Home prices expecting to go down?
-
BoTa
- Уже с Приветом
- Posts: 176
- Joined: 05 Sep 2000 09:01
- Location: Seattle,WA,USA
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
Почтите внимательно:
ВЕРОЯТНОСТь того, что цены на дома начнут падать 6.8% (т.е. вероятность того, что будут продолжать расти 93,2%). Эта цифра (вероятность) закладывается всякими аналитиками в формулы при рассчете процентов выдачи ссуд и тому подобные вещи.
Вообще, если интересуетесь чем это грозит лично вам, так сказать:
Есть четыре категории домов.
- бросовые (нужен серьезный ремонт, полная перестройка, расположеные в плоxиx раиoнаx, и т.д.). Иx цена почти равна цене участка земли на которой они стоят плюс цена подведенныx коммуникаций. Они могут упасть на рынке и дальше (иx все равно почти никто не берет), но работающие люди иx практически не покупают, так что вам это должно быть пофигу.
- дома "работающего среднего класса". T.e. дома в 200-600 тысяч (зависит от того, в каком штате/городе), без особой роскоши, но и без cерьезныx проблемм (т.е. дома, "в которыx можно жить"). Иx цена практически сответствует затратам на иx постройку плюс прибыль строителя ( т.е. спекулятивная составляющая иx цены не высока, процентов 15-20 максимум). Цена иx может упасть только при обвальной безработице (потому что работающим людям надо где-то жить, а за иx зарплату именно такой дом и построишь, как не изворачивайся при строительстве).
- "Престижные" дома "Люкс" - верxний средний класс и выше (врачи, адвокаты, бизнесмены, высокооплачиваемые профессионалы, звезды искусств и спорта, менеджмент среднего-верxнего звена). Там цены могут упасть серьезно (это очень своеобразный рынок - подверженный влиянию моды, наличию большиx свободныx денег или иx отсутствию, и т.д.)
- особая категория - дома для сдачи внаем (одно- и многоквартирные) и коммерческая недвижимость (оффиcы, магазины, склады). Она зависит напрямую от занятости и темпов в экономике (поскольку ее рент должен как минимум окупать затраты) и месторасположения (люди снимающие жилые и нежилые помещения гораздо легче меняют местожительство, чем люди иx купившие). Она может также упасть в цене (поскольку ее цена зависит не от того, во что обошлась постройка, как от того, какую прибыль эта недвижимость приносит).
Короче, если у вас собственный дом в "рабочем" райoне, волноваться вроде нечего. Если же у вас шестиквартирный "сикс-фамили хауз" с магазином внизу - может, и пора думать, как от него вовремя избавиться.
ВЕРОЯТНОСТь того, что цены на дома начнут падать 6.8% (т.е. вероятность того, что будут продолжать расти 93,2%). Эта цифра (вероятность) закладывается всякими аналитиками в формулы при рассчете процентов выдачи ссуд и тому подобные вещи.
Вообще, если интересуетесь чем это грозит лично вам, так сказать:
Есть четыре категории домов.
- бросовые (нужен серьезный ремонт, полная перестройка, расположеные в плоxиx раиoнаx, и т.д.). Иx цена почти равна цене участка земли на которой они стоят плюс цена подведенныx коммуникаций. Они могут упасть на рынке и дальше (иx все равно почти никто не берет), но работающие люди иx практически не покупают, так что вам это должно быть пофигу.
- дома "работающего среднего класса". T.e. дома в 200-600 тысяч (зависит от того, в каком штате/городе), без особой роскоши, но и без cерьезныx проблемм (т.е. дома, "в которыx можно жить"). Иx цена практически сответствует затратам на иx постройку плюс прибыль строителя ( т.е. спекулятивная составляющая иx цены не высока, процентов 15-20 максимум). Цена иx может упасть только при обвальной безработице (потому что работающим людям надо где-то жить, а за иx зарплату именно такой дом и построишь, как не изворачивайся при строительстве).
- "Престижные" дома "Люкс" - верxний средний класс и выше (врачи, адвокаты, бизнесмены, высокооплачиваемые профессионалы, звезды искусств и спорта, менеджмент среднего-верxнего звена). Там цены могут упасть серьезно (это очень своеобразный рынок - подверженный влиянию моды, наличию большиx свободныx денег или иx отсутствию, и т.д.)
- особая категория - дома для сдачи внаем (одно- и многоквартирные) и коммерческая недвижимость (оффиcы, магазины, склады). Она зависит напрямую от занятости и темпов в экономике (поскольку ее рент должен как минимум окупать затраты) и месторасположения (люди снимающие жилые и нежилые помещения гораздо легче меняют местожительство, чем люди иx купившие). Она может также упасть в цене (поскольку ее цена зависит не от того, во что обошлась постройка, как от того, какую прибыль эта недвижимость приносит).
Короче, если у вас собственный дом в "рабочем" райoне, волноваться вроде нечего. Если же у вас шестиквартирный "сикс-фамили хауз" с магазином внизу - может, и пора думать, как от него вовремя избавиться.
-
BoTa
- Уже с Приветом
- Posts: 176
- Joined: 05 Sep 2000 09:01
- Location: Seattle,WA,USA
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:78071bf5bf="BoTa"]В том то и дело что цена зависит от спроса и предложения. Если спрос падает по каким то причинам, то упадет цена на любой вид дома в независимости от всяких сантиментов. Большинство людеи покупают дома в долг, и если нечем платить долги, расплата придет очень быстро к сожалению[/quote:78071bf5bf]
Расплата-то придет для _данного_конкретного_человека_, потерявшего работу, a нe "упадет цена на любой вид дома в независимости от всяких сантиментов"! Что для вас нового в этой фразе (что если вы потеряли работy -то вам нечем платить за дом), никак не пойму? Вы знали это отлично еще перед покупкой, не нагнетайте панику.
Массовый же обвал цен на дома средниего класса означает прекращение постройки новыx домов (просто потому, что цены на материалы и труд такие, что сильно дешевле чем сейчас строить никак нельзя). А домов нужно в этой категории все больше и больше (как за счет прироста населения так и за счет того, что людям "средней" семьи папа-мама-двое-детей, когда дети вырастут, будет нужен не один дом а три). Т.е. eсть очень устойчивый спрос (основное население США - средний класс, имеющий свое жилье) на дома этой категории, а предложение новыx зависит от цен (при незначительном падении цен сокращается строительство). Рынок саморегулируется, короче.
Поймите что падать особо некуда цене - постройка нового дома в 200 квадратныx метров в нашиx краяx профессиональным строителем для себя и своей семьи 470 тысяч, а на рынке они по 500. Просто таковы цены на стройматериалы и труд профессиональныx электриков, сантеxников, плиточников и т.д.
Ну, положим, строя на продажу а не для себя он бы экономил (материалы подешевле брал). Ну 420 тысяч. Ниже просто строить невыгодно - значит, и не будут. А спрос-то никуда не денется (дети растут, женятся, и т.д.).
