Вопрос по real estate

[Master]

Есть вещи, которые можно варьировать, а есть такие, что и нельзя. Все платежи, которые берутся властями и оценщиками, никуда не денутся.

Пойнты на кредит можно варьировать, но смысл этого действия определяется тем насколько долго человек в доме собирается жить.

Например, дают лоан на 9% и один пойнт. Можно заплатить два пойнта, но процент будет меньше, скажем 8.75. Если жить долго, то может иметь смысл отдать три тысячи, но платить на полтинник в месяц меньше.

Другой заход - вообще не иметь пойнтов. Тогда процент на займ будет выше, скажем 9.25

Если пару лет там жить, то лучше сэкономить пойнт - живые деньги.

Можно и пойнтовые деньги в лоан прописать. Конечно сумма за 30 лет утроится, но ведь за тридцать лет. А так надо сразу отдать. Пусть меньше, но сегодня.

Вообще чудеса. Есть, однако, места где можно с 5% доун дом купить.
========
Эй, by the way, вспоминая недельной давности обмен мнениями - а у Вас нет мысли, что Вы, покупая дом, да еще с одним пойнтом и пятью процентами задатка, можете задеть чьи-то лучшие чувства? Вот налетят и обзовут по нехорошему?

Шутю. Покупка дома - это одно из креугольнейших событий в жизни человека. Поздравляю. Дай Бог не последний.

Где там RitaR с лайсенсом? Просветите в деталях, please.

[SergeyV]

Вопрос больной, но делиться информацией никто (почти) не желает. А, жаль...

------------------

[Vladimir-CA]

psx

СС выглядит вполне нормально. Вы не сказали какой процент на сам заём, но поскольку всего один "пойнт", должен быть довольно высокий.

По пунктам:

страховка за 2 месяца - это что, PMI? Если да, то при 5% даун его не избежать.

проценты за полмесяца - святое дело

оценка собственности и т.д. - тоже не сократишь

1 процент от стоимости кредита (почти 3 тысячи) - тот самый "пойнт", от него можно избавиться, подняв общий процент по кредиту где-то на 0.25 %. Если собираетесь продать дом через пару лет или перефинансировать - имеет смысл. Иначе - не надо, дороже выйдет.

банковское фи - вот тут не понял: это отдельно от "пойнта" или он и есть?

тот самый процент за полмесяца - 1 штука - уже было

и трансфер тайтла - 700 долларов. - это в казну, от него не денешься

Остальное - "мелочи" не больше 400 - ну и этого не избежать, курьеру заплатить, копии сделать, понятное дело.

Чего не вижу, так это Title Insurance, его надо иметь обязательно, особенно если у дома было до вас несколько владельцев. Она защищает вас от исков против собственности. Допустим, красил кто-то год назад стены, а ему не заплатили. Может потребовать с владельца дома, всё равного какого, тогдашнего или нынешнего.

А так - вполне, нормальный СС.

[psx]

Сами того не очень то и желая оказались втянуты в процесс покупки дома. Так вот вопрос к тем кто уже прошел либо тоже идет по этому пути:

Не разводят ли нас как кроликов с closing cost (СС в дальнейшем)? Параметры: стоимость дома - 305 тысяч, 5 процентов даун. СС насчитали 7700, что, как мне кажется, не есть очень мало так как платить надо кэшем в добавок к дауну. В этот самый СС входит страховка за 2 месяца, проценты за полмесяца, оценка собственности и т.д. Из самых больших - 1 процент от стоимости кредита (почти 3 тысячи) - банковское фи, тот самый процент за полмесяца - 1 штука и трансфер тайтла - 700 долларов. Остальное - "мелочи" не больше 400.
Так вот, слышал о том что это средняя CC - бывает гораздо выше и немного меньше. Где-то прочитал данные о том, что СС - от 3 до 6 процентов, но, пардон, 3 процента в моем случае - это уже 9 тысяч... Слышал о том, что СС - область для торговли. Какие именно пункты можно и нужно уменьшать? (мне кажется, что процент банковского фи - прав ли я?)
Также предлагается опция - увеличить стоимость дома до 310 и чтобы 5 тысяч из СС платил продавец. В этом случае мы как бы берем эти 5 тысяч в кредит на 30 лет, что увеличит наши месячные платы примерно на 40 долларов. Нет ли здесь шероховатостей?

Заранее спасибо

[SK]

psx, а вам не предлагали вариант с 2 займами т.н. "5-15-80"? Побеседуйте с независимым консультантом или почитайте на сайте типа www.iown.com. Это очень распространенный вариант и более выгодный при больших суммах займа, хотя и не в смысле СС. Или вы сознательно взяли jumbo loan?

Если дом новый и вы занимаете деньги в банке билдера, то от банковского фи вы не отделаетесь Поищите лучшие условия в других банках.

[psx]

Огромное спасибо всем ответившим.
Уточнения:
Банковское фи - это не пойнты. Вчера позвонили и сказали что так как я плачу меньше 10 процентов, то для того чтобы получить тот процент что мне прописан (7.75) без пойнтов не обойтись, так что СС увеличивается на ~3К, то есть до 10 с лишним тысяч. Низкий процент потому что фиксед только на 5 лет, не на все 30. Банковское фи называется Loan Origination fee, что, говорят, списывается с налогов. В другом месте мне назвали полпроцента.

Master:
От своей беспросветной лени я только вчера начал считать с калькулятором, выгодно ли мне то, что моя жена работает и как облегчит покупка дома мое налоговое бремя. Так вот, работает моя жена даром, так как весь ее заработок уходит на налоги и няню для ребенка. Если она будет получать в 1.7 раза больше, то ее заработок (чистый) сравняется с няниным. Вот теперь сижу и думаю, надо ли нам это... Второе, покупка дома. Выплаченные проценты и уплаченные налоги на собственность за оставшееся время в году не превысят стандартных скидок с налога, так что покупка дома принесет мне максимум 200 долларов выгоды, что не сравнимо с разницей между оплатой аппартамента (980) и выплатами за дом (~2550). Тезис агентов о том, что зато ты выплачиваешь за свое - наглая ложь, так как большую часть выплаченного составляют эти самые проценты.
Один из выводов - дом надо покупать 1 января.
(Надо, кстати, сходить к специалисту по налогам...)
Так что не все так радужно. Я, кстати, вообще перестал понимать, как другим все же удается купить что-то в ВА...

SK:
такой вариант я сейчас рассматриваю. Как оказалось, обычной практикой является взятие недостающего кредита у продавца. Жалко, что наш агент не сказал нам об этом раньше - мы бы это в оффер записали. При этом СС уменьщается в 2 раза, что не есть очень плохо.
Дом не новый, поэтому заем я уже второй день шоплю эраунд...
Vladimir-CA:
страховка тайтла есть, у меня просто не было под рукой данных, когда писал письмо...

Кстати, другой лэндер нас отговаривает от 5-летнего ARMа, а мне кажется нормально, т.к. с трудом представляю себе себя, живущего больше 5-ти лет в одном месте... (но 5 все-таки придется прожить).

Кстати, мне порекомендовали www.cheapmortgage.com и я там заполнил формы - теперь сижу и жду предложений бесплатного сыра...