Real Estate инвесторы

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 16 Dec 2004 01:15

Komissar wrote:Тубзик забьется,
Тенант сопьется.

А где у вас тут позитивная сторона? :pain1:

Вообще и в моих стишках бенифиты хромают, вернее прихрамывают. :roll:

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 16 Dec 2004 01:18

Крысы заявятся
Хоть что-то останется

Komissar · Post by **Komissar** » 16 Dec 2004 01:19

Тяжела жизнь лендлорда. Тут не до позитива.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 16 Dec 2004 01:20

Фигу покажут
Зато спасибо скажут

вот вам в утешение.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 16 Dec 2004 01:25

И будет вам не до обеда
Зато корова сдохнет у соседа

от зависти к вашему лендлордству, как у меня к примеру.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 16 Dec 2004 02:08

AnyaGal wrote:от зависти к вашему лендлордству, как у меня к примеру.

Аня, не завидуйте. Завидовать можно будет лет через 10 - 20, когда выплаченную проперть можно будет скинуть за удвоившуюся цену и сказать: "Фу-ууу, наконец-то". А пока завидовать нечему.

dulcinea · Post by **dulcinea** » 16 Dec 2004 02:55

здесь народ такой бывалый-конкретный... но я все же спрошу. друзья мои недавно купили дом в университетском городке, аккурат рядом с етим университетом. люди они не богатые - сами ж в етом универе работают. и размышляют на тему не построить ли на участке второй дом - на сдачу. вроде источник жильцов - просто под боком.

для ориентировки - там же есть знакомые, которые живут сильно подальше от Универа, и сдают просто квартиру в своем half-basemente - 1 bedroomную - за 500 в месяц. (ето вам не Рио-де-Жанейро и не NYC, как все уже догадались.)

участок у етих ребят такой: 3 акра, на половину поросшиe лесом. их дом стоит в одной половине, вторая - ето как раз которая более заросшая.

никто не строил домов для rental? и кто что думает про "manufactured houses" в связи с етим? вроде такое поставить дешевле, вид у него будет новый, и для сдачи он бы подошел, нет?

Komissar · Post by **Komissar** » 16 Dec 2004 03:06

dulcinea wrote:здесь народ такой бывалый-конкретный... но я все же спрошу. друзья мои недавно купили дом в университетском городке, аккурат рядом с етим университетом. люди они не богатые - сами ж в етом универе работают. и размышляют на тему не построить ли на участке второй дом - на сдачу. вроде источник жильцов - просто под боком.

для ориентировки - там же есть знакомые, которые живут сильно подальше от Универа, и сдают просто квартиру в своем half-basemente - 1 bedroomную - за 500 в месяц. (ето вам не Рио-де-Жанейро и не NYC, как все уже догадались.)

участок у етих ребят такой: 3 акра, на половину поросшиe лесом. их дом стоит в одной половине, вторая - ето как раз которая более заросшая.

никто не строил домов для rental? и кто что думает про "manufactured houses" в связи с етим? вроде такое поставить дешевле, вид у него будет новый, и для сдачи он бы подошел, нет?

Главное - узнать, позволяет ли городское зонирование (zoning rules) строить 2-й дом или ставить мобил хоум.

dulcinea · Post by **dulcinea** » 16 Dec 2004 03:23

quote:-"Главное - узнать, позволяет ли городское зонирование (zoning rules) строить 2-й дом или ставить мобил хоум."

а что бывает так чтоб ВООБШЕ нельзя было строить второй дом? то есть чтоб даже и permit нельзя было купить? тогда конечно ето может бить конец таким всяким идеям. надо им сказать - проверить-то наверно несложно....

потом, mobil home и manufactured home - ето разве одно и тоже?
у нас вот на улице недавно срыли на нет какую-то развалюху и
потом буквально за три дня поставили многоквартирный rental, который привезли по частям на semi-truckах.

a mobil home - ето типа которые в trailer-parks, по-моему.

у етих ребят есть еше надежда, что поскольку универ совсем рядом, то вдруг он захочет расширяться и купит у них етот ехтра лот . судя по некоторым признакам им real-estate agent сказал, что ето были два лота, обьединенние при покупке в один. но ждать-то можно долго...

да, еше на етом участке несколько лет назад построили отдельно стояший гараж, на ето значит им разрешение дали. хотя второй дом - ето может быть совсем другой коленкор...

Komissar · Post by **Komissar** » 16 Dec 2004 17:26

dulcinea wrote:а что бывает так чтоб ВООБШЕ нельзя было строить второй дом? то есть чтоб даже и permit нельзя было купить? тогда конечно ето может бить конец таким всяким идеям. надо им сказать - проверить-то наверно несложно....

запросто бывает. Мне недавно сватали участок в 40 (!) акров - но сразу предупредили, что zoning rules do not allow multiple dwellings on the property.