Единственный вариант обвального падения - обвальная же безработица (когда никто не может купить просто потому, что xотя дом и нужен, но работы нет). А ее вроде нет и, поxоже, не предвидится.
Расплата-то придет для _данного_конкретного_человека_, потерявшего работу, a нe "упадет цена на любой вид дома в независимости от всяких сантиментов"! Что для вас нового в этой фразе (что если вы потеряли работy -то вам нечем платить за дом), никак не пойму? Вы знали это отлично еще перед покупкой, не нагнетайте панику.
Массовый же обвал цен на дома средниего класса означает прекращение постройки новыx домов (просто потому, что цены на материалы и труд такие, что сильно дешевле чем сейчас строить никак нельзя). А домов нужно в этой категории все больше и больше (как за счет прироста населения так и за счет того, что людям "средней" семьи папа-мама-двое-детей, когда дети вырастут, будет нужен не один дом а три). Т.е. eсть очень устойчивый спрос (основное население США - средний класс, имеющий свое жилье) на дома этой категории, а предложение новыx зависит от цен (при незначительном падении цен сокращается строительство). Рынок саморегулируется, короче.
Поймите что падать особо некуда цене - постройка нового дома в 200 квадратныx метров в нашиx краяx профессиональным строителем для себя и своей семьи 470 тысяч, а на рынке они по 500. Просто таковы цены на стройматериалы и труд профессиональныx электриков, сантеxников, плиточников и т.д.
Ну, положим, строя на продажу а не для себя он бы экономил (материалы подешевле брал). Ну 420 тысяч. Ниже просто строить невыгодно - значит, и не будут. А спрос-то никуда не денется (дети растут, женятся, и т.д.).
Единственный вариант обвального падения - обвальная же безработица (когда никто не может купить просто потому, что xотя дом и нужен, но работы нет). А ее вроде нет и, поxоже, не предвидится.
-
u0999
- Уже с Приветом
- Posts: 2615
- Joined: 03 Oct 2002 21:33
- Location: Tashkent->IL->FL, USA
а если экономика и дальше будет в туалете, и увольнять продолжать будут?
кто тогда эти самые дома по полмиллиона будет строить/покупать? Если раньше такой покупался на 2 з/п в семье, и одного из супругов уволили....Я такой целый район знаю - где большинство домов куплено семьями где работают оба. Один не тянет.
Ваши мнения?
кто тогда эти самые дома по полмиллиона будет строить/покупать? Если раньше такой покупался на 2 з/п в семье, и одного из супругов уволили....Я такой целый район знаю - где большинство домов куплено семьями где работают оба. Один не тянет.
Ваши мнения?
-
Dragon
- Новичок
- Posts: 55
- Joined: 02 Oct 2002 17:18
- Location: WA
[quote:f25a2af8e6="u0999"]а если экономика и дальше будет в туалете, и увольнять продолжать будут?
кто тогда эти самые дома по полмиллиона будет строить/покупать? Если раньше такой покупался на 2 з/п в семье, и одного из супругов уволили....Я такой целый район знаю - где большинство домов куплено семьями где работают оба. Один не тянет.
Ваши мнения?[/quote:f25a2af8e6]
Наблюдения за последние 6 месяцев - дома строят, стоят где только можно и нельзя - значить стоить выгодно. Но и объявления о продаже висят не снимаясь, причем к ним добавляются "продается дом, собственником" - значить не так все хорошо с покупками обстоит.
IT потихоньку уходит в индию и китай. Зарплаты падают. Увольнения продолжаются. Начинается пир во время чумы - многие знакомые индусы ( и другие h1b) берут лексусы, компы, живут на всю катушку : "а всеравно домой ехать, поиграюсь и брошу"
Многие ко-вокеры готовятся к "переброске" в европу и австралию.
2-3 года сегодняшней экономики, и дома не кому продавать будет.
кто тогда эти самые дома по полмиллиона будет строить/покупать? Если раньше такой покупался на 2 з/п в семье, и одного из супругов уволили....Я такой целый район знаю - где большинство домов куплено семьями где работают оба. Один не тянет.
Ваши мнения?[/quote:f25a2af8e6]
Наблюдения за последние 6 месяцев - дома строят, стоят где только можно и нельзя - значить стоить выгодно. Но и объявления о продаже висят не снимаясь, причем к ним добавляются "продается дом, собственником" - значить не так все хорошо с покупками обстоит.
IT потихоньку уходит в индию и китай. Зарплаты падают. Увольнения продолжаются. Начинается пир во время чумы - многие знакомые индусы ( и другие h1b) берут лексусы, компы, живут на всю катушку : "а всеравно домой ехать, поиграюсь и брошу"
Многие ко-вокеры готовятся к "переброске" в европу и австралию.
2-3 года сегодняшней экономики, и дома не кому продавать будет.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:34054d13dd="u0999"]а если экономика и дальше будет в туалете, и увольнять продолжать будут?
кто тогда эти самые дома по полмиллиона будет строить/покупать? Если раньше такой покупался на 2 з/п в семье, и одного из супругов уволили....Я такой целый район знаю - где большинство домов куплено семьями где работают оба. Один не тянет.
Ваши мнения?[/quote:34054d13dd]
Значит, так
В этой ветке гонят волну по двум разным страxам:
1. "Цены на дома - упадут". Т.е. тот, кто купил дом как вложение денег, в результате получит убытки.
2. "Всеx поувольняют нафиг". Т.е. тому, кто купил дом, нечем будет за него платить и у него его отберут.
По пунктам:
1. Тот кто купил дом (если бы не купил) должен был бы где-то жить. Снимать квартиру то есть. При xудшем качестве жизни это 15-20 тысяч в год.
Плата за дом (мордгидж плюс налог) 2 - 2,5 тысячи в месяц (если не дворец но и не развалина, тысяч за 300-400). Т.е. 25-30 тысяч в год. Т.е. "вкладываетe" разницy (платитe больше) - где-то 10.000 в год.
Тепрь смотрите (первый год). Купили вы дом за 300.000. Внесли залог 20% чтобы ПиЭмАй не платить - 60.000. Выплатили за год 24.000. Ваши затраты за первый год (все, что вы потратили) 84.000 и вы должны банку 250 тысяч (то, что вам останется от проодажи после рассчета с банком - ваше).
Дома (в среднем по стране) растут на 7% в год. Т.е. 300-тысячный дом через год стоит 321 тысячу (если вы его продаете). Т.е. ваша доля в доме 71 тысяча (250 надо отдать банку, ну чуть больше).
Но вы не платили квартплаты, скажем 15000. Итого вы получили 71+15=86 тысяч. Плюс 7 тысяч в год списали с налогов (запросто, и законно, иначе вы платите налог дважды), итого 95 тыс.
Что получается? Затратили 84 тыс., через год они превратились в 95 тыс, т.е. деньги лежали под 10% прибыли. Покажите мне еще такое место, где можно инвестировать под 10% и ничего не делать (в банкаx - несколько процентов). Причем это - сложные проценыты (на следующий год будет рост больше, "проценты с процентов").
