Aмериканская мечта. Part III. Покупка дома.

jasmine · Post by **jasmine** » 07 Jan 2002 06:41

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
В России жили - квартиру не купить
Тут - дом не купить
Шило на мыло<hr></blockquote>
"Дом не купить" в San Francisco Bay Area. А вот в Лос-Анджелесе, например, очень даже запросто. Но нам здесь хочется. Ну вот нравится нам здесь... [img]images/smiles/icon_rolleyes.gif[/img]

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
Ну и в чем разница ?<hr></blockquote>
А разница в том, что такое окружение (и окружающую среду) там не купишь. [img]images/smiles/icon_razz.gif[/img]

[ 06-01-2002: Message edited by: jasmine ]

dancing_in_the_rain · Post by **dancing_in_the_rain** » 07 Jan 2002 09:02

На мой взгляд, если думаешь в перспективе сниматься с места, лучше иметь деньги, даже если и чуть поменьше, чем стоимость дома (ну, не на порядок, конечно). С деньгами - свободный человек, сегодня захотел уехать - завтра уехал. Наши соседи хотели весной перебираться в другой штат, а продажа дома затянулась. Все лето промаялись, в результате продали аж осенью, разумеется, и дешевле, чем хотели, и все лето для себя фактически потеряли.

Что касается кондоминиума - на мой взгляд, это как раз неплохое решение для проблемы: нужна хорошая школа для ребенка, а денег мало. В наших краях во многих хороших районах с запредельными ценами на дома можно поселиться во вполне приличном кондо или таунхаусе, если готов пожертвовать личным бассейном и прочими удобствами индивидуального жилья. Как говорится, у кого какие приоритеты.

Fighter · Post by **Fighter** » 07 Jan 2002 09:26

Кондо разные есть. Не далеко от апартментов построили комплекс из кондо. Так все таунхаузы, с 2мя гаражами. От дома отличает только то что нет земляного участка. Так для меня лучшего и не надо.
<blockquote>quote:<hr>Originally posted by dancing_in_the_rain:
На мой взгляд, если думаешь в перспективе сниматься с места, лучше иметь деньги, даже если и чуть поменьше, чем стоимость дома (ну, не на порядок, конечно). С деньгами - свободный человек, сегодня захотел уехать - завтра уехал. <hr></blockquote>

Sasha K · Post by **Sasha K** » 07 Jan 2002 19:25

Начнем с разбора арифметики.
В изначальном примере не учтены совсем расходы по продаже дома. Традиционно агент берет 6% от продажной цены, к тому же в некоторых штатах (как непример WА имеется налог при продаже, в том же WA это 1.78%). Итого расходы по продаже составят от 5% до 8%. Оптимистичные 5% от 120К - $6К.
PMI уже упоминали - скажем $100 в месяц за 3 года - $3.6К.
Налог на недвижимость. Зависит от места. Например вDuPage County в штате IL налог составляет 2% от цены дома - итого $6.9К за 3 года.
И последнее. То, на что попадаются стаи молодых и доверчивых домовладельцев. Налоговые преимущества. Thinker уже не раз повторял, что списание интереса с налогов оправдано только при большом mortgage. Для примера возьмем семью с детьми. Standard Didactions за 2001 год для них составили бы $7.5К. Если же делать Itemized Didactions и не врать, то можно вкключить в описанном примере около $6.9К интереса и $1к Property налога. Итого $7.9К. Экономия на налогах при 20% ставке $400*0.2 = $80 за год. Поздравляю!. Для одиночки ситуация немного получше, но с другой стороны, одинокому человеку не надо снимать большой аппартмент, так что рент может быть много выгоднее.
Теперь несколько общих рассуждений. Несомненно, что дом может быть очень удачной инвестицией, это случается, когда цены резко идут вверх. Но может быть и очень неудачной, как например случилось в середине 90-х годов в Калифорнии и на East Coast, когда дома ПОДЕШЕВЕЛИ примерно на 20%. Знаю лично многих, кто не мог продать дома в это время, так как не хотели терять деньги. Потом цены восстановились, но в течении нескольких лет народ был должен банку больше, чем стоили их дома.
В этом смысле дом не отличается от всех других типов рискованных инвестиций. Кто-то делает на этом деньги, а кто-то теряет.
Для чего-же покупать дом? Как было уже сказано, если у Вас дети - Вам нужно жить в доме (не обязательно покупать, можно и снимать). Семьи с детьми ни в аппартментах, ни в кондо, как правило, не живут.

Непонятно, что хотел сказать Сергей П., когда говорил о владельце кондоминиума. Там нет и не может быть владельца, владельцем является коллектив владельцев индивидуальных кондо. И все.

Jasmine. Идея накопить очень большой первый взнос очень странна, по меньшей мере. Непонятен панический страх перед неодходимостью платить mortgage. А деньги на первый взнос откуда беруться? Если результат накоплений - то значит можно платить? Всегда лучше платить деньгами банка, а не своими, так как тогда и рискует, в основном, банк, а не Вы.
На вопросы du тоже легко ответить.
1. Дома дорожают в первую очередь потому, что дорожает земля, на которой они стоят в силу того, что количество земли, пригодной под застройку в привлекательных местах постоянно сокращается.
2. Это не работает в такой степени для МАЛОНАСЕЛЕННЫХ мест, которые являются таковыми по причине того, что там никто жить не хочет. Почему - не имеет значения. Не хотят- потому и спроса нет, потому и земля не дорожает. А в тех местах, где спрос имеется, земля непрерывно дорожает, а с ней и дома.

