Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Elka_CA]

За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

А офер Вы сами писать будете? Или офер является частью тех документов о которых Вы говорите?

У меня в вопросе акцент был на тех же процентах. Мне все таки кажется, что помощь агента в заполнении офера и его помощь в поиске дома в течении нескольктх месяцев, когда он тратит на тебя кучу своего времени - это все таки разные затраты

[Sullen]

За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

А офер Вы сами писать будете? Или офер является частью тех документов о которых Вы говорите?

У меня в вопросе акцент был на тех же процентах. Мне все таки кажется, что помощь агента в заполнении офера и его помощь в поиске дома в течении нескольктх месяцев, когда он тратит на тебя кучу своего времени - это все таки разные затраты

Я не в плане наезда спросил, просто мне интересно, что Вы подразумеваете под понятием “оформления документов.” Времени он конечно потратит значительно меньше, брокер получает деньги не от Вас, а от продавца, на цену дома это то же никак не повлияет. К тому же знаете сколько у брокера клиентов с которыми он месяцами ездит, а они ничего не покупают, он же не требует у них оплаты потраченного времени. Конечно может быть Вы сумеете договориться и Ваш брокер может быть и вернет Вам часть своих комиссионных. Но это не будет очень большая сумма. У меня есть еще один вопрос. Когда Вы говорите, что будете искать дом сами, как вы это будете делать. Даже если у Вас есть аксесс к риелтовским листингам, то как Вы будете заходить в дом? Покупателю всегда лучше иметь брокера с самого начала, избежите многих ошибок, сэкономите массу времени, да и денег тоже.

[Виктор]

И ещё, объясни пожалуйста, что значит "самоуверенный болван, особенно "старой закалки" - может это поможет большинству из нас их узнать и "отпустить"?

Ну не поработав - не узнаете. Но некоторые отличительные черты имеются. Например возраст за 50. Практически всегда WASP. Практически всегда держит свою лицензию под крупной и очень established фирмой. В СА это Alan Pinel, McGuire, Pacific Union. Иногда этим грешат агенты ColdwellBanker и практчиески никогда (из моего опыта) агенты Prudential. Имеется очень снобистский attitude. Всегда имеется два мнения - его собственное и неправильное. Отношение к клиентам - я из САМОГО Pacific Union, поэтому вы должны молчать и слушать. Поразительно как много людей принимают такой attitude за признак уверенности в себе и профессионализма. Всё вышеперечисленное разумеется может ни о чём не говорить, но почему-то в той или иной степени присутствовало у всех самуверенных болванов в моей практике.

[Виктор]

Я думаю, что эти ассоциации или скоро изменят свою политику или пролетят.

Это врядли Дело в том, что настоящий MLS software является copyrighted property of the local AofR. И то, что там есть на public access далеко не достаточно, чтобы иметь полную информацию не то что о состоянии рынка (comparative market analysis) но и полную информацию о понравившемся доме не видно. Ну неужели Вы полагаете, что то, за что я плачу ежегодно около $700 кому-то где-то покажут бесплатно? Нет покажут, конечно. Но суррогат и тот в неполном объёме. MLS в сути своей предназначен не для клиентов, а для обмена информацией между агентами. А агенты не пользуются publicly open sources, потому что понимают, что полезного и интересного там всё равно нет.

[Виктор]

Кстати, об управдомах. В последние 2 недели я переговорил с парой дюжиной property managers (это управдомы по-нашему ) в разных городах и штатах нашей необъятной державы. Так вот, почти все они - опытные реалторы, но ввиду размножения себе подобных и жестокой конкуренции и демпинга, переквалифицировались в управдомов, и этим довольны

Комиссар, никто никуда не переквалифицировался Чтобы быть property manager-oм необходимо быть риелтером. По закону. Нельзя работать управдомом без лицензии. Более того по другому закону, если в доме более 16 юнитов, Вы обязаны иметь управдома on-site. Вот где халява. А берут они 6% от рента unit-by-unit. Не дороговато за замену лампочек?

А вот основной дом в БА, если приспичит _сейчас_ продавать, выставлю ФСБО. По моей улице и так орды ездят, выглядывая, где тут халупа "фор сейл". А местные реалторы забросали календарями, авторучками и даже цветами в горшках - мол, надумаете продавать, листите с нами. Ага, у меня лишние $40-50К прям тут в кармане завалялись.

