Сдать внаем свое жилье при переезде

[Nyurka]

Чайники интересуются у лендлордов-профессионалов:

Хотелось бы рассмотреть этот вариант как альтернативу продаже. Про арендование не знаем практически ничего. Речь идет о небублевом месте, по оценке property management company можно сдавать как минимум за цену равную interest payment+property taxes+hoa fee+prop mgmt fee и как максимум покрывающую все теперешние платежи за дом (включая и principal за mortgage loan). Property management company хочет 35% от рента единоразово за нахождение жильцов/заключения с ними лиза, и 6% от помесячного рента после этого. Кроме того, они за отдельную плату занимаются как emergencies (в 2 часа ночи прорвало трубу), так и обычными бытовыми проблемами "сломалось-почините". Есть драфт контракта, в принципе они предоставили всю информацию и ответили на вопросы, о них есть хорошие отзывы тех, кто с ними работал.

Уверена, что граблей в этом деле много, то и дело слышишь истории о том, как аренда закончилась плохо - не могли выбить из жильцов деньги, жильцы испортили и загадили все что было можно ($$$ ремонт и понижение стоимости при продаже) и т.д. Работать через property management company считаю практически единственно возможным вариантом с переездом, т.к. ездить часто в этом место вообще не предполагается, не хочется возиться с issues ну и их разрулить на расстоянии гораздо труднее.

Наверняка есть соображения, которые мне не видны или что-то, что я в этом деле не учитываю. Хорошо бы знать подводные камни. Пока выглядит так, что даже если, что рынок недвижимости не придет в себя, все равно есть возможность держать проперть практически за деньги тенантов, а при хорошем раскладе еще и выплачивать из денег за аренду саму ссуду. Есть мысль пересидеть таким образом нынешнее неблагоприятное положение на рынке, тем более что по сути дела негативного cash flow не наблюдается или же он совсем мал.

Хочу сравнить с продажей сейчас с 6% агенту (самим продавать возможности не будет если переехать, и неизвестно сколько ждать). Цены не упали в нашей местности, но и не поднялись особенно. Считаю реальной возможность продажи в 0 в лучшем случае, и потерей примерно 10% (учитывая все расходы) в худшем. Проперти вокруг продаются, без особенных потерь, но времени в нынешнем рынке уходит уйма (6-9-12 месяцев).

[dimp]

Я хоть и не профессионал, а любитель , но попробую ответить. ИМХО property management company убивает весь смысл рентования. Если найти нормального тената, то все вопросы решаются удаленно. Например, в случае "прорвало трубу в 2 часа ночи", тенат может вместо того, чтобы звонить Вам сам вызвать сантехника, а все расходы будут вычтены из рента. Конечно он не будет shop around и это обойдется дороже среднего, однако (Surprise, Surprise ) эта услуга management company обойдется скорее всего еще дороже.
Чтобы не наступить на грабли, тенатов нужно выбирать очень придирчиво, по принципу better safe than sorry. Очень желательно - семью с двумя доходами и обязательно с высоким credit score. Опять же, management company в случае граблей ничего не теряет, кроме своих 6%, поэтому далеко не факт, что они будут подходить к выбору тената очень придирчиво.
Кстати, один из способов заполучить хороших тенатов - написать в объявлнении pets are welcome (у тенатов с животными выбор домов гораздо меньше).

[Nyurka]

Я хоть и не профессионал, а любитель , но попробую ответить. ИМХО property management company убивает весь смысл рентования. Если найти нормального тената, то все вопросы решаются удаленно. Например, в случае "прорвало трубу в 2 часа ночи", тенат может вместо того, чтобы звонить Вам сам вызвать сантехника, а все расходы будут вычтены из рента. Конечно он не будет shop around и это обойдется дороже среднего, однако (Surprise, Surprise ) эта услуга management company обойдется скорее всего еще дороже.

По своему опыту рентования, я могу сказать, что когда у меня в квартире что-то ломалось или не работало, я хотела за свои деньги, чтобы все было отремонтировано и быстро. Идти искать в Yellow pages кто бы там мог это починить и когда, a потом ждать дома в рабочее время когда они придут починить - у меня не было никакого желания. Именно этим хорош лендлорд или компания - твое дело пожаловаться, их дело починить, и я при этом ничего никому не должна ни во времени ни в деньгах. Kроме того, если как владелец ты можешь относиться к поломкам/некому нефункционированию более спокойно (если не смертельно, можно починить через недельку-две-три), то большинство рентеров такая ситуация не устраивает.

