Why Housing Is About to Go "Pop!"

[Sabina]

It's a disgrace to the profession.

[все далее изложенное относится не к присутствующим, а к ситуации вообще]

Ой какие есть реалторы обидчивые - чуть что, сразу disgrace to the profession. И главное не первый раз это слышу. И в основном в ответ на комментарий что 6% многовато будет.

А это не просто хамоватый комментарий - это реалии. Которые, если отбросить все эмоции в сторону, основаны на реальных фактах: кол-во FSBO и Help-U-Sell продаж просто космически взлетает когда маркет на пике.

Почему программисту/инженеру/строителю/адвокату можно говорить, что по максимальной ставке многовато будет, а реалтору нет?
Я вас Виктор не знаю, но вокруг вижу толпы непрофессионалов, ломанувшихся в реалторы на легкие деньги, и именно эта прослойка реалоров считает своим долгом "обидется", когда им не подносят 6% на блюдечке.

Мне очень понравился разговор на эту тему с реалтором из Alain Pinel, которая в бизнесе 30 лет. Она спокойно без эмоций, объяснила, что берет 5%. Знает, что это дороговато, но считает что ее expertise и прочие предложенные условия этого стоят. И я ей верю, потому что она:
а) не читает мораль о disgrace to the profession, если предлагаемые комиссионные ниже 6 %
b) подробно рассказала чем именно ее предложение лучше других (и это был не общий неконкретный bs, а цифры и факты для нашего конкретного случая - double deal).
c) провела с нами по нескольку часов два дня показывая разные дома, при том что мы ничего с ней не подписывали и из изначального разговора, она поняла, что дом мы сейчас скорее всего брать не будем.

Я понимаю, что она это все делает в надежде на прибыль в конечном итоге, но делает она это с максимальным удобством для нас и с достоинством. И наверное да, ей стоит заплатить что просит, несмотря на то, что сейчас из за 4.5% можно запросто найти и за 4% если постараться. А при определенной цене и Help-U-Sell выгоден бывает.

Сабина

[Sabina]

О да.. помню, мне Фиделити все сватала фул-сервисных брокеров в доинтернетовские времена... $120-250 за одну транзакцию, как вам? А дискаунт-брокеры брали "всего" $70-80. И все в один голос рассказывали страшилки, что стало с теми клиентами, кто не использовал "профессионалов": они вот купили сток без нас, а он возьми и упади

Вот именно, это как страховка. Деньги платим не по факту, а на случай если чего, то чтобы был некто, кто подписал бумаги.
Только страховка зависит от возраста например, а тут нет.

Cабина

[Виктор]

Мне очень понравился разговор на эту тему с реалтором из Alain Pinel, которая в бизнесе 30 лет. Она спокойно без эмоций, объяснила, что берет 5%. Знает, что это дороговато, но считает что ее expertise и прочие предложенные условия этого стоят.

Молодец агентша! Даю любой орган на отсечение, что она Вам по памяти зачитала параграф из Listing Servicing Manual, которым пользуется Alan Pinel. Потому что 7 лет назад, когда я проходил обучение для получения license, класс нам читал regional manager of Alan Pinel Realtors из Atherton. И я, будучи молодым и глупым, с ним полурока дискутировал на тему почему плохо демпинговать ценой в условиях жестокой конкуренции. И он мне сказал приведенную Вами фразу о expertise и условиях слово в слово. Поймите, она не возьмёт с Вас меньше не потому, что она жадная или ей лень работать за меньшие деньги. Из 5% Ей нужно отдать 50% агенту покупателя, ей нужно отдать из оставшихся 2.5% половину своему брокеру. Итого на руки она получает 1.25%. Это совсем немного, учитывая объём работы, которую клиент не видит. Если она ещё и с клиентами начнёт делиться, то работа просто теряет смысл.

вижу толпы непрофессионалов, ломанувшихся в реалторы на легкие деньги, и именно эта прослойка реалоров считает своим долгом "обидется", когда им не подносят 6% на блюдечке.

Именно. Непрофессионал обидится. Профессионал вежливо отпустит клиента. Когда я только начинал, умные люди мне сказали на второй или третий месяц работы: "Знаешь что самое трудное в нашем деле? Уметь вовремя let your client go". Через некоторое время я понял насколько они правы.

