Moderator: Komissar
Уважаемая хвостка не имеет права на публичном форуме диктовать мне, что я могу цитировать, что не могу.Вертихвостка wrote:Уважаемый "сэр" может convey your thoughts independently from Xvostka и постить свои "призывы к мозговому действию"(с) без цитирования постов Хвостки и не обращаясь к ней, т.к. мадам Хвостка is not interested in combat experience with "мозгового действия призывниками". Удачи.
Сколько ето 30% стоит в деньгах? Большая ли сумма для Вас в конечно итоге? Получите ли Вы выигрыш если все-таки удасться продать с большим дискоунтом? Может все таки наплевать и забыть потери? Или просто сдавать в рент до тех пор пока новые приходяшие расходы превысят поступления с учетом того что скорее ближайшие 5-7 лет не только роста не будет а может даже некоторое падение.Херовимчик wrote:по выплатам все нормально, даже с такими адскими ХАО мы за стоимость анологичного в рент не выходим. Впринципе, если сдавать, практически по нулям будет, ну возможно 100 баксов нужно будет за налоги доплачивать. Если брать новый мортгаге, то выплаты будут ненамного выше, т.к. мы все равно платим минимальный платеж + 300. На данный момент это наш примары ресиденце, жить мы тут не хотим уже год как, но сейчас долг за него превышает "рыночную стоимость" (цена соседних) где-то не треть. Мы вообще планировали его сдавать, а самим в дом перебраться. Но сейчас уже хочется от него избавиться и забыть как страшный сон :цразы: На данный момент выплаченно 30% где-то, тхе цост оф импровементс не считаем, все делалось исключительно для собственного удобства (весь карпет на бамбук заменили, на втором этаже сменили жалюзи на деревяные, гостевой туалет плиткой отделали, ну и всякая мелочевка типа дверные ручки, розетки, выключатели). Т.е. наш юнит на данный момент приятно выделяется из толпы "серой массы", но мы на это сильно не закладываемся.Вертихвостка wrote:- Это ваш примары ресиденце?Херовимчик wrote:Вообщем ситуация грусная и непонятно что теперь делать.
В мае 2009 купили таунхауз, вскоре после этого пришло из управляющей компании оповещение об открытии лашсуит на застройщика, детали никто не разглашал. За эти 2,5 года цены в комплексе упали в 2 раза, все что на продаже - либо шорт сейл, либо форекложер. И вчера на очередном собрании выяснилось, что несколько зданий было построенно с нарушениями, выйграть суд управляющая компания особо не надеется, так что ремонт скорей всего будут оплачивать все жильцы. Ре-сале сертификат сейчас они не выдают, соответственно продать можно только за кеш и если найти полных лохов. Я тут обратилась к интернету, нашла сайт нашего комплекса, в архивах нашлось упоминание об инспекции, на основании которой потом было открыто дело. И вот теперь вопрос, инспекция была в середине апреля 2009, примерно в тоже время мы у них запрашивали ре-сале сертефикат и нам его без проблем выдали, ни о каких проблемах ествественно никто ничего не говорил. Т.е. на тот момент они уже скорей всего знали, что будет суд.
Вообщем, чего делать-то? :цры:
- Если да, то хотите ли вы продолжать там жить?
- Если да, то при состоянии сегодняшнего рентал маркет анд РЕ маркет, ваши расходы на это жилье(мортгаге,а ассоциатион феес, РЕ тахес цомбинед) - в каком соотношении находятся эти ваши расходы к маркет валуе то буы анд то рент?
- Есть ли у вас специал цирцумстанцес, которые привязывают вас к этому конкретному жилью?
- Дошнпаымент + тхе цост оф импровементс(иф аны), вложенные вами?
