Долг продавца

[Irina Babi]

Хочу купить кондо. Подходит все, но есть одна неувязочка. Продавец года 3 не платит НОА.Долг примерно 14000долл.
Риэлтор сказал, что ко мне долг привязан не будет, и по документам я не вижу своих обязательств его выплатить.

В России в аналогичном случае я купила квартиру, и на все попытки взять с меня этот долг, отказывалась, ссылаясь на ГК-собственник несет обязаность по содержанию собственности со дня , когда он стал собственником.
Какова практика и законы в США?

[CAMOKAT]

На адвокате экономите?

[ekriv]

Хочу купить кондо. Подходит все, но есть одна неувязочка. Продавец года 3 не платит НОА.Долг примерно 14000долл.
Риэлтор сказал, что ко мне долг привязан не будет, и по документам я не вижу своих обязательств его выплатить.

В России в аналогичном случае я купила квартиру, и на все попытки взять с меня этот долг, отказывалась, ссылаясь на ГК-собственник несет обязаность по содержанию собственности со дня , когда он стал собственником.
Какова практика и законы в США?

НОА на 99.99% такие долги вешает на собственность, а не на хозяина. Купить его без погашения будет невозможно.
Наймите адвоката, как вам посоветовали.

[ekriv]

del

[Kolombina]

Продавец должен погасить долг при покупке. Обычно это делается автоматом.
Вы перечисляете деньги на счет тайтл, тайтл удерживает все фиис, комиссионные, долги и остаток перечисляет продавцу.

Если продавец не согласен с тем, что тайтл перечислит деньги в ХОА, вы не получите тайтл иншуранс.
Но он вряд ли продаст проперти разве что очень андерпрайсд, с учетом и 14 тыс, и головняка за это.
Кстати 14 тыс легко превращаются в 20 и больше (считается долг по НОА + лойерские накрутки). Я видела 10-12 тыс лойерских фиис.

В общем, делайте все правильно - тайтл платит долг, выдает вам тайтл иншуранс.

Если это шорт сейл, то долг заплатит банк.

[ekriv]

Продавец должен погасить долг при покупке. Обычно это делается автоматом.
Вы перечисляете деньги на счет тайтл, тайтл удерживает все фиис, комиссионные, долги и остаток перечисляет продавцу.

Если продавец не согласен с тем, что тайтл перечислит деньги в ХОА, вы не получите тайтл иншуранс.
Но он вряд ли продаст проперти разве что очень андерпрайсд, с учетом и 14 тыс, и головняка за это.
Кстати 14 тыс легко превращаются в 20 и больше (считается долг по НОА + лойерские накрутки). Я видела 10-12 тыс лойерских фиис.

В общем, делайте все правильно - тайтл платит долг, выдает вам тайтл иншуранс.

Если это шорт сейл, то долг заплатит банк.

Вы правы про лоерские накрутки и неправы в остальном.
Долг висящий на доме НИКТО платить не будет, кроме продавца, а он может и не захотеть.
Я 2 года назад покупал шортсейл, так мне долг по ХОА выкатили в момент подписания клозинга и сказали:
"заплатишь - дом твой, нет - сделка разрывается". Долг был на $1840 (сам долг $40 и $1800 лоерские услуги).
Я наклонил своего агента и агента продавца заплатить $800, а остальные $1040 заплатил сам.
Продавец на тот момент уже не платил мортгидж 2 года и хотел бы жить на халяву и далее.
Ему было невыгодно продавать. Его агент потом сознался, что я 4-й покупатель.
Надо различать долги продавца и долги наложенные в залог дома.
Тайтл компания без вопросов оплатила долги продавца за коммуналку, например, уже после клозинга.

[Kolombina]

Продавец должен погасить долг при покупке. Обычно это делается автоматом.
Вы перечисляете деньги на счет тайтл, тайтл удерживает все фиис, комиссионные, долги и остаток перечисляет продавцу.

Если продавец не согласен с тем, что тайтл перечислит деньги в ХОА, вы не получите тайтл иншуранс.
Но он вряд ли продаст проперти разве что очень андерпрайсд, с учетом и 14 тыс, и головняка за это.
Кстати 14 тыс легко превращаются в 20 и больше (считается долг по НОА + лойерские накрутки). Я видела 10-12 тыс лойерских фиис.