В штате property management company eсть сантехники, электрики, плотники и все остальные, чтоб не надо было думать кого где искать - звонить нужно только по одному телефону. Рейт их услуг обговорен заранее и ничего глобального без ведома хозяина наверно делать не будут (note себе: обговорить).

Также есть такая деталь как collection. Я предпочитаю, чтобы с этим за меня разбиралась компания - в случае проблем совершенно не имею желания нанимать юриста и лететь за тридевять земель обратно, чтобы сделать eviction. Местная компания с юристами в штате сделает это гораздо еффективнее если понадобиться, и одно это с лихвой покроет их management fee.

Кстати, один из способов заполучить хороших тенатов - написать в объявлнении pets are welcome (у них выбор тенатов с животными выбор домов гораздо меньше).

Для меня такие тенанты нехороши, я как раз думала написать :no pets. И так не никакой гарантии что стены, полы и ковер останутся в порядке, а с животными этот риск еще более увеличивается. После животных в некоторых ситуаций остаются пятна и запахи, которые очень трудно выводятся. У меня с животными нет проблем, я только со всем неуверена что они все хорошо воспитаны, особенно если маленьких надумают взять.

Одна из самых больших проблем, что возможно придется уехать, так и не найдя жильцов. Т.к. нужно оставить возможность показывать и сдавать, без management company не обойтись (друзьям всучать такое счастье и не подумаю).

[Колхозник]

Смотри приват.

[uncle_Pasha]

Чайники интересуются у лендлордов-профессионалов:

Совет профессионалов вам мало чем поможет. Вы - любитель.
На нынешнем рынке, если вы морально не готовы ввязаться в постоянное лендлордство, пожалуй, выгоднее продать (дальше будет хуже)
Если готовы, в т.ч. относиться к своей проперти более не как к своей, а как к бизнесу - то возможны варианты.
Другие вопросы, которые стоит иметь ввиду:
1. Продавая проперть вы получаете на руки equity в виде cash, и можете использовать в виде даунпеймент на новом месте.
Если решаетесь на рент, то лучшее что вы можете сделать - оформить HELOC, пока это ваша primary residence - когда это станет рентал проперти вытащить любую equity будет несказанно сложнее.
2. Если сдаете удаленно, то 99% успеха - это хороший property manager - к его выбору надо подходить более, чем серьезно.

С другой стороны, можно относиться к этому, как к уникальной возможности "влезти" в этот бизнес, познакомиться с его деталями, налоговыми аспектами и пр.
Удачи!

[dimp]

Для меня такие тенанты нехороши, я как раз думала написать :no pets. И так не никакой гарантии что стены, полы и ковер останутся в порядке, а с животными этот риск еще более увеличивается. После животных в некоторых ситуаций остаются пятна и запахи, которые очень трудно выводятся. У меня с животными нет проблем, я только со всем неуверена что они все хорошо воспитаны, особенно если маленьких надумают взять.

Именно из-за того, что так думает большинство, pet friendly landlords имеют большой выбор тенатов, готовых идти на некоторые уступки, и с которыми не нужно беспокоиться о collection agency и eviction.

[Nyurka]

Если решаетесь на рент, то лучшее что вы можете сделать - оформить HELOC, пока это ваша primary residence - когда это станет рентал проперти вытащить любую equity будет несказанно сложнее.

Мы это уже сделали, но в случае чего вынуть сможем немного - LTV еще довольно высокий, a HELOCs na 100% LTV сейчас практически не дают.

Что касается рента насовсем: нет, скорее я хочу 2 года рентовать, потом продать. Там подоспеет срок АРМ, перефинансировать как инвестмент проперти это вроде не совсем просто.

2. Если сдаете удаленно, то 99% успеха - это хороший property manager - к его выбору надо подходить более, чем серьезно.

Как правильно выбирать property manager? Что нужно обязательно спросить и узнать?

