Перенос забора на proprty line

[IvanF]

Добрый день!

У меня сложилась сложная ситуация с соседским забором на моей территории (все происходит в штате NY). При покупке дома между мной и соседями стоял виниловый забор. Причем первые 40 футов установленны прямо на property line, а потом идет резкое отклонение на мою территорию. Буквально стоят 2 столба рядом, один из которых на property line, а другой полностью на моей территории. И далее от этого столба забор плавно уходит вглубь моей территории. В результате примерно 60 футов стоит на моей территории из которых как минимум 40 стоят в удалении 1 фута от property line. Из за этого у меня очень узкий проход между выходом из basement и забором. Соседи утверждают что билдер сломал их забор и поэтому поставил им новый, но поставил криво. Сам билдер практически недоступен, но когда я спрашивал у него об этом несколько месяцев назад, то он сказал что ничего о заборе не помнит. У соседей есть survey который показывает что забор стоит на 1 фут на моей территории. У меня тоже есть survey который показывает примерно тоже самое(разница 3-4 инча). Более того, я заказал stake out чтобы четко определить положение property line. Изначально соседи были согласны на перенос части забора если я все оплачивают. Когда же дошло до дела, и начали размечать положение забора, то выяснилось, что если поставить новый забор на property line согласно их survey, то расстояние от нового забора из бассейна будет не более 1 фута и их это не устраивает и они хотят еще несколько инчей от моей property. Меня не устраивает их вариант, потому что я и так пошел им на встречу оплачивая перенос забора и согласившись с ИХ survey а не с моим по которому у меня на 4 инча больше. А мне каждый инч дорог в месте выхода из basement. В результате никто из констракторов не хочет связываться с установкой проблемного забора. И сейчас я продумываю мои действия. Начал я с того, на самом деле забор стоящий на моей территории является моим,т.к. устанавливал его билдер на своей территории и никаких документов о том что он это делал для соседей нет. Сам билдер не может ничего путного сказать. И это понятно, потому что если он скажет что это соседский забор, то тогда это был fraud с его стороны во время продажи, т.к. он должен был поставить нас в известность.
Поэтому я собираюсь просто взять и снять панели забора в эти выходные. Даже если соседи и вызовут полицию, то я легко докажу что это мой забор на моей территории. Если же они пойдут в small claims суд ( на что я очень надеюсь), то там они должны будут доказать что это был их забор и максимум что меня могут по этому суду заставить - поставить новый забор по property line, чего я и сам хочу.
Если же соседи никак не отреагируют на снос забора, то я куплю новый забор и сам потихоньку начну его ставить согласно survey.
Теперь вопрос, могут ли быть какие нибудь более серьезные последствия моих действий? Или может быть вы знаете более правильный способ? Судиться по поводу property line экономически не целесообразно никому, потому что это стоит 5000+ на адвокатов. Поэтому единственный возможный суд - small claims.

Заранее спасибо за ответы.

[olegy]

Вообще то, если вы хотите что то менять на своей территории - обычно вы же за все и платите. Если же делается все на property line - тогда надо письменный договор составлять. Что бы потом претензий не было. У вас пикантная ситуация в том, что если вы разберете забор ( а это вы вполне можете сделать), залезший на вашу сторону, то ставить его вам будет некуда. Вы не можете поставить его на property line без согласия соседей - забор и особенно посты будут на территории обоих.
Установив посты на своей территории вы получите забор на том же футе от проперти лайн. Договаривайтесь.

[Lolla]

Есть ли у вас HOA?
Кому принадлежит забор - вам? Соседям? Пополам?

У моих родителей дом с HOA. Когда они решили поставить забор по периметру своего участка, они пошли к 2 соседям, которые будут граничить с одной из стен забора - спросить не хотят ли они заплатить по половине от их стены - те отказались (дома были съемные, а до владельца не дошли), в итоге проконсультировавшись пришли к выводу ставить забор в 6 инчах от проперкти лайн (в свою сторону). Тем самым пристраивать забор к забору моих родителей соседи не смогут (они заступят за эти 6 инчей чужой земли), если захотят себе забор - должны либо строить один по проперти лайн, либо тоже могут отступить 6 инчей в свою сторону оставляя фут между заборами. По последним данным если один забор стоит в 6 инчах от проперти лайн, НОА не разрешает ставить второй на границе, а только с раницей в 1 фут между заборами.

