Why Housing Is About to Go "Pop!"

[dima_ca]

Расскажите, чего мы не видим? Мне, честное слово, гораздо приятнее будет работать с агентом, если я понимаю, что он для меня делает.

Извините, но не буду. Это, так сказать, профессиональная тайна. Секреты мастерства Тем более, что в двух словах это описать невозможно, а нужны знания, связи, годы опыта. Нахрапом не взять.

Неубедительно, дружище. Лично я в очередной раз убедился, что взлёт доходов агентов по продаже недвижимости ничем не оправдан и поддерживается банальным price fixing как цены на гвоздики на каком нибудь базаре в совке

Но поздравляю Вас с тем, что Вы оказались в нужном месте в нужное время (как мы три-четыре года назад во время high-tech бума)

[ax3816]

третий, связавшись непонятно с кем, не получив от них никаких гарантий "sold a huge quantity of stock at an inopportune time", позволил 8 месяцев себя динамить и таки просадил кучу денег на адвоката...

Это вопрос не ко мне. Это я на E-pinions.com вычитал.

К стати, не знаю как у вас в Кали, но у нас на East Coast, когда показываешь своё финансовое положение to loan officer для получение mortgage - совсем не надо продавать стоки или mutual funds, или God forbid 401(К), чтобы иметь кэш - ты просто показываешь, что они у тебя есть и они уже анализируют их distribution и прогнозируют value на момент settlement. Ведь даже если у тебя есть просто кэш в банке, ты за 5 минут до settlement можешь пойти и купить миллион алых роз. Так что "чисто кэш" не такая уж и постоянная величина

И у нас не надо ничего такого. Я разве где-то такое говорил?

Нет, ты ничего не говорил. Это из твоего-же примера с epinions.com. My point был - зачем было брать идиота в пример? Народ-то здесь, слава Богу, не дурачки - кровно заработаные деньги считать умеют.

Ведь запугивая можно дойти до написания "писем счастья" :

"Это письмо счастья от вашего локального агента по недвижимости. Вы его должны размножить и засунуть в почтовые ящики своим 5-ти друзьям чтобы они не продавали дома FSBO. Если вы этого не сделаете - вас постигнет горе. Вася Пупкин получил письмо, но не послушался и не наняв агента решил купить дом FSBO. По дороге домой его укусила лошадь за живот и он вскоре умер. Так тебе и надо, Вася...".

Понимаю - это бред сивой кобылы. Хотя... надо будет это запостить на epinions.com - может кому нибудь принесёт пользу и благодарные читатели меня процитируют.

[Sabina]

И я думаю, что один дом продают только очень так себе агенты, а вовсе не лучшие или даже средние. Я ошибаюсь?

Речь шла о доме over a million... Таких много не напродаешь по умолчанию. А если агент не может дом (любой) в год продать, то ему там явно делать нечего.

Сабина

[Sabina]

Но поздравляю Вас с тем, что Вы оказались в нужном месте в нужное время (как мы три-четыре года назад во время high-tech бума)

Да и уже сейчас не стоит забывать, что бум real estate-а всем обязан взлету хайтека до 2000. Особенно здесь в Силиконке. Так что ежели "инженеришки" пойдут в "асенизаторы", то боюсь реалторам придется совсем несладко

Если вы конечно не селебритис или политиков обслуживаете...

Сабина

[ax3816]

Деньги наверняка были. Но ты не представляешь какое к-во самоуверенных болванов, особенно "старой закалки" считают, что они знают всё и вся и полагают EOI пустой тратой денег. Ты удивишься, узнав какое количество RE Оффисов работают вообще без страховки....до первого screw up. Потом они идут на паперть.

Виктор, но ведь люди которые ворочают суммами в пару миллионов должны иметь страховку! Это то же самое, если хирург будет без страховки. Пациент может умереть под ножом и если расследование по тем или иным причинам посчитает хирурга виноватым, то на этом его карьера и закончится.

Получается, что агенты тоже могут скрюдануться, и если многие не имеют даже страховки - то это не показывает их с хорошей стороны, т.е. они в первую очередь не заинтересованы в благополучии самих себя, своей семьи и детей. That can't be good. Я бы такого агента обошёл бы стороной и идея продать FSBO была бы мне очень привлекательна.