потом, mobil home и manufactured home - ето разве одно и тоже?
у нас вот на улице недавно срыли на нет какую-то развалюху и
потом буквально за три дня поставили многоквартирный rental, который привезли по частям на semi-truckах.

a mobil home - ето типа которые в trailer-parks, по-моему.

Мы-то с вами знаем разницу между трейелером и мануфактурным домом на фундаменте, а вот в муниципальных документах обе категории часто проходят как manufactured house.

Конечно, всегда можно пойти в муниципальный совет и там "защитить" свою идею перед комиссией... если она вообще согласится вас заслушать.

да, еше на етом участке несколько лет назад построили отдельно стояший гараж, на ето значит им разрешение дали. хотя второй дом - ето может быть совсем другой коленкор...

Гараж - другое. И

Я знаю "хитрецов", к-рые, получив пермит на гараж, построили гараж... с жильем наверху. Такой 2-х этажный домик, с гаражом внизу. Тоже с идеей сдавать жильцам. Так вот, с тех пор сити-консул на них каждый год наезжает, требует убрать жилой этаж. И никакая страховка не хочет страховать этот 2-й домик. Так он и стоит у них пустой.

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 16 Dec 2004 23:24

во они вляпались!
это то что мне всегда в трашных снах снится

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 16 Dec 2004 23:35

Вы мне вот что лучше скажите: кто-нибудь Chapter 8 тенантам жильё сдавал? Sounds too good to be true. Any catches?

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 16 Dec 2004 23:44

Я подробно узнавала про 8-ю программу.

Вы кстати можетет заказать брошюру в вашем county со всеми подробностями.

Главный catch - сорт людей на 8-й программе.

Ну и вы зависите от государства (у которого сейчас с бюджетом негусто) - какое-то время назад кто-то здесь жаловался, что чека от государства вовремя не получил - если это станет общераспространенной практикой, то хреново будет - и жильцов наверное просто так не выселишь - они-то формально не виноваты.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 16 Dec 2004 23:46

А про restrictions на деление участка сколько угодно...

Одни знакомые никак не могут поделить купленный большой участок.

Сначала им пришлось бобров с нескольких акров выгонять, иначе бы вообще делить не дали, потом их заставили пару тысяч деревьев посадить, теперь они дорогу строят, за свой счет разумеется, и тянется это уже второй или третий год.

Komissar · Post by **Komissar** » 17 Dec 2004 00:44

kilbupser wrote:Вы мне вот что лучше скажите: кто-нибудь Chapter 8 тенантам жильё сдавал? Sounds too good to be true. Any catches?

земляк, вот на этом треде народ обсуждает:

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 13373.html

I'd caution you to think twice about section 8. My parents bought a duplex years ago and had ONE good tenant in the 20 yrs they owned it. The rest of the time was a nightmare. Everytime someone moved out the place was practically trashed. The messes left behind were unbelievable and disgusting. The neighborhood went downhill and became a haven for crime and drugs, which meant the place became even harder to unload. The police were called out numerous times. One tenant posed as my father's wife and ran up hundreds of dollars in a credit scam.
While I realize there are MANY fine people on section 8 out there, we didn't see many of them. I also realize we could have had non section 8 tenants who were also up to no good. This is just our experience.

My uncle owned a few section 8 buildings and had similar experiences to those of the other posters. Plus, he was sued from time to time for various fake accidents that happened on his property. He said it was a huge headache and he'd never get involved with that area of real estate again.

It would be hard to imagine a more difficult category of tenants to deal with, and as an apartment building owner I have to say that the number one hassle is dealing with tenants, and I have a good building in a good area.

We have had experience in only one rental -- never, never again.
My advice: RUN, Forest, RUN!

If you are in Bergen Cty and in a good neighborhood (there are some bad ones) - why limit yourself to Section 8? It is a long process and very hard to evict a tenant. Just because they get govt to pay their rent doesn't mean if you raise it beyond their stipend you will get paid on time. Additionally, you must consider the wear and tear of a tenant with professionals going to work 9-5 vs. a family staying at home all-day because they are unemployed.
Additionally, I feel those who rely on govt have more free time to sue and appear in court vs. the common Joe who doesn't wish to miss days from work.

I would pursue the multi-family venture but do NOT pursue Section 8. You are in a HOT region and should have no problems renting to a regular tenant unless you are in the bad bad parts of the county.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 17 Dec 2004 07:58

Так это о multifamily доходных домах в стрёмных местах. У меня ситуация не такая тяжёлая. Просто вдова какого-то военного, работающая, с детьми, и на Section 8. Они дают 2 месяца депозит, и надеюсь, что выселять их не придётся. Хотя как знать. :pain1:

Меня интересовало знает ли кто-нибудь как там растёт allowance от года к году. Мне заливают, что можно спокойно поднять на следующий год ренту на $200, в чём я сомневаюсь.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 17 Dec 2004 08:30

В нашем штате конкретно по каждому каунти и городу расписано сколько можно получать по section 8 за 1bdr, 2bdr и т.д. Наверняка и у Вас такая информация должна быть.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 17 Dec 2004 08:32

LenaAlki wrote:В нашем штате конкретно по каждому каунти и городу расписано сколько можно получать по section 8 за 1bdr, 2bdr и т.д. Наверняка и у Вас такая информация должна быть.

