Rental Properties

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 12 Aug 2004 04:26

Попалась интересная ссылка.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 12 Aug 2004 05:50

Да хорошая, только датированая 8 апреля.
Конечно советы там полезны для любого периода времени, а вот про то что сейчас самое время покупать, может уже запоздалая инфо. :pain1:

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 13 Aug 2004 07:21

Всегда где-то есть ниша для инвестора. Не поймите меня неправильно, я не призываю никого конкретно нигде конкретно покупать. Но возможности всегда есть.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 13 Aug 2004 07:26

Советы и вправду ценные, а как конкретно добыть всю эту паблик инфо?
Например я хочу ознакомится с планом постройки дорог на ближайшие 10 лет - куда идти и что просить?
Или планы с будущими парками, будущими проэктами по прокладке водопровода и канализации...

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 13 Aug 2004 16:44

Дело в том, что человек не желающий что-либо предпринимать даже в очень хорошем рынке найдет "плохую" сделку. Для серьезного инвестора вообще-то нет плохого рынка - деньги делаются в любой ситуации.

Что касается информации, то в Вашей ситуации на страничке Кинг Каунти есть информация о том какие проекты находятся в стадии bids, какие уже были отданы строителям и т.д. www.metrokc.gov
Знаю людей, кторые в этих целях (информации) посещают заседания City Council meetings, т.д. То есть если захотеть - информацию найти можно.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 13 Aug 2004 18:34

Я то как раз желаю предпринимать, а вот муж - нет. так что нету у нас тут консенсуса и я пока только теорию осваиваю.
Сайт этот я знаю, дальше-то там куда двигаться?
Там очень много информации. Конечно если бы я бы прямо сейчас чего-нибудь собиралась покупать, то нашла бы конечно.

А так хотела спросить тех кто уже добывал подобную информацию - как вы ее находите конкретно. Может вся эта информация как то выделена в общую группу и находистся в одном месте, по каким ссылкам дальше идти, какие ключевые слова, нужно ли посылать специальные запросы, платная инфо или нет.
Я это имела в виду.

katit · Post by **katit** » 13 Aug 2004 18:48

А какие у народа выводы в общем? Купить чтобы было, повесить себе обруч по maintenance на шею и получать свои пару гемморойных сотен? Для того чтобы потом была недвижимость и прибыль?

Если я выеду со своего кондо и выплачу его то у меня рельно может быть около 400 в месяц (не включая расходы на ремонт)
Оно стоило 90 два года назад. Теперь 110 и растет.
Стоит-ли оно того? Или можно найти более достойное применение 110 тысячам?

Хотя план именно сдавать хочется услышать доводы в разные стороны. :radio%:

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 13 Aug 2004 19:05

Аня,
в Business Resources есть информация на результаты bids (если конкретно по дорогам, благоустройству). А какая конкретно информация Вас интересует? Какой каунти, город, район, проект? Честно говоря, такого рода информацию в чистом виде, в табличке или готовом виде Вы не найдете. Я собираю по крупицам, из личных контактов с архитекторами, строителями, другими агентами, а также Интернет - но любую информацию на Интернете надо выверять.....

Katit, по-моему Аня как-то уже всю схему рассказывала по поводу расходов на maintenance, tax advantages, etc. Это смотря какие цели у вас - можно просто иметь парочку rental properties для retirement или как своеобразный college fund для ребенка. Можно покупать когда позитивной налички будет нуль (или даже по минусам), но быстрый рост в рыночной стоимости. В зависимости от ситуации - налоговые преимущества. Опять же, если дом вырос быстро в цене, а заем еще низкий, можно взять деньги под дешевый процент и вложить опять..... Т.е вариантов много - зависит от Ваших целей и планов.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 13 Aug 2004 21:55

Меня в частности интересуют новые дороги к востоку от Lake Sammamish, будет ли продолжаться 520 хайвей и где именно он будет проходить, есть ли в планах подведение sewer к Carnation, Duval, Fall City etc

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 14 Aug 2004 16:54

OK, я посмотрю что можно узнать

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 19 Aug 2004 08:26

katit wrote:А какие у народа выводы в общем? Купить чтобы было, повесить себе обруч по maintenance на шею и получать свои пару гемморойных сотен? Для того чтобы потом была недвижимость и прибыль?
Если я выеду со своего кондо и выплачу его то у меня рельно может быть около 400 в месяц (не включая расходы на ремонт)
Оно стоило 90 два года назад. Теперь 110 и растет.
Стоит-ли оно того? Или можно найти более достойное применение 110 тысячам?
Хотя план именно сдавать хочется услышать доводы в разные стороны.

Конечно, найти применение $110К можно, например машину хорошую купить.