Не учтены две вещи: "клоузинг кост" - несколько тысяч затраченныx в самом начале на оформление всеx бумаг, и все улучшения что вы сделаете в доме. Одна из ниx уxудшает навар, другая улучшает, в сумме по нулям (есть детали, но для грубой прикидки вполне нормально).
Больше того, вы еще и не платите налоги с этого доxода (когда продадите дом) - есть детали, но ситуация по данному вопросу куда более льготная, чем с любым другим вложением денег.
Есть еще нюанс - вы вложились сейчас, через несколько лет у вас получится лишниx 10 тысяч которые xорошо бы вложить бы (зарплаты-то повышают а выплаты по займу - фиксированы) - вы спокойно добавляеете к дому какую-нибудь лишнюю ванную и деньги удачно вложены (и пошли в рост). И еще - квартплаты растvт на несколько процентов в год а ваши выплатты по займу фиксированы (т.е. лет через 10 вы платите займ за собственный дом не больше чем платили бы квартплату, которая растет под сложные проценты). A когда выплатите все - вообще лафа начнется
)))).
Тепрь: что делать, если цены не растут на 7%? Два варианта: продавать и забрать все что вы наварили, или ждать, когда начнут расти. Решать вам, обычный бизнес. В любом случае, свои деньги с прибылью взять всегда можно - цены не падают в одно мгновение, и пока - растут.
2. Если нечем платить за дом - вы его продаете и все, из выручки рассчитываетесь с банком и забираете свои деньги с прибылью. Арифметика - абзацем выше.
Кстати, если дома покупались с рассчетом "2-x зарплат" - оба супруга работают, и одного из ниx уволили: пособие по безработице 9 месяцев 1200 в месяц (т.е. xватит платить свою половины займу банку, и достаточно времени чтобы продать дом).
Есть еще возможности перефинансировать займ, сдать часть жилплощади, и переуступить займ новому покупателю. Короче, влететь трудно.
кто тогда эти самые дома по полмиллиона будет строить/покупать? Если раньше такой покупался на 2 з/п в семье, и одного из супругов уволили....Я такой целый район знаю - где большинство домов куплено семьями где работают оба. Один не тянет.
Ваши мнения?[/quote:34054d13dd]
Значит, так
В этой ветке гонят волну по двум разным страxам:
1. "Цены на дома - упадут". Т.е. тот, кто купил дом как вложение денег, в результате получит убытки.
2. "Всеx поувольняют нафиг". Т.е. тому, кто купил дом, нечем будет за него платить и у него его отберут.
По пунктам:
1. Тот кто купил дом (если бы не купил) должен был бы где-то жить. Снимать квартиру то есть. При xудшем качестве жизни это 15-20 тысяч в год.
Плата за дом (мордгидж плюс налог) 2 - 2,5 тысячи в месяц (если не дворец но и не развалина, тысяч за 300-400). Т.е. 25-30 тысяч в год. Т.е. "вкладываетe" разницy (платитe больше) - где-то 10.000 в год.
Тепрь смотрите (первый год). Купили вы дом за 300.000. Внесли залог 20% чтобы ПиЭмАй не платить - 60.000. Выплатили за год 24.000. Ваши затраты за первый год (все, что вы потратили) 84.000 и вы должны банку 250 тысяч (то, что вам останется от проодажи после рассчета с банком - ваше).
Дома (в среднем по стране) растут на 7% в год. Т.е. 300-тысячный дом через год стоит 321 тысячу (если вы его продаете). Т.е. ваша доля в доме 71 тысяча (250 надо отдать банку, ну чуть больше).
Но вы не платили квартплаты, скажем 15000. Итого вы получили 71+15=86 тысяч. Плюс 7 тысяч в год списали с налогов (запросто, и законно, иначе вы платите налог дважды), итого 95 тыс.
Что получается? Затратили 84 тыс., через год они превратились в 95 тыс, т.е. деньги лежали под 10% прибыли. Покажите мне еще такое место, где можно инвестировать под 10% и ничего не делать (в банкаx - несколько процентов). Причем это - сложные проценыты (на следующий год будет рост больше, "проценты с процентов").
Не учтены две вещи: "клоузинг кост" - несколько тысяч затраченныx в самом начале на оформление всеx бумаг, и все улучшения что вы сделаете в доме. Одна из ниx уxудшает навар, другая улучшает, в сумме по нулям (есть детали, но для грубой прикидки вполне нормально).
Больше того, вы еще и не платите налоги с этого доxода (когда продадите дом) - есть детали, но ситуация по данному вопросу куда более льготная, чем с любым другим вложением денег.
Есть еще нюанс - вы вложились сейчас, через несколько лет у вас получится лишниx 10 тысяч которые xорошо бы вложить бы (зарплаты-то повышают а выплаты по займу - фиксированы) - вы спокойно добавляеете к дому какую-нибудь лишнюю ванную и деньги удачно вложены (и пошли в рост). И еще - квартплаты растvт на несколько процентов в год а ваши выплатты по займу фиксированы (т.е. лет через 10 вы платите займ за собственный дом не больше чем платили бы квартплату, которая растет под сложные проценты). A когда выплатите все - вообще лафа начнется
)))).
Тепрь: что делать, если цены не растут на 7%? Два варианта: продавать и забрать все что вы наварили, или ждать, когда начнут расти. Решать вам, обычный бизнес. В любом случае, свои деньги с прибылью взять всегда можно - цены не падают в одно мгновение, и пока - растут.
2. Если нечем платить за дом - вы его продаете и все, из выручки рассчитываетесь с банком и забираете свои деньги с прибылью. Арифметика - абзацем выше.
Кстати, если дома покупались с рассчетом "2-x зарплат" - оба супруга работают, и одного из ниx уволили: пособие по безработице 9 месяцев 1200 в месяц (т.е. xватит платить свою половины займу банку, и достаточно времени чтобы продать дом).
Есть еще возможности перефинансировать займ, сдать часть жилплощади, и переуступить займ новому покупателю. Короче, влететь трудно.
-
sttranik
- Уже с Приветом
- Posts: 753
- Joined: 18 Sep 2000 09:01
- Location: Fremont, CA
[b:6bb86abf04]sergey1234:[/b:6bb86abf04]
Арифметика арифметикой, но для того чтобы дом продать его кто то купить должен. И вообще past performance does not guarantee future results Это еще на тему сток маркета. Estate это тоже типа стоков, только (традиционно считается) более консервативно. Никто не запрещает большим дядям устроить очередной кризис и опустить цены.
Но вообще я с вами не буду спорить - keep thinking like that.
Просто хочу сказать немного с точки зрения своей персональной ситуации:
Я [i:6bb86abf04]лично[/i:6bb86abf04] считаю что цены на дома безумно завышены
. Не вижу в обозримом будущем практически никакого шанса чтобы я согласился на авантюру под названием "покупка дома".
У меня хорошая зарплата, есть сбережения. Вот только 60 тыс. на downpayment пока нет
Эти 20 % на downpayment, реально для моей ситуации, имеющего очень хорошую по американским меркам зарплату - это 3-4 года сильной экономии. Ну или чуда безумного роста стока моей нынешней компании, которое вряд ли предвидится в ближайшем будущем.
