Early lease termination

Moderator: Komissar

User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

deev_a_v wrote: 17 Sep 2020 14:17
Именно. В случае с медицинским биллом все ясно и понятно. Вы получили услугу и не заплатили.

В случае разрыва лиза речь идет об упущенной прибыли лендлорда, которая есть величина эфемерная.
Да - кажется теперь я вспомнил - что в случае лиза нужнo решение суда (a legal judgement ) чтобы запостит в Кредитнoе Бюро.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

city_girl wrote: 17 Sep 2020 14:15
35. MEDIATION
A. .... Landlord and Tenant agree to mediate any dispute or claim arising between them out of this Agreement ... before resorting to court action.

36. ATTORNEY FEES: In any action or processing arising out of this Agreement , the prevailing party ... shall be entitled to reasonable attorney fees and costs , collectively not to exceed $1,000.


Ну то есть в суд она и тем более коллекторам, она не может подать пока с вами не закончит полностью mediation. Сейчас она вас запугивает.
Btw - А что такое медиация ? - Досудебниое разбирательство с общим "нейтральным" адвокатом ?
inock
Уже с Приветом
Posts: 10741
Joined: 23 May 2006 03:59
Location: New world

Re: Early lease termination

Post by inock »

Nikolai_0801 wrote: 16 Sep 2020 07:26 Made an offer to a landlord agent ( property management company) - that I fully cooperate in finding a new tenant and I pay 1 extra month rent and you keep a security deposit ( also 1 month rent) - and we have a formal early termination of the lease in the end of October. She keeps silence.
Вы очень порядочный и щедрый человек. Как лэндлорд, правда в другом штате, я бы за ваше предложение схватился. Что она пошлёт в кредитное бюро, ваш договор? Идти в суд, значит нанимать юриста платить и ждать месяцев 5. Вы тоже можете нанять если дело дойдёт, будет вам стоить около 2-х тысяч. Я не знаю цен в Калифорнии, но точно дешевле чем ей платить.интересно как судья посмотрит на ваш случай в период ковида, Может решить что вообще предложение было адекватным. Я бы ей больше не писал и не пытался контактировать. Если она не полная дура, то посоветуется с кем нужно, ей скажут «дура, бери!» И она с вами сама свяжется. Не отвечает потому что не поговорила ещё с юристом. Не волнуйтесь и занимайтесь своим переездом.
User avatar
Amirko
Уже с Приветом
Posts: 5192
Joined: 08 Jul 2002 09:36
Location: В глухой провинции, у моря...

Re: Early lease termination

Post by Amirko »

ваш оффер пошлите certified mail
Cheers,
Amirko
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

inock wrote: 17 Sep 2020 15:07
Вы очень порядочный и щедрый человек. Как лэндлорд, правда в другом штате, я бы за ваше предложение схватился. Что она пошлёт в кредитное бюро, ваш договор? Идти в суд, значит нанимать юриста платить и ждать месяцев 5. Вы тоже можете нанять если дело дойдёт, будет вам стоить около 2-х тысяч. Я не знаю цен в Калифорнии, но точно дешевле чем ей платить.интересно как судья посмотрит на ваш случай в период ковида, Может решить что вообще предложение было адекватным. Я бы ей больше не писал и не пытался контактировать. Если она не полная дура, то посоветуется с кем нужно, ей скажут «дура, бери!» И она с вами сама свяжется. Не отвечает потому что не поговорила ещё с юристом. Не волнуйтесь и занимайтесь своим переездом.
Спасибо за поддержку и информацию. В прошлом - лет 12 назад мне пришлось выезжать из квартиры в Бей Ареа раньше окончания лиза - заплатил штраф в 1 месячную оплату.
Погуглив - насчет подобных случаев - узнал что в Калифорнии с тех пор цены подросли - и сейчас обычно " lease exit deal" стоит до 2 мес рент.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Amirko wrote: 17 Sep 2020 15:14 ваш оффер пошлите certified mail
Спасибо за совет. Уведомление по емайлу - если она не ответит - не документ значит - типа всегда может сказать - я не получала етого еmайла ?