Ладно. Открою Вам один секрет мастерства. Вы ведь immediate market performance не знаете. Ну не можете знать. В лучшем случае знаете за сколько продались дома в округе at least месяц назад (ну хоть 30 дней с момента принятия оффера до закрытия еscrow должно пройти). Так что даже если Ваш сосед выезжает, то оффер он принял at least 30 days ago. Итак Ваша информация уже опаздывает на месяц. Далее...практически не бывает двух идентичных домов. Даже если там одинаковая площадь, одинаковое к-во унитазов на душу населения, одинаковое всё - бывают удачные планировки и неудачные. Какая из них продалась за углом Вы тоже не знаете. Вы не знаете площадь бэкъярда до квадратного фута, вы не знаете сколько лет крыше на соседнем доме, вы не знаете апгрейдились там водопровод и электропроводка и если да, то когда. Вы не знаете когда менялась кухня и ванные, и менялись ли. Вы не знаете какие у него были окна. Какой высоты потолки. Вы не знаете есть ли у него трещины в фундаменте. Если вы не видели его живьём, а только на ziprealty.com или realtor.com, то Вы не знаете есть ли там unwarranted in-law потому что его площадь не вошла в tax record. В общем и целом Вам кажется, что Вы имеете представление о том сколько стоит Ваш дом, а на самом деле, Вы знаете за сколько продали похожий дом месяц назад неизвестно в каком состоянии. Дальше события могут развиваться по двум сценариям:

1) Вы ставите его FSBO, отталкиваясь от цены за которую продали соседи и не получаете ни одного оффера. Потому что по каким-то причинам соседский дом был всяко лучше.

2) Вы ставите его FSBO отталкиваясь оттуда же. А во-первых маркет за месяц пробежал какое-то расстояние, а во-вторых Ваш дом объективно был по тем или иным причнам лучше соседского. Да и покупатели, сволочи, понимают же, гады, что человек хочет на риелторе сэкономить и так и норовят оффер ниже asking price всунуть.
Вот тут вот появляюсь я. "Весь в белом....ну или светло-сером"(С). С willing buyer подмышкой. И допустим Ваша asking price $500K. Я, зная что в сегодняшнем рынке такой дом стоит ну минимум $550K и то взять большая проблема и покупатель роет землю копытом и хочет именно этот дом и никакой другой. Я пишу Вам оффер на $550К, а в контракте ничтоже сумняшеся ставлю Seller agrees to pay Victor 5%. И что? Возьмёте Вы такой оффер, как миленький. Никуда не денетесь. Вы считать умеете хорошо и уже поняли, что 2.5% (которые Вы всё равно уплатите агенту покупателя) от 500К это $12500 а 5% от $550,000 это $27500. Вот что не понимают апологеты FSBO это то, что 500К - 12.5К = 487,500 при этом 550К - 27,5К = 522,500 А 487,5 < 522,5 ВСЕГДА. А я ещё из этих 5% отдам 2.5% своему покупателю, если он будет себя хорошо вести. Таким образом он купит дом не за 550К, а за 536К с копейками. И радости его не будет предела и я могу быть более-менее уверен, что продавать его когда-нибудь тоже буду я. А вот шо Вы с этого поимели, позвольте спросить? Вы тратили время, Вы сидели дома, как привязанный, Вы отвечали на бесконечные звонки в дверь и по телефону. Вы самолично водили незнакомых людей по своему дому и заикаясь пытались ответить на их вопросы, на которые сами могли не знать ответа. Вы, с удивлением почувствовали себя в моей шкуре - шкуре риелтора, человека, ни одному слову которого не верят и видят в нём врага априори. И ради чего, спрашивается? Отдали бы агенту, он бы его поставил на маркет за те же 500К, получил малтипл офферы и отдал бы с чистым сердцем мне с моим покупателем за 550К и 2.5% мне. Да ещё бы задисклозил всё что можно и нельзя и дал бы всем заинтересованным на подпись, чтобы через год (statue of limitations in RE related cases) к Вам покупатель Ваш бывший не вернулся с криками: "А вот у тебя канализация течёт на соседний двор, меня теперь судят соседи, а ты мне ничего не disclosed, now I'm gonna sue you 'till you die!!" Именно об этом говорится в приведенной Вами ссылке на форум. Там же явно пишет продавец, который продавал FSBO. Кстати у покупателя 100%-й кейс. Могу продемонстрировать по пунктам:

We did not disclose the plumbing problems in the master bathroom. The gurgle sound bothers her greatly and she is now worried about sub-par pluming in the entire unit.

Обязаны были disclose. There was no way that seller did not know about this.

We did not make her aware of the chips in the kitchen floor tile.

Обязаны были disclose по той же причине.

We did not tell her that the front door sticks – and she is worried this is a sign of a structural problem.

Same here.

We did not remove a shelving unit that was in the garage

.
Это может быть issue, а может и не быть. Тут скорее buyers agent screwed up. В контракте есть пункт о personal property. C другой стороны, если полка прибита гвоздями к стене - она не может считаться personal property since it's affixed to the property. Тогда прав продавец.

