Лендлорд на грани разорения

Moderator: Komissar

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 09 Oct 2018 18:33

Знакомый лендлорд, сдавал дом уже очень много лет. Но последний тенант оказался большой проблемой. Как водится, сначала перестал платить. На нотисы не реагировал, поэтому начали eviction. В ответ на это, он подал встречный иск. Типа, из-за неровного пола у него испортилась мебель. Дальше - больше. Уже четвертый суд прошел, все суды он выигрывает. Похоже что суды сейчас не на стороне людей с русской фамилией. Eviction тоже остановился, я не уверен по какой причине. На попытки уладить ситуацию без суда он угрожает убить. Что можно сделать в такой ситуации? Я посоветовал нанять лоера специалиста по этиим вещам. Что еще? И вообще, можно ли как-то защититься от таких случаев? Я знаю что есть liability и umbrella insurance. Они реально работают в данной ситуации? Или только деньги собирают? Ну понятно что надо проверять тенантов, но в данном случае клянется что проверял и ничего не вылезло. Интересно мнение ликующих лендлордов, особенно тех у кого бывали похожие ситуации.
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

inock
Уже с Приветом
Posts: 7206
Joined: 23 May 2006 03:59
Location: New world

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by inock » 09 Oct 2018 23:26

Nostradamus wrote:
09 Oct 2018 18:33
Знакомый лендлорд, сдавал дом уже очень много лет. Но последний тенант оказался большой проблемой. Как водится, сначала перестал платить. На нотисы не реагировал, поэтому начали евицтион. В ответ на это, он подал встречный иск. Типа, из-за неровного пола у него испортилась мебель. Дальше - больше. Уже четвертый суд прошел, все суды он выигрывает. Похоже что суды сейчас не на стороне людей с русской фамилией. Евицтион тоже остановился, я не уверен по какой причине. На попытки уладить ситуацию без суда он угрожает убить. Что можно сделать в такой ситуации? Я посоветовал нанять лоера специалиста по этиим вещам. Что еще? И вообще, можно ли как-то защититься от таких случаев? Я знаю что есть лиабилиты и умбрелла инсуранце. Они реально работают в данной ситуации? Или только деньги собирают? Ну понятно что надо проверять тенантов, но в данном случае клянется что проверял и ничего не вылезло. Интересно мнение ликующих лендлордов, особенно тех у кого бывали похожие ситуации.
Нет, эти страховки не покрывают сдаваемую собственность, а только личную ответственность, ну если у вас дома чужой ребенок ногу сломал.
Нанимать очень-очень узкоспециализирующегося юриста с большим опытом успешного выселения.
А каким образом "жилец суды выигрывает? Да, и самому с жильцом ни в коем случае не общаться.

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 09 Oct 2018 23:46

inock wrote:
09 Oct 2018 23:26
Nostradamus wrote:
09 Oct 2018 18:33
Знакомый лендлорд, сдавал дом уже очень много лет. Но последний тенант оказался большой проблемой. Как водится, сначала перестал платить. На нотисы не реагировал, поэтому начали евицтион. В ответ на это, он подал встречный иск. Типа, из-за неровного пола у него испортилась мебель. Дальше - больше. Уже четвертый суд прошел, все суды он выигрывает. Похоже что суды сейчас не на стороне людей с русской фамилией. Евицтион тоже остановился, я не уверен по какой причине. На попытки уладить ситуацию без суда он угрожает убить. Что можно сделать в такой ситуации? Я посоветовал нанять лоера специалиста по этиим вещам. Что еще? И вообще, можно ли как-то защититься от таких случаев? Я знаю что есть лиабилиты и умбрелла инсуранце. Они реально работают в данной ситуации? Или только деньги собирают? Ну понятно что надо проверять тенантов, но в данном случае клянется что проверял и ничего не вылезло. Интересно мнение ликующих лендлордов, особенно тех у кого бывали похожие ситуации.
Нет, эти страховки не покрывают сдаваемую собственность, а только личную ответственность, ну если у вас дома чужой ребенок ногу сломал.
Нанимать очень-очень узкоспециализирующегося юриста с большим опытом успешного выселения.
А каким образом "жилец суды выигрывает? Да, и самому с жильцом ни в коем случае не общаться.
Разве не покрывают собственность? А здесь пишут что вроде как раз такие ситуации покрывают?
As defined by Investopedia, an umbrella insurance policy is “Extra liability insurance coverage that goes beyond the limits of the insured's home, auto or watercraft insurance. It provides an additional layer of security to those who are at risk for being sued for damages to other people's property or injuries caused to others in an accident.”
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