И ещё, объясни пожалуйста, что значит "самоуверенный болван, особенно "старой закалки" - может это поможет большинству из нас их узнать и "отпустить"?

[Komissar]

Виктор, Вы зря воспринимаете все так personally. Тем более, что мой пост был о сток-брокерах.

Кстати, об управдомах. В последние 2 недели я переговорил с парой дюжиной property managers (это управдомы по-нашему ) в разных городах и штатах нашей необъятной державы. Так вот, почти все они - опытные реалторы, но ввиду размножения себе подобных и жестокой конкуренции и демпинга, переквалифицировались в управдомов, и этим довольны.

Да, я лично считаю, что во многих случаях купли/продажи РЕ агент не нужент. РЕ-атторни - нужен. Инспектор - нужен. Тайтл/эскроу - нужен. А без агента вполне можно обойтись.

Есть ситуации, когда агент полезен (не необходим, но полезен). Например, в районе моей дачи. Туда народ приезжает покупать, не зная округи совершенно. Они просто хотят "дачу в горах". Они не знают, чем поселок Х отличается от поселка У, где больше снега зимой и пожаров летом, где чаще чистят дорогу и т.д. Хоть я сам купил там 2 проперти без агента, продавать я буду через агента, не ФСБО.

А вот основной дом в БА, если приспичит _сейчас_ продавать, выставлю ФСБО. По моей улице и так орды ездят, выглядывая, где тут халупа "фор сейл". А местные реалторы забросали календарями, авторучками и даже цветами в горшках - мол, надумаете продавать, листите с нами. Ага, у меня лишние $40-50К прям тут в кармане завалялись.

А переквалификация... что уж тут. Я повидал РЕ-агентов, ломанувшихся в хай-тек (93-96), также как и программистов, ломанувшихся в РЕ (2001-2004).

Кстати, покупатель/продавец не получает 100% защиты, даже если он/а использует услуги агента. Продавцов судят налево и направо, вот одна из недавних историй (что-то ее агент не бежит выручать ее со своей EOI):

http://ths.gardenweb.com/forums/load/re ... 19570.html

[Sabina]

fsbo.com. "Since 1994"
fsbo.net
fsbonetwork.com

Перепробовав эти "места", поняла что самое эффективное продавать FSBO- разместив листинг на MLS за flat fee - 400 баксов, если мне не изменяет память.

Сабина

[dima_ca]

Но поздравляю Вас с тем, что Вы оказались в нужном месте в нужное время (как мы три-четыре года назад во время high-tech бума)

Да и уже сейчас не стоит забывать, что бум real estate-а всем обязан взлету хайтека до 2000. Особенно здесь в Силиконке. Так что ежели "инженеришки" пойдут в "асенизаторы", то боюсь реалторам придется совсем несладко

Если вы конечно не селебритис или политиков обслуживаете...

Сабина

a very good point!

[GoodBuyAmerica]

По-моему мы в этом топике не справедливы к агентам. Я понимаю, что обидно отдавать 6% от цены дома. Но это рынок. Не нравится - не покупай, точнее покупай или продавай сам. Агенты работают in sales, a sales always get commission. Не нужно их за это шпынять. Завидно - сами попрубуйте. Это далеко не для каждого, хотя если у Вас соответсвующий склад характера и психики, то Вам будет это очень интересно. То, что NRA и локальные ассоциации ПЫТАЮТСЯ удержать эти 6% - чистой воды монополизация рынка. Я думаю, что эти ассоциации или скоро изменят свою политику или пролетят.

Насколько я понимаю, основное назначение агента - это знать рынок. Для агента покупателя важно знать где он(а) найдёт то, что нужно клиенту и за какую минимальную цену это можно купить. Если нужно для жилья - где Вы будете более счастливы за те же деньги. Если для вложения - где дома будут быстрее всего рости, лучше сдаваться. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. Идея использования агента состоит в том, что он вам экономит больше денег чем берёт комиссии. Если этого не происходит - продавайте и покупайте без агента.