We did not give her ample opportunity to inspect the garage door opener. She will have to have it replaced as her fiancй leaves for work earlier than she does and because the garage door opener is noisy it wakes her every morning – and is causing a huge disturbance in her daily life.

Тоже questionable. Но в принципе конечно проблема, которую должен disclose продавец.
Now, если бы дама не жадничала, а занималась своим делом и давала профессионалу заниматься своим, то у неё бы не было надобности freak out. Все эти вещи обязан заметить и disclose in Transfer Disclosure statement а так в же в Seller's Supplement to TDS агент продавца. И никакого открытия escrow до mutual reading, signing and understanding by both parties.
Вот ещё интересный момент:

As far as the condo fees go – before we went into contract we gave her a complete copy of the bylaws and let her know where to get the financial records of the homeowners association. She had to accept the bylaws by signing them BEFORE we went to contract and she did so. The bylaws state that the association has the authority to raise fees as necessary.
Husband and I were never told previously that the rates were going to be raised – we can not disclose something that we do not know about

Никто не обязан бегать по Home Owner's Associations, собирать всякие бумажки и между прочим платить за это деньги. В Contract for purchase of Real Estate есть специальный раздел посвящённый кондоминиумам. И там совершенно чётко оговорен срок в днях, в который продавец обязан предоставить покупателю полный комплект всех бумаг на Кондо. Как то:
1) CC&Rs
2) Bylaws
3) HOA Budget for the past 2 yrs.
4) Protocols of several most current HOA Mettengs along with their agendas.
Поскольку продавец эти бумаги не предоставил, подпись покупателя на них не получил и не засвидетельствовал это своей подписью, то абсолютно невозможно доказать, что продавец не знал о грядущем увеличении HOA Dues и не скрыл это преднамеренно.

Yes – there is a chip in one of the tiles in the kitchen. Husband dropped a coffee cup in there a few years ago. It is not a large chip – and I never remembered being worried or thinking twice about it.

Dear, size does not matter. At least not in the RE transaction.

В общем я бы этот постинг озаглавил бы не Bad Buyer got a lawer, а Stupid Seller got no agent.

[KVA]

Виктор, позвольте мне подвести некоторые выводы. По-моему никто не пытается сказать что работа риэлтора легкая и никому не нужная. Похоже народ взвился из-за распространенного в этом узком кругу сговора по фиксированию оплаты их труда на 6% (что вы сами и подтвердили). Согласитесь что это ненормально. Когда вы приходите к водопроводчику (тоже лицензированний спец) вы всегда торгуетесь о цене и если не нравится то ищете другого вплоть до новичка готового за пол-цены сделать тоже самое.

Понятно что вы боитесь конкуренции со стороны молодых и ранних готовых демпинговать. Точно также мне не нравятся толпы индусских программистов, а допустим лоерам свежие выпускники law school. Но это рынок и это право клиента выбирать зубра за $XXXK или вчерашнего выпускника за $XXXK/3. хочешь сохранить деньги на fees - рискуешь чем-то других и наоборот.

[Oleg_B]

Но некоторые отличительные черты имеются. Например возраст за 50. Практически всегда WASP. Практически всегда держит свою лицензию под крупной и очень established фирмой.... Иногда этим грешат агенты ColdwellBanker.... Имеется очень снобистский attitude. Всегда имеется два мнения - его собственное и неправильное. Отношение к клиентам - я из САМОГО Pacific Union, поэтому вы должны молчать и слушать.

Вы точно описали агентшу продавца (из Coldwell Banker) с которой нам пришлось иметь дело... На редкость мерзкий осадок оставила. Ни разу не пришла вовремя на назначенную встречу, пару раз с детьми мёрзли на улице, на последний просмотр (за сутки до клоузинга) опоздала больше чем на полчаса. Знак ForSale торчал в неизменном виде возле дома почти две недели после того, как мы его купили, и его забрали только после трёх звонков в агенство...

Coldwell Banker - sucks.

[kuznechik]

У меня скверное впечатление о агентах, даже тех, которые обьявляют себя top agent и best seller in the company. По-моему агент важнее при продаже дома, чем при покупке. Агенты покупателя все равно трудится не хотят, нет у них агрессивности и желания вырвать тебе хороший deal из-под земли. Я сама ищу дом, потом звоню агентше, прошу повезите меня в тот-то и тот-то дом, хочу посмотреть.
Я сама перерываю кучу информации, постоянно сижу на интернете, и проезжаю через день через район, который интересует выискивая новые вывески на продажу. А их нет...
Зачем такой агент нужен, только чтобы дверь в продаваемый дом отркыть покупателю?
Я решила сама искать дом, и связыватся напрямую с агентом продавца, предлагая ему double representation. Цены я сама все знаю. И шансы получить дом увеличиваются если работаешь с агентом продавца.