в ответе на мое первое емайл уведомление 10 дней назад что я выезжаю в конце октября , поставьте пoжалуйста квартиру на рынок - она мне выставила счет на $25 к добавив в конце - "все эти суммы окончательные и обсуждению не подлежат".
deev_a_v
Уже с Приветом
Posts: 4660
Joined: 07 Apr 2018 15:16

Re: Early lease termination

Post by deev_a_v »

Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 14:38
https://corporate.findlaw.com/litigatio ... -work.html

Менее формальная и более дешевая альтернатива суду.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

deev_a_v wrote: 17 Sep 2020 15:26
Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 14:38
https://corporate.findlaw.com/litigatio ... -work.html

Менее формальная и более дешевая альтернатива суду.
Спасибо - понятно написано .

Непонятно только какие суммы обсуждать на медиации - на данный момент я ей не должен ничего ( за все фактическое проживание оплачено до конца сентября) - это она должна мне секюрити залог - $2350 - вот пусть из него и берет 10 $ на обьявления в Зиллоу.

А вот выдержка из первого ответа риэлтора по поводу ее комиссионных - тот факт что она делает мне эту предьяву . подчеркивая что не может начать маркетинг
без оплаты этих комиссионных - пожалуй говорит о том что это ее скрытое предложение of "fee" - which is illegal.

Rental Commissions: The rental commission for the unit is 1.5 times the rent, $3,525 dollars. This needs to be paid in advance of the office beginning the work. The commission fee includes writing advertisements, conducting phone interviews, all showings, qualifying potential tenants, preparing all lease and disclosure paperwork, and computer processing fees. This does not include charges incurred for placing ad’s.
city_girl
Уже с Приветом
Posts: 37504
Joined: 09 Jun 2010 15:58
Location: LT-RU-NY

Re: Early lease termination

Post by city_girl »

Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 15:25
Amirko wrote: 17 Sep 2020 15:14 ваш оффер пошлите certified mail
Спасибо за совет. Уведомление по емайлу - если она не ответит - не документ значит - типа всегда может сказать - я не получала етого еmайла ?

в ответе на мое первое емайл уведомление 10 дней назад что я выезжаю в конце октября , поставьте пoжалуйста квартиру на рынок - она мне выставила счет на $25 к добавив в конце - "все эти суммы окончательные и обсуждению не подлежат".
Мало ли что она пишет, вы можете писать свое. Certified письмо хорошо действует, тогда человек понимает что с ним начали работать профессионально и собирают бумажки для адвоката и суда.

На работу с брокером она может брать деньги из депозита, тем более что брокерские фии не берут до, а берут после выполненной работы, когда подписан новый лиз. Кроме того брокерская комиссия есть понятие negotiable и typical commission будет скорее 1 month rent или 10% от годового лиза, но никак не 1.5 месячной ренты.
Castawayinla
Уже с Приветом
Posts: 1050
Joined: 06 Jul 2018 19:25

Re: Early lease termination

Post by Castawayinla »

inock wrote: 17 Sep 2020 15:07
Nikolai_0801 wrote: 16 Sep 2020 07:26 Made an offer to a landlord agent ( property management company) - that I fully cooperate in finding a new tenant and I pay 1 extra month rent and you keep a security deposit ( also 1 month rent) - and we have a formal early termination of the lease in the end of October. She keeps silence.
Вы очень порядочный и щедрый человек. Как лэндлорд, правда в другом штате, я бы за ваше предложение схватился. Что она пошлёт в кредитное бюро, ваш договор? Идти в суд, значит нанимать юриста платить и ждать месяцев 5. Вы тоже можете нанять если дело дойдёт, будет вам стоить около 2-х тысяч. Я не знаю цен в Калифорнии, но точно дешевле чем ей платить.интересно как судья посмотрит на ваш случай в период ковида, Может решить что вообще предложение было адекватным. Я бы ей больше не писал и не пытался контактировать. Если она не полная дура, то посоветуется с кем нужно, ей скажут «дура, бери!» И она с вами сама свяжется. Не отвечает потому что не поговорила ещё с юристом. Не волнуйтесь и занимайтесь своим переездом.
Еще заметил, что автор в management company написал. Эти кровопийцы и лэндлорда и жильцов доят. Если есть возможность, сделайте предложение напрямую лэндлорду. Его (ее) мнение может отличаться.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Castawayinla wrote: 17 Sep 2020 16:20 Если есть возможность, сделайте предложение напрямую лэндлорду. Его (ее) мнение может отличаться.
К сожалению, кто собственник квартиры (лендлорд) мне не известно - на документах всюду только contact details of the agent - broker and her Property Managment Company.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

city_girl wrote: 17 Sep 2020 16:05

Мало ли что она пишет, вы можете писать свое. Certified письмо хорошо действует, тогда человек понимает что с ним начали работать профессионально и собирают бумажки для адвоката и суда.