Давайте по пунктам:Херовимчик wrote: по выплатам все нормально, даже с такими адскими HAO мы за стоимость анологичного в рент не выходим. Впринципе, если сдавать, практически по нулям будет, ну возможно 100 баксов нужно будет за налоги доплачивать. Если брать новый mortgage, то выплаты будут ненамного выше, т.к. мы все равно платим минимальный платеж + 300. На данный момент это наш primary residence, жить мы тут не хотим уже год как, но сейчас долг за него превышает "рыночную стоимость" (цена соседних) где-то не треть. Мы вообще планировали его сдавать, а самим в дом перебраться. Но сейчас уже хочется от него избавиться и забыть как страшный сонНа данный момент выплаченно 30% где-то, the cost of improvements не считаем, все делалось исключительно для собственного удобства (весь карпет на бамбук заменили, на втором этаже сменили жалюзи на деревяные, гостевой туалет плиткой отделали, ну и всякая мелочевка типа дверные ручки, розетки, выключатели). Т.е. наш юнит на данный момент приятно выделяется из толпы "серой массы", но мы на это сильно не закладываемся.
Стоимость рента включает мортгич, таксы, и HAO, только подоходный не вписывается.Вертихвостка wrote:Давайте по пунктам:Херовимчик wrote: по выплатам все нормально, даже с такими адскими HAO мы за стоимость анологичного в рент не выходим. Впринципе, если сдавать, практически по нулям будет, ну возможно 100 баксов нужно будет за налоги доплачивать. Если брать новый mortgage, то выплаты будут ненамного выше, т.к. мы все равно платим минимальный платеж + 300. На данный момент это наш primary residence, жить мы тут не хотим уже год как, но сейчас долг за него превышает "рыночную стоимость" (цена соседних) где-то не треть. Мы вообще планировали его сдавать, а самим в дом перебраться. Но сейчас уже хочется от него избавиться и забыть как страшный сон
- При сдаче в рент и подсчете финансов, вы учитывали tax factor (write offs for depreciation, etc)?
- "Избавиться и забыть как страшный сон" - это чисто психологический фактор? И если мы попробуем отделить эмоции от финансов, это повлияет на ваш decision making process?
Дело в том, что шортить сложнее, когда нужен только cash buyer и процесс может быть очень долгим по времени. В любом случае, вы все равно планировали приобретать другое жилье для себя, и это нужно будет делать до шорта или deed in lieu(стратегический дефолт, о котором говорили предыдущие ораторы), потому что эти действия вредят вашей кредитоспособности. Если решитесь на deed in lieu, то возникает целый список новых вопросов, например, это original loan или было перефинансирование после покупки, и ответы на эти вопросы лучше всего прорабатывать с local attorney, потому что, в зависимости от штата и типа лоуна, иногда людям приходится файлить банкротство, чтобы избежать liability for the difference from the lender, or/and tax liability на разницу, которую лендер вам спишет и простит(лендер-то может списать, а IRS не обязательно и этот аспект должен быть тщательно проработан). Херовимчик, это все не так просто... плюс, если уже дефолтиться стратегически, то должно быть частью налового планирования на тот финансовый год, в котором это событие будет происходить.
Список "факторов" длинный, в любом случае, если не собираетесь продолжать там жить, то, возможно, план действий может быть таким: сначала надо купить новый дом, пока кредитная история не подпорчена, и сдать этот в рент. И пока он платит сам за себя, учить матчасть, советоваться с профессионалами locally, в вашем штате; принимать решения, и разрабатывать планы их осуществления.
Что бы вы не предприняли, - удачи вам и хороших праздников.
(у нас всего 4 юнита). Понятно теперь. Хвостка возьмет на себя смелость сделать предположение, что с учет write offs при сдаче своего юнита в рент, вы не только сможете break even, но еще и порадовать себя некоторым позитивным cash flow. А для "забыть как страшный сон" ничего не помогает лучше, чем переезд в свой dream house, который в теперешнем маркете стал намного приятнее priced for the buyer. A потом уже принимать все остальные решения.Херовимчик wrote:Стоимость рента включает мортгич, таксы, и HAO, только подоходный не вписывается.
Портить крдитную историю намерений нет. В целом, финансово он нам ненапряжен, скорее чисто психологический фактор, даже если придется какие-то special assessment выплачивать, наша страховка все покройет, ну по-крайне мере те суммы которые были озвученны.