В общем, делайте все правильно - тайтл платит долг, выдает вам тайтл иншуранс.

Если это шорт сейл, то долг заплатит банк.

Вы правы про лоерские накрутки и неправы в остальном.

Кам он, я каждый день работаю с НОА долгами и все я написала правильно.

Долг по HOA может переходить к покупателю и тайтл не даст иншуранс. Естественно на кеш дилах. Если у вас был не кеш, то вам бы не дали лоан. Но продать можно и с ХОА лиеном. Вы с этим спорите?

Долг по умолчанию должен платить продавец, остальное - негоциации. Если не продавец, то должен быть хороший дил. С этим тоже спорите?

Ваш долг вылез незадолго до клоузинга, это означает, что ваши агенты не проснулись раньше и не поставили ХОА в аппрувал. Прохлопали ушами, так сказать.
И это случается частенько. Вам не повезло. 1800 - довольно небольшой долг, банки обычно спокойно платят. Но если у вас уже есть аппрувнувнутый нет, то банки не будут его уменьшать по ошибке агентов.
Бывает, что байер слишком долго закрывается и аппрувнутый банком amount устаревает, НОА долг растет. Разницу платят как договоритесь. Поменять аппрувнутый net amount очень проблематично.
У меня банки платили по 10-15 тыс ХОА на 60 тысячные проперти.

[ekriv]

Долг по умолчанию должен платить продавец, остальное - негоциации. Если не продавец, то должен быть хороший дил. С этим тоже спорите?

Ваш долг вылез незадолго до клоузинга, это означает, что ваши агенты не проснулись раньше и не поставили ХОА в аппрувал. Прохлопали ушами, так сказать.
И это случается частенько. Вам не повезло. 1800 - довольно небольшой долг, банки обычно спокойно платят. Но если у вас уже есть аппрувнувнутый нет, то банки не будут его уменьшать по ошибке агентов.
Бывает, что байер слишком долго закрывается и аппрувнутый банком amount устаревает, НОА долг растет. Разницу платят как договоритесь. Поменять аппрувнутый net amount очень проблематично.
У меня банки платили по 10-15 тыс ХОА на 60 тысячные проперти.

Я не спорю. Я просто хотел показать, что бывают и другие варианты.
В моем случае был недосмотр моего агента. Банк бы не платил долг, я у них и так сбил цену с $230К до $200К.
Продавец, как я уже отметил, продавал дом по принуждению со стороны банка.
Дом был в хорошем состоянии и немного дешевле рыночной цены.
Единственно заинтересованной стороной был я один . Вот и пришлось оплачивать долг продавца.

[Alaska]

Долг по умолчанию должен платить продавец, остальное - негоциации. Если не продавец, то должен быть хороший дил. С этим тоже спорите?

Ваш долг вылез незадолго до клоузинга, это означает, что ваши агенты не проснулись раньше и не поставили ХОА в аппрувал. Прохлопали ушами, так сказать.
И это случается частенько. Вам не повезло. 1800 - довольно небольшой долг, банки обычно спокойно платят. Но если у вас уже есть аппрувнувнутый нет, то банки не будут его уменьшать по ошибке агентов.
Бывает, что байер слишком долго закрывается и аппрувнутый банком amount устаревает, НОА долг растет. Разницу платят как договоритесь. Поменять аппрувнутый net amount очень проблематично.
У меня банки платили по 10-15 тыс ХОА на 60 тысячные проперти.

Я не спорю. Я просто хотел показать, что бывают и другие варианты.
В моем случае был недосмотр моего агента. Банк бы не платил долг, я у них и так сбил цену с $230К до $200К.
Продавец, как я уже отметил, продавал дом по принуждению со стороны банка.
Дом был в хорошем состоянии и немного дешевле рыночной цены.
Единственно заинтересованной стороной был я один . Вот и пришлось оплачивать долг продавца.

Kolombina все правильно разложила.
В вашем случае это минус агенту, он и должен погасить свой промах. Кроме как случаев с байер слишком долго закрывается и аппрувнутый банком amount устаревает, НОА долг растет.. Тут уж сам покупатель раскошеливается.