[Komissar]

Видите ли, KVA, я могу говорить только о Калифорнийских реалиях. У нас адвокаты в сделке вообще не задействованы. Всем занимаются агенты и title companies. Адвокаты и суды слишком дорого стоят.

Похоже это действительно CA реальности. Моя агентша в NJ сразу сказала, что желательно брать адвоката воизбежание проблем. Обошелся он в $750.

Услуги адвоката при продаже/покупки недвижимости в Калифорнии обходятся $1350-3500. Цифры взяты из конкретного опыта друзей, продававших/покупавших ФСБО. Все равно намного лучше, чем отламывать $30-50К комиссионных

[Komissar]

А вообще конец реалторской бонанзы не за горами. Местные ассоциации могут сколько угодно Code of Ethics наводить и проценты устанавливать, но позиции Flat Fee Brokers, Help-U-Sell и т.д. укрепляются не по дням, а по часам. Может быть, когда наступит buyers market, важность реалторов вернется, а пока им остается только пугать клиентов: "а вот без нас вы в таааакую кашу влипнете". Ну точно как фулл-сервис брокеры в свое время отговаривали от дискаунт-брокеров: "Те вам за $70 ПЛОХИЕ стоки посоветуют, а мы вам -- за $200 -- ХОРОШИЕ". Практика показала, и тем и другим пришлось переквалифицироваться в управ... сорри, реалторы.

[Sabina]

Даю любой орган на отсечение, что она Вам по памяти зачитала параграф из Listing Servicing Manual, которым пользуется Alan Pinel. Потому что 7 лет назад, когда я проходил обучение для получения license, класс нам читал regional manager of Alan Pinel Realtors из Atherton.
.

Ну и что, если всё, что она нам говорила было откуда-то зачитано по памяти? Главное что это все имело смысл и плотное отношение к нашему разговору, везо всякой воды и реалторского buzz. Кстати трудно представить, что все те сведения об area, которые я от проживающих там людей не могу добиться, она тоже по памяти заучила.

Ей нужно отдать 50% агенту покупателя, ей нужно отдать из оставшихся 2.5% половину своему брокеру. Итого на руки она получает 1.25%.

Тем более делает ей больше чести, что она при таком раскладе все равно дала нам скидку. А могла бы за тянуть про "реалторы всякие нужны, реалторы всякие важны"

Сабина

[Sabina]

Профессионал вежливо отпустит клиента. Когда я только начинал, умные люди мне сказали на второй или третий месяц работы: "Знаешь что самое трудное в нашем деле? Уметь вовремя let your client go". Через некоторое время я понял насколько они правы.

Интересно, а сказать "вы там в Раше знаете пословицу, что скупой платит дважды?" (это от человека который ни одного дома еще не продал!) - это обиделся или "вежливо отпустил"

Сабина

[Виктор]

Don't get me wrong. FSBO и/или адвокат могут спасти деньги (продавцам, разумеется. На покупателе это не отразится). Но если по какиим-либо причинам sale сорвётся, адвокат и не подумает waive his fees. А вот агент ничего не получает до момента всеобщего удовлетворения.

There were many things that I thought were good competitive strategies and turned out to yield nothing for the effort. One example was posting on real estate and regional newsgroups didn't get me anything except realtors spamming me with irrelevant listings.

For a time, I went after "for sale by owner" (FSBO) properties, hoping to save money. I figured that if they didn't have to pay the standard 5-6% realtor commission, they would be willing to sell at a decent price. In a competitive market, this is not necessarily the case. In my experience, owners typically list at the same price as a broker would (or higher, in some cases!), and can't get their act together enough to move through the sales process. A broker is great for pushing this along.

--------------begin horror story---------------
About a year ago, I was proceeding along with buying an apartment directly from the owners. For eight months, I tried to find the husband of the selling couple a job, so that they would finally sell, like they promised they would. They told me what price they wanted. I didn't haggle, I just wanted to pay it. I would have gone to the ends of the earth for that apartment. My lawyer was working on the contract like a madman, because I wanted this sale to happen, and they told me speed meant everything. Unbeknownst to my lawyer (or me), the couple was purposely having their lawyer stall for time, while they were getting a better price out of a broker. Basically, they ran my legal bills through the roof for no reason. (I also sold a huge quantity of stock at an inopportune time to show them that I had cash for the transaction, which they insisted upon.) I would have waited until the end of time for that apartment. They didn't have to do it that way. They were evil, terrible people who broke my heart when I lost the apartment I had worked toward getting for so long. Even now, a year later, I am still hurt and disappointed.
--------------end horror story---------------

Not every FSBO transaction has to be that way. In fact, many brokered transactions could turn out the same way. My point here is to demonstrate that FSBO sales are not without their risks.