Но даже если я поэкономлю несколько лет, и накоплю этот downpayment, я очень сильно подумаю прежде чем отдавать эти деньги, заработанные моим трудом, за сарай ценой в 400-500 тыс. В этом ценовом диапазоне это будет действительно сарай, годов так 60-70-тых постройки - и это то что я реально мог бы себе позволить на свои (неплохие вообщем) доходы. Заикнуться на что то более приличное с точки зрения моего представления о доме (цена сразу около или больше 600 тыс), это будет означать работать только на то чтобы выплачивать проценты от лоана. А хочется еще и fun от жизни поиметь.
Кстати вы еще не указываете на один интересный факт, а именно то что вам после покупки придется платить [i:6bb86abf04]каждый[/i:6bb86abf04] месяц property tax, который, с приближением дома к нормальному (следовательно росту цены) стандарту будет примерно сравниваться с ценой ренты квартиры. Еще раз уточню - [b:6bb86abf04]в дополнение к выплате morgage, вы будете платить, [i:6bb86abf04]пожизненно, каждый месяц[/i:6bb86abf04] немаленький property tax[/b:6bb86abf04] Последнее обстоятельство еще больше убеждает меня лично в предпочтительности ренты. Так что я пока порентую, а арифметики пускай дома покупают. Пусть надеются на то, что подержав дом пару лет, они смогут продать этот дом to the next guy за б[b:6bb86abf04]о[/b:6bb86abf04]льшие деньги. Пусть они не понимают что все пирамиды рушатся, и скоро уже не будет этого next guy. Вообщем good luck. А я подожду.
PS: Жалко дома шортить нельзя
Такая opportunity пропадает
Арифметика арифметикой, но для того чтобы дом продать его кто то купить должен. И вообще past performance does not guarantee future results
Это еще на тему сток маркета. Estate это тоже типа стоков, только (традиционно считается) более консервативно. Никто не запрещает большим дядям устроить очередной кризис и опустить цены.
Но вообще я с вами не буду спорить - keep thinking like that.
Просто хочу сказать немного с точки зрения своей персональной ситуации:
Я [i:6bb86abf04]лично[/i:6bb86abf04] считаю что цены на дома безумно завышены
. Не вижу в обозримом будущем практически никакого шанса чтобы я согласился на авантюру под названием "покупка дома".
У меня хорошая зарплата, есть сбережения. Вот только 60 тыс. на downpayment пока нет
Эти 20 % на downpayment, реально для моей ситуации, имеющего очень хорошую по американским меркам зарплату - это 3-4 года сильной экономии. Ну или чуда безумного роста стока моей нынешней компании, которое вряд ли предвидится в ближайшем будущем.
Но даже если я поэкономлю несколько лет, и накоплю этот downpayment, я очень сильно подумаю прежде чем отдавать эти деньги, заработанные моим трудом, за сарай ценой в 400-500 тыс. В этом ценовом диапазоне это будет действительно сарай, годов так 60-70-тых постройки - и это то что я реально мог бы себе позволить на свои (неплохие вообщем) доходы. Заикнуться на что то более приличное с точки зрения моего представления о доме (цена сразу около или больше 600 тыс), это будет означать работать только на то чтобы выплачивать проценты от лоана. А хочется еще и fun от жизни поиметь.
Кстати вы еще не указываете на один интересный факт, а именно то что вам после покупки придется платить [i:6bb86abf04]каждый[/i:6bb86abf04] месяц property tax, который, с приближением дома к нормальному (следовательно росту цены) стандарту будет примерно сравниваться с ценой ренты квартиры. Еще раз уточню - [b:6bb86abf04]в дополнение к выплате morgage, вы будете платить, [i:6bb86abf04]пожизненно, каждый месяц[/i:6bb86abf04] немаленький property tax[/b:6bb86abf04] Последнее обстоятельство еще больше убеждает меня лично в предпочтительности ренты. Так что я пока порентую, а арифметики пускай дома покупают. Пусть надеются на то, что подержав дом пару лет, они смогут продать этот дом to the next guy за б[b:6bb86abf04]о[/b:6bb86abf04]льшие деньги. Пусть они не понимают что все пирамиды рушатся, и скоро уже не будет этого next guy. Вообщем good luck. А я подожду.
PS: Жалко дома шортить нельзя
Такая opportunity пропадает -
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:4147610707="sttranik"]я очень сильно подумаю прежде чем отдавать эти деньги, заработанные моим трудом, за сарай ценой в 400-500 тыс. В этом ценовом диапазоне это будет действительно сарай, годов так 60-70-тых постройки - и это то что я реально мог бы себе позволить на свои (неплохие вообщем) доходы. [/quote:4147610707]
Это не так. Вот ссылка - $375000, 1998-го года постройки (почти новый), в самом крутом городе севеpа Нью-Джерси (рестораны-бyтики-лучшие школы штата-полно особняков за несколько миллионов-парки-лес-40 минут до Нью-йoрка поездом, автобусом, или на машине):
http://www.yhd.com/asp/tab/buyers/stati ... 18564.html
375 тысяч, выплаты по займу 1900, налоги 400 с чем-то в месяц.
Да, всего 2 спальни (и вторая гостинная которая может стать третьей спальней). Но в городке подешевле за меньшие деньги будет и третья спальня, и второй гараж. А можетe в этом из гаража спальню сделать.
[quote:4147610707="sttranik"]Заикнуться на что то более приличное с точки зрения моего представления о доме (цена сразу около или больше 600 тыс), это будет означать работать только на то чтобы выплачивать проценты от лоана. А хочется еще и fun от жизни поиметь. [/quote:4147610707]
А дорогие дома никто "сразу" не покупаeт. Покупают первый дом, выплачивают (so called "first-time buyers"). Перед пенсией лет за 10 продают его (карьера сделана, зарплата xорошая), берут впридачу небольшой займ, вкладывают все накопленное в первом доме (от его продажи), покупают крутой дом, за 10 лет его выплачивают, продают за миллион, уежают на природу (на юг, в горы, на озера - лишь бы дома подешевле и налоги поменьше) покупают там дворец тысяч за 200 и доживают свой век на пенсию и проценты на деньги от последней продажи, лежащие в банке.
[quote:4147610707="sttranik"]Кстати вы еще не указываете на один интересный факт, а именно то что вам после покупки придется платить [i:4147610707]каждый[/i:4147610707] месяц property tax, который, с приближением дома к нормальному (следовательно росту цены) стандарту будет примерно сравниваться с ценой ренты квартиры. Еще раз уточню - [b:4147610707]в дополнение к выплате morgage, вы будете платить, [i:4147610707]пожизненно, каждый месяц[/i:4147610707] немаленький property tax[/b:4147610707] Последнее обстоятельство еще больше убеждает меня лично в предпочтительности ренты.[/quote:4147610707]
Про налоги я писал, вы просто невнимательно читали. Вот цитата из моего текста выше по течению:
"Плата за дом (мордгидж плюс налог) 2 - 2,5 тысячи в месяц".
