Разница между re-finance и load modification

[dvd00]

Смотрю в сторону покупки и есть парочка вопросов (NJ, Bergen County).

Пытаюсь посмотреть на 5-7 лет вперед и встает вот такой вопрос из сабжа.

[vaduz]

A loan modification is an adjustment to the terms of the borrower’s existing loan, often for a short period of time to help the borrower get back on their financial feet, but the original loan is still in place. It’s the option borrowers tend to turn to if they cannot refinance their existing mortgage.

A refinance replaces the existing mortgage with a new loan with a lower rate, and/or more favorable terms, such as a fixed rate loan versus an adjustable one. It is a more permanent solution than most loan modifications, and usually offers greater advantages.

[X37WAL!^]

Смотрю в сторону покупки и есть парочка вопросов (NJ, Bergen County).

Пытаюсь посмотреть на 5-7 лет вперед и встает вот такой вопрос из сабжа.

Что именно вы пытаетесь рассмотреть там через 5-7 лет? Весьма вероятно, что процент будет выше сегодняшнего и никакого рефинансирования вам не захочется

[dvd00]

Безусловно, может быть процент будет выше. Однако даже при таком варианте, есть вероятность что через 7 лет сумма моего долга будет гораздо меньше тем самым даже при повышенных ставках будет иметь смысл перефинсироваться ибо все 7 лет до этого я бы платил interest по низшим процентам. Тем самым если взять эти два кредита (7/1 ARM и второй, например 5/1 ARM) сумма заплаченных процентов будет ниже, чем если например брать 15y fixed на весь срок сразу.

Надеюсь смог пояснить что я имею в виду.

[X37WAL!^]

Ещё раз, медленно: на сегодня разница в рейтах между 7/1, 10/1, 10 fixed, 15 fixed составляет меньше полпроцента. Если вы 100% уверены что выплатите мортгидж за 7 или 10 лет - то вперед, вы сэкономите. Однако если к ресету вы не выплатили всё, то высокий процент может сожрать всю вашу экономию очень быстро. Как насчёт посчитать вариант, что через 7 лет APR=8%, а вы ещё процентов 30-40 от суммы долга не выплатили?

[thinker]

по-моему процент по fixed mortgage уже и так низкий, мы вот на днях перерефинансировали под 4.375%, 15y fixed. Имеет смысл взять именно fixed как гарантию, что в будушем месячный платеж не увеличится а потом выплачивать за 5-7-10 лет как получится.

[dvd00]

да, я таки озадачился и написал калькулятор. на основании рейтов, которые дали в amerisave и моих условий лучше всего брать 10 yr fixed. Однако интересная деталь - 7/1 ARM рейты почему то были дороже чем 10yr fixed рейты... разница в стоимости этих двух продуктов для меня составил ~29k против ~26.5k... я все время думал что ARM-ы должны быть дешевле если их выплачивать быстро и не переходить на adjusted rate...

[X37WAL!^]

да, я таки озадачился и написал калькулятор. на основании рейтов, которые дали в amerisave и моих условий лучше всего брать 10 yr fixed. Однако интересная деталь - 7/1 ARM рейты почему то были дороже чем 10yr fixed рейты... разница в стоимости этих двух продуктов для меня составил ~29k против ~26.5k... я все время думал что ARM-ы должны быть дешевле если их выплачивать быстро и не переходить на adjusted rate...

26-29K интереса за 10 лет? Мы всё ещё про дом в Bergen county???

[dvd00]

Да, все еще про дом в Bergen County... с кредитом в 250к и большими lump sum payments каждый год (сверх monthly payments).

[X37WAL!^]

Да, все еще про дом в Bergen County... с кредитом в 250к и большими lump sum payments каждый год (сверх monthly payments).

Если кредит на дом в Берген каунти 250K, то у вас видимо очень большой даунпеймент. В этом случае можете не переживать про appraisal.

[dvd00]

А почему в этом случае можно не переживать про appraisal? Хотелось бы понять логику за этим рассуждением...

[X37WAL!^]

А почему в этом случае можно не переживать про appraisal? Хотелось бы понять логику за этим рассуждением...

Если вы предлагаете продавцу 500K, кладёте в даун 20% и берете кредит на 400K, то аппрайзал должен быть минимум на эти 500K.
Однако, если вы кладете в даун 50%, то банку будет глубоко плевать если аппрайзал покажет что дом стоит 400K. Просто с его точки зрения ваш даунпеймент - это 37% от 400K, а то, что вы желаете переплатить - это ваше личное дело.
У меня при большом даунпейменте в прошлый раз лендер вообще не стал делать аппрайзал, типа трата денег и времени и ничего больше
Мораль - при большом даунпейменте вы не сможете уйти из контракта по mortgage contingency, потому что мортгидж вам всё равно дадут, даже если аппрайзал будет несколько ниже вашей цены

[thinker]

Я не очень понял логики. Ведь appraisal делается не только для банка но и для покупателя тоже, чтобы он знал, что он не переплатил слишком много за дом. А лучше, чтобы он знал, что столько примерно и стоит дом в его эрии.

[X37WAL!^]

Я не очень понял логики. Ведь appraisal делается не только для банка но и для покупателя тоже, чтобы он знал, что он не переплатил слишком много за дом. А лучше, чтобы он знал, что столько примерно и стоит дом в его эрии.

Обычно аппрайзал делается по требованию лендера в процессе выдачи мортгиджа, чтобы убедиться в безопасности соотношения между суммой, которую он одалживает и полной стоимостью дома. Причем аппрайзера выбирает лендер, а покупатель этот процесс только оплачивает.
Я не знаю ни одного человека, который бы делал формальный аппрайзал лично для себя ПЕРЕД офером. Обычно для него это делает (неформально) его агент используя данные по недавним продажам из MLS.

[thinker]

я понял, что в случае, когда appraisal оказался ниже той цены, которую вы дали, то при большом доунпайменте, вам не нужно переживать за то, дадут ли вам mortgage или нет, так как его все равно дадут. Однако вам нужно переживать только за то, что вы переплачиваете т.к. платите больше чем дом того стоит.