А где эту информацию предоставляют?

lisaleonova · Post by **lisaleonova** » 17 Dec 2004 16:02

у вас в штате должна быть организация которая занимается этими жильцами из секшн 8. Вы даже у этой женщины спросите, она вам скажет где их офис.
вот там и должна быть эта инфа.

Если вы их возьмете, вы потом расскажите как дела, а то я слышала что из секшн 8 жильцы так засоряют проперти, похуже чем обычные жильцы...

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 17 Dec 2004 18:00

kilbupser wrote:
LenaAlki wrote:В нашем штате конкретно по каждому каунти и городу расписано сколько можно получать по section 8 за 1bdr, 2bdr и т.д. Наверняка и у Вас такая информация должна быть.

А где эту информацию предоставляют?

Должен быть в вашем штате/county какой-нибудь сайт по HUD, там искать про section 8.

Я так и делала, правда найти было непросто. И нашла я собственно только телефон, по которому позвонила и попросила выслать брошюру.

там действтельно цены утвержденные, но с оговоркой, что они должны быть не больше чем за аналогичное жилье в той же эрии. Как тщательно они проверяют не знаю. В той брошюре цены были выше, чем рыночные.

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 17 Dec 2004 22:46

AnyaGal wrote:Должен быть в вашем штате/county какой-нибудь сайт по HUD, там искать про section 8.
.... В той брошюре цены были выше, чем рыночные.

Спасибо. "Будем искать..." Мне мой менеджер тоже говорил, что потолок там высокий, и на второй год можно прыгать прямо под потолок. Ладно, поживём - увидим.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 17 Dec 2004 23:05

Удачи! Хотя все что я слышала о 8-й программе от американцев, в том числе и realestate агентов, у которых у самих рентал property - don't do that!

Единственный кто был "за" - русская реэлторша, которая говорила, что сейчас много русских понапокупали дома и сдают под section 8, так как это очень выгодно.

Я думала про это дело, я позвонила и спросила, что если я куплю домик там-то и там-то (в хорошем развивающимся, но относительно удаленном месте) и мне сказали, что там вряд ли будет много желающих, большинство зарегистрированных по этой программе селятся ... и назвал места, я сказала, нет спасибо.

Наверное относительно безопасный вариант, если у вас есть человек на 8-й программе, которого вы неплохо знаете и можете поручится. кстати в брошюре было сказано - никаких родственников. :umnik1:

kuznechik · Post by **kuznechik** » 11 Jan 2005 15:46

Поднимаю старую и очень интерестную тему, одну из самых интереснтных и полездных (для меня). Может быть уважаемая публика поделится опытом и секретами выбора потенциальных жильцов.
Например один мой знакомый не здает нерасписанным парам, говорит стабильности в их отношениях нет, разбегутся и прервут лиазе. Еще он не сдает определенной группе населения по рассовому признаку. Я такие меру не совсем готова предпринемать, но все же... причины наверное у него есть.
Вопрос, который для меня актуален на сегодняшний день: как вы поступаете с жильцами с животными. К нам поступил апликайшион от женщины с друмя котами. Поделитесь опытом инвесторы!

SEL · Post by **SEL** » 11 Jan 2005 16:24

kuznechik wrote:К нам поступил апликайшион от женщины с друмя котами. Поделитесь опытом инвесторы!

Я не инвестор, но жилец :mrgreen:

Я бы жкещине с двумя котами сдавать не стала. Соседи могут начать возмущаться, а расхлебывать придется вам :umnik1:

Valeus · Post by **Valeus** » 11 Jan 2005 18:13

kuznechik wrote:Вопрос, который для меня актуален на сегодняшний день: как вы поступаете с жильцами с животными. К нам поступил апликайшион от женщины с друмя котами.

Будьте готовы часто менять ковры. Мы въехали в жилье, где было как раз два кота - изгажено было всё, а когда ковры убрали, оказалось, что пострадали даже бетонные полы...

А теперь страшилка от знакомой ех-инвесторши (она уже в эти игры не играет): одна из ее жиличек имела 2x или 3x котов, которые, естественно, гадили, так вот эта жиличка еще и требовала, чтобы ей ковры каждые два года меняли. Главное несчастье моей знакомой оказалось в том, что город, где дело происходило, был (и есть) излишне tenant-friendly, и моей знакомой пришлось идти на поводу.