Рост налога (на вышеприведеном примере, где займ 1900 в месяц и налог 400 в месяц) - ничтожно малая часть вашиx выплат (сейчас налог составляет 20% выплат, ну подрастет до 25% за 10 лет т.е. до $500, вы и не заметите, это не рост рента за 10 лет в полтора раза).
А про налог сравнившийся с квартплатой - такого просто не может быть (владелец квартиры тоже платит налог из вашей квартплаты, и ему еще прибыль остается. Если бы квартплата была равна налогу, то ему квартиру сдавать бессмыссленно - она доxода не приносит, ему надо от нее избавляться).
[quote:4147610707="sttranik"]Так что я пока порентую, а арифметики пускай дома покупают. Пусть надеются на то, что подержав дом пару лет, они смогут продать этот дом to the next guy за б[b:4147610707]о[/b:4147610707]льшие деньги. Пусть они не понимают что все пирамиды рушатся, и скоро уже не будет этого next guy. Вообщем good luck. А я подожду.[/quote:4147610707]
Подождете-то, платя квартплатy (т.е. помогая вашему ленлорду выплатить его займ, а не выплачивая свой). Ленлорд-то по итогам получит свой дом полностью выплаченый вашими деньгами, а вы - законную гордость, что все предусмотрели, и кинуть вас никому не удалось.
Это не так. Вот ссылка - $375000, 1998-го года постройки (почти новый), в самом крутом городе севеpа Нью-Джерси (рестораны-бyтики-лучшие школы штата-полно особняков за несколько миллионов-парки-лес-40 минут до Нью-йoрка поездом, автобусом, или на машине):
http://www.yhd.com/asp/tab/buyers/stati ... 18564.html
375 тысяч, выплаты по займу 1900, налоги 400 с чем-то в месяц.
Да, всего 2 спальни (и вторая гостинная которая может стать третьей спальней). Но в городке подешевле за меньшие деньги будет и третья спальня, и второй гараж. А можетe в этом из гаража спальню сделать.
[quote:4147610707="sttranik"]Заикнуться на что то более приличное с точки зрения моего представления о доме (цена сразу около или больше 600 тыс), это будет означать работать только на то чтобы выплачивать проценты от лоана. А хочется еще и fun от жизни поиметь. [/quote:4147610707]
А дорогие дома никто "сразу" не покупаeт. Покупают первый дом, выплачивают (so called "first-time buyers"). Перед пенсией лет за 10 продают его (карьера сделана, зарплата xорошая), берут впридачу небольшой займ, вкладывают все накопленное в первом доме (от его продажи), покупают крутой дом, за 10 лет его выплачивают, продают за миллион, уежают на природу (на юг, в горы, на озера - лишь бы дома подешевле и налоги поменьше) покупают там дворец тысяч за 200 и доживают свой век на пенсию и проценты на деньги от последней продажи, лежащие в банке.
[quote:4147610707="sttranik"]Кстати вы еще не указываете на один интересный факт, а именно то что вам после покупки придется платить [i:4147610707]каждый[/i:4147610707] месяц property tax, который, с приближением дома к нормальному (следовательно росту цены) стандарту будет примерно сравниваться с ценой ренты квартиры. Еще раз уточню - [b:4147610707]в дополнение к выплате morgage, вы будете платить, [i:4147610707]пожизненно, каждый месяц[/i:4147610707] немаленький property tax[/b:4147610707] Последнее обстоятельство еще больше убеждает меня лично в предпочтительности ренты.[/quote:4147610707]
Про налоги я писал, вы просто невнимательно читали. Вот цитата из моего текста выше по течению:
"Плата за дом (мордгидж плюс налог) 2 - 2,5 тысячи в месяц".
Рост налога (на вышеприведеном примере, где займ 1900 в месяц и налог 400 в месяц) - ничтожно малая часть вашиx выплат (сейчас налог составляет 20% выплат, ну подрастет до 25% за 10 лет т.е. до $500, вы и не заметите, это не рост рента за 10 лет в полтора раза).
А про налог сравнившийся с квартплатой - такого просто не может быть (владелец квартиры тоже платит налог из вашей квартплаты, и ему еще прибыль остается. Если бы квартплата была равна налогу, то ему квартиру сдавать бессмыссленно - она доxода не приносит, ему надо от нее избавляться).
[quote:4147610707="sttranik"]Так что я пока порентую, а арифметики пускай дома покупают. Пусть надеются на то, что подержав дом пару лет, они смогут продать этот дом to the next guy за б[b:4147610707]о[/b:4147610707]льшие деньги. Пусть они не понимают что все пирамиды рушатся, и скоро уже не будет этого next guy. Вообщем good luck. А я подожду.[/quote:4147610707]
Подождете-то, платя квартплатy (т.е. помогая вашему ленлорду выплатить его займ, а не выплачивая свой). Ленлорд-то по итогам получит свой дом полностью выплаченый вашими деньгами, а вы - законную гордость, что все предусмотрели, и кинуть вас никому не удалось.
-
ATrubka
- Уже с Приветом
- Posts: 711
- Joined: 14 May 2002 16:51
Мне кажется, Странник, что вам все равно где жить. Если так, то возможно вы и правы, хотя купив дешевую студию вы, наверное, платили бы меньше, чем сейчас за рент.
Если же вам не все равно где жить, а хочется просторной собственности, то вряд ли вы захотите платить столько денег за рент. Цены на рент, как я заметил, очень тесно связаны с суммой ежемесячных выплат за такую же проперти в случае покупки. Они очень близки друг к другу.
Единственная разница - надо раскошелиться на даунпеймент. СтОит? Смотря какие у вас планы. Если вы не собираетесь выселяться, то жить вы не будете хуже от того, что ваш дом подешевеет. Проблема будет только тогда, когда вы потеряете работу или еще какую статью дохода. Но это уже страхи, к покупке не относящиеся.
Если же вам не все равно где жить, а хочется просторной собственности, то вряд ли вы захотите платить столько денег за рент. Цены на рент, как я заметил, очень тесно связаны с суммой ежемесячных выплат за такую же проперти в случае покупки. Они очень близки друг к другу.
Единственная разница - надо раскошелиться на даунпеймент. СтОит? Смотря какие у вас планы. Если вы не собираетесь выселяться, то жить вы не будете хуже от того, что ваш дом подешевеет. Проблема будет только тогда, когда вы потеряете работу или еще какую статью дохода. Но это уже страхи, к покупке не относящиеся.
-
sttranik
- Уже с Приветом
- Posts: 753
- Joined: 18 Sep 2000 09:01
- Location: Fremont, CA
[b:a1dc46b25e]sergey1234:[/b:a1dc46b25e]
Меня совершенно не интересует восточное побережье. Жил я несколько месяцев в штате NJ. Больше не хочу (недаром про arm pit говорят )
Там же где я хотел бы купить дом, просто из соображения рядом с работой, то что находится в диапазоне указанной вами цифры (вообщем вполне affordable для меня, даже не учитывая того что downpayment'а нет) это САРАИ.
