ссуда на дом

K0T · Post by **K0T** » 17 Jan 2001 20:02

To Thinker
Вы знаете у меня есть программа. Но считать гипотетически , занимает кучу времени. Как только немного разгружусь посчитаю вам

thinker · Post by **thinker** » 17 Jan 2001 20:50

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by SashaRI:
Я бы еще добавил, что обычно кредит на дом(или под залог дома - Home Equity line of credit) - имеет наилучшую процентную ставку из всех возможних, так как гарантируется стоимостью дома. А с тем, что сумма процентов по этому кредиту списывается с налогов - еще на 30% меньший процент получается. То есть вы можите купить машину по вашему выбору с процентной ставкой в ~4% вместо 8.<HR></BLOCKQUOTE>

Интересно, а что означает цифра 8 в вашем примере? Если 8% это относится к Home Equity Loan, тогда посчитаем процент для машины с учетом списании с налогов: 8-30%=5.6 Значит не 4% а 5.6%, согласны? По-моему, вы посчитали вроде как у вас 50% tax bracket.

Мыша · Post by **Мыша** » 17 Jan 2001 23:43

У разных людей - разная стратегия, она зависит от многого, в том числе и от возраста. thinker, не обращайте меня в свою веру - я как раз считаю похоже

, по крайней мере, дом мы купили в рассрочку на 15 лет и с 20% down(можно было и 3%). На мой взгляд, рискованно закладываться на обязательное подорожание дома - акции тоже долго росли

. Конечно, кто не рискует - не пьет шампанское... но я согласна на сок, только, пажалуйста, не из концентрата...

SashaRI · Post by **SashaRI** » 18 Jan 2001 16:15

2 Thinker:
8% - стандарный процент на автомобильный кредит в наших местах. Если поискать, то можно найти 7.5 на новую машину.
А Equity Line Of Credit дают по цене 1/2 point below Prime(6.5? пусть знатоки поправят).

Dali · Post by **Dali** » 18 Jan 2001 16:32

То: кого это может касаться или заинтересовать.
REFINANCING
я не знаю точно что это( знаю - как-то переделывают могедж), но знаю, что сейчас это выгодно.

thinker · Post by **thinker** » 18 Jan 2001 17:23

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by SashaRI:
2 Thinker:
8% - стандарный процент на автомобильный кредит в наших местах. Если поискать, то можно найти 7.5 на новую машину.
А Equity Line Of Credit дают по цене 1/2 point below Prime(6.5? пусть знатоки поправят).<HR></BLOCKQUOTE>

Я считаю, что ни каких стандартных процентов на автомобильный кредит не существует. (Есть стандартные проценты установленные FED, от которых пляшут все остальные банки, но это не фактический процент, и каждый банк вправе его увеличить или уменьшить по своему усмотрению). В вашей местности, также как и в любой другой, есть десятки различных банков и диллершипов, и у всех проценты и условия кредита будут разные. Это примерно также как и проценты на Saving Account or Mortgage будут везде разные. Тоже самое относится и к "Equity Line Of Credit". Более того, проценты на него будут также зависеть от многих факторов: your credit score, value of your house, equity, amount you are going to borrow, repay period, and more.

thinker · Post by **thinker** » 18 Jan 2001 19:55

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Dali:
То: кого это может касаться или заинтересовать.
REFINANCING
я не знаю точно что это( знаю - как-то переделывают могедж), но знаю, что сейчас это выгодно.
<HR></BLOCKQUOTE>

Действительно выгодно для многих, поскольку процентная ставка сейчас упала всвязи с застоем в экономике. Однако нужно ещё учитывать "closing cost", agent fee, и другие расходы, связанные с refinancing. Например, не рекомендуется перефинансировать дом, если вы собираетесь его продавать через короткое время (год, два) поскольку расходы связанные с перефинансированием могут оказаться выше чем экономия от снижения процентной ставки. Последняя будет окуплена лишь через н-ое количество лет.

