Моргаджи, поинты, дзймбы, препайменты, ескроу, локи и прочая

[Nwaylock]

Ну, отвечайте им честно: "Not that I don't trust you, I'm simply a control freak. I would appreciate if you could explain certain details to me rather than just assuring that everything's gonna be allright. That way we will be able to work on my loan without putting me in discomfort zone"

Самое интересное что я им примерно так и ответила. Неужели ни у кого не возникает никаких вопросов по поводу незвестных терминов в бумагах, которые вам дают подписать?

[Nwaylock]

deleted

[Helen_NJ]

Один включает sales transfer tax в колзинг, другой нет, один включает owner title insuravce, другой нет, один включает survey, другой-третий нет. Это все требования банка или что это такое? Т.е. один лендер может не требовать survay, а другой требует? это вообще имеет смысл?

Повторюсь - IMHO для вас был бы лучший вариант поговорить с loan officer в банке, логичнее всего в вашем. Где у вас checking account? Вот туда и сходите (позвоните на крайняк). Тыкните им пальцем в документ и спросите - что это и что это. Realtor у вас есть? Они тоже много чего знают (если нормальный агент, конечно).

Closing costs включают в себя очень разные вещи. Из них та переменная часть, которую взимает непосредственно банк, в MD, например, достаточно мала в процентном отношении. По поводу owner title insurance вам уже выше правильно ответили, что это для вас же, а не для банка.

Извиняюсь если я пропустила эту информацию, но похоже вы забыли озвучить хотя бы в каком штате происходит дело. Правила везде разные. Если кто-то живет в том же штате, возможно она/он сможет дать более осмысленный ответ.

[Nwaylock]

Тыкните им пальцем в документ и спросите - что это и что это.

Ну так они так и скажут - холодильник, а вы им а зачем нам холодильник, а они "ну раз вы не курите, то холодильник вам не нужен".

Realtor у вас есть? Они тоже много чего знают (если нормальный агент, конечно).

Я пришла к выводу что выдавать кому либо какую либо лишнюю информацию не стоит. Вся братия которя крутится вокруг недвижимости не в состоянии отстаивать ваши шкурные интересы, если еще кто и поймет что вы не до конца в чем-то разобрались, то наговорят семь мешков стриженой гречки. И это еще у нас риелтор нормальный.

По поводу owner title insurance вам уже выше правильно ответили, что это для вас же, а не для банка.

А почему тогда брокеру не спросить у меня включать ли owner title insurance в ГФЕ если оно для меня? Зачем вписывать это в ГФЕ заранее? Там ведь много чего есть только для меня. Я понимаю что такое owner title insurance, но не понимаю на каком основании она вклучается или исключается из ГФЕ.

Извиняюсь если я пропустила эту информацию, но похоже вы забыли озвучить хотя бы в каком штате происходит дело. Правила везде разные. Если кто-то живет в том же штате, возможно она/он сможет дать более осмысленный ответ.

Дело происходит в северном Нью Джерси.

[X37WAL!^]

А почему тогда брокеру не спросить у меня включать ли owner title insurance в ГФЕ если оно для меня? Зачем вписывать это в ГФЕ заранее? Там ведь много чего есть только для меня. Я понимаю что такое owner title insurance, но не понимаю на каком основании она вклучается или исключается из ГФЕ.

Система заточена под среднего покупателя, который не хочет вникать во всё это. Если про каждую из опций брокер покупателя начнёт выспрашивать отдельно, тот решит, что имеет дело с непрофессионалом и отвалит.

Когда вы покупаете новый компьютер в магазине, его производитель тоже не спрашивает про всё по отдельности, а пихает в коробку комплектующие по своему разумению. Предполагается, что те, кого интересует каждая деталь, собирают компьютеры сами.

Да вообще в Америке это на каждом шагу: всё рассчитано на среднего потребителя. И именно для него сервисы работают максимально просто. Средний потребитель, да, частенько переплачивает за это дополнительные бабки. Как только вы вылезаете за рамки "среднего потребителя", неважно с какой целью, у вас возникает дополнительная головная боль. Что мы тут и наблюдаем, собственно.