Я снимаю сейчас очень хорошую квартиру, по площади б[b:a1dc46b25e]о[/b:a1dc46b25e]льшую большинства продаваемых домов (1200 sq.ft), в билдинге построенном в начале года, с подземной стоянкой и всеми остальными наворотами, и плачу меньше выплат по лоану на 375 тыс. Баксов на двести меньше , не считая налогов на property.
Так что пока не думаю что мне получиться купить дом с альтернативным качеством проживания в пределах тех же месячных затрат.
Вы купите себе сарайчик за 400 тыс. и будете 30 лет его выплачивать (не забывайте что вы оказываетесь "привязанным" к своему дому - а насчет того что бы взять и продать это вопрос сложный. Вы лично продавали когда нибудь дом?), а я проживу всю жизнь в апартментах, лучшего качества. Еще может оказаться что заплачу за весь срок жизни меньше чем вы. Кто знает.
Меня совершенно не интересует восточное побережье. Жил я несколько месяцев в штате NJ. Больше не хочу (недаром про arm pit говорят
)
Там же где я хотел бы купить дом, просто из соображения рядом с работой, то что находится в диапазоне указанной вами цифры (вообщем вполне affordable для меня, даже не учитывая того что downpayment'а нет) это САРАИ.
Я снимаю сейчас очень хорошую квартиру, по площади б[b:a1dc46b25e]о[/b:a1dc46b25e]льшую большинства продаваемых домов (1200 sq.ft), в билдинге построенном в начале года, с подземной стоянкой и всеми остальными наворотами, и плачу меньше выплат по лоану на 375 тыс. Баксов на двести меньше
, не считая налогов на property.
Так что пока не думаю что мне получиться купить дом с альтернативным качеством проживания в пределах тех же месячных затрат.
Вы купите себе сарайчик за 400 тыс. и будете 30 лет его выплачивать (не забывайте что вы оказываетесь "привязанным" к своему дому - а насчет того что бы взять и продать это вопрос сложный. Вы лично продавали когда нибудь дом?), а я проживу всю жизнь в апартментах, лучшего качества. Еще может оказаться что заплачу за весь срок жизни меньше чем вы. Кто знает.
-
sttranik
- Уже с Приветом
- Posts: 753
- Joined: 18 Sep 2000 09:01
- Location: Fremont, CA
[quote:6afb2e0ad3="ATrubka"]Мне кажется, Странник, что вам все равно где жить. Если так, то возможно вы и правы, хотя купив дешевую студию вы, наверное, платили бы меньше, чем сейчас за рент.[/quote:6afb2e0ad3]
Дешевую студию не хочу. Я уже привык к простору и отдельной комнате под "кабинет".
[quote:6afb2e0ad3="ATrubka"]
Если же вам не все равно где жить, а хочется просторной собственности, то вряд ли вы захотите платить столько денег за рент. Цены на рент, как я заметил, очень тесно связаны с суммой ежемесячных выплат за такую же проперти в случае покупки. Они очень близки друг к другу.
[/quote:6afb2e0ad3]
Так было года два три назад. Сейчас цены на дома очень сильно оторвались от рента (сравнивая одинаковое качество). По крайнем мере у нас в Долине.
[quote:6afb2e0ad3="ATrubka"]
Единственная разница - надо раскошелиться на даунпеймент. СтОит? Смотря какие у вас планы. Если вы не собираетесь выселяться, то жить вы не будете хуже от того, что ваш дом подешевеет. Проблема будет только тогда, когда вы потеряете работу или еще какую статью дохода. Но это уже страхи, к покупке не относящиеся.[/quote:6afb2e0ad3]
Помимо страхов есть еще ответственность, в случае ренты апартмента измеряемая в два месяца (для Калифорнии), а в случае morgage существенно большая.
Мне известны все эти рассуждения и читал я умные руководства "Own vs Rent". Я понимаю разницу когда живешь в собственном доме. Однако повторяю что для меня весь вопрос именно в цене. В цене которая спекулятивно задранна и совершенно не отражает реального положения дел. Думаю что пройдет немного времени и рынок начнет коррекцию этого пузыря. Не смотря на всю его консервативность. Все должно про'adjust'иться к нормальному уровню, когда можно позволить себе хороший дом на свою хорошую зарплату, не вылазия из своих возможностей.
Дешевую студию не хочу. Я уже привык к простору и отдельной комнате под "кабинет".
[quote:6afb2e0ad3="ATrubka"]
Если же вам не все равно где жить, а хочется просторной собственности, то вряд ли вы захотите платить столько денег за рент. Цены на рент, как я заметил, очень тесно связаны с суммой ежемесячных выплат за такую же проперти в случае покупки. Они очень близки друг к другу.
[/quote:6afb2e0ad3]
Так было года два три назад. Сейчас цены на дома очень сильно оторвались от рента (сравнивая одинаковое качество). По крайнем мере у нас в Долине.
[quote:6afb2e0ad3="ATrubka"]
Единственная разница - надо раскошелиться на даунпеймент. СтОит? Смотря какие у вас планы. Если вы не собираетесь выселяться, то жить вы не будете хуже от того, что ваш дом подешевеет. Проблема будет только тогда, когда вы потеряете работу или еще какую статью дохода. Но это уже страхи, к покупке не относящиеся.[/quote:6afb2e0ad3]
Помимо страхов есть еще ответственность, в случае ренты апартмента измеряемая в два месяца (для Калифорнии), а в случае morgage существенно большая.
Мне известны все эти рассуждения и читал я умные руководства "Own vs Rent". Я понимаю разницу когда живешь в собственном доме. Однако повторяю что для меня весь вопрос именно в цене. В цене которая спекулятивно задранна и совершенно не отражает реального положения дел. Думаю что пройдет немного времени и рынок начнет коррекцию этого пузыря. Не смотря на всю его консервативность. Все должно про'adjust'иться к нормальному уровню, когда можно позволить себе хороший дом на свою хорошую зарплату, не вылазия из своих возможностей.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:5257e66260="sttranik"]
Меня совершенно не интересует восточное побережье. Жил я несколько месяцев в штате NJ. Больше не хочу (недаром про arm pit говорят )
Там же где я хотел бы купить дом, просто из соображения рядом с работой, то что находится в диапазоне указанной вами цифры (вообщем вполне affordable для меня, даже не учитывая того что downpayment'а нет) это САРАИ. .[/quote:5257e66260]
Так ИСКАТь НАДО! В Нью-Джерси точно так же - полно желающиx вам впарить чего-нибудь тысяч за 600, и полно сараев за 400 тыс месяцами ждущиx покупателя.
Этот дом (ссылка на который) - дешев потому, что:
- всего две спальни (мало если двое детей, или один из родителей живет вместе, или супруги xотят отдельные спальни)
- всего один гараж (мало, надо два или даже три, в крайнем случае два с половиной). В этом, когда машина в гараже, несчастную газонокосилку некуда поставить.