[Nyurka]

Для меня такие тенанты нехороши, я как раз думала написать :no pets. И так не никакой гарантии что стены, полы и ковер останутся в порядке, а с животными этот риск еще более увеличивается. После животных в некоторых ситуаций остаются пятна и запахи, которые очень трудно выводятся. У меня с животными нет проблем, я только со всем неуверена что они все хорошо воспитаны, особенно если маленьких надумают взять.

Именно из-за того, что так думает большинство, pet friendly landlords имеют большой выбор тенатов, готовых идти на некоторые уступки, и с которыми не нужно беспокоиться о collection agency и eviction.

Вы считаете что наличие домашних животных позитивно коррелирует с обязательностью платить рент и достaточным доходом ? И кстати, почему большинство так думает (что проблем с pets будет больше)? может это правда?

[uncle_Pasha]

Как правильно выбирать property manager?

Здесь вариантов нет - только по положительной рекомендации.
Спрашивать же можно и нужно все, что вас интересует - как они собираются подбирать съемщиков, как их выселять в случае неоплаты, как определять повреждения и решать все вопросы с нанесенным ущербом по завершении лиза, и т.п.
Удачи!

[uncle_Pasha]

Вы считаете что наличие домашних животных позитивно коррелирует с обязательностью платить рент и достaточным доходом ?

нет, но не ставя такого рода ограничений, выбор съемщиков будет намного больше - будет из кого выбрать в лучшем случае, или просто быстрее сдадите в худшем.
Удачи!

[dimp]

Вы считаете что наличие домашних животных позитивно коррелирует с обязательностью платить рент и достaточным доходом ?

Нет, я считаю, что у владельцев домашних животных с достаточным доходом и хорошей кредитной историей гораздо больше проблем с выбором дома. И поэтому они дорожат хорошим pet friendly лендлордом и охотно идут на уступки (вроде договоренности самому вызывать сантехника).

И кстати, почему большинство так думает (что проблем с pets будет больше)? может это правда?

Конечно это правда, я вроде нигде обратного и не утверждал.

[Nyurka]

Вы считаете что наличие домашних животных позитивно коррелирует с обязательностью платить рент и достaточным доходом ?

Нет, я считаю, что у владельцев домашних животных с достаточным доходом и хорошей кредитной историей гораздо больше проблем с выбором дома. И поэтому они дорожат хорошим pet friendly лендлордом и охотно идут на уступки (вроде договоренности самому вызывать сантехника).

И кстати, почему большинство так думает (что проблем с pets будет больше)? может это правда?

Конечно это правда, я вроде нигде обратного и не утверждал.

Ок, я поняла вашу мысль, приму во внимание. Однако для меня важнее максимально хорошее состояние дома после сдачи, потому что мне представляется идея год-два порентовать а потом продать. Поэтому бережное отношение - одно из самых главных условий, и с животными на эту тему у меня есть сомнения. Я готова была бы снизить рент если бы знала, что дом останется в прежнем состоянии и люди будут следить за елемтарными вещами (класть соль в water softener, менять furnace filters, не бросать всякую дрянь в унитаз и раковины, не кидать все что попало в dishwasher вместе с остатками еды, не оставлять открытыми окна в ливень и т.д. ). Идеально было бы сдавать кому-то, кого мы немного знаем, но думаю, что это все-таки нереально, eсли только не найдем случайно через знакомых.

[uncle_Pasha]

Поэтому бережное отношение - одно из самых главных условий

Сдавая дом надо относиться к нему как к бизнесу. Что-то несомненно поизносится, поломается, и т.п. Никто из жильцов не будет относиться к ренталу, как к своему жилью. Несомненно надо рассчитывать на расходы по предпродажной подготовке и пр.
Если вы не сможете перестать относиться к данному дому, как к своему, то в таком случае, лучше продать сейчас, если вы только не рассматриваете вариант вернутся.
Удачи!

[Kolombina]

Меня тоже этото вопрос интересует.
Тоже думаем съезжать, дом продавать невыгодно, да и долго.

А интерес и таксы нельзя уже будет списывать с налогов?

[Nyurka]

Меня тоже этото вопрос интересует.
Тоже думаем съездать, дом продавать невыгодно, да и долго.

А интерес и таксы нельзя уже будет списывать с налогов?

можно, только не там, где вы обычно это делаете (schedule A), a там, где Rental Income/Rental Expenses. То есть списываться будет не из всех ваших доходов, а только из того, что вы за рент собираете. Ну и для losses там отдельные правила есть.