[Nwaylock]

Когда вы покупаете новый компьютер в магазине, его производитель тоже не спрашивает про всё по отдельности, а пихает в коробку комплектующие по своему разумению. Предполагается, что те, кого интересует каждая деталь, собирают компьютеры сами.

Это полностью характеризует нашу ячейку общества - муж компьютеры собирает сам. Если бы я этим занималась, думаю тоже бы делала это сама. Вопрос только в том чем кто занимается. А уровень детальности у каждого свой, но как правило одинаковый в сферах его применения.

[ARARAT.]

А почему тогда брокеру не спросить у меня включать ли owner title insurance в ГФЕ если оно для меня? Зачем вписывать это в ГФЕ заранее? Там ведь много чего есть только для меня. Я понимаю что такое owner title insurance, но не понимаю на каком основании она вклучается или исключается из ГФЕ.

Система заточена под среднего покупателя, который не хочет вникать во всё это. Если про каждую из опций брокер покупателя начнёт выспрашивать отдельно, тот решит, что имеет дело с непрофессионалом и отвалит.

Когда вы покупаете новый компьютер в магазине, его производитель тоже не спрашивает про всё по отдельности, а пихает в коробку комплектующие по своему разумению. Предполагается, что те, кого интересует каждая деталь, собирают компьютеры сами.

Да вообще в Америке это на каждом шагу: всё рассчитано на среднего потребителя. И именно для него сервисы работают максимально просто. Средний потребитель, да, частенько переплачивает за это дополнительные бабки. Как только вы вылезаете за рамки "среднего потребителя", неважно с какой целью, у вас возникает дополнительная головная боль. Что мы тут и наблюдаем, собственно.

+1

[ARARAT.]

Когда вы покупаете новый компьютер в магазине, его производитель тоже не спрашивает про всё по отдельности, а пихает в коробку комплектующие по своему разумению. Предполагается, что те, кого интересует каждая деталь, собирают компьютеры сами.

Это полностью характеризует нашу ячейку общества - муж компьютеры собирает сам. Если бы я этим занималась, думаю тоже бы делала это сама. Вопрос только в том чем кто занимается. А уровень детальности у каждого свой, но как правило одинаковый в сферах его применения.

Вы сильно "перегибаете палку"...
Вы можете спросить и попросить обьяснить каждую цифру, но правила диктуются не вами, а ими...
Ваше право отказаться от них и уйти к другому, но вы не можете изменить их правила или отменить что-то.
Вы выбираете законченный продукт, а не конструктор который вы подстраиваете под себя или собираете сами.
Они дают вам деньги в долг, а не вы им и поетому они диктуют правила, а не вы.
Не обижайтесь только, но ето именно так...

[Helen_NJ]

Тыкните им пальцем в документ и спросите - что это и что это.

Ну так они так и скажут - холодильник, а вы им а зачем нам холодильник, а они "ну раз вы не курите, то холодильник вам не нужен".

Мда... "Trying is the first step towards failure" (c) Хомер Симпсон

[Nwaylock]

Они дают вам деньги в долг, а не вы им и поетому они диктуют правила, а не вы.
Не обижайтесь только, но ето именно так...

Я и не обижаюсь, я даже подозреваю что думаю совершенно также. Однако почему это должно мешать мне узнавать все эти правила, почему это плохо? Или я не имею на это права?

[X37WAL!^]

Они дают вам деньги в долг, а не вы им и поетому они диктуют правила, а не вы.
Не обижайтесь только, но ето именно так...

Я и не обижаюсь, я даже подозреваю что думаю совершенно также. Однако почему это должно мешать мне узнавать все эти правила, почему это плохо? Или я не имею на это права?