На работу с брокером она может брать деньги из депозита, тем более что брокерские фии не берут до, а берут после выполненной работы, когда подписан новый лиз. Кроме того брокерская комиссия есть понятие negotiable и typical commission будет скорее 1 month rent или 10% от годового лиза, но никак не 1.5 месячной ренты.
Да , согласен с Вами. Она молчит уже 3 дня на мое предложение разойтись мирно. Напишу сертифицированное письмо.

А между тем - пошлю емайл что выключатели света не работают на кухне и заодно поинтересуюсь - сделала ли она обявление на Зилоу что квартира свободнa с 1 ноября ( я проверял - не сделала конечно - но напоминать об этом ей нужно регулярно - уже 10 дней как обявление могло быт сделано)
User avatar
Amirko
Уже с Приветом
Posts: 5192
Joined: 08 Jul 2002 09:36
Location: В глухой провинции, у моря...

Re: Early lease termination

Post by Amirko »

Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 15:25
Amirko wrote: 17 Sep 2020 15:14 ваш оффер пошлите certified mail
Спасибо за совет. Уведомление по емайлу - если она не ответит - не документ значит - типа всегда может сказать - я не получала етого еmайла ?
да.
Cheers,
Amirko
User avatar
IL
Уже с Приветом
Posts: 9533
Joined: 11 Jul 2000 09:01
Location: 28277

Re: Early lease termination

Post by IL »

Мне кажется вы движетесь в правильном направлении. Разойтись по-мирному будет дешевле. Условия вашегo лиза конечно зверские -- платить до конца, нo маттер вот. В вашей ситуации три варианта: 1. договариваться, 2. забить и испортить кредитную историю, 3. arbitration/суд. Суд будет как-бы на вашей стороне, но по деньгам будет дорого.
IL
city_girl
Уже с Приветом
Posts: 37504
Joined: 09 Jun 2010 15:58
Location: LT-RU-NY

Re: Early lease termination

Post by city_girl »

Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 16:45
city_girl wrote: 17 Sep 2020 16:05

Мало ли что она пишет, вы можете писать свое. Certified письмо хорошо действует, тогда человек понимает что с ним начали работать профессионально и собирают бумажки для адвоката и суда.

На работу с брокером она может брать деньги из депозита, тем более что брокерские фии не берут до, а берут после выполненной работы, когда подписан новый лиз. Кроме того брокерская комиссия есть понятие negotiable и typical commission будет скорее 1 month rent или 10% от годового лиза, но никак не 1.5 месячной ренты.
Да , согласен с Вами. Она молчит уже 3 дня на мое предложение разойтись мирно. Напишу сертифицированное письмо.

А между тем - пошлю емайл что выключатели света не работают на кухне и заодно поинтересуюсь - сделала ли она обявление на Зилоу что квартира свободнa с 1 ноября ( я проверял - не сделала конечно - но напоминать об этом ей нужно регулярно - уже 10 дней как обявление могло быт сделано)
Правильно, и шлите емайлом копию, оригинал сертифицированным письмом, собираете доказательства бамажки что ею получено.

Емайл если пришел от нее ответ на ваше письмо с ее подтвержлентем что получила и типа спрашивает что-то тоже голиться - «шейте в дело».