[Komissar]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

[Slavandik]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

Завидую я вам, Коммисар, у вас не голова, а компьютер.

[ekriv]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

Мой случай был очень специфичный. Долговую бумагу принесли прямо на клозинг с явным намерением сорвать сделку.
Меня просто приперли к стенке. Я мог отказаться платить, но в этом случае я потерял бы дом и 3% в счет клозинга, которые платил продавец.
В тот момент да и спустя 2 года за такую цену и с сочетанием всего, что мне надо просто не было и нет других домов.
Так что $1000, которую я заплатил, была очень малой платой за достоинства дома, многократно окупившие эту плату.
Я тут достаточно начитался страшилок про соседей. У меня же соседи просто идеальные.
Сосед слева, например, 2 месяца стриг траву и на моем участке, пока я не завел свой инвентарь.
Он бывший полицейский, снайпер, SWATовец. Сейчас преподает тактику в Береговой охране.
Сосед напротив (следователь по грабежам в нашем канти), когда увидел, как я мучаюсь с обрезкой пальмы, притащил мне пилу на шесте и помог обрезать.
Сосед справа пропадает по полгода в Миссури, где у него ферма с животными(барашки, коровы и лошади) и участок на 35 акров.
И самое главное, у меня нет соседей на заднем дворе, там проходит канал на расстоянии 20 метров от моего участка.
И никто мне не запрещает сажать деревья и прочие растения за границами моего участка.

[Alaska]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

Каким образом этот долг всплыл перед клозинг? По идее вы были вправе отозвать сделку.

[Komissar]

да, мог выйти из сделки без потерь. Но не хотел, покупка была уж очень хороша.
Удалось урвать кеш, потому что реально в письменном виде воспрошал много раз, а нет ли задолженности по НОА? Допускаю, что тут было просто разгильдяйство со стороны листинг-агента, т.к. она проверила долги по непосредственной ассоциации, но забыла учесть, что есть еще и мастер-ассоциация.

[Irina Babi]

На адвокате экономите?

Закрываем Привет и все вопросы обсуждаем с адвокатами, врачами , риэлторами и т.п.?

[Irina Babi]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

Подскажите, плз,где должна быть эта оговорка?И кто на каком этапе с меня потребует уплаты долга?

[Irina Babi]

Продавец должен погасить долг при покупке. Обычно это делается автоматом.
Вы перечисляете деньги на счет тайтл, тайтл удерживает все фиис, комиссионные, долги и остаток перечисляет продавцу.

Если продавец не согласен с тем, что тайтл перечислит деньги в ХОА, вы не получите тайтл иншуранс.
Но он вряд ли продаст проперти разве что очень андерпрайсд, с учетом и 14 тыс, и головняка за это.
Кстати 14 тыс легко превращаются в 20 и больше (считается долг по НОА + лойерские накрутки). Я видела 10-12 тыс лойерских фиис.

В общем, делайте все правильно - тайтл платит долг, выдает вам тайтл иншуранс.

Если это шорт сейл, то долг заплатит банк.

Это-шорт сейл.

[Irina Babi]

НОА на 99.99% такие долги вешает на собственность, а не на хозяина. Купить его без погашения будет невозможно.
Наймите адвоката, как вам посоветовали.

Мне проще найти другой вариант,чем адвоката нанимать.
Вы можете подсказать, на основании чего НОА будет вешать долг на собственность?
У меня есть опыт российский.
Я купила квартиру, на которой был долг по квартплате. Года через 3 была компания по взиманию долгов через суд. Мне тоже предъявили. Я принесла в суд свидетельство о собственности и квитанции об оплате с момента покупки. Сослалась на ст. 153 Жилищного Кодекса: «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у…собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение…».
Суд послал ЖЭК лесом

[ekriv]

Вы можете подсказать, на основании чего НОА будет вешать долг на собственность?