Имеете, конечно. Проблема только в том, что всем этим loan officers платят не за ваше образование в этой области. Предложите кому-нибудь из них $200 за обстоятельную часовую беседу по данному топику. Думаю в обеденный перерыв они с вами с удовольствием приватно побеседуют

[Nwaylock]

Имеете, конечно. Проблема только в том, что всем этим loan officers платят не за ваше образование в этой области.

У меня такое впечатление что они и сами не знают. Каждый из них знает только свой процесс, т.е. что он делает и в каком порядке. И только это он и может рассказать. Типа если я спрашиваю почему другой лендер не берет деньги за такое-то и такое-то, то брокер может только "у меня условия самые лутшие, мамой клянусь". И привлечение потенциальных клиентов в их обязнанности тоже наверное не входит. Я тоже мамой клянусь.

[Nwaylock]

Предложите кому-нибудь из них $200 за обстоятельную часовую беседу по данному топику.

По моим оценкам с каждым из брокеров-банков я провела гораздо больше чем один час времени на телефоне. На что это время ушло, как вы думаете? Я знаю - на "мамой клянусь". За это время можно было от меня 1000 раз отвязаться.

[ARARAT.]

Имеете, конечно. Проблема только в том, что всем этим loan officers платят не за ваше образование в этой области.

У меня такое впечатление что они и сами не знают. Каждый из них знает только свой процесс, т.е. что он делает и в каком порядке. И только это он и может рассказать. Типа если я спрашиваю почему другой лендер не берет деньги за такое-то и такое-то, то брокер может только "у меня условия самые лутшие, мамой клянусь". И привлечение потенциальных клиентов в их обязнанности тоже наверное не входит. Я тоже мамой клянусь.

Вы сновa делаете не так и не то...
Скажу еще раз, правила и положения, феес и сборы определяются не вами, а ими. Вы никакого контроля над етим не можете иметь, ето их условия. Вы можете попросить их разьяснить, но ничего изменить не можете.
Ваш вопрос про другого тоже неправильный, им нет никакого дела до другого, они не обязанны знать почему у другого... Вообще вопрос почему ето не верный вопрос, ето их положения, они их определяют. Вы можете задать вопрос, а что ето за фее или сбор и какие у вас положения по тому и другому и вам обьяснят, а почему, так, да потому что у них такие правила и все!
Поймите, вы выбираете лендера именно на основе законченного свода их правил и условий, т.е. етот дает то-то и требует тот-то, другой дает то-то и требует тот-то. Все предложения законченные и не изменяемые как пакет!
Вы выбираете между законченными предложениями безо всяких почему у вас так, а другого не так...
Вы теряете и свое время и их на все ети почему, все предельно просто и четко, там так, а там так, я выберу там потому, что ето мне подходит.

PS Ваша задача узнать их условия, феес и сборы, у каждого из них и выбрать наиболее вам подходящие, а не почему у них так и сяк или у других так или едак...

[X37WAL!^]

Вы сновa делаете не так и не то...

Поймите, вы выбираете лендера именно на основе законченного свода их правил и условий, т.е. етот дает то-то и требует тот-то, другой дает то-то и требует тот-то. Все предложения законченные и не изменяемые как пакет!

Я так понимаю, Nwaylock переживает в основном из-за неуверенности в том, что эти предложения "законченные". Т.е. в одном GFE написано A+B+D=$10000, в другом A+B+C=$9000. Она переживает, что может выбрать второй вариант, а в день клозинга ей объявят, что D просто забыли включить и на самом деле с неё причитается A+B+C+D=$12000.
В этом смысле вы как посоветуете паранойю успокаивать? "Мамой клянусь, ничего лишнего не возьмём" для Nwaylock не работает...

[ARARAT.]

Вы сновa делаете не так и не то...

Поймите, вы выбираете лендера именно на основе законченного свода их правил и условий, т.е. етот дает то-то и требует тот-то, другой дает то-то и требует тот-то. Все предложения законченные и не изменяемые как пакет!

