купили дом, прожили в нем 3-4 года, потом переехали в новый дом, а старый решили сдавать. Чтобы не платить capital gain я могу рентовать этот старый дом не более трех лет (чтобы попадать про правило used as your primary residence for at least two of the previous five years)? Или если в принципе дом был пользован как основаня резиденция, потом рентовался скажем лет 5-10. а потом продан, я плачу налоги или нет?