GPU · Post by **GPU** » 07 Jan 2002 20:12

>Если же делать Itemized Didactions и не врать,
>то можно вкключить в описанном примере около
>$6.9К интереса и $1к Property налога
+ State Income Tax ???

Sergey___K · Post by **Sergey___K** » 07 Jan 2002 20:31

А как платится Propery Tax на дома?

AK70 · Post by **AK70** » 07 Jan 2002 20:49

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Dmitry67:
Ну и в чем разница ?
В России жили - квартиру не купить
Тут - дом не купить
Шило на мыло<hr></blockquote>

I had condo before coming here. Here I can buy one too, but I'm waiting for price drop. I expect it soon in 2002.

Sasha K · Post by **Sasha K** » 07 Jan 2002 22:00

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by DP:


имелось ввиду что семья с детьми осевшая на месте как правило стремится за меньшие деньги иметь больше местa (и так далее) - очень часто это достигается рентом частного дома...<hr></blockquote>

И не только это. В аппартментах бывают семьи с детьми, как правило молодые с маленькими детьми, или разведенные матери/отцы, тогда могут быть и с детьми школьного возраста. То же относиться и к кондоминиумам. Детям хорошо в домах, в где можно играть во дворе, или на улице или у соседа во дворе, где концентрируются семьи с детьми и детский шум никого не раздражает, где можно иметь неограниченное количество собак и кошек, где можно иметь tree house и т.д и т.п. Где жители согласны платить высокие налоги за хорошие школы и где (очень немаловажный фактор!!!) не могут селиться семью с низким доходом. Естественный, так сказать, отбор. Все вышесказанное относитья к местным. Наш брат иммигрант на особом положении. Поэтому в начальном посте и было сказано "как правило".

Замечание о том, что State Income Tax также включается в Itemized Deductions было сдалано совершенно справедливо. Просто, поскольку в штате WA нет такого налога, я полностью забыл о нем. Sorry, my fault.

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 08 Jan 2002 03:25

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sasha K:
Непонятно, что хотел сказать Сергей П., когда говорил о владельце кондоминиума. Там нет и не может быть владельца, владельцем является коллектив владельцев индивидуальных кондо. И все.
<hr></blockquote>

Association Fee komu platat?

Sergey_P · Post by **Sergey_P** » 08 Jan 2002 03:27

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sergey___K:
А как платится Propery Tax на дома?<hr></blockquote>

Naprimer vhodit v ejemesachnye vyplaty banku

Sasha K · Post by **Sasha K** » 08 Jan 2002 03:37

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sergey_P:


Association Fee komu platat?<hr></blockquote>

Тем, кто оказывает услуги, этим самым fee покрываемые. Например тем фирмам или контракторам, которые чистит и содежaт бассейн, ухаживают за газонами, починяют крышу, вывозят мусор и т.д. и т.п. Кондоминиум - то же, что и кооперативы в Союзе. Об'единение владельцев, каждый из которых владеет своей квартирой(квартирами), а вся совместно используемая часть - крыша, лифт, бассейн, лестницы, газоны и т.п.- является их коллективной собственностью.

thinker · Post by **thinker** » 08 Jan 2002 04:34

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sergey_P:

Originally posted by Sergey___K:
А как платится Propery Tax на дома?
--------------------------------------------------------------------------------

Naprimer vhodit v ejemesachnye vyplaty banku
<hr></blockquote>

Property Tax платиться County или городу, в котором вы живете.

Этот налог вместе со страховкой на дом может входить в mortgage, тогда размер mortgage чуть больше каждый месяц и mortgage company сама рас-читывается с городскими властями. При этом отчисления на property tax и страховку называются Escrow Account и составляют часть месячных выплат от основного mortgage. So your total monthly mortgage bill will be:

Total = principal + interest + Escrow (Property Tax + Home Owner Insurance)

Property Tax может и не входить в mortgage, тогда вам County присылает отдельный счет раз в полгода или в год.

Property Tax везде разный и зависит от многих условий (Location, location, and location [img]images/smiles/icon_wink.gif[/img] ). Обычно, где дома и земля дорогие, там и налог этот тоже высокий.

Property Tax платиться пожизненно или пока человек владеет домом. Налог этот имеет тенденцию повышаться из года в год.

[ 07-01-2002: Message edited by: thinker ]

DP · Post by DP » 08 Jan 2002 09:15

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Helena:
а как пойдешь в бассейн - одни старички, очень депрессивно ... [img]images/smiles/icon_sad.gif[/img]
<hr></blockquote>

зато безопасно [img]images/smiles/icon_biggrin.gif[/img]

dancing_in_the_rain · Post by **dancing_in_the_rain** » 08 Jan 2002 09:17

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by Sasha K:

Семьи с детьми ни в аппартментах, ни в кондо, как правило, не живут.

<hr></blockquote>

???

[ 07-01-2002: Message edited by: dancing_in_the_rain ]

DP · Post by DP » 08 Jan 2002 09:19

<blockquote>quote:<hr>Originally posted by thinker:

4. Достроить или изменить планировку в кондо нельзя. Под окнами катер или моторхоум не поставишь.
<hr></blockquote>

а вот это как раз можно - зависит от места... я когда жил в Lake Geneva, WI... снимал в condo... так там parking lot был просто уставлен этим делом (hint - Lake Geneva - место отдыха)