Я так понимаю, Nwaylock переживает в основном из-за неуверенности в том, что эти предложения "законченные". Т.е. в одном GFE написано A+B+D=$10000, в другом A+B+C=$9000. Она переживает, что может выбрать второй вариант, а в день клозинга ей объявят, что D просто забыли включить и на самом деле с неё причитается A+B+C+D=$12000.
В этом смысле вы как посоветуете паранойю успокаивать? "Мамой клянусь, ничего лишнего не возьмём" для Nwaylock не работает...

Ну так для етого существует GFE, начало application и предваритеслный preapproval...
Ето-же с самого начала сказали.
Просто по разговорам то телефону без цифр и данных ничего не узнаешь. Разговоры на тему "А какие вы хорошие? А почему у вас так?" ни к чему не приведут, надо давать все свои конкретные циферки, забивать формы и получить GFE и гнать предварительный прогон...
Да каждому придется "долго" диктовать все свои данные, но без етого никто не даст GFE.
Выбор надо ведь делать не по тому как мне ответят, а что мне ответят, т.е. по конкретным данным.
Не хотят давать GFE когда вы предлагаете все свои данные и циферки, посылать и идти дальше по списку.
Для нее наверно лучше пойти к local агентам как уже сказали тоже.
Етот процес сам по себе утомительный и выворачивающий на изнанку естественно, но без етого денюг никто вам не даст.
Я помню "по-дружески" попросил одного агента "его" часть репорта на меня(не то что мы видим, а именно что видят они), я "ужастнулся", там 10-15 страниц инфо на меня буквально все от самого приезда, причем далеко не только финансовая инфа, а вообще вся по всей жизни здесь!!!

[Nwaylock]

Я так понимаю, Nwaylock переживает в основном из-за неуверенности в том, что эти предложения "законченные". Т.е. в одном GFE написано A+B+D=$10000, в другом A+B+C=$9000. Она переживает, что может выбрать второй вариант, а в день клозинга ей объявят, что D просто забыли включить и на самом деле с неё причитается A+B+C+D=$12000.
В этом смысле вы как посоветуете паранойю успокаивать? "Мамой клянусь, ничего лишнего не возьмём" для Nwaylock не работает...

X37WAL!^ вы меня и мою паранойю поняли правильно.

Я получила ГФЕ, очередное. Во многих пунктах там ничего не стоит. Просто пусто. Я взяла повписывала туда нули и подписала все это в таком виде. И тут уже у брокера возникли вопросы - что в вашем контракте написамо о file transfer tax. А ничего не написано. А это между прочим 4,500. Ну и .... ???? Это потому что вместо прочерка я поставила там нуль. Не поставила бы, ни в жисть не узнала бы ничего об этом и кто эти деньги должен платить.

[Desperado]

Я получила ГФЕ, очередное. Во многих пунктах там ничего не стоит. Просто пусто. Я взяла повписывала туда нули и подписала все это в таком виде. И тут уже у брокера возникли вопросы - что в вашем контракте написамо о file transfer tax. А ничего не написано. А это между прочим 4,500. Ну и .... ???? Это потому что вместо прочерка я поставила там нуль. Не поставила бы, ни в жисть не узнала бы ничего об этом и кто эти деньги должен платить.

Если в вашем контракте ничего не написано о File Transfer Tax, значит с ним все предписано и никаких options и нет, ну и зачем о нем знать?

Но со вписыванием нулей - классный трюк! Так их!

[Nwaylock]

Если в вашем контракте ничего не написано о File Transfer Tax, значит с ним все предписано и никаких options и нет, ну и зачем о нем знать?

Допустим если это не надо знать и все предписано, то почему брокер у меня об этом спрашивает!!! Боже мой, я покупаю дом первый раз в жизни и я могу не знать вообще что это такое, но брокер-то??? Такое впечатление что я у каждого из них первый в их жизни клиент. Серьезно у меня такое впечатление.

Но со вписыванием нулей - классный трюк! Так их!

А еще есть трюк с неотмечанием галочек - вы их отмечаете как вам нравится и смотрите на реакцию.