I hope this advice helps you. Buying a condo or a co-op in NYC (or any other competitive marketplace) is not easy, and you have my sympathy.

[Виктор]

Интересно, а сказать "вы там в Раше знаете пословицу, что скупой платит дважды?" (это от человека который ни одного дома еще не продал!) - это обиделся или "вежливо отпустил"

Обиделся, разумеется. И нахамил притом. Ну что ж поделать. В нашей профессии бывают всякие люди и непрофессионалы и хамы в том числе. Как и в любой другой. Не работайте с ним больше Работайте с вежливой и приятной тёткой из Alan Pinel.

[Виктор]

Практика показала, и тем и другим пришлось переквалифицироваться в управ... сорри, реалторы.

Комми, если Вам очень хочется меня обидеть, так скажите прямым текстом: "Ты, Виктор - козёл, существование твоё бесполезное, а наш брат, покупатель всё равно вас всех вместе взятых умнее", а то что Вы так вокруг да около ходите, прям мне уж неудобно за Ваши мучения Надо будет на досуге отработать до автоматизма фразу "Ну чё там какие-то жалкие инженеришки-программистики. При современном развитии всевозможных class libraries и лежащих по всему интернету кусков open source code и медведя можно научить программировать. Но ничего, скоро все работы уйдут в Индию, закончится бонанза и всем программистам придётся переквалифицироваться в...ассенизаторы". Только у меня, пожалуй язык не повернётся. Проклятое интеллигентское воспитание...

[Geva]

Виктор, а что Вас так развеселило? Налоги, между прочим, платят все. Так же как и за офис и прочее платит любой сервис. И регулярно учиться (если не на курсах, то самостоятельно) приходится специалистам в любой области. Что касается не продаст за год... Вас не поймешь, то расхватывают, то не продаст. Я думаю, что буду очень щедра, если скажу, что тратит она на этот дом один рабочий день в неделю, так что и за три года это будет нормальная зарплата. И я думаю, что один дом продают только очень так себе агенты, а вовсе не лучшие или даже средние. Я ошибаюсь?

учитывая объём работы, которую клиент не видит

О чем Вас и спрашивают Расскажите, чего мы не видим? Мне, честное слово, гораздо приятнее будет работать с агентом, если я понимаю, что он для меня делает.

[ax3816]

Виктор, где ты берёшь эти ужасные истории? Такое ощущение, что вокруг одни лузеры и идиоты.

Один "матёрый волк" с 30 летним стажем не имел 25 штук денег (это тот, которому пришлось дом продавать... и вообще, неужели за 30 лет у него не было денег чуть-чуть больше платить за иншуранс, чтобы снизить deductible?), втотой, зная что за поставленую галочку мог загреметь в тюрьму и таки загремел по глупости или из-за жадности, третий, связавшись непонятно с кем, не получив от них никаких гарантий "sold a huge quantity of stock at an inopportune time", позволил 8 месяцев себя динамить и таки просадил кучу денег на адвоката...

К стати, не знаю как у вас в Кали, но у нас на East Coast, когда показываешь своё финансовое положение to loan officer для получение mortgage - совсем не надо продавать стоки или mutual funds, или God forbid 401(К), чтобы иметь кэш - ты просто показываешь, что они у тебя есть и они уже анализируют их distribution и прогнозируют value на момент settlement. Ведь даже если у тебя есть просто кэш в банке, ты за 5 минут до settlement можешь пойти и купить миллион алых роз. Так что "чисто кэш" не такая уж и постоянная величина.