[kuznechik]

Нашли дом интерестный, а рядом с ним вывеска, говорящая, что рядом что-то будут строить. Говорю агентше, как мол проверить что будут строить, она говорит, иди в county и проверяй. Я не возражаю, и скорее всего и пошла бы сама, чтобы убедится лично. Интерестно на самом деле это забота покупателя или агента (или может быть вообще агента продавца) предоставить такую информацию.
Короче работать никто не хочет, самим все нужно делать, они только %%% снимать хотят. Перестали мы через агента искать, сами этим делом занимаемся. И не потому что не хотим %% платить, просто зачем платить если они все равно ничего делать не хотят. Мне и самой личниее 20К не помешают, в отпуск например поехать после покупки или мебель прикупить.

[Komissar]

В общем я бы этот постинг озаглавил бы не Bad Buyer got a lawer, а Stupid Seller got no agent

В том-то и фишка, Виктор, что у нее (продавца) БЫЛ АГЕНТ.

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 30580.html

читаем posts:

I called our agent ...

Well our agent just called me back...

а вот что ей советует реалтор на форуме:

You're agent is right in not offering you advice on this. She is NOT a lawyer and CAN NOT act as one, or even give the impression that she is giving legal advice at all. The laws are very very clear on this. She is sending you to a lawyer so that a LAWYER can tell you that this woman is off her rocker! She is taking herself out of the legal loop, and professionally, I understand.
More importantly. I am on the bandwagon with those who think the buyer is a FRUIT LOOP! (She's a whole box of fruit loops, if you ask me!)

Personally, I would hire an attorney to send letters to both her and her agent.

Т.е. как видите, наличие агента при продаже кондо не спасло продавца от последующих притязаний со стороны покупателя.

[russianguy]

В Симпсонах был эпизод когда Марге стала риэлтором...
Выперли её быстро за неумение вешать лапшу и тюхать неизвестно что кому ни попадя.

[Komissar]

Dear, size does not matter. At least not in the RE transaction.

А вот это очень странно слышать от профессионального риелтора. EVERYTHING matters in the RE transaction, а уж размеры matter очень даже. Размер кустов на соседнем участке - matters. Размер собаки в доме через дорогу - matters.

[GoodBuyAmerica]

Я думаю, что эти ассоциации или скоро изменят свою политику или пролетят.

Это врядли Дело в том, что настоящий MLS software является copyrighted property of the local AofR. И то, что там есть на public access далеко не достаточно, чтобы иметь полную информацию не то что о состоянии рынка (comparative market analysis) но и полную информацию о понравившемся доме не видно. Ну неужели Вы полагаете, что то, за что я плачу ежегодно около $700 кому-то где-то покажут бесплатно? Нет покажут, конечно. Но суррогат и тот в неполном объёме. MLS в сути своей предназначен не для клиентов, а для обмена информацией между агентами. А агенты не пользуются publicly open sources, потому что понимают, что полезного и интересного там всё равно нет.

Я понимаю, что MLS закрыта для публики, что база данных защищена copyright, и т.д. Я не знаю каким образом эта монополия будет разрушена, но каким-то образом она будет разрушена. Как и с многими другими товарами, произойдёт коммодизация. Ну не выдержать этой архаичной системе напора информации. И будет вам какой-нибудь realtor phone support с индийским акцентом. Всё что MLS сможет сделать чтобы быть конкурентоспособной, это открыть листинги всем за умеренную мзду и пытаться продавать своё имя. Что уже и происходит в некоторой степени на realtor[dot]com.

Програмисты и реалторы! Объединяйтесь! Вместо того, чтобы наезжать друг на друга, вы бы объединились и написали бы альтернативу MLS. Victor напишет алгоритм, а Komissar напишет код. И все заработают намноооого больше чем 6%. Мы все в одной лодке.

[Ctrl-C]

Но ничего, скоро все работы уйдут в Индию, закончится бонанза и всем программистам придётся переквалифицироваться в...ассенизаторы".

И это, кстати, не так уж и далеко от истины Я лично совершенно искренне считаю, что ИТ-шники получают непропорционально больше остальных инженеров. Но рынок пока к нам с вами (реалторами) лицом, так что не отказываться же от денег, которые тебе согласны платить...

Что, однако, не означает, что такая ситуация будет продолжаться вечно.

[Komissar]

Я лично совершенно искренне считаю, что ИТ-шники получают непропорционально больше остальных инженеров.

Совершенно согласен!Краснею вот так: каждый раз, когда пейчек выдают. Но... беру.