[Nwaylock]

О, пришло обьяснение от брокера. Я и самом деле у них у всех чуть ли не первый клиент, ну может второй. Новые правила вступили в силу первого января.

"Please see correct Form. All these forms are new for 2010 and it is a little confusing for Lenders and Buyers. It is all part of the mess created by all the bad Sub Prime Loans that closed over the last few years. Now the Govt has gone somewhat overboard in the effort of protecting Borrowers from being taken advantage of. Needless to say we are all trying to adapt to all the new guidelines sо that we are in complete compliance when we disclose new applications. We risk being fined heavily if they are disclosed improperly."

[Kolombina]

Nwaylock, я не знаю как там у вас в НДж, но здесь половину ваших вопросов нужно адресовать к агенту.
Кто за что платит - это все описано в контракте и лоан офицер со своим ГФЕ никакого отношения к этому не имеет.
Если вы уже в эскроу, то эскроу должны дать вам estimate, кто и за что платит.

Примерно так:
1. Вы составляете оффер на дом и в оффере указывается, кто будет за что платить. Трансфер такс, тайтл иншурансы, эскроу фии, аппрейзал, что бы там ни было.
2. Лендер дает естимейт на свои фи, на месячные платежи, проценты, необходимые подушки в эскроу и остальное.
3. Эскроу на основании вашего подписанного оффера и ГФЕ от лендера и на основании даты клоузинга (чтобы высчитать различные prorations) составляет приблизительный closing statement, который вы обязательно должны видеть перед клоузингом.

[Helen_NJ]

Вот еще одна неплохая ссылка с разъяснениями closing costs (в свете последних решений "партии и правительства").

В BofA мне дали Closing Cost Worksheet (это даже не GFE, а так, для информации). Там весь грабеж четко делится на категории, что платится самому банку, что "required by lender", но платится не им; government recording charges; title charges. Из них "Title charges" - это практически единственная составная часть, которую можно выбирать и которая не зависит от lender. И тоже приписано Survey (225$) и Pest/Termite Inspection (75$), но это типа дело добровольное - хочешь делай, хочешь нет. Говорят, что survey можно получить где-то у county, возможно это они столько дерут за него. Кстати, в паре листингов видела "survey available".

[Снеговик]

А где ещё кроме bankrate.com народ советует смотреть рейты? Везде куда ни плюнь - предлагают звонить лично или давать сразу свой SSN чтобы узнать условия.
Кстати, с EZZ Financials кто-нибудь сталкивался?

[X37WAL!^]

А где ещё кроме bankrate.com народ советует смотреть рейты? Везде куда ни плюнь - предлагают звонить лично или давать сразу свой SSN чтобы узнать условия.
Кстати, с EZZ Financials кто-нибудь сталкивался?

В зависимости от вашего credit score, географии и %down рейты могут отличаться на полтора процента. Так что никакого надёжного способа кроме как звонить и давать SSN таки не существует. На bankrate данные обычно вчерашние, а то и позавчерашние.

[Снеговик]

А где ещё кроме bankrate.com народ советует смотреть рейты? Везде куда ни плюнь - предлагают звонить лично или давать сразу свой SSN чтобы узнать условия.
Кстати, с EZZ Financials кто-нибудь сталкивался?

В зависимости от вашего credit score, географии и %down рейты могут отличаться на полтора процента. Так что никакого надёжного способа кроме как звонить и давать SSN таки не существует. На bankrate данные обычно вчерашние, а то и позавчерашние.

Нет, ну это понятно, но хотелось бы видеть простую табличку для кредит скор > 700, 20% down:
Rate, APR, lender fees, lock period
Неужели это так сложно?

Кстати, если до клозинга ещё 2 месяца, а аппликейшен подавать надо уже сейчас согласно контракта, то как можно сделать lock rate за < 30 дней? Ведь если я подписываю бумажку с мортгидж брокером, то я уже не могу просто от него уйти, а какой рейт будет через 30 дней - я не знаю. А вдруг он предложит rate 10% через 30 дней и уйти от него уже безболезненно нельзя?