Как покупать дом без брокера?

Товарищ · Post by **Товарищ** » 18 Sep 2000 21:13

Увидел обьявление в газете - продается дом by owner.
Купить конечно просто - заплатил и вселяйся. Но кто проверит нет ли за домом
долгов (tax lien, 2nd mortgage etc.), кто проверит состояние дома, кто заполнит и оформит все бумаги?
Есть ли смысл покупать дом без брокера? Как это делать? Есть ли знатоки?

Vladimir-CA · Post by **Vladimir-CA** » 18 Sep 2000 21:29

Товарищ

FSBO - For sale by owner (или ФИЗБО - на жаргоне специалистов в real-estate) означает, что владелец не взял listing-agent.
То есть, агента (и брокера) продающего его собственность. Цель - избежать 5-6% комиссионных от продажной цены дома. Практика не сильно умная: владелец должен сам хорошо разбираться в юридических тонкостях и подготовить правильно все документы, там одних "disclosure" сколько надо!

Что это означает для покупателя? А ничего, кроме того, что появляется возможность потороговаться: "ты же комиссионные платить не будешь, вот и поделись со мной". Если покупатель опытный, то найти самому инспектора, который за отдельную плату проверит состояние дома, а также title company, которая сделает title report, подготовит closing и даст title insurance, для него проблем не составит.
Если нет - можно взять buyer's agent-а, с почасовой оплатой или за твёрдую сумму (скажем $1,000), чтобы он эту работу сделал для вас.

SashaRI · Post by **SashaRI** » 18 Sep 2000 22:34

В нашем штате огент, эксклюзивно представляющий покупателя, берет 3%. Если продавец продает через агенство, оно забирает 6% - 3 себе, 3 идут агенту покупателя. А без всяких страховок, инспекций и проверок банк просто не выделит кредит - все это надо предоставить к моменту завершения покупки. (процесс долгий, до 2-х месяцев занимает)

Один мой знакомый оформлял сам - потом очень долго плевался от количества бумажек и беготни. Но купил.

[This message has been edited by SashaRI (edited 18-09-2000).]

kysaya · Post by **kysaya** » 18 Sep 2000 23:27

Мы и агента брали, и агента по ссуде, и инспектора, и адвоката - и то чуть с ума не сошли от всяких мелочей, которые вылезали в последнюю минуту!

6 · Post by 6 » 19 Sep 2000 18:16

Нанять инспектора проверить дом несложно. (Хотя лучше - по рекомендации, если не у кого спросить, обзвоните несколько фирм, сравните). Хорошая инспекция (в сочетании с хорошим адвокатом, который договорится о кредите на исправление неполадок или о том, что продавец исправит их сам) сберегает пару тысяч - а главное, позволяет избежать ситуации "кота в мешке" и очень дорогих проблем, типа наличия радона или термитов.

Дальше неплохо было бы нанять адвоката - традиции зависят от штата, у нас контракт составляет адвокат продавца, а адвокат покупателя вносит поправки. Если они приняты - подписывается соглашение. Этот контракт, в частности, необходим для получения займа в банке.

Адвокат (ваш) проверяет титул (нет ли,например, невыявленных наследников, которые могут предъявить права) и страхует его (от появления подобных проблем в будущем). Реально, адвокаты часто нанимают специальные конторы, которые это делают.

Услуги адвоката стоят 300-900 (от штата, случая, обстоятельств). Страховка титула зависит от стоимости дома. Вы можете договориться напрямую с продавцом, нанять адвоката - и он произведет все эти действия и проруководит процессом.

