Покупка/финансирование лота и строительства

[Komissar]

Задан был вопрос про покупку лота и строительство.

Купить землю можно 3 способами:

а) кешем
б) в рассрочку, с обязательством построиться в теч. 18 мес
в) в рассрочку, без обязательств построиться

Б) называется construction loan и обычно имеет возможность конвертироваться в мортгидж по окончании строительства. Но не всегда это будет самый выгодный мортгидж - так что надо смотреть, не выгоднее ли просто перефинансировать в конце строительства. Construction loan работает как credit line. Т.е. по ходу строительства ты из нее берешь сколько нужно, на взятую сумму бегут %%. Обычно процент плавающий, привязан к prime rate.

В) лоан на просто покупку земли. Почему-то просто земля без structure считается high risk среди лендеров. Поэтому займ на чисто землю дается под более высокий %, чем на дом с землей.

[Slava V]

Почему-то просто земля без structure считается high risk среди лендеров.

потому что просто земля - это скорее всего спекуляция (это не дом в котором можно жить или сдавать), покупается в расчете на будущий рост цен; если цены не выросли то покупателю легче бросить все нафиг и что потом банк будет делать с этой землей?

[Mishutka]

Простите за вопрос в сторону - а как искать вот такую землю на покупку и последующее строительство? Ведь если подсчитать получается вроде бы выгоднее купить землю и на ней строить нежели уже готовый new construction?

Спасибо

[Komissar]

Купить и строить - обычно дороже, чем cookie-cutter house from a mass-builder.

Земля продается через тех же realtors, что и дома. Идите на вебсайты типа Century21 и смотрите разделы под названиями Lots, Lots for Sale, Acreage, Buildable Lots. Иногда лот могут назвать parcel, но никогда earth или ground

[sharkmobil]

А каков порядок получения кредита на землю, так же как и на дом, то есть пишется оффер, принимается и это является начинающим документом?

И ещё, при покупке дома проводится инспекция, есть ли что-то подобное при покупке земли?

Спасибо.

[Komissar]

да, пишется оффер, принимается. В зависимости от вида земли и специфических задрючек у каунти, м.б. просто обязательнно и необходимо провести инспекцию - например, на предмет снабжения участка водой. Остальные инспекции - на Ваше усмотрение.

Если покупаете участок, чтоб строиться - обязательно пригласить билдера, а то и двух, чтоб оценили насколько buildable lot: во что обойдутся коммуникации, драйвей? Не слишком ли крутой склон? И т.д. и т.п.

Мы как-то присмотрели себе участок, но узнав, что даже по скромным оценкам, один драйвей обойдется в 100К из-за специфики лота, отвалились.

Есть еще и заморочки с easement'ами на проперти, и пр. и пр.

Конечно, купить небольшой лот в районе массовой застройки, с уже подведенными коммуникациями и т.п. - это не так рискованно. А вот покупка acreage в rural area может иметь много рисков.

Учтите также, что землю обычно намного труднее продать, чем дом с землей.

С др. стороны - все серьезные РЕ инвесторы по-настоящему богатеют именно на земле.

[Ratbert]

И ещё, при покупке дома проводится инспекция, есть ли что-то подобное при покупке земли?

обязательно проверить правильное зонирование участка и планы застройки вокруг... слегка подстраховаться можно забив в контракт критичные моменты типа вид на озеро, сервисы на границе участка

[Invisible]

Задан был вопрос про покупку лота и строительство.
займ на чисто землю дается под более высокий %, чем на дом с землей.

Если даеться. Почему-то все лендеры требовали 50% down и после этого 9% mortgage.

[Komissar]

Задан был вопрос про покупку лота и строительство.
займ на чисто землю дается под более высокий %, чем на дом с землей.

Если даеться. Почему-то все лендеры требовали 50% down и после этого 9% mortgage.

???!!! у меня требовали макс. 20% down (or 10% down, but with a higher APR%)

[sharkmobil]

Допустим понравился какой-либо проект. Купили его с блупринтами, благо сего чуда в онлайне полно, а кто получает пермиты, билдер или сам клиент?