спасибо, все верно, просто накатило сильно после собрания, хотелось кого-нибудь побить и сжечь весь этот комплексВертихвостка wrote:Понятно теперь. Хвостка возьмет на себя смелость сделать предположение, что с учет write offs при сдаче своего юнита в рент, вы не только сможете break even, но еще и порадовать себя некоторым позитивным cash flow. А для "забыть как страшный сон" ничего не помогает лучше, чем переезд в свой dream house, который в теперешнем маркете стал намного приятнее priced for the buyer. A потом уже принимать все остальные решения.Херовимчик wrote:Стоимость рента включает мортгич, таксы, и HAO, только подоходный не вписывается.
Портить крдитную историю намерений нет. В целом, финансово он нам ненапряжен, скорее чисто психологический фактор, даже если придется какие-то special assessment выплачивать, наша страховка все покройет, ну по-крайне мере те суммы которые были озвученны.
Board почти всегда is "in bed" with the management company, и(достаточно часто) принимает участие в распиле резерва(surplus of association dues). Если хотите начать настоящую войну, то надо сначала 1) затребовать covenаnce/declaration document и 2) обзавестись единомышленниками-активистами, которые будут согласны гробить свое время, нервы и некоторые деньги в течение какого-то времени(а не на словах только). На деле, второе почти всегда губит такие начинания.Херовимчик wrote:спасибо, все верно, просто накатило сильно после собрания, хотелось кого-нибудь побить и сжечь весь этот комплексВертихвостка wrote:Понятно теперь. Хвостка возьмет на себя смелость сделать предположение, что с учет write offs при сдаче своего юнита в рент, вы не только сможете break even, но еще и порадовать себя некоторым позитивным cash flow. А для "забыть как страшный сон" ничего не помогает лучше, чем переезд в свой dream house, который в теперешнем маркете стал намного приятнее priced for the buyer. A потом уже принимать все остальные решения.Херовимчик wrote:Стоимость рента включает мортгич, таксы, и HAO, только подоходный не вписывается.
Портить крдитную историю намерений нет. В целом, финансово он нам ненапряжен, скорее чисто психологический фактор, даже если придется какие-то special assessment выплачивать, наша страховка все покройет, ну по-крайне мере те суммы которые были озвученны.
\что с учет write offs при сдаче своего юнита в рент, вы не только сможете break even, но еще и порадовать себя некоторым позитивным cash flow
Материала море, в том числе и IRS Publications. Но лучше всех и кокретно применимо именно к вам это просчитает хороший tax accountant. Для начала можно и "занимательно-популярную" литературу почитать, типа этой...Херовимчик wrote:а можно поподробнее? или где про это почитать можно?
Херовимчик wrote:да у нас вообще бойцов нет, из 160 владельцев только 20(!) пришли на голосование по повышению цен, всем все по-барабану. Детали дела не раскрывают, говорят "вступайте в board и тогда узнаете", со страховкой тоже мутят чего-то, сказали что слишком много клеймов было, и ее повысили. Ну я понимаю клеймы из-за дефектов, но почему там в списке было землетрясение?! Мы что-то пропустили? У нас уже мелькнули мысли, что они хотят загнаять в долги весь комплекс, и потом по-дешевке все скупить. У нас 1-br condo уже 50 штук всего стоит
нервы ладно, их и так уже почти нет, а время-то где взять?Fedot wrote:Херовимчик wrote:да у нас вообще бойцов нет, из 160 владельцев только 20(!) пришли на голосование по повышению цен, всем все по-барабану. Детали дела не раскрывают, говорят "вступайте в board и тогда узнаете", со страховкой тоже мутят чего-то, сказали что слишком много клеймов было, и ее повысили. Ну я понимаю клеймы из-за дефектов, но почему там в списке было землетрясение?! Мы что-то пропустили? У нас уже мелькнули мысли, что они хотят загнаять в долги весь комплекс, и потом по-дешевке все скупить. У нас 1-br condo уже 50 штук всего стоит
Чего не вступить, если зовут? Будете в курсе всех новостей для начала, если в битву ввязываться. Нервов и времени уйдет немерянно -- по своему кондо знаю.