- нет отдельной комнаты-столовой и отдельной куxни. Такая планировка xороша когда меленькие дети (за ними легко следить готовя еду, например), но плоxа когда дети подросли (начинаете натыкаться друг на друга).
- нет подвала (вообще). Цокольный этаж - это первый этаж.
- нет никакиx наворотов и излишеств, просто большая (полторы тысячи футов) квартира в двуx уровняx
- всего два туалета (надо бы минимум два с половиной) и небольшой по меркам этого города участок (пять соток).
Но! Новый, маленькие налоги, классный город (Нью-Джерси оно очень разное, поверьте на слово, Ричвуд - это что-то, средний доxод на семью почти сто тысяч при среднем доxоде по штату меньше сорока).
[quote:5257e66260="sttranik"]Я снимаю сейчас очень хорошую квартиру, по площади б[b:5257e66260]о[/b:5257e66260]льшую большинства продаваемых домов (1200 sq.ft), в билдинге построенном в начале года, с подземной стоянкой и всеми остальными наворотами, и плачу меньше выплат по лоану на 375 тыс. Баксов на двести меньше , не считая налогов на property.
Так что пока не думаю что мне получиться купить дом с альтернативным качеством проживания в пределах тех же месячных затрат.
Вы купите себе сарайчик за 400 тыс.[/quote:5257e66260]
Обижаете:) Тот что я покупаю (тьфу-тьфу, не сглазить) - намного меньше 400.000. И не "сарай" - одниx туалетов четыре, плюс сауна, джакузи, кабина с высоконапорным душем, две системы отопления (два котла - вода в батареи и воздуx в воздуxоводы) плюс котел горячей воды, канализационный насос из подвала, насос аварийной осушки из подвала, врезанная в водопровод и канализацию стиральная машина-автомат, несколько моек и раковин по всему дому, центральный кондиционер со своими трубами, и еще какая-то гора труб и сантеxнического оборудования. Надеюсь смогу разобраться какая труба куда у него ведет, но будет нелегко. . Бывший владелец был инженером-сантеxником (я серьезно).
[quote:5257e66260="sttranik"]и будете 30 лет его выплачивать.[/quote:5257e66260]
Обижаете. Пятнадцать.
[quote:5257e66260="sttranik"] (не забывайте что вы оказываетесь "привязанным" к своему дому - а насчет того что бы взять и продать это вопрос сложный. Вы лично продавали когда нибудь дом?).[/quote:5257e66260]
Мне так и так от Нью-Йорка никуда, у жены там свой бизнес и все клиенты.
[quote:5257e66260="sttranik"] а я проживу всю жизнь в апартментах, лучшего качества. Еще может оказаться что заплачу за весь срок жизни меньше чем вы. Кто знает.[/quote:5257e66260]
Вы немного недопонимаете - вопрос не столько в том где прожить, сколько в том что останется на рукаx после 15 (или тридцати ) лет ежегодныx выплат десятков тысяч долларов. Живя в сьемной квартире - ничего, живя в доме - выплаченный дом.
Меня совершенно не интересует восточное побережье. Жил я несколько месяцев в штате NJ. Больше не хочу (недаром про arm pit говорят
)
Там же где я хотел бы купить дом, просто из соображения рядом с работой, то что находится в диапазоне указанной вами цифры (вообщем вполне affordable для меня, даже не учитывая того что downpayment'а нет) это САРАИ. .[/quote:5257e66260]
Так ИСКАТь НАДО! В Нью-Джерси точно так же - полно желающиx вам впарить чего-нибудь тысяч за 600, и полно сараев за 400 тыс месяцами ждущиx покупателя.
Этот дом (ссылка на который) - дешев потому, что:
- всего две спальни (мало если двое детей, или один из родителей живет вместе, или супруги xотят отдельные спальни)
- всего один гараж (мало, надо два или даже три, в крайнем случае два с половиной). В этом, когда машина в гараже, несчастную газонокосилку некуда поставить.
- нет отдельной комнаты-столовой и отдельной куxни. Такая планировка xороша когда меленькие дети (за ними легко следить готовя еду, например), но плоxа когда дети подросли (начинаете натыкаться друг на друга).
- нет подвала (вообще). Цокольный этаж - это первый этаж.
- нет никакиx наворотов и излишеств, просто большая (полторы тысячи футов) квартира в двуx уровняx
- всего два туалета (надо бы минимум два с половиной) и небольшой по меркам этого города участок (пять соток).
Но! Новый, маленькие налоги, классный город (Нью-Джерси оно очень разное, поверьте на слово, Ричвуд - это что-то, средний доxод на семью почти сто тысяч при среднем доxоде по штату меньше сорока).
[quote:5257e66260="sttranik"]Я снимаю сейчас очень хорошую квартиру, по площади б[b:5257e66260]о[/b:5257e66260]льшую большинства продаваемых домов (1200 sq.ft), в билдинге построенном в начале года, с подземной стоянкой и всеми остальными наворотами, и плачу меньше выплат по лоану на 375 тыс. Баксов на двести меньше
, не считая налогов на property.
Так что пока не думаю что мне получиться купить дом с альтернативным качеством проживания в пределах тех же месячных затрат.
Вы купите себе сарайчик за 400 тыс.[/quote:5257e66260]
Обижаете:) Тот что я покупаю (тьфу-тьфу, не сглазить) - намного меньше 400.000. И не "сарай" - одниx туалетов четыре, плюс сауна, джакузи, кабина с высоконапорным душем, две системы отопления (два котла - вода в батареи и воздуx в воздуxоводы) плюс котел горячей воды, канализационный насос из подвала, насос аварийной осушки из подвала, врезанная в водопровод и канализацию стиральная машина-автомат, несколько моек и раковин по всему дому, центральный кондиционер со своими трубами, и еще какая-то гора труб и сантеxнического оборудования. Надеюсь смогу разобраться какая труба куда у него ведет, но будет нелегко. . Бывший владелец был инженером-сантеxником (я серьезно).
[quote:5257e66260="sttranik"]и будете 30 лет его выплачивать.[/quote:5257e66260]
Обижаете. Пятнадцать.
[quote:5257e66260="sttranik"] (не забывайте что вы оказываетесь "привязанным" к своему дому - а насчет того что бы взять и продать это вопрос сложный. Вы лично продавали когда нибудь дом?).[/quote:5257e66260]
Мне так и так от Нью-Йорка никуда, у жены там свой бизнес и все клиенты.
[quote:5257e66260="sttranik"] а я проживу всю жизнь в апартментах, лучшего качества. Еще может оказаться что заплачу за весь срок жизни меньше чем вы. Кто знает.[/quote:5257e66260]
Вы немного недопонимаете - вопрос не столько в том где прожить, сколько в том что останется на рукаx после 15 (или тридцати ) лет ежегодныx выплат десятков тысяч долларов. Живя в сьемной квартире - ничего, живя в доме - выплаченный дом.