inock
Уже с Приветом
Posts: 7206
Joined: 23 May 2006 03:59
Location: New world

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by inock » 09 Oct 2018 23:57

Nostradamus wrote:
09 Oct 2018 23:46
inock wrote:
09 Oct 2018 23:26
Nostradamus wrote:
09 Oct 2018 18:33
Знакомый лендлорд, сдавал дом уже очень много лет. Но последний тенант оказался большой проблемой. Как водится, сначала перестал платить. На нотисы не реагировал, поэтому начали евицтион. В ответ на это, он подал встречный иск. Типа, из-за неровного пола у него испортилась мебель. Дальше - больше. Уже четвертый суд прошел, все суды он выигрывает. Похоже что суды сейчас не на стороне людей с русской фамилией. Евицтион тоже остановился, я не уверен по какой причине. На попытки уладить ситуацию без суда он угрожает убить. Что можно сделать в такой ситуации? Я посоветовал нанять лоера специалиста по этиим вещам. Что еще? И вообще, можно ли как-то защититься от таких случаев? Я знаю что есть лиабилиты и умбрелла инсуранце. Они реально работают в данной ситуации? Или только деньги собирают? Ну понятно что надо проверять тенантов, но в данном случае клянется что проверял и ничего не вылезло. Интересно мнение ликующих лендлордов, особенно тех у кого бывали похожие ситуации.
Нет, эти страховки не покрывают сдаваемую собственность, а только личную ответственность, ну если у вас дома чужой ребенок ногу сломал.
Нанимать очень-очень узкоспециализирующегося юриста с большим опытом успешного выселения.
А каким образом "жилец суды выигрывает? Да, и самому с жильцом ни в коем случае не общаться.
Разве не покрывают собственность? А здесь пишут что вроде как раз такие ситуации покрывают?
Ас дефинед бы Инвестопедиа, ан умбрелла инсуранце полицы ис “Ехтра лиабилиты инсуранце цовераге тхат гоес беёнд тхе лимитс оф тхе инсуредьс хоме, ауто ор шатерцрафт инсуранце. Ит провидес ан аддитионал лаыер оф сецуриты то тхосе шхо аре ат риск фор беинг суед фор дамагес то отхер пеоплэс проперты ор инюриес цаусед то отхерс ин ан аццидент.”
Ну да, если ваш приятель пойдёт и жильцу ноги переломает, то возможно эту часть (лиабилиты) и покроет. :mrgreen:
У меня и амбрелла и лиабилити и сдаю, но для рентал, нужно лендлорд инсурансе . Если жилец вывезет холодильник с конденционером, то покроет.
Ну потери связанные с судом, даже этот insurance не покрывает.

inock
Уже с Приветом
Posts: 7206
Joined: 23 May 2006 03:59
Location: New world

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by inock » 09 Oct 2018 23:58

Коротко амбрелла анд лиабилиты покрывают ваши действия и отвественность, а не тот ущерб который вам нанесён. :(

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 10 Oct 2018 00:06

inock wrote:
09 Oct 2018 23:58
Коротко амбрелла анд лиабилиты покрывают ваши действия и отвественность, а не тот ущерб который вам нанесён. :(
По-моему вы не поняли. Это я видимо не обьяснил как следует. Суд именно из-за ответственности лендлорда за поврежденную мебель тенанта. Типа в доме какой-то пол неправильный, который привел к разрушению мебели :pain1:
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 2886
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by agent_V » 13 Oct 2018 04:48

Вообще-то, на этот случай, с тенанта, при подписании договора, ландлорд обязательно должен требовать иметь "tenants insurance".
Она должна покрывать имущество тенанта, в данном случае, мебель от причененного ущерба.