Последнее - в зашиту агента

Хороший агент по недвижимости сбережет вам очень много времени и немного денег за счет знания процесса и личных контактов. То есть, можно найти дом самому - но опытный агент расскажет вам, почему этот дом потом будет трудно продать, да и поиск ускорит, поняв, что вам надо и отметая заведомо неподходящие или просто "не очень" варианты. То есть, можно,конечно, ездить их смотреть и тратить свои уик-енды...но лучше на другое их тратить. Провели инспекцию, нащли лист проблем (всегда что-нибудь будет). Хороший агент посоветует, что потребовать исправить, а с чем смириться, да еще договорится со знакомым плотником или электриком об оценке, во сколько это выльется. Можно и самому с ними встречаться, в дом их водить - но тогда времени не отстанется на этот самый дом денег заработать. Так что, по собственному опыту, я рекомендую нанять агента - тем более, что в большинстве штатов, он получит комиссионные с продавца.

kysaya · Post by **kysaya** » 20 Sep 2000 01:45

Свой агент и адвокат, кроме того, помогут избежать мелких и не очень досадных моментов - типа передачи денег, выезда из дома прежнего владельца (это когда Вы считаете, что все уже в порядке и заказали грузчиков, а он еще подить хочет

) и т.п.

Товарищ · Post by **Товарищ** » 20 Sep 2000 08:40

Спасибо, товарищи!

6 · Post by 6 » 20 Sep 2000 15:09

kysya, я не очень поняла твою последнюю фразу насчет выезда - при подписании бумаг происходит обмен: вы им сертифицированный чек (или банковский чек) - чтобы не возникало проблемы его очистки (если есть адвокат, то чек может быть выписан на его escrow account), а они вам - ключи и подпись. После этого все находящее на территории дома - ваше, вы можете тут же поехать и поменять замок. Чек лучше выписывать на свое имя и переэндорсировать его на продавца или escrow account его адвоката при подписании - во избежание неожиданностей в последний момент. Перед подписанием обычно рекомендуют провести финальную инспекцию, а то вдруг там окно разбилось со времени предыдущей

- а то ведь иначе после подписания чинить новым хозяевам.

Так что выезд старых хозяев никак с наличием адвоката и агента не связан. Хотя есть и другая сторона медали (ты ее имела ввиду? может я не поняла просто?) что есть случаи, когда переговоры лучше вести третьим лицам. Они не скажут ничего, не посоветовавшись с вами, но уберут нервы и эмоции из обсуждения разных тонких моментов, если такие возникнут.

[This message has been edited by 6 (edited 20-09-2000).]

Товарищ · Post by **Товарищ** » 20 Sep 2000 16:57

А сталкивались ли вы с т.н. Default Properties ili Foreclosures.
Имеет ли смысл этим заниматься (я имею в виду покупку для себя а не на продажу)? В смысле ходить по аукционам, иметь дело с
trustors and default loans...
Также волнует моральный аспект этого вопроса. Выглядит как обогащение за счет чужого misfortune.

psx · Post by **psx** » 20 Sep 2000 19:04

<BLOCKQUOTE><font size="1" face="Arial">quote:</font><HR>Originally posted by Товарищ:
А сталкивались ли вы с т.н. Default Properties ili Foreclosures.
Имеет ли смысл этим заниматься (я имею в виду покупку для себя а не на продажу)? В смысле ходить по аукционам, иметь дело с
trustors and default loans...
Также волнует моральный аспект этого вопроса. Выглядит как обогащение за счет чужого misfortune. <HR></BLOCKQUOTE>

Лично мне было бы неприятно жить в доме, в котором недавно произошла несчастье (банкротство отношу именно к этой категории). У меня на памяти есть случай, когда человек, купивший дом у банка, плохо кончил...
Наш агент привозил нас в один такой дом - пренеприятнейшее зрелище. Ободранные стены, высохший сад, загнившая вода в бассейном с плавающим в нем диваном. Даже если купить его очень дешево и привести его в порядок, неприятное чувство все равно останется (мое личное мнение). Так что мы решили с такими домами не связываться. Был еще один дом из этой же серии - владелец засудил строителей из-за того, что у дома поехал фундамент (на песке построен). Дом в отличном состоянии (за исключением трещин на стенах второго этажа), все кругом отделано вишней, county record = 380 тыщ, продавался за 300, но... если вы специалист по фундаментам и у вас достаточно средств на большой даун (могут быть проблемы с кредитом на покупку проблемного дома) - стоит подумать о покупке, иначе - проходите мимо.