[uncle_Pasha]

списываться будет не из всех ваших доходов, а только из того, что вы за рент собираете.

Результат schedule E вычитается из доходов даже лучше, чем schedule A - уменьшая ваш AGI.
Лимит потерь 25К (для не-профессионалов), но надо быть осторожнее в выражениях, чтобы не было проблем с active participation rule.
Отдельные ограничения существуют по списанию depreciation.
Удачи!

[SEL]

списываться будет не из всех ваших доходов, а только из того, что вы за рент собираете.

Результат schedule E вычитается из доходов даже лучше, чем schedule A - уменьшая ваш AGI.
Лимит потерь 25К (для не-профессионалов), но надо быть осторожнее в выражениях, чтобы не было проблем с active participation rule.
Отдельные ограничения существуют по списанию depreciation.
Удачи!

ну мы же ничего не знаем об их ситуации

[tarrow]

Речь идет о небублевом месте, по оценке property management company можно сдавать как минимум за цену равную interest payment+property taxes+hoa fee+prop mgmt fee и как максимум покрывающую все теперешние платежи за дом (включая и principal за mortgage loan). Property management company хочет 35% от рента единоразово за нахождение жильцов/заключения с ними лиза, и 6% от помесячного рента после этого. Кроме того, они за отдельную плату занимаются как emergencies (в 2 часа ночи прорвало трубу), так и обычными бытовыми проблемами "сломалось-почините". Есть драфт контракта, в принципе они предоставили всю информацию и ответили на вопросы, о них есть хорошие отзывы тех, кто с ними работал.

Аналогичная ситуация. Можно ваш драфт (обезличенный) в приват?

"покрывающую все теперешние платежи за дом (включая и principal за mortgage loan)"

Это нереально для нашей местности. Один реалтор оценил рент меньше, а другой равным mortgage минус ass fee.

А вы бы взяли в тенанты только что разведенную женщину с 3-мя детьми? У нас хорошая школа рядом а ее дети там учатся.

Еще вопрос: наш комплекс уже находится в ведении Property management company. Мы платим ей ass fee за уборку газонов и еще за что-то. Но кроме сбора денег они ничем не занимаются, даже на телефоны не отвечают.

[uncle_Pasha]

списываться будет не из всех ваших доходов, а только из того, что вы за рент собираете.

Результат schedule E вычитается из доходов даже лучше, чем schedule A - уменьшая ваш AGI.
Лимит потерь 25К (для не-профессионалов), но надо быть осторожнее в выражениях, чтобы не было проблем с active participation rule.
Отдельные ограничения существуют по списанию depreciation.

ну мы же ничего не знаем об их ситуации

Это так, но я в свое время имея доступ занимался чтением наставлений IRS по проведению аудита. С их точки зрения, дом сданный в случае переезда, представляет малый риск, вряд ли связанный со схемами уклонения от налогов. Главное (при наличии необходимой финансовой доли), быть готовым ответить, что сами одобряли жильцов, определяли условия лиза и координировали ремонты (making management decisions relative to tenants, terms, repairs).
Что касается ограничения по доходу, то в данном случае (т.к. сказано, что рент покроет выплаты по mortgage), расходы будут списаны полностью, а depreciation позволит скрыть и положительный cash-flow от рента (если останется).
Остаток возможно спишется при продаже (если будет с чего списывать). Пусть и не с какой пользой (надеюсь чтов в законодательстве ничего не изменится), но так с паршивой овцы хоть шерсти клок.
Удачи!

[max_ii]

Лимит потерь 25К (для не-профессионалов), но надо быть осторожнее в выражениях, чтобы не было проблем с active participation rule.

Если сдавать не через агенство, то active participation rule имхо проходит, но я слышал что активные списания несколько лет подряд сильно поднимают риск аудита.

[uncle_Pasha]

Лимит потерь 25К (для не-профессионалов), но надо быть осторожнее в выражениях, чтобы не было проблем с active participation rule.

Если сдавать не через агенство, то active participation rule имхо проходит, но я слышал что активные списания несколько лет подряд сильно поднимают риск аудита.