User avatar
sfbaguy1
Уже с Приветом
Posts: 1402
Joined: 14 Nov 2004 12:51

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by sfbaguy1 » 13 Oct 2018 05:51

Nostradamus wrote:
10 Oct 2018 00:06
inock wrote:
09 Oct 2018 23:58
Коротко амбрелла анд лиабилиты покрывают ваши действия и отвественность, а не тот ущерб который вам нанесён. :(
По-моему вы не поняли. Это я видимо не обьяснил как следует. Суд именно из-за ответственности лендлорда за поврежденную мебель тенанта. Типа в доме какой-то пол неправильный, который привел к разрушению мебели :pain1:
Охренеть, нельзя просто придти с шотганом и парой ребят с битами и под угрозой переломать все кости выкинуть на улицу со всем барахлом. Не по человечески это.
жизнь она и проще и сложней

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Komissar » 13 Oct 2018 06:05

Nostradamus wrote:
10 Oct 2018 00:06
inock wrote:
09 Oct 2018 23:58
Коротко амбрелла анд лиабилиты покрывают ваши действия и отвественность, а не тот ущерб который вам нанесён. :(
По-моему вы не поняли. Это я видимо не обьяснил как следует. Суд именно из-за ответственности лендлорда за поврежденную мебель тенанта. Типа в доме какой-то пол неправильный, который привел к разрушению мебели :pain1:
Думаю у лендлорда рыльце в пушку, раз уже 4 раза тенант выигрывал

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 13 Oct 2018 06:08

Komissar wrote:
13 Oct 2018 06:05
Nostradamus wrote:
10 Oct 2018 00:06
inock wrote:
09 Oct 2018 23:58
Коротко амбрелла анд лиабилиты покрывают ваши действия и отвественность, а не тот ущерб который вам нанесён. :(
По-моему вы не поняли. Это я видимо не обьяснил как следует. Суд именно из-за ответственности лендлорда за поврежденную мебель тенанта. Типа в доме какой-то пол неправильный, который привел к разрушению мебели :pain1:
Думаю у лендлорда рыльце в пушку, раз уже 4 раза тенант выигрывал
Нет, вроде бы все возникло практически на пустом месте. Началось с того что тенант перестал платить. Лендлорд говорит что в судах дискриминируют людей с русской фамилией.
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 13 Oct 2018 06:12

agent_V wrote:
13 Oct 2018 04:48
Вообще-то, на этот случай, с тенанта, при подписании договора, ландлорд обязательно должен требовать иметь "tenants insurance".
Она должна покрывать имущество тенанта, в данном случае, мебель от причененного ущерба.
Вот этого увы точно не было. Но что значит требовать? Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить. Я ему сказал что надо сдавать профессионалам с высокой зряплатой: здесь в Убей Эрии таких немеряно. А он сдал какому-то руферу.
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

partner_ca
Уже с Приветом
Posts: 2154
Joined: 06 Dec 2016 00:55
Location: California

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by partner_ca » 13 Oct 2018 06:20

Nostradamus wrote:
13 Oct 2018 06:12
Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить.
Не засудит. Требование страховки - законно.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 49547
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Komissar » 13 Oct 2018 06:32

partner_ca wrote:
13 Oct 2018 06:20
Nostradamus wrote:
13 Oct 2018 06:12
Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить.
Не засудит. Требование страховки - законно.
Тенант может сначала взять а потом заканселить страховку

User avatar
sfbaguy1
Уже с Приветом
Posts: 1402
Joined: 14 Nov 2004 12:51

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by sfbaguy1 » 13 Oct 2018 06:46

Какой ужас этот лордовский бизнес. Без мафиозной силы и возможности выкинуть проблемного тенанта на раз-два-три это просто так же хорошо как играть на сток маркете на те же ставки, но без геморроя личного участия.
жизнь она и проще и сложней