Я в университете брала класс по survey и преподавал его дядечка со стажем и своим бизнесом в surveying and mapping. Как то у нас был разговор о похожих ситуациях, и очень часто бывает что у двух соседей проперти лайн не сходится, и в этом случае есть какае-та допустимая ошибка +_ сколько-то инчей (не знаю кем это регулируется). Но у вас вроде проперти лайн сходится, так что тут понятно что забор стоит на вашей территории. (вы делали Acquiescence to a Boundary Line?)
Я со своим преподавателем сталкивалась уже по работе после того как выпустилась из универа, у нас был спорный вопрос о земле между частником и гос-вом (забор частника стоял на территории FDOT и был прямо там где должен будет проходить будущий тратуар), так вот оказалось что если забор стоит там уже длительное время, та гос-ная земля была ухожена частником, гос-во никак о ней не заботилось долгие годы - частник может претендовать теперь на тот кусок земли и гос-во проиграет суд (Adverse Possession, но в разных штатах разные законы на этот счет - где-то ухаживаний за чужой землей долгие годы мало)! Правда происходит это с землей, survey которой делался уже очень давно и все участки поделены очень странными частями.

Я бы на вашем месте сделала как вы и собираетесь - убрала бы часть забора - ту что на вашей территории и ждала реакции для начала

[IvanF]

Вообще то, если вы хотите что то менять на своей территории - обычно вы же за все и платите. Если же делается все на property line - тогда надо письменный договор составлять. Что бы потом претензий не было.

А какого рода могут быть претензии? Территориальные претензии не входят в компетенцию small claims суда, а 5000 соседи не будут выкладывать за 2 инча. Кроме того я ведь имею полное право ставить забор на своей территории базируясь на моем survey и stake out. И в этом случае я как раз их и выиграю.

У вас пикантная ситуация в том, что если вы разберете забор ( а это вы вполне можете сделать), залезший на вашу сторону, то ставить его вам будет некуда. Вы не можете поставить его на property line без согласия соседей - забор и особенно посты будут на территории обоих.
Установив посты на своей территории вы получите забор на том же футе от проперти лайн. Договаривайтесь.

Даже если я поставлю забор полностью на своей территории, то он будет сдвинут всего на 2.5 инча от property line а не на 12 как сейчас. А они хотят еще 3 инча. Я и так пошел на на уступки, а они совершенно не хотят сотрудничать. Так что договариваться бесполезно - нужны активные действия. Суть в том, что разобрав забор я заставлю их тоже действовать. Поставить новый забор на моей территории они уже тоже не смогут. Жить без забора тоже не могут. Подадут в суд - и максимум что меня заставят это поставить ИХ забор на ИХ территории. А именно это мне и нужно, потому что тогда я выигрываю еще 2.5 инча. Или я рассуждаю не правильно?

[IvanF]

Есть ли у вас HOA?
Кому принадлежит забор - вам? Соседям? Пополам?

Нет НОА. Все вокруг знают что забор ставил билдер моего дома. До этого он снес забор соседей. Максимум что есть у соседей - полицейский отчет что он снес их забор. Никакого письменного соглашения с билдером по поводу забора нет. Билдер уше в несознанку. Я настаиваю на том, что если он повредил их property, то это не означает что аналогичная property которую оплачивает виновник но не на их участке будет принадлежать соседям. Для этого должен быть документ.

Я со своим преподавателем сталкивалась уже по работе после того как выпустилась из универа, у нас был спорный вопрос о земле между частником и гос-вом (забор частника стоял на территории FDOT и был прямо там где должен будет проходить будущий тратуар), так вот оказалось что если забор стоит там уже длительное время, та гос-ная земля была ухожена частником, гос-во никак о ней не заботилось долгие годы - частник может претендовать теперь на тот кусок земли и гос-во проиграет суд!