SashaRI · Post by **SashaRI** » 18 Jan 2001 20:52

2 Thinker
Согласитесь, что дом обычно является более ликвидным объектом залога, чем автомобиль, и при прочих равных условиях проценты по займу "под дом" будут ниже.

thinker · Post by **thinker** » 19 Jan 2001 09:13

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by SashaRI:
2 Thinker
Согласитесь, что дом обычно является более ликвидным объектом залога, чем автомобиль, и при прочих равных условиях проценты по займу "под дом" будут ниже.<HR></BLOCKQUOTE>

А вот и не соглашусь! Во-первых, ликвидность есть только у дома, а у автомобиля её нет, лишь одни убытки, раз он теряет в цене со временем, да ещё как теряет! Во-вторых, очень часто можно увидет в рекламе и даже купить машину под 2.5% или чуть выше, а вот под дом вы такие проценты не найдете, будь даже у вас идеальная кредитная история. Единственно, с чем вы можите сравнить проценты под дом и сказать, что они ниже, это с процентами по кредиткам. Как правило последние имеют более высокий процент.

SvetlanaV · Post by **SvetlanaV** » 24 Jan 2001 00:30

Ob'yasnite pojaluista na primere zavisimost'Rate/points.

Vladimir-CA · Post by **Vladimir-CA** » 24 Jan 2001 02:47

Зависимость простая. Points - это ни что иное, как prepaid interest, проценты заплаченные "вперёд". Поэтому, получив немного в виде процентов сегодня, кредитор снижает процентную ставку на "всю оставшуюся жизнь займа". Обычно за 1 "point" или 1% от суммы займа, заплаченные при получении займа, процентная ставка снижается на 0,25%.

Выгодно ли это? Давайте считать с помощью того-же Loan Calculator-а, ссылку на который я давал раньше. Допустим, вы берёте заём $100,000 на 30 лет под 8%. За эти годы вы заплатите $264,155 ($100,000 principal и $164,155 - проценты). Допустим, вы вносите $1,000 (один point) сразу, и процентная ставка снижается до 7,75%. Тогда за 30 лет вы выплатите $157,908 процентов, на $6,247 меньше. Сэкономите $5,247. Однако с тысячей надо расстаться сейчас. Или же включить её в сумму долга (как бы занять её у того-же банка). В этом случае экономия будет меньше, потому, что за заём $101,000 под 7,75% на 30 лет вы заплатите $159,488 процентов.

igorb · Post by **igorb** » 24 Jan 2001 03:11

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Vladimir-CA:

Тогда за 30 лет вы выплатите $157,908 процентов, на $6,247 меньше. Сэкономите $5,247. Однако с тысячей надо расстаться сейчас. <HR></BLOCKQUOTE>
Фактическая экономия еще меньше, т.к. за 30 лет дом вы продадите или перефинансируете с большой вероятностью. Да и $1000 в процентах через 10-20 лет - это совсем не та тысяча, что сейчас. Инфляция однако...

Vika2 · Post by **Vika2** » 24 Jan 2001 05:59

Кстати, возврашаясь к тому, как побыстрее выплатить ссуду на дом (для тех, кто заинтересован в скорейшей выплате

)
Почему никто не упомянул такую милую опцию как bi-weekly payments? Ровно та же самая сумма в месяц, что обычно платится 1-го, но разбитая на два платежа, скажем, 1-го и 15-го. В результате фактический срок выплат по ссуде сокращается на несколько лет, и куча денег на процентах экономится. Многие mortgage companies позволяют это делать.

thinker · Post by **thinker** » 24 Jan 2001 17:29

<BLOCKQUOTE>quote:<HR>Originally posted by Vika2:
Почему никто не упомянул такую милую опцию как bi-weekly payments? Ровно та же самая сумма в месяц, что обычно платится 1-го, но разбитая на два платежа, скажем, 1-го и 15-го. В результате фактический срок выплат по ссуде сокращается на несколько лет, и куча денег на процентах экономится.<HR></BLOCKQUOTE>

bi-weekly означает что вы будете платить не первого и 15 числа и раз в две недели. Исходя из количества недель в году, получается что вы как бы сделаете один лишний месячный payment за год. Естественно, это уменьшает ваш principal, и вы экономите на процентах (interest). Некоторые компании даже берут с вас небольшую оплату за bi-weekly method of payment. Это чистый обман. Делая один дополнительный payment в год, вы добьетесь тех же результатов и экономии, что и bi-wwekly method, ни чего ни кому не платив.

SvetlanaV · Post by **SvetlanaV** » 24 Jan 2001 18:53

Spasibo vsem otvetivshim.A vsegda li 0.25%=1point?