Что касается «зверских условий», есть такое что если условия договора неоправданно плохи для одной Из сторон, договор можно опротестовать довольно успешно
User avatar
Duck
Уже с Приветом
Posts: 4452
Joined: 11 Apr 2003 22:29
Location: SFBA

Re: Early lease termination

Post by Duck »

AndrI-Oxa wrote: 17 Sep 2020 01:08
Nikolai_0801 wrote: 16 Sep 2020 07:24 Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.
А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
Если нет, то может можно сказать, что работу потерял, денег осталось на два месяца, а потом ага... выселяейте :D
Выселили, погрузился и уехал. Типа к друзьям жить, работу искать :)
:good:
Поздравляю тебя Шарик, ты балбес!
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Duck wrote: 17 Sep 2020 20:12
AndrI-Oxa wrote: 17 Sep 2020 01:08
Nikolai_0801 wrote: 16 Sep 2020 07:24 Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.
А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
Если нет, то может можно сказать, что работу потерял, денег осталось на два месяца, а потом ага... выселяейте :D
Выселили, погрузился и уехал. Типа к друзьям жить, работу искать :)
:good:
Then there will be "eviction" and Unlawful Detainer status on the credit history - not god either. If the tenant wins the eviction lawsuit, the case is dismissed. However, the eviction filing will still appear on the tenant's record,...
Castawayinla
Уже с Приветом
Posts: 1050
Joined: 06 Jul 2018 19:25

Re: Early lease termination

Post by Castawayinla »

Кстати, если не ошибаюсь, по последним Калифорнийским веяниям вас вообще не выселить, даже если платить перестанете, пока коронавирус не кончится.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Castawayinla wrote: 17 Sep 2020 22:26 Кстати, если не ошибаюсь, по последним Калифорнийским веяниям вас вообще не выселить, даже если платить перестанете, пока коронавирус не кончится.
это не совсем так - the CA eviction moratorium in pure form stayed only until Sep 1st. Now it is extended in a modified form for 5 month further - but you required to pay at least 25 % of rent monthly :

"Under the new legislation, which goes into effect immediately, tenants who pay at least 25% of their rent from Sept. 1 through Jan. 31 will be protected from eviction. However, those who fail to meet the minimum rent payment could be removed beginning Feb. 1."

That means that if I payed in full for September and will pay in full in October and then after leaving the premises - nothing through the end of January - I comply with 25 % of the monthly rent payment - and a litigation against me cannot be started earlier than February 2021 - in the best case. Given a current backlog of similar cases - it will take at least a year , I think , to get into an actual court proceeding case even if they file a case in Feb 2021. That is consistent with what I was told by another ( cheap ) lawyer from LegaZoom. Anyway , if my agent is sane - she should except my suggestion of peaceful mitigation - I pay her 2 monthly rents extra - and she terminates the lease in the end of October.
Last edited by Nikolai_0801 on 17 Sep 2020 23:37, edited 1 time in total.
User avatar
AndrI-Oxa
Уже с Приветом
Posts: 3919
Joined: 18 Oct 2003 04:51
Location: Umbala-Umbala

Re: Early lease termination

Post by AndrI-Oxa »

Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 22:11
Duck wrote: 17 Sep 2020 20:12
AndrI-Oxa wrote: 17 Sep 2020 01:08
Nikolai_0801 wrote: 16 Sep 2020 07:24 Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.
А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
Если нет, то может можно сказать, что работу потерял, денег осталось на два месяца, а потом ага... выселяейте :D
Выселили, погрузился и уехал. Типа к друзьям жить, работу искать :)
:good:
Then there will be "eviction" and Unlawful Detainer status on the credit history - not god either. If the tenant wins the eviction lawsuit, the case is dismissed. However, the eviction filing will still appear on the tenant's record,...
А на ковидлу списать?
СКЛЮЮ ЛАСТЫ
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

AndrI-Oxa wrote: 17 Sep 2020 23:37
Nikolai_0801 wrote: 17 Sep 2020 22:11
Duck wrote: 17 Sep 2020 20:12
AndrI-Oxa wrote: 17 Sep 2020 01:08
Nikolai_0801 wrote: 16 Sep 2020 07:24 Я должен уехать из ЛА в конце октября - так как здесь работу потерял , а в другом штате нашел.
А вы хозяину говорили, что нашли работу в другом штате?
:good:
Then there will be "eviction" and Unlawful Detainer status on the credit history - not god either. If the tenant wins the eviction lawsuit, the case is dismissed. However, the eviction filing will still appear on the tenant's record,...
А на ковидлу списать?
Yes, the agent knows that I lost job here and quickly found in another state - she also knows due to an initial pre-screening about my ability to pay rent because I have some funds on my saving bank account. Also she knows about my good salary at my last job - that is only explanation why she is so aggressive. But I am nor willing to give her what she is asking. Only within an average estimate of a lease exit deal - up to 2 monthly rent extra.
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

Ok - clarification - a reference to COVID is for people who experience financial hardships - so not for the middle class:

"The prohibition continues from Sept. 1 to Jan. 31, 2021, for renters who pay at least 25% of their rent and file a declaration of financial hardship.