Поэтому я и беспокоюсь об этом. Скоро этому забору - 4 года, а потом он просто отожмет участок земли и все. Именно поэтому я и хочу доказывать что это мой забор, а не его забор на моей территории. С точки зрения финансов мне выгоднее доказывать что это его забор, но это может потом боком выйти. А иначе все просто - мой забор, на моей территории и что хочу с ним то и делаю.

Я бы на вашем месте сделала как вы и собираетесь - убрала бы часть забора - ту что на вашей территории и ждала реакции для начала

Спасибо

[Lolla]

я там свое первое сообщение немного отредактировала...

И еще, вы пробовали билдера письмами контактировать? Понятное дело что он смыться хочет, но по идеи это ошибка билдера (я знаю по работе и по своему опыту какие там строители работают, родителям моим такие вот горе-строители спринклеры под землей перерубили хотя у них было отмечено где проходят трубы и карта была...)

Нужно чтобы ваша проперти лайн сходилась с указанной у соседей, чтобы не было никаких 3-4 инчей туда-сюда. Я сейчас на скидку не скажу, но в каунти обычно есть мепперы, по-моему в нашей каунти подобные вопросы решаются через них, вам нужно узнать есть ли какой обязательный оффсет от проперти лайн чтобы строить забор. У нас это 6 инчей, если у вас тоже так же, то нужно посчитать и решить стоит ли оно того (стоят ли лишние 20 см денег и нервов).

[Lolla]

о! еще вспомнила когда есть какие-то большие деревья на каком-то расстоянии от проперти лайт или горки-пригорки, там тоже какие-то исключения по заботу есть и даже при дележки земли у переустановлении проперти лайн. У меня все подобные вопросы по работе решаются через департамент транспорта, а у них свои лоеры, я не знаю есть ли вам смысл выйти на лоеров и узнать все детали по вашей ситуации.

[IvanF]

И еще, вы пробовали билдера письмами контактировать? Понятное дело что он смыться хочет, но по идеи это ошибка билдера (я знаю по работе и по своему опыту какие там строители работают, родителям моим такие вот горе-строители спринклеры под землей перерубили хотя у них было отмечено где проходят трубы и карта была...)

На самом деле там еще хуже. Он ошибся при постройке дома и сдвинул все property на 1 фут. Т.е. 1 фут мы уже потеряли только на этой ошибке. Именно поэтому наш driveway 7, а не 8 футов как положено. А это уже новый survey где даже с учетом сдвига мы теряем еще один фут. А билдер и его адвокат не отвечает просто.

Нужно чтобы ваша проперти лайн сходилась с указанной у соседей, чтобы не было никаких 3-4 инчей туда-сюда.

Я был готов поставить типа ИХ забор по ИХ survey, но они хотят больше - чтобы ИХ забор стоял по ИХ survey но на 3 инча на моей property.

Я сейчас на скидку не скажу, но в каунти обычно есть мепперы, по-моему в нашей каунти подобные вопросы решаются через них, вам нужно узнать есть ли какой обязательный оффсет от проперти лайн чтобы строить забор.

Город сказал что это property line dispute и они этим не занимаются.

У нас это 6 инчей, если у вас тоже так же, то нужно посчитать и решить стоит ли оно того (стоят ли лишние 20 см денег и нервов).

У нас нет такого правила. Забор в начале дома стоит ровно по середине property line и я не возникаю по этому поводу.

[Lolla]

То, что билдер ошибся не в вашу пользу - это не новость. С билдером остается судиться (а это время и деньги).
Если ваши городские власти не регулируют такие вопросы, попробуйте выйте на адваката и узнать на всякий случай что вам грозит. А так - вы дейтвуете в принципе законно - сдвигаете общий забор со своей части участка.
А почему соседи не соглашаются? они что не понимают что забор на вашей земле и вы можете делать с ним все что хотите как впрочем и футом земли со стороны соседей (это все ваша земля за которую вы платите налоги)?

[IvanF]

То, что билдер ошибся не в вашу пользу - это не новость. С билдером остается судиться (а это время и деньги).