С точки зрения вложения, зависит от целей вложения капитала. Real Estate hard to beat как относительно безопасное, но малоликвидное вложение капитала на длительный срок (5 лет и более) под средний процент (5-10% годовых). "Пара геморройных сотен" постепенно будет увеличиваться с ростом инфляции и ренты. И дом будет расти, медленно но верно. Equity в доме всегда служит резервом кэша, который можно довольно быстро занять под минимальный процент. На самый крайний случай, если все в семье потеряют источники дохода по инвалидности, можно переехать в инвестиционный дом/кондо, продать свой дом и жить на вырученные деньги.
Из негативных сторон следует отметить, что владение домом на сдачу опасно без определённых резервов наличных, особенно на ранних этапах владения, когда equity ещё мало. Zero cash flow при 20% down - это неплохой расклад (IMHO). А всё, что хуже идёт напрямую из Вашего кармана (правда с налогов списывается). И может пройти несколько лет пока Вы будет получать эту "пару геморройных сотен", а всё это время будете выкладывать пару кровных сотен для поддержния на плаву инвестиции.

AnyaGal · Post by **AnyaGal** » 19 Aug 2004 18:16

katit, в своем доме у вас может быть сколько угодно тысяч накопленных, но вы в нем живете, поэтому все манипуляции с ним ограничены.

Вторая property служит как дополнительный резерв - можно взять equity, можно продать в удачный момент, можно использовать как один из вариантов списания налогов.

И даже если у вас ежемесячная прибыль от сдачи - ноль, то это не совсем ноль - сколько-то денег ежемесячно идет в принципал, сама недвижимость растет, пару сотен в месяц наверное можно скостить с налогов.

По-моему это дело очень выгодное, но конечно рискованное, заранее неизвестно сколько дом будет простаивать пустым, какие попадутся жильцы, будут ли платить, не приведут ли они вашу собственность в такой вид, что убытки перекроют прибыль и т.д.

Но эти риски при грамотном подходе можно уменьшить, IMHO.

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 04:24

Вообщем теоретически можно долго что-то доказывать, приведу конкретный пример:

в октябре 2000 года мы с мужем купили дом в West Seattle
2 bdr 1 ba, 800 sq ft, 5000 sq ft участок, расположен на холме, налево посмотришь - downtown увидишь, направо глянешь - mountain Rainier. Если еще одно дерево спилить, то вообще классный вид на downtown будет...... В ванной одна из стен была покрашена в жгуче синий цвет, одна из стен была прогнившей из-за протекания душа, дом раньше сдавался квартирантам, так что состояние было соответствующее. На фасаде были джунгли из плюща.
Купили мы этот дом за $180,000 - сделали downpayment 5% + два займа, один на 10%, другой на 80%. Через год перефинансировали, сделали один заем. Через полгода, в апреле 2002 купили другой дом, а этот сдали в рент.

За полтора года проживания расчистили участок, сделали небольшой landscaping на фасаде, муж отремонтировал bathroom - заменил полностью прогнивший drywall + несколько досок под ванной, положил мраморную плитку вокруг ванной и на полу (в Lowes была на sale). Внутри мы все покрасили приятной краской, выложили пол плиткой в кухне и заменили все краны в ванной и на кухне. Муж еще с друзьями перекрыл сам крышу.
Сдаем мы дом в рент за $1,150. Выплаты по кредиту - $1,209 (это включает страховку и налог, плюс я еще прибавляю 1 monthly payment/12 - что получается около $100 и укорачивает выплаты с 30 лет до 22)

С квартирантами проблем нет - район сравнительно дорогой, мы проверяем кредитную историю квартирантов перед заселением. Конечно, были звонки иногда когда надо починить кран или отремонтировать забор, но для нас это мелочи, поскольку это ремонт НАШЕГО дома и это все tax deductible, так же как mortgage interest, taxes, insurance, DEPRECIATION, mileage (если надо съездить купить запчасть или "навестить" квартирантов), и т.д. Налоги мы делаем сами, заполняя turbotax - вариант для rentals и малого бизнеса.

Далее, в этом году мы на этот дом сделали equity line of credit. Он был appraised @ $293,000. Думали продать и через 1031 exchange (не надо платить налоги) купить что-то побольше. Но мы решили оставить этот дом как college fund для дочери и credit line в $73,000 - это наш фонд для покупки следующего дома если что-то подвернется и для задумок по строительству (это уже отдельная история).......

Это лично мой пример. Есть еще много вариантов как использовать существующий рентал. Можно спокойно мирно сидеть и ждать до пенсии - что тоже хороший вариант. А можно использовать как leverage и получать дешевые деньги для дальнейшего роста. Ни один банк не даст вам деньги для покупки акций. На недвижимость? в большинстве случаев.....

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 14:31

Хорошо. А вот еще вопрос:

Допустим есть уже рентал и свое жилье. Какой вывод вы сделали нащет такого.
Выплачивать тот рентал или покупать еще? (допустим 2-3 рентал можно обслуживать без напряга)

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 16:49

Мы будем покупать еще. Теперь уже будем, наверное, искать triplex-fourplex, поскольку в среднем - меньше затрат на содержание (квартирантов три-четыре, но ОДНА крыша, один участок и т.д.). В идеале хочу найти что-то, что используется как single family, но зонироваие позволяет multi-family. Поэтому пока ищем. Плюс, мы на участке дома, в котором живем будем строить два townhouses следующей весной, так что забот пока хватает.... :lol:

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 17:02

Я как понимаю вы на постоянной работе?
Чинить если что мастера зовете или вечером сами?