К сожалению, агенты постоянно находятся в состоянии конфликта интересов: своих и клиента. Для самого агента выгоднее заключить сделку быстро даже в ущерб интересам клиента или сделку среди своих за дополнительную комиссию. Задача клиента - отследить поползновения агента в этих направлениях и пресечь на корню. И тогда от агента может быть большая польза.

Для first time и для investment buyers/sellers без профессиональных агентов вообще делать нечего. Хотя first timers легче всего надуть самому агенту! Проблема, панимашь.

[Sabina]

....

There were many things that I thought were good competitive strategies and turned out to yield nothing for the effort.

Извиняюсь за такую резкую аналогию, но эта статья мне очень напоминает сайты тех, кто рожал натурально после кесарева и something went wrong.
"Да, если бы мы знали.... Да что же мы не послушали...."

Да, это страшно, когда что-то не получается, даже если это один случай на миллион. Но ведь мы все в такой ситуации находимся, каждый день. Мы вынуждены постоянно сопоставлять количество денег в нашем кармане и риски, которые нам приходится нести. И все прекрасно понимают что нет "чудесных дядь", которые возьмут все заботы на себя. Все зависит ТОЛЬКО ОТ НАШИХ поступков и решений.

Сабина

[Elka_CA]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку? За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

[Sabina]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку?

Elka, мы так и делаем. Дом ищем сами, а агента берем для оформления бумаг. Не имеет смысла экономить на агенте покупателя, ибо цену этим очень наврядли собьешь, но очень высока вероятность получить "кота в мешке".

Сабина

[Sullen]

Все таки советское воспитание в нас не истребимо. Ну ладно там все знали, как надо учить и лечить, а здесь оказывается все так же хорошо знают работу риалстейт брокеров, плюс как выясняется все знают сколько они зарабатывают и сводят все к формуле “а не до хрена ли им будет”. Мне конечно не чужда человеческая жадность, и платить $30 - $50К тоже не хочется, просто однажды жадность победила и я решил продать дом сам, но это была история не для слабонервных и вспоминать ее не хочется. После этого без брокера я не делаю ни шага. Да и нет никакой проблемы, не хотите платить брокеру, продавайте/покупайте без брокера. Мне кажется, что присутствие профессионального брокера на форуме, можно использовать с большей пользой, для получения полезной информации, а не для дилетантских наездов.

[GoodBuyAmerica]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

Казалось бы, да? А вот и не обязательно. Толковый агент сможет выжать для Вас $10-20К если Вы в вопросе не очень разбираетесь. Да и жизнь может облегчить зная с кем можно связываться и как себя вести. Проблема скорее в том, что некоторые агенты гораздо больше озабочены как бы самим побольше заработать тем или иным способом, а contractual obligations перед клиентом - постольку поскольку, чтобы потом не засудили. Не все так делают, но к сожалению, паршивые овцы портят цистерны мёда.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку? За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

Да вроде нет. У меня знакомая купила дом в ноябре FSBO и заплатила агенту только за консультации $2K. Кстати, seller здорово прогадал из-за отсутствия квалифицированной помощи. Пока он продавал, рынок рванул вверх как наскипедаренный. Если бы он следил за рынком day-to-day, он мог бы заработать на $30К больше. Хотя я не поверю в то, что агент посоветовал бы ему поднимать цену даже если бы видел, что происходит на рынке. Проклятый конфликт интересов! Может быть выход действительно в платных консультантах с фиксированной ставкой не зависящей от факта продажи? Или составлять rate schedule: от базовой цены - 4%. От следующих $XXK - 10% в течении первого месяца, 8% в течении второго. От следующих $YYK - 20%. Тогда станет ясно за что агентам деньги платят.

[Sullen]

. Агент продавца должен знать приёмчики как выжать максимальную цену из покупателей. .

Так вроде сейчас без всяких приемчиков идет драка за дома- только собирай бумажки с оферами от возбужденных покупателей.

А мне вот интересно, если я сама нашла дом, который мне нравится, то я должна к агенту бежать и просить оформить покупку? За те же проценты, если бы он со мной долго и кропотливо работал в течении нескольких месяцев?

А офер Вы сами писать будете? Или офер является частью тех документов о которых Вы говорите?