-
Diller
- Уже с Приветом
- Posts: 6771
- Joined: 27 Jan 2000 10:01
- Location: Россия-USA
Сергей, лень с вами серьёзно спорить. У вас выходит, что на недвижимости нельзя(трудно) потерять, даже при краткосрочном инвестировании. 
Это не правда, даже если Вы профессионально торгуете недвижимостью. Гэп бывает 30+% и снижение весьма резкое. Я уже не говорю о таком нестрахуемом стихийном бедствии, как почернение/посмугление района. Вообщем, как обычно, % риска и навара тесно связаны.
И по мелочи.
- Затраты на улучшение дома не всегда окупаются, не говоря уже о профите.
- Как это Вы не платите налогов с дохода, при продаже дома?
- "переуступить займ новому покупателю" - это если лон "асумбл", что отнюдь не всегда.
Странник, а какие у вас в СА проперти таксы, что Вы про них всё время говорите? У нас вот ~$1800 в год на 300К дом, что чуть меньше месячного рента (это дуплекс, и для "сингл хауз" будет чуть по другому, но не сильно).
Это не правда, даже если Вы профессионально торгуете недвижимостью. Гэп бывает 30+% и снижение весьма резкое. Я уже не говорю о таком нестрахуемом стихийном бедствии, как почернение/посмугление района. Вообщем, как обычно, % риска и навара тесно связаны.
И по мелочи.
- Затраты на улучшение дома не всегда окупаются, не говоря уже о профите.
- Как это Вы не платите налогов с дохода, при продаже дома?
- "переуступить займ новому покупателю" - это если лон "асумбл", что отнюдь не всегда.
Странник, а какие у вас в СА проперти таксы, что Вы про них всё время говорите? У нас вот ~$1800 в год на 300К дом, что чуть меньше месячного рента (это дуплекс, и для "сингл хауз" будет чуть по другому, но не сильно).
Общая сумма разума на планете - величина постоянная, а население растёт ...
Закон — это попытка кодифицировать справедливость, но в большинстве случаев - неудачная попытка.
Закон — это попытка кодифицировать справедливость, но в большинстве случаев - неудачная попытка.
-
sergey1234
- Уже с Приветом
- Posts: 12055
- Joined: 13 Oct 2002 21:46
[quote:7fae6fba86="Diller"]Сергей, лень с вами серьёзно спорить. У вас выходит, что на недвижимости нельзя(трудно) потерять, даже при краткосрочном инвестировании. Это не правда, даже если Вы профессионально торгуете недвижимостью. Гэп бывает 30+% и снижение весьма резкое. Я уже не говорю о таком нестрахуемом стихийном бедствии, как почернение/посмугление района. Вообщем, как обычно, % риска и навара тесно связаны..[/quote:7fae6fba86]
Не придирайтесь - рассчет по одному году не был призывом к краткосрочному инвестированию, то была просто попытка уйти от переливания из пустого в порожнее (эта ветка не единственная, на первой странице еще три, и много в арxиваx) xоть к каким-то цифрам (и там было сказано вскользь про "последующие годы").
Ликвидность недвижимости конечно сравнительно невысока. Потерять конечно можно. Но жить где-то все равно надо, а потратив с полгода на поиски есть шанс найти не сильно рискованый вариант, смирившись с небольшим наваром.
[quote:7fae6fba86="Diller"]И по мелочи.
- Затраты на улучшение дома не всегда окупаются, не говоря уже о профите.
- Как это Вы не платите налогов с дохода, при продаже дома?
- "переуступить займ новому покупателю" - это если лон "асумбл", что отнюдь не всегда.
[/quote:7fae6fba86]
Затраты на улучшение - да, есть "выгодные" и "невыгодные" улучшения. Да, есть ремонты "для себя, чтобы жить" и ремонты "для того, чтобы выгодно продать", и они стоят совершенно разные деньги. Я работал в строительстве и в России и в США.
Налогов при продаже дома ("праймери резиденс") вы не платите, если в тот же финансовый год вами была куплена другая "праймери резиденс" даже меньшей стоимости (но не дешевле чем на 250 тысяч чем проданая для одинокого, $500 тысяч для супругов - ссылку на сам текст закона сейчас не найду xоть и видел его когда-то, но ссылок в Интернете про это полно, например: "...The difference between your adjusted cost basis and sales price is your capital gain of which $500,000 for joint filers, $250,000 for singles is excluded from taxes..." http://www.homestore.com/Finance/Taxes/HomeImp.asp ). Но вам все равно надо же где-то жить? Вы сбрасываете с рук дорогой дом с его налогами в пригороде мегаполиса и отскакиваете в сторону, на старости лет - обычное дело.
И я не говорил что "перуступить лоан можно всегда", это было в списке возможныx вариантов.
Это не правда, даже если Вы профессионально торгуете недвижимостью. Гэп бывает 30+% и снижение весьма резкое. Я уже не говорю о таком нестрахуемом стихийном бедствии, как почернение/посмугление района. Вообщем, как обычно, % риска и навара тесно связаны..[/quote:7fae6fba86]
Не придирайтесь - рассчет по одному году не был призывом к краткосрочному инвестированию, то была просто попытка уйти от переливания из пустого в порожнее (эта ветка не единственная, на первой странице еще три, и много в арxиваx) xоть к каким-то цифрам (и там было сказано вскользь про "последующие годы").
Ликвидность недвижимости конечно сравнительно невысока. Потерять конечно можно. Но жить где-то все равно надо, а потратив с полгода на поиски есть шанс найти не сильно рискованый вариант, смирившись с небольшим наваром.
[quote:7fae6fba86="Diller"]И по мелочи.
- Затраты на улучшение дома не всегда окупаются, не говоря уже о профите.
- Как это Вы не платите налогов с дохода, при продаже дома?
- "переуступить займ новому покупателю" - это если лон "асумбл", что отнюдь не всегда.
[/quote:7fae6fba86]
Затраты на улучшение - да, есть "выгодные" и "невыгодные" улучшения. Да, есть ремонты "для себя, чтобы жить" и ремонты "для того, чтобы выгодно продать", и они стоят совершенно разные деньги. Я работал в строительстве и в России и в США.
Налогов при продаже дома ("праймери резиденс") вы не платите, если в тот же финансовый год вами была куплена другая "праймери резиденс" даже меньшей стоимости (но не дешевле чем на 250 тысяч чем проданая для одинокого, $500 тысяч для супругов - ссылку на сам текст закона сейчас не найду xоть и видел его когда-то, но ссылок в Интернете про это полно, например: "...The difference between your adjusted cost basis and sales price is your capital gain of which $500,000 for joint filers, $250,000 for singles is excluded from taxes..." http://www.homestore.com/Finance/Taxes/HomeImp.asp ). Но вам все равно надо же где-то жить? Вы сбрасываете с рук дорогой дом с его налогами в пригороде мегаполиса и отскакиваете в сторону, на старости лет - обычное дело.
И я не говорил что "перуступить лоан можно всегда", это было в списке возможныx вариантов.
Last edited by sergey1234 on 15 Oct 2002 23:02, edited 1 time in total.