Tenants who make more than $100,000 or more than 130% of the area median income would be required to provide additional documentation to prove their financial hardship.

After Jan. 31, tenants could not be evicted for failing to pay full rent for the previous months, but renters can be evicted if they fail to pay rent for February and afterward.

The unpaid rent — both the amount owed since March and the portion unpaid during the next five months — would be treated as consumer debt, recoverable by a landlord only through small-claims court."
User avatar
Nikolai_0801
Уже с Приветом
Posts: 1385
Joined: 08 May 2001 09:01
Location: USA

Re: Early lease termination

Post by Nikolai_0801 »

COVID - 19 eviction protection in CA:

https://www.greaterirvinechamber.com/ne ... 20hardship.

What is good , though, is the fact that default rent payment is considered as a consumer debt and can be collected only through a ( small claim ?) court . More than that , there is a provision that authorizes cities and counties to allow repayments of back rent as late as March 2022.
city_girl
Уже с Приветом
Posts: 37504
Joined: 09 Jun 2010 15:58
Location: LT-RU-NY

Re: Early lease termination

Post by city_girl »

Nikolai_0801 wrote: 18 Sep 2020 06:13 Ok - clarification - a reference to COVID is for people who experience financial hardships - so not for the middle class:

"The prohibition continues from Sept. 1 to Jan. 31, 2021, for renters who pay at least 25% of their rent and file a declaration of financial hardship.

Tenants who make more than $100,000 or more than 130% of the area median income would be required to provide additional documentation to prove their financial hardship.

After Jan. 31, tenants could not be evicted for failing to pay full rent for the previous months, but renters can be evicted if they fail to pay rent for February and afterward.

The unpaid rent — both the amount owed since March and the portion unpaid during the next five months — would be treated as consumer debt, recoverable by a landlord only through small-claims court."
Вы конечно читайте постановления, это полезно, но

Потеря работы, и вынужденность свалить в другой штат за работой - это и есть самый что ни на есть hardship. И сбережения, и зарплата тут не при чем. Зарплаты именно в том месте где с вам хотят получить ренту у вас нет. Наличие сбережений, это хорошо если вы живете в квартире без зарплаты и не освобождаете ее, но они совсем не для того чтобы платить жадному лендлорду, когда живете в другом штате. Так что вы все это читайте конечно, но письма пишите, пинайте ее искать тенантов, сами ищите, и т.д. Вперед фиксированную сумму за "мирный развод" вы будете платить только, когда договоритесь об удовлетворяющей обе стороны сумме твердо и письменно. Пока договора нет, только "по факту"
solution
Уже с Приветом
Posts: 11093
Joined: 03 Oct 2019 17:06

Re: Early lease termination

Post by solution »

Nikolai_0801 wrote: 18 Sep 2020 06:13 Ok - clarification - a reference to COVID is for people who experience financial hardships - so not for the middle class:

"The prohibition continues from Sept. 1 to Jan. 31, 2021, for renters who pay at least 25% of their rent and file a declaration of financial hardship.

Tenants who make more than $100,000 or more than 130% of the area median income would be required to provide additional documentation to prove their financial hardship.

After Jan. 31, tenants could not be evicted for failing to pay full rent for the previous months, but renters can be evicted if they fail to pay rent for February and afterward.

The unpaid rent — both the amount owed since March and the portion unpaid during the next five months — would be treated as consumer debt, recoverable by a landlord only through small-claims court."
Жильцы злоупотребляют этим разрешением жить бесплатно и ..средний класс может скатиться вниз не имея прав получить рент и не имея права выселить жильцов если у них нет больше места и надо жить в своём доме.
Теперь есть случаи когда собственники вынуждены арендовать что-то не имея права выгнать жильцов.
Получается "битый небитого везёт" :angry:

Return to “Продажа и покупка недвижимости”