Агенство - не помеха.
На счет аудита я уже писал - если сдается проперть, которая была основным местом жительства а прошлом, то придираться никто не будет.
Удачи!

[SEL]

Лимит потерь 25К (для не-профессионалов), но надо быть осторожнее в выражениях, чтобы не было проблем с active participation rule.

Если сдавать не через агенство, то active participation rule имхо проходит, но я слышал что активные списания несколько лет подряд сильно поднимают риск аудита.

Агенство - не помеха.
На счет аудита я уже писал - если сдается проперть, которая была основным местом жительства а прошлом, то придираться никто не будет.
Удачи!

а если кто придерется, то дядя паша заплатит

[Marisha76]

мы купили дом 2 года назад который хозяин сдавал через проперти менеджер агенство.
Для себя я сделала вывод что никогда этого делать не буду. Там хозяин переехал в другой щтат и сдавал 2 года. Дом убили за это время, они обещали ему многое, что будут следить и ремонтировать. Но на практике арендатор говорил что видел это агенство только 2 раза когда принимал и когда съезжал. Дом он убил это мало сказано, там невозможно было находиться как на мои понятия, он же там жил и спал и считал все нормально. Воняло ужасно, карпет понятно выкинули, стены перекрасили все, кухню пришлось менять, в доме жили и ходили в туалет 3 собаки, все двери были извините в моче.
хозяин поставил нормальную цену, потом ему сбросили по емейлу фото дома, он был в шоке, он нам очень хорошо сбросил цену в итоге.

[Nyurka]

Речь идет о небублевом месте, по оценке property management company можно сдавать как минимум за цену равную interest payment+property taxes+hoa fee+prop mgmt fee и как максимум покрывающую все теперешние платежи за дом (включая и principal за mortgage loan). Property management company хочет 35% от рента единоразово за нахождение жильцов/заключения с ними лиза, и 6% от помесячного рента после этого. Кроме того, они за отдельную плату занимаются как emergencies (в 2 часа ночи прорвало трубу), так и обычными бытовыми проблемами "сломалось-почините". Есть драфт контракта, в принципе они предоставили всю информацию и ответили на вопросы, о них есть хорошие отзывы тех, кто с ними работал.

Аналогичная ситуация. Можно ваш драфт (обезличенный) в приват?

Не знаю как обезличить в Adobe , может позже посмотрю

"покрывающую все теперешние платежи за дом (включая и principal за mortgage loan)"

Это нереально для нашей местности. Один реалтор оценил рент меньше, а другой равным mortgage минус ass fee.

А вы бы взяли в тенанты только что разведенную женщину с 3-мя детьми? У нас хорошая школа рядом а ее дети там учатся.

Взяла бы если есть подтверждение доходов, причем я бы предпочла, чтобы доходы были от работы, а не от бывшего мужа.

Еще вопрос: наш комплекс уже находится в ведении Property management company. Мы платим ей ass fee за уборку газонов и еще за что-то. Но кроме сбора денег они ничем не занимаются, даже на телефоны не отвечают.

Не могу сказать, мы self-managed. У нашей ассоциации контракты напрямую с landscaping/snow removal company, refuse collection, ит.д. У вас тоже самое, только есть еще один посредник. А что вам хотелось узнать у них по телефону? Платить assessment fee вам придется в любом случае, живете вы там сами или будете сдавать.

[Helen_NJ]

Ок, я поняла вашу мысль, приму во внимание. Однако для меня важнее максимально хорошее состояние дома после сдачи, потому что мне представляется идея год-два порентовать а потом продать. Поэтому бережное отношение - одно из самых главных условий, и с животными на эту тему у меня есть сомнения.

Мне это почему-то напомнило историю, когда я еще в Риге искала квартиру (не комнату!), чтобы снять, и одна бабулька, показывая квартиру, небрежно так заметила: "А вот тут я буду спать, когда в Ригу буду наведываться".

Самые распрекрасные жильцы никогда не будут относиться к вашему дому как к своему. А насчет pets - IMHO сомнения отнюдь не зря. В нашем апартменте у предыдущих жильцов явно была кошка, которая уделала просто весь ковер в LR. Ковры мы заставили сменить, но вот запашок всё равно пробивается местами. Тут уже надо весь subfloor менять, если не хуже...

Насчет год-два - хорошо, если у жильцов будут такие же планы...