На основании того, что они имеют на это право.
Вот вам пример. Получил я письмо из НОА, что должен покрасить дом до 1-го февраля.
Если я это не сделаю, то мне будет начисляться штраф в размере $50 за каждый просроченный день.
И этот долг будет висеть на доме, а не на мне лично.
Справедливости ради, отмечу, что срок окончательно покраски мне дали сдвинуть с осени на зиму, когда у нас нет дождей.
НОА - это не ЖЭК, кварплаты тут нет.
А за неуплату вас просто отключать от воды, электричества и вам прийдется заплатить штраф и еще заплатить за повторное подключение.
Вот долги за эти платежи не могут быть повешены на дом.

[Irina Babi]

Вы можете подсказать, на основании чего НОА будет вешать долг на собственность?

На основании того, что они имеют на это право.
Вот вам пример.

Я и спрашиваю, на основании чего НОА имеет это право?
Пример Ваш,извините, ни к теме.

[Kolombina]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

Ничего подобного, я права. Я писала, что долг по умолчанию платит продавец, а если байер, то дил должен быть хорошим, стОящим головомойки.

Вы пишете то же самое и при этом не соглашаетесь.

И у вас и у ekriv был хороший дил.

Я даже вам скажу, у меня была ситуация, когда мы платили НОА лиен, покупали у селлера апплаинсы, и платили 5 тыс relocation assistance со своего кармана. 60 тыс андермаркет валью того стоили. При этом дом был конфета, только карпет обгаженный.

[Kolombina]

Вы можете подсказать, на основании чего НОА будет вешать долг на собственность?

На основании того, что они имеют на это право.
Вот вам пример.

Я и спрашиваю, на основании чего НОА имеет это право?
Пример Ваш,извините, ни к теме.

На основании законов.

НОА не только может вешать долг, НОА - это super priority lien в некоторых штатах. Не уверена насчет Кали, но кажется, тоже.

Грубо говоря, если вы купили кондо за кеш, и не платите ХОА, то ХОА лиен может быть продан на аукционе и тот, кто купит, будет владеть вашим кондо.

У меня знакомый купил кондо стоимостью в 160-170 тыс за 25 тыс таким образом. Это бывает очень редко, но бывает.

[ekriv]

Вы можете подсказать, на основании чего НОА будет вешать долг на собственность?

На основании того, что они имеют на это право.
Вот вам пример.

Я и спрашиваю, на основании чего НОА имеет это право?
Пример Ваш,извините, ни к теме.

Мой пример о том, что Lien может быть наложен и за что и НОА уведомляет об этом.
Не хотите верить на слово, вот про Аризону.
http://www.martindale.com/real-estate/a ... 819720.htm
Can my HOA Record an Assessment Lien Against my Home?
Nearly every HOA has the power to place assessment liens on properties owned by members who are past due in assessments.
The Arizona Planned Community Act and Condominium Act grant such power to HOAs.

[Kolombina]

Kolombina, ekriv прав. Без специальной оговорки, что долги заплатит продавец, с Ирины вполне могут потребовать уплаты долга. Это же не Lien, к-рый НОА официально наложила, и который тайтл ко. должна "расчистить" перед продажей. У меня однажды тоже была ситуация, когда, несмотря на все мои раннее поданные запросы (и ответы, что все пучком), продавец, как оказалось в последний момент, задолжал 2тыс в мастер-ассоциацию (а в под-ассоциации все было уплочено). Но поскольку рынок тогда был очень вялый, и реально это была недоработка со стороны listing agent, мне листинг оффис подкинул кеша на закрытие, как раз покрыть эти 2 тыс.

Подскажите, плз,где должна быть эта оговорка?И кто на каком этапе с меня потребует уплаты долга?

До клоузинга должно быть все решено с НОА. Все долги должны быть заплачены при клоузинге. Кем - агентами, байерами, селлерами - неважно. Сюрпризов после клоузинга у вас быть не должно.

Тайтл заказывает у НОА компании НОА деманд. В деманде написано, сколько старый оунер должен, сколько будет трансфер фии, скорее всего, потребуют с вас 1-3 месяца вперед.
Без НОА деманда тайтл не даст title insurance. Неважно, есть лиен или нет.

Даже есть лиен, все равно должен быть НОА demand, потому что лиены устаревают, добавляются дополнительные чарджи етс...

[Irina Babi]

Спасибо всем, кто ответил.
Значит не все так просто, нужно думать