Я говорил с несколькими адвокатами и судебные перспективы не такие радужные. На самом деле билдер сделал две совершенно разные ошибки. Первая, построил дом неправильно и отнял 1 фут влева . Вторая, поставил забор вглубь территории еще на 1 фут справа. Общие потери 2 фута. Но дела эта совершенно разные, и в общем случае не связанны между собой. Потому что билдер может сказать что забор он ставил для себя и на своей территории...и поэтому это совсем не ошибка и я могу в любой момент перенести забор на property line. А вот с первой ошибкой не так просто. В процессе строительства и покупки были сделаны 2 survey которые показывали что он построил все правильно. И только после покупки я выяснил что оба survey ошибочны и я потерял 1 фут слева. Тут есть вина и surveyor и билдера потому что в момент продажи билдер уже знал об этой проблеме, но не сказал. Но проблема в том что стоимость 1x100 футов моей земли около 10 тыс., а адвокаты хотят 5000+ без гарантий какого либо результата. И причем непонятно кого судить - билдера, title insurance или тех кто делал survey. Один адвокат посоветовал судить тех кто сделал ошибку в survey в small claims court.

А почему соседи не соглашаются? они что не понимают что забор на вашей земле и вы можете делать с ним все что хотите как впрочем и футом земли со стороны соседей (это все ваша земля за которую вы платите налоги)?

Они как идиоты твердят что это не их вина что билдер снес их хилый забор и поставил новый криво. Единственным доказательством что билдер подарил им этот забор - их слова. Но они считают что этого достаточно, хотя билдер мне не смог подтвердить или опровергнуть этот факт. Более того, инспектор из города сказал им что по его мнению забор стоит на 10-11 инчей на моей территории и они типа с этим были согласны, но при реальном измеренни выяснилось что если даже поставить на этом расстоянии забор, то их это все равно не устраивает из за узкого прохода между новым забором и неправильно установленным бассейном. Сейчас их главный аргумент - это ставили не мы, а переставить как положено мы не хотим потому что не будет места.

[Lolla]

я конечно могу ошибаться, но мне кажется тут ошибка survey - у них есть иншуренс и они обязаны отвечать за свои ошибки.
Адвокаты никогда ничего не гарантируют чтобы потом не оправдываться на случай если ничего не получится.
Сносите и перестраивайте забор, только я бы не ставила его на проперти лайн - сделайте небольшой оффсет, иначе соседи будут претендовать на забор так как он будет на линии и их территории тоже.

[IvanF]

Сносите и перестраивайте забор, только я бы не ставила его на проперти лайн - сделайте небольшой оффсет, иначе соседи будут претендовать на забор так как он будет на линии и их территории тоже.

Да я был готов чтобы это был только их забор если бы он стоял на их территории. Они и так хотят чтобы это был полностью их забор.

В данный момент их все устраивает, поэтому они совершенно не cooperative и начинают диктовать абсурдные условия. Я хочу вывести процесс на другой уровень, когда их это тоже перестанет устраивать. Может быть тогда они будут более сговорчивы.
Теоретически был вариант подать на них в small claims court чтобы получить деньги на снос их забора с моей территории. Но в этом случае я должен буду признать что это их забор и я не уверен что это потом не выйдет мне боком.

[Lida]

7. "I'm secretly stealing your land."

Few homeowners have heard of "adverse possession," but it's the legal grounds on which a neighbor can claim rights to your land. Say a neighbor moves a fence or wall, or plants trees or a bush. If he encroaches on your property, and no one notices, he can claim "continuous, exclusive, open and notorious" use of that land -- and if he's able to do so for an average of 10 years in most states, he may be able to claim ownership. This could potentially add tens of thousands of dollars onto the value of his property while reducing the value of yours. But most people don't check their land boundaries until it's too late, Zierman says. "You may not want to make a fuss because you're neighbors," he says. By the time it becomes a real issue -- you're selling your house, or your neighbor is -- securing the boundaries is important, and fighting to get the land back can cost tens of thousands of dollars in legal fees.

http://www.smartmoney.com/spend/real-es ... 7481521780