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 13 Oct 2018 06:55

sfbaguy1 wrote:
13 Oct 2018 06:46
Какой ужас этот лордовский бизнес. Без мафиозной силы и возможности выкинуть проблемного тенанта на раз-два-три это просто так же хорошо как играть на сток маркете на те же ставки, но без геморроя личного участия.
Ну вероятность напороться на такое дело все-таки довольно низкая, если как следует проверять тенантов и сдавать в приличном месте. Но гарантии и правда нет. Впрочем вас могут засудить в этой стране по самое не хочу, даже если вы не сдаете недвигу.
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

User avatar
sfbaguy1
Уже с Приветом
Posts: 1402
Joined: 14 Nov 2004 12:51

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by sfbaguy1 » 13 Oct 2018 07:19

Nostradamus wrote:
13 Oct 2018 06:55
sfbaguy1 wrote:
13 Oct 2018 06:46
Какой ужас этот лордовский бизнес. Без мафиозной силы и возможности выкинуть проблемного тенанта на раз-два-три это просто так же хорошо как играть на сток маркете на те же ставки, но без геморроя личного участия.
Ну вероятность напороться на такое дело все-таки довольно низкая, если как следует проверять тенантов и сдавать в приличном месте. Но гарантии и правда нет. Впрочем вас могут засудить в этой стране по самое не хочу, даже если вы не сдаете недвигу.
Это все понятно. Вот чтобы исключить гемморой у мелкого богатого Буратины, у которого жизнь одна, не лучше ли в этот бизнес не соваться а купить например стока ATT (дивиденд 6% сейчас) или каких нибудь джанк бондов (держать до мачурити). Унылое говно, скажете вы ? Конечно не так секси как фанг, но шансов располовинить капитал в разы меньше. И без геммороя, как у лордов.
жизнь она и проще и сложней

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 13 Oct 2018 16:34

sfbaguy1 wrote:
13 Oct 2018 07:19
Это все понятно. Вот чтобы исключить гемморой у мелкого богатого Буратины, у которого жизнь одна, не лучше ли в этот бизнес не соваться а купить например стока ATT (дивиденд 6% сейчас) или каких нибудь джанк бондов (держать до мачурити). Унылое говно, скажете вы ? Конечно не так секси как фанг, но шансов располовинить капитал в разы меньше. И без геммороя, как у лордов.
Шансы уполовинить капитал всегда есть. Купите сейчас AT&T а они упадут на 40%? Сейчас сток перегрет, даже после недавней коррекции. Но в случае с этим тенантом есть реальный шанс потерять вообще все что есть.
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 2886
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by agent_V » 14 Oct 2018 00:17

Komissar wrote:
13 Oct 2018 06:32
partner_ca wrote:
13 Oct 2018 06:20
Nostradamus wrote:
13 Oct 2018 06:12
Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить.
Не засудит. Требование страховки - законно.
Тенант может сначала взять а потом заканселить страховку
Может, но если в договоре об аренде написано, что он обязан иметь страховку, а он не имееет, то это нарушение договора, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
А уж тем более, если сделал, а потом отменил, то думаю, что это расценивается как фрод.
В людом случае, суд будет на стороне лендлорда.

User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 2886
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by agent_V » 14 Oct 2018 00:21

Nostradamus wrote:
13 Oct 2018 06:12
agent_V wrote:
13 Oct 2018 04:48
Вообще-то, на этот случай, с тенанта, при подписании договора, ландлорд обязательно должен требовать иметь "tenants insurance".
Она должна покрывать имущество тенанта, в данном случае, мебель от причененного ущерба.
Вот этого увы точно не было. Но что значит требовать? Не заключать контракт что ли, если тенант не хочет купить страховку? Думаю что не получится, ведь тенант может засудить. Я ему сказал что надо сдавать профессионалам с высокой зряплатой: здесь в Убей Эрии таких немеряно. А он сдал какому-то руферу.
У Вас какие-то странные представления о том, почему могут засудить лендлорда.
Могут засудить за дискриминацию, требование страховки к этому не относится.
Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."
Last edited by agent_V on 14 Oct 2018 00:30, edited 1 time in total.

