Идеальный проект

[Motte]

Предположим, что у вас есть очень выгодный кредит от иностранного банка (~$2-3млн) для вложения в недвижимость здесь, в штатах. Опишите свой идеальный проект: купить апартменты, построить апартменты, купить офисное здание, построить офисное здание, построить небольшую гостиницу, прибрежный ресорт и т.д. По условиям задачи проект должен быть связан с недвижимостью и желательно в южной Калифорнии.

[dotcom]

Резорт на берегу, со своим океаанариумом, совмещенный с ночным клубом, апартмент комплексом, гостинницей, офисом, sea food рестораном и фитнесс клубом.

[Motte]

Резорт на берегу, со своим океаанариумом, совмещенный с ночным клубом, апартмент комплексом, гостинницей, офисом, sea food рестораном и фитнесс клубом.

А если серьезно? Что бы вы сделали с такими деньгами?

[CAMOKAT]

Если деньги вкладывать в риал эстэйт, то сейчас народ рубит капусту двумя способами:

1. Покупают у банков ноты с failed real estate developments, форклозают, достраивают, распродают. Процесс заминает приблизительно год, return: 30-40%.

2. Дают деньги под залог людям которые работают по первому пункту. Если проэкт 2-3 М, деньги, как правило, дают под 12-14% годовых. Если проэкт поменьше (400-800К), тогда под 20-25%.

[CAMOKAT]

Если деньги вкладывать в риал эстэйт, то сейчас народ рубит капусту двумя способами:

1. Покупают у банков ноты с failed real estate developments, форклозают, достраивают, распродают. Процесс заминает приблизительно год, return: 30-40%.

2. Дают деньги под залог людям которые работают по первому пункту. Если проэкт 2-3 М, деньги, как правило, дают под 12-14% годовых. Если проэкт поменьше (400-800К), тогда под 20-25%.

Строить с нуля сейчас не выгодно или слишком рисковано.

[Kolombina]

2-3 миллиона на прибрежный резорт маловато На апартмент комплекс, впрочем тоже.

Я бы пофлипала резиденшиал в южной калифорнии, пока еще есть форкложеры и пока не купила бы что-нить классное коммерческое с хорошим ROI.

[Kolombina]

Резорт на берегу, со своим океаанариумом, совмещенный с ночным клубом, апартмент комплексом, гостинницей, офисом, sea food рестораном и фитнесс клубом.

За 2-3 миллиона?

[dotcom]

Слишком общий вопрос, чтобы на него отвечать конкретно. Слишком много неизвестных величин. Можно найти дил на любом рынке.

[dotcom]

Резорт на берегу, со своим океаанариумом, совмещенный с ночным клубом, апартмент комплексом, гостинницей, офисом, sea food рестораном и фитнесс клубом.

За 2-3 миллиона?

Ну махонький такой... Уговорили, океанариум - перебор.

[Kolombina]

1. Покупают у банков ноты с failed real estate developments, форклозают, достраивают, распродают. Процесс заминает приблизительно год, return: 30-40%.

Флипать ноты - неплохой бизнес, но много головной боли. Флипать уже форклознутое легче и быстрее. Return больше.

[Kolombina]

Резорт на берегу, со своим океаанариумом, совмещенный с ночным клубом, апартмент комплексом, гостинницей, офисом, sea food рестораном и фитнесс клубом.

За 2-3 миллиона?

Ну махонький такой... Уговорили, океанариум - перебор.

2-3 миллиона - это сингл фамили резиденс, если на берегу. Со своим тренажером на балконе, креветками в холодильние и музыкой с айпада. Аквариум так и быть, тоже можно

[CAMOKAT]

1. Покупают у банков ноты с failed real estate developments, форклозают, достраивают, распродают. Процесс заминает приблизительно год, return: 30-40%.

Флипать ноты - неплохой бизнес, но много головной боли. Флипать уже форклознутое легче и быстрее. Return больше.

Return маленький, плюс сегодня you have to pay almost premium for REO's. Ноты покупаюца с расчёта 40-50 центов на долар.

[Kolombina]

1. Покупают у банков ноты с failed real estate developments, форклозают, достраивают, распродают. Процесс заминает приблизительно год, return: 30-40%.

Флипать ноты - неплохой бизнес, но много головной боли. Флипать уже форклознутое легче и быстрее. Return больше.

Return маленький, плюс сегодня you have to pay almost premium for REO's. Ноты покупаюца с расчёта 40-50 центов на долар.

Вы сами написали на ноты return 30-40%. На флипах return 40-60%. Больше получается
Я не говорю, что ноты - плохо. Ноты тоже хорошо, даже очень, но брать форклознутое лучше. Пока.
Другое дело, что если хочешь определенные проперти, то выбирать не приходится, каким образом их брать. Как получится - хоть нота, хоть шорт сейл, хоть с аукциона, хоть REO.

[CAMOKAT]

На флипах return 40-60%. Больше получается

Значит у нас маркэты разные.
Для меня, флипанье форклозд домиков, too much risk

[boblenin]

Предположим, что у вас есть очень выгодный кредит от иностранного банка (~$2-3млн) для вложения в недвижимость здесь, в штатах. Опишите свой идеальный проект: купить апартменты, построить апартменты, купить офисное здание, построить офисное здание, построить небольшую гостиницу, прибрежный ресорт и т.д. По условиям задачи проект должен быть связан с недвижимостью и желательно в южной Калифорнии.

А какой временной горизонт?
А какой процент?
А в какой валюте кредит?
А что надо отдать в залог? Душу? Печень?
Обязательно ли иметь Skin in the Game?