Я понимаю, что третьему супчику очень понравился тот апартмент, который он так хотел. Но он бы не умер, если бы не стал pursue that opportunity. К стати, от таки и не умер, раз

--------------begin horror story---------------
Even now, a year later, I am still hurt and disappointed.
--------------end horror story---------------

[Виктор]

Один "матёрый волк" с 30 летним стажем не имел 25 штук денег (это тот, которому пришлось дом продавать... и вообще, неужели за 30 лет у него не было денег чуть-чуть больше платить за иншуранс, чтобы снизить deductible?),

Уфф...ОК, ещё раз попробую медленно и внятно. Судили его на много-много-много денежков. EOI у него, помимо того, что имел 25 штук дедактыблин, так и ещё не резиновый. К тому же вину меж теми двумя орлами поделили не поровну, а бОльшая часть легла на того, кто обязан был предоставить на подпись Receipt of increased deposit и не предоставил. Тот, который обязан был затребовать и не затребовал тоже виноват, но не настолько. У этого negligence а у того сознательное или случайное, но сокрытие фактов. Нарушение куда более серьёзное. Поэтому один потерял 5 штук дедактибла и остальные потери покрыл его EOI, второй же, самый виноватый потерял 25К дедактыбла ПЛЮС всё, что сумел выдоить со своего EOI и ПЛЮС что-то ещё, чтобы покрыть которое ему пришлось продавать свой дом. BTW это не мои истории, а истории адвоката, который читал мне курс по RE Law. Так шо, за что купыв - за то продаю.

зная что за поставленую галочку мог загреметь в тюрьму и таки загремел по глупости или из-за жадности

Чистой воды нарушение fudiciary duty по отношению к своему клиенту и глупость по отношению к себе. Я разве говорю что это хорошо? Я просто рассказываю, что вот оно как бывает в жизни. И хорошо, когда есть кого сделать крайним, а вот что бы они делали, если бы не было материально ответственного агента?

третий, связавшись непонятно с кем, не получив от них никаких гарантий "sold a huge quantity of stock at an inopportune time", позволил 8 месяцев себя динамить и таки просадил кучу денег на адвоката...

Это вопрос не ко мне. Это я на E-pinions.com вычитал.

К стати, не знаю как у вас в Кали, но у нас на East Coast, когда показываешь своё финансовое положение to loan officer для получение mortgage - совсем не надо продавать стоки или mutual funds, или God forbid 401(К), чтобы иметь кэш - ты просто показываешь, что они у тебя есть и они уже анализируют их distribution и прогнозируют value на момент settlement. Ведь даже если у тебя есть просто кэш в банке, ты за 5 минут до settlement можешь пойти и купить миллион алых роз. Так что "чисто кэш" не такая уж и постоянная величина

И у нас не надо ничего такого. Я разве где-то такое говорил?

[Виктор]

Так же как и за офис и прочее платит любой сервис

Exactly!! Только почему-то все считают риелторские деньги, а не деньги "любого сервиса". Я вот достоверно знаю, что магазин CompUSA на кабелях для компьютера делает около 200% прибыли. Почему никому в голову не приходит с ними поторговаться?

... Вас не поймешь, то расхватывают, то не продаст.

Ну а что ж тут непонятного. Если взять сегодня купить курятник за 500К, а завтра выставить его на рынок за 2.5М, то его можно не продать в течении ближайших десяти лет. У меня был такой случай на заре карьеры, когда я схватил листинг, и по желанию клиента поставил его явно overpriced дом на рынок. Молод был, горяч. И простоял он у меня месяцев 8. Потом нашёлся покупатель, но тот дом, в который собирался переехать мой продавец уже был продан. Deal is off. А если сегодня взять дом, который стоит под 3М и поставить asking price 2.5M, то его разорвут на части и в результате он уйдёт в районе 2.8 и быстро. Внимание привлечь надо.

Расскажите, чего мы не видим? Мне, честное слово, гораздо приятнее будет работать с агентом, если я понимаю, что он для меня делает.

Извините, но не буду. Это, так сказать, профессиональная тайна. Секреты мастерства Тем более, что в двух словах это описать невозможно, а нужны знания, связи, годы опыта. Нахрапом не взять.

[Виктор]

неужели за 30 лет у него не было денег чуть-чуть больше платить за иншуранс, чтобы снизить deductible?

Деньги наверняка были. Но ты не представляешь какое к-во самоуверенных болванов, особенно "старой закалки" считают, что они знают всё и вся и полагают EOI пустой тратой денег. Ты удивишься, узнав какое количество RE Оффисов работают вообще без страховки....до первого screw up. Потом они идут на паперть.