User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 2886
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by agent_V » 14 Oct 2018 00:26

sfbaguy1 wrote:
13 Oct 2018 06:46
Какой ужас этот лордовский бизнес. Без мафиозной силы и возможности выкинуть проблемного тенанта на раз-два-три это просто так же хорошо как играть на сток маркете на те же ставки, но без геморроя личного участия.
Все не так страшно.
У моего знакомого, несколько домов в Ньюарке, НДж. Местечко еще то...
Выселить неплательщика занимает 2 месяца, его секьюрити депозит покрыватет 1.5 месяца.

User avatar
Nostradamus
Уже с Приветом
Posts: 5317
Joined: 30 Apr 2000 09:01
Location: Убей Эрия

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Nostradamus » 14 Oct 2018 06:23

agent_V wrote:
14 Oct 2018 00:17
В людом случае, суд будет на стороне лендлорда.
Калифорнийский суд - самый справедливый суд в мире, он всегда на стороне тенанта :umnik1:
Вот вам успокаивающее. А вот - патроны к нему.

User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 2886
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by agent_V » 14 Oct 2018 16:15

Nostradamus wrote:
14 Oct 2018 06:23
agent_V wrote:
14 Oct 2018 00:17
В людом случае, суд будет на стороне лендлорда.
Калифорнийский суд - самый справедливый суд в мире, он всегда на стороне тенанта :umnik1:
Не знаю, как в Калифорнии. У нас капитализм еще никто не отменял. :-)

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 5001
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Uzito » 14 Oct 2018 16:54

agent_V wrote:
14 Oct 2018 00:21
Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."
Писать Вы можете всё что угодно, но если Вы действительно так пишете, то можно только посмеятся.
Тенант за вашего адвокаца платить не будет.

User avatar
agent_V
Уже с Приветом
Posts: 2886
Joined: 01 Nov 2006 19:01
Location: New Jersey

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by agent_V » 15 Oct 2018 00:41

Uzito wrote:
14 Oct 2018 16:54
agent_V wrote:
14 Oct 2018 00:21
Я еще во всех лизах пишу:
"The tenant shall be responsible for attorney fees in case of litigation."
Писать Вы можете всё что угодно, но если Вы действительно так пишете, то можно только посмеятся.
Тенант за вашего адвокаца платить не будет.
Вы, очевидно, адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?

Это цитата из Lease agreement одной из больших Real Estate Company NJ:
"10. The Tenant is liable for all damages caused by the Tenant’s violation of any agreement in the lease. This
includes reasonable attorney’s fees and costs. After eviction or early move-out, the Tenant shall pay the rent for
the term or until the Landlord rents the Premises, if sooner. If the Landlord rents the Premises for less than the
Tenant’s Rent, the Tenant must pay the difference until the end of the Term. If the Landlord rents the Premises
for more than the Tenant’s Rent, the Tenant is not entitled to the excess. The Tenant shall also pay (a) all
reasonable expenses incurred by the Landlord in preparing the Property for rerenting and (b) commissions paid to
broker for finding a new tenant."

User avatar
Uzito
Уже с Приветом
Posts: 5001
Joined: 06 Feb 2002 10:01
Location: NJ, USA

Re: Лендлорд на грани разорения

Post by Uzito » 15 Oct 2018 01:16

agent_V wrote:
15 Oct 2018 00:41
Вы, очевидно адвокат, с большим опытом работы в реал естейте и ваше утверждение основано на этом опыте?
Я основываюсь на
1) принятой тут практике "каждая сторона платит за своего адвокаца"
2) контрактном законе
a) контракт должен быть справедлив в отношении каждой стороны. Одеяло на свою сторону перетягивать нельзя.
b) контракт написан Вами и жилец в праве толковать все неясные моменты в свою пользу. В данном случае - платить только за своево адвокаца, а не компенсивать Ваши затраты.
Чтобы Ваша писанина имела хоть какую-то легальную основу нужно прежде всего проконсультироваться с адвокатом по контракным вопросам.
3) нужны очень серьезные основания типа мошенничества или имещегося законодательства, по которому Вам будут положены деньги за вашего адвокаца от проигравшей строны.
4) штат NJ очень tenant friendly и попытки объехать имеющиеся правила и законы штата вряд ли будут благожелательно рассмотрены судом.

Return to “Продажа и покупка недвижимости”