[Motte]

А какой временной горизонт?

15-20 лет.

А какой процент?

1.5-3%. От проекта зависит.

А в какой валюте кредит?

Йены пока, но может удастся и на $ договориться.

А что надо отдать в залог? Душу? Печень?

Честное слово честного человека.

Обязательно ли иметь Skin in the Game?

Это еще что?

[Motte]

Return маленький, плюс сегодня you have to pay almost premium for REO's. Ноты покупаюца с расчёта 40-50 центов на долар.

Объясните, плз, кто такие ноты или дайте ссылку.

[CAMOKAT]

Return маленький, плюс сегодня you have to pay almost premium for REO's. Ноты покупаюца с расчёта 40-50 центов на долар.

Объясните, плз, кто такие ноты или дайте ссылку.

Nonperforming commercial loans (promissory notes)
Погуглите самостоятельно. Для начала можете сюда заглянуть. http://www.youtube.com/watch?v=5joyd3kA ... re=related

[Motte]

Nonperforming commercial loans (promissory notes)
Погуглите самостоятельно. Для начала можете сюда заглянуть. http://www.youtube.com/watch?v=5joyd3kA ... re=related

Спасибо, посмотрю дома. На работе ютюб не работает.

[Motte]

Nonperforming commercial loans (promissory notes)
Погуглите самостоятельно. Для начала можете сюда заглянуть. http://www.youtube.com/watch?v=5joyd3kA ... re=related

Посмотрел, выглядит заманчиво. Странно только, почему все инвесторы не ринулись этим заниматься?
А вы сами это делаете или теоретик? А то вопросов сразу куча, а гугл не отвечает. В одном из роликов расписывается, как находить нужных людей в банках, целое расследование. Такое впечатление, что все это на личных отношениях, а не официальная процедура. Вопрос - можно ли сделать официальный запрос в определенный отдел банка и получить всю нужную информацию (список домов, к кому и как обращаться) или все полулегально, на знакомствах?

[CAMOKAT]

Нужных банкиров, как раз, найти очень просто. Например, приглянулся Вам один долгострой законченый на 70-80%. Первое что делаете, записываете адрес. Через сайт эсэссорс офиса, по адресу, находите пин код на участок. Там же, можете узнать кто платит налоги на недвижимость. По пину, черес recorder of deeds office, вы можете пробить или проэкт находиться в процессе форкложер. Когда банк файлает форкложер, они как правило файлают в recorder of deeds бумагу под названием Lis Pendens. В Lis Pendens будет указан номер дела и суд где это дело рассматривается. Весь этот процес занимает около 10 минут.

Следуюший шаг, идете в суд, и запрашивате копию нужного дела. В судебном иске находите афидэфит человека из банка который подтверждает скока денег хозяева проэкта должны банку и остальные детали лоуна.

В принципе, это все что Вам нужно для начала. На этой стадии вы уже знаете имя человека ответственного за лоан и все нужные детали лоана.

Дальше просто. Берете телефон и звоните. Говорите что заинтересованы купить проэкт и спрашиваете или банк заинтересован в продаже долгового обязательства. Если банк заинтересовался, пишете letter of intent и ждете заседания борда. В Иллинойсе, как правило, нужна давать кэш офер 30/30 (30 day due diligence - 30 day to close).

[dotcom]

2-3 миллиона - это сингл фамили резиденс, если на берегу. Со своим тренажером на балконе, креветками в холодильние и музыкой с айпада. Аквариум так и быть, тоже можно

Если совсем на берегу и не в Малибу, то можно и за 200K построить.

[Motte]

2-3 миллиона - это сингл фамили резиденс, если на берегу. Со своим тренажером на балконе, креветками в холодильние и музыкой с айпада. Аквариум так и быть, тоже можно

Если совсем на берегу и не в Малибу, то можно и за 200K построить.

За $200К даже землю не найдешь, по-моему.

[Motte]

Нужных банкиров, как раз, найти очень просто. Например, приглянулся Вам один долгострой законченый на 70-80%. Первое что делаете, записываете адрес. Через сайт эсэссорс офиса, по адресу, находите пин код на участок. Там же, можете узнать кто платит налоги на недвижимость. По пину, черес recorder of deeds office, вы можете пробить или проэкт находиться в процессе форкложер. Когда банк файлает форкложер, они как правило файлают в recorder of deeds бумагу под названием Lis Pendens. В Lis Pendens будет указан номер дела и суд где это дело рассматривается. Весь этот процес занимает около 10 минут.

Что значит "приглянулся долгострой"? Я должен ездить по округе (по стране?) в поисках стройки и наблюдать их в течении нескольких недель/месяцев, чтобы узнать, что это долгострой?

Следуюший шаг, идете в суд, и запрашивате копию нужного дела. В судебном иске находите афидэфит человека из банка который подтверждает скока денег хозяева проэкта должны банку и остальные детали лоуна.

Т.е. каждый может прийти в суд и получить данные по любому делу?

Дальше просто.

Из вашего объяснения все совсем не просто. Так же, как и на ютюбе, я должен проводить полномасштабное расследование с неизвестным результатом. Неужели нельзя обратиться в определенный отдел банка и получить список этих нотов? Это что, секретная информация? Разве банки не заинтересованы избавиться от таких лонов?

[Komissar]

Резорт на берегу, со своим океаанариумом, совмещенный с ночным клубом, апартмент комплексом, гостинницей, офисом, sea food рестораном и фитнесс клубом.

и подвальным помещением, где на ваш главный бизнес (ИТ) в поте лица вахтовым методом трудятся привезенные по Л1 соотечественники-программеры.