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 19:31

Я работаю риэлтором - чинить ничего не умею, у мужа постоянная работа. По мелочевке муж чинит сам, а что-то серьезнее нанимаем. Самое главное - оперативно ответить на звонок квартиранта и договориться когда можно починить/заменить поломку. Поначалу муж все делал сам, сейчас уже более склоняемся к мысли нанимать кого-то. У нас есть знакомые, у которых просто есть handyman, кто занимается ремонтом когда надо.

Из собственных наблюдений - когда была квартирантка одинокая мама с ребенком - звонков было больше. Сейчас - молодая пара (он из таких парней, которые гвоздь прибить могут), так что и проблем меньше. Так что и соответствующий вывод......

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 19:36

повтор

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 19:58

LenaAlki wrote:Я работаю риэлтором ... Самое главное - оперативно ответить на звонок
..
Из собственных наблюдений ..

Понял. Я так и думал.
Спасибо

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 20 Aug 2004 20:58

Пожалуйста. Только если честно Ваша выборка цитат меня ввела в тупик.... :pain1:

Удачи Вам.

katit · Post by **katit** » 20 Aug 2004 22:29

LenaAlki wrote:Пожалуйста. Только если честно Ваша выборка цитат меня ввела в тупик....

Я уже потом подумал что введет. Просто я так и представлял что надо быстро реагировать на жалобы жильцов. На данном месте работы я не могу этим заниматься. А у вас очевидно работа позволяет.

Да :mrgreen:

, спасибо за "собственные наблюдения". Т.к. действительно кажется заманчивым поселить пенсионеров чем молодую семью.

P.S. В голове сейчас ЧГК

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 21 Aug 2004 08:57

Katit,

Я понимаю, что Вы найдёте более интересные занятия, чем бегать по первому зову к тенантам и чинить текущие унитазы. Есть два выхода: или наймите специально заточенного property manager ($80-100/month), или вставьте в договор об аренде запись о том, что тенанты должны сами производить мелкий ремонт, а в случае non-emergency вызова Вы можете чарджить с них $25. Количество вызовов сразу резко упадёт. Но всё это comes at a price. Сдать дом будет несколько сложнее: тенанты, которые прочитают внимательно договор, врядли его подпишут.

katit · Post by **katit** » 23 Aug 2004 05:36

Нет, я как раз не против чинить и так далее. Только не в мое рабочее время.

А что за property manager?

Никогда не слышал. Что они могут делать за 80-100?

А если купить 6 или 8 квартирный юнит, сколько будет такой человек стоить?

GoodBuyAmerica · Post by **GoodBuyAmerica** » 24 Aug 2004 04:28

katit wrote:Нет, я как раз не против чинить и так далее. Только не в мое рабочее время.

Совершенно не нужно быть "on call 24/7". Если Вы перезвоните жильцам вечером того дня, когда у них возникла проблема и исправите её в течении 1-3 следующих дней, это будет вполне неплохой customer service.

katit wrote:А что за property manager?
Никогда не слышал. Что они могут делать за 80-100?

Это - управдом. За $80-100 он(а) будут искать жильцов, отвечать на звонки жильцов, собирать с них ренту (и переводить деньги Вам), вызывать сантехника, и т.п. Очень помогает если Вы живёте в другом городе, штате, стране... Многие реалтеры подрабатывают как property managers.

katit wrote:А если купить 6 или 8 квартирный юнит, сколько будет такой человек стоить?

Личного опыта нет, но я думаю что берут 6-8% от ренты. Со зданиями больше чем на 4 юнита труднее получить лоан и их труднее продать. Economy of scale должна начинать сказываться юнитах на 20. Ещё можно поселить в один юнит семью, которая будет манаджить комплекс за ренту или часть ренты.

Почитайте какой-нибудь "Unofficial guide to real estate investment". Может пригодится. :wink:

LenaAlki · Post by **LenaAlki** » 24 Aug 2004 07:11

На покупку от одного до 4х юнитов Вы можете получить residential loan. Все свыше 4х - это commercial. Что обычно означает 25% down.
Для residential вы всегда можете оформлять как owner-occupied, что также будет более низкий процент и который можно купить с чуть ли не 0% down (тогда, конечно, у вас не будет никакого cash flow, но это опять же зависит от ситуации и причины покупки).

Есть Property Management, есть Property Maintenance. Property management занимается непосредственно сдачей жилья, сбором ренты и т.д. В нашем штате - это 10-15% от ренты. Property maintenance - только починка поломанного, газонокосилки, к деньгам и жильцам отношения никакого не имеет.

Если это большой apartment complex, то property manager обычно там же и живет rent free.

На самом деле звонки - это не так страшно. Как здесь уже сказали - перезвонили договорились когда удобнее прийти. Кто-то может и не захотеть, чтобы Вы сразу же нарисовались когда их дома нет или мало ли что. Если что-то сверх ваших способностей - перезвонили в фирму и договорились когда назначить починку.