Скажем земля куплена, или вернее в процессе выплаты, когда разговаривать с лендером о кредите на застройку, когда найдёшь строителя и он даст смету на проект, или перед конкурсом на самого честного и дешёвого, чтобы установить "бюджет"?

[Komissar]

Обычно пермиты получает билдер - на имя и по поручению заказчика, но в принципе - как договоритесь.

Бюджет всегда надо устанавливать до строительства. Идете к лендеру, узнаете до какой макс. суммы займа он может Вас квалифицировать. Часто суммы называются очень высокие, к-рые реально не потянуть. В общем, прикидываете, сколько Вы реально "потянете", скажем сумму Х. Потом собираете "биды" от 2-4 строителей, причем пригласив их осмотреть Ваш конкретный участок. Вам нужен бид, не превышающий 0.7-0.8Х.

С покупкой блупринтов лучше не торопиться. У многих строителей есть по целому альбому планов, где можно выбрать бесплатно. Да и в процессе интервьюирования строителей могут выясниться интересные детали: скажем, вам на картинке понравился дом с башенкой, а строитель вам об'яснит, что из-за этой башенки в спальне будет темно или еще какие проблемы.

Даже если ни один из планов строителя не понравился, купить чертежи в сети дело быстрое, всегда можно успеть.

[katit]

Если покупаете участок, чтоб строиться - обязательно пригласить билдера, а то и двух, чтоб оценили насколько buildable lot: во что обойдутся коммуникации, драйвей? Не слишком ли крутой склон? И т.д. и т.п.

А и т.д. и т.п. можно развернуть?

Есть еще и заморочки с easement'ами на проперти, и пр. и пр.

И тут про "пр. и пр."

Хочется свой дом, но есть проблема в том что те места где идут застройки хоть и дешевые но слишком далеко от работ и школы там не всегда лучшие. Участки бывают и в хороших местах но их мало. Надо искать. И мне так кажется что в каждом наверное есть какая-то проблема (типа горки) которая будет дорого стоить. Как бы так не вляпаться.

По моим прикидам дом который я хочу будет где-то на 20% дороже похожего дома в том-же районе но старого и не с такими опциями. Это звучит правильно? Типа 400k vs 500k. Причем земля в таких местах где-то 200k Математика такая. Постройка где-то 250 (значит 300). Земля в застройках на краю по ~50к за участок а где я хочу по 200

Есть районы поинтересней, но там земли практически нет. Домики по 50-60 лет и есть практически сарайчики на хороших лотах. Сколько стоит снести дом чтобы подготовить лот к постройке? И чем чревато?

[Komissar]

и т.д. и т.п - ну трудно предвидеть, какие у конкретного лота м.б. проблемы и заморочки. Если очень общо сказать - см. на drainage в первую очередь, т.к. ничто так не губит дом как вода, под него подтекающая. Потом смотрите на склон, место для драйвея.

Про easments тоже так легко не скажешь в общих чертах - надо изучать survey в бумажках от county, советоваться со знающими людьми - м.б. местным real estate lawyer'ом?

Снести дом встанет в копеечку - от 15К по глубокому минимуму до 70-80К, в зависимости от стоимости рабсилы и требований каунти в вашей области. Но часто именно снос халупы и полностью новостройка на ее месте имеет смысл вместо бесконечного remodeling'а старой трухни.

Вы правильно заметили, что случайно сохранившиеся свободные лоты среди укоренившейся старой застройки - скорее всего, проблемные лоты.

[derzkaya]

или например, взять дом с большим участком, который можно делить, и спокойно без беготни, жить в доме и стрoить новый. Вот мы присматриваем

Таким образом лоан на покупку легче получить и не висит на головой домоклов меч

http://johnlscott.com/PropertyDetail.as ... 643&Sort=0

http://johnlscott.com/PropertyDetail.as ... 948&Sort=0

http://johnlscott.com/PropertyDetail.as ... 026&Sort=0

http://johnlscott.com/PropertyDetail.as ... 583&Sort=0

[katit]

или например, взять дом с большим участком, который можно делить, и спокойно без беготни, жить в доме и стрoить новый.

Конечно классно бы такой лот найти где домик стоит на задворке - а спереди строй хоть обстройся

Я смотрю пол акра и меньше участки, и хочу рэнч у которого отпечаток нехилый.