дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Moderator: Komissar

Что выгоднее

Продолжать копить
13
22%
Продолжать копить
13
22%
Купить кондо
2
3%
Купить кондо
2
3%
Купить таунхаус
8
14%
Купить таунхаус
8
14%
Купить дом
6
10%
Купить дом
6
10%
 
Total votes: 58

OhBoy
Уже с Приветом
Posts: 2913
Joined: 08 May 2016 19:09

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by OhBoy » 06 Oct 2017 04:28

M. Ridcully wrote:
06 Oct 2017 04:25
OhBoy wrote:
06 Oct 2017 04:24
M. Ridcully wrote:
06 Oct 2017 04:19
OhBoy wrote:
06 Oct 2017 03:55
Да бюджет у меня никто и не спрашивал. :D Речь идёт о ~200к. Ещё раз повторюсь, мне и в кондо жить нравится. Вечером виски у камина, днём барбекю у бассейна. Зато из комплекса вышел и на тебе - welcome to paradise. Почти всё население 50-60 лет, делать нехрен (буквально). Я уже все музеи обходил, все трейлы исследовал, все озёра и близлежащие острова обплавал (я не преувеличиваю). Ближайший boat launch, на котором я ещё не был находится либо в RI либо в NYC. Я когда что-то покупаю на креглисте у жителей NYС, и спрашиваю бывают ли они в моём штате, они надо мной смеются. :fool: Одним словом, мне здесь просто скучно, не смотря на то, что я человек оч. активный, а т.к. привязки к месту ипотекой нету, то и ошибку совершить не хочется. Дома у меня была своя квартира и я был к ней привязан, но это был центр крупного города и едиственная мысль, которая мне приходила в голову, это продать её и купить в 2 раза больше в соседнем новострое.

Я только не совсем понимаю, почему тут говорят, что 2-3 года выплачивать не выгодно? Вот я прикинул уй к носу: соседний таунхаус в хорошем состоянии мой сосед сейчас продаёт за 180к. Пусть я положу 36к даунпея + 4к на расходы на закрытие сделки, т.е. 40к. Из них 36к сразу станут equity. Потом я буду платить по 1к в месяц за ипотеку + 300$ hoa + 500-600$ таксы. Рента стоит 1800-1900$ (что = платежу+ХОА+налогам). В итоге разница будет 12к в год, которые будут отправляться в equity. Пусть я 3 года посижу тут, за это время добавлю в equity 36k (маркет примем за константу). Каким таким образом мне эти 36к можно просрать на продаже? Ну ок, Отнимем 4к затрат на закрытие сделки, получим 32к. Сколько я потеряю на продаже ?(опять же, рынок берём за величину постоянную).
Просто любопытно - где это, что жильё, которое рентуется за аж $1800-1900, стоит всего $200K?
Ровно там, где вы за это жильё будете в год платить по 5-6-7% налогов.
NJ?
Миль на 100 восточнее, но в целом направление выбрано верно.

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 784
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Ann4Ann » 06 Oct 2017 04:57

google mortgage amortization schedule

http://www.bankrate.com/calculators/mor ... ummary_btn

можно ж честно все прикинуть и посчитать... вот примерно с вашими данными с заемом на 15 лет, %% мб немного ниже, наверное. % банку где-то половина, там же можете посмотреть сколько вы через 2 гора должны будете. HELOC на таунхауз могут давать не 85% а 70, например - тоже сильно от местности зависит. и плясать будут не от цены за которую купили, а тот апрайзд вэлью на момент получения хелока, маркет будет вверх идти - хорошо, вниз пойдет, апрейзеры будуд перестраховываться... чисто для примера - оценят ваш таунхауз в 160 через 2 года, длжны вы будете ~128К, т.е хелока вам дадут на самом деле 70/80 % от 32 К, ну и считайте....
сейчас вы "жуку-лэндлорду" отдаете 1800. - за 2 года: 43200
за 2 года вы жукам/капиталистам отдадите ~4К клозиг (с ваших же слов) + 500*24 (налоги) + 300*24 (хоа) + ~11К (%). это чистыми...
отсюда по идее вычитается выгода, которую вы получите при уплате ваших налогов, при таких цифирях, имхо, очень незначительная - тут калифорнийцы с миллионными моргичами на коне.

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3318
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Grand Canyon » 06 Oct 2017 05:09

OhBoy wrote:
06 Oct 2017 03:55

Я только не совсем понимаю, почему тут говорят, что 2-3 года выплачивать не выгодно? Вот я прикинул уй к носу: соседний таунхаус в хорошем состоянии мой сосед сейчас продаёт за 180к. Пусть я положу 36к даунпея + 4к на расходы на закрытие сделки, т.е. 40к. Из них 36к сразу станут equity. Потом я буду платить по 1к в месяц за ипотеку + 300$ hoa + 500-600$ таксы. Рента стоит 1800-1900$ (что = платежу+ХОА+налогам). В итоге разница будет 12к в год, которые будут отправляться в equity. Пусть я 3 года посижу тут, за это время добавлю в equity 36k (маркет примем за константу). Каким таким образом мне эти 36к можно просрать на продаже? Ну ок, Отнимем 4к затрат на закрытие сделки, получим 32к. Сколько я потеряю на продаже ?(опять же, рынок берём за величину постоянную).
При продаже вы теряете 6% на агентах. От 180K 6% - это 11K.
Плюс еще всякие мелочи типа title insurance и гарантии на дом для покупателя (еще ~1.5K).
Т.е. при продаже дома за 180K вы теряете около 13K просто за саму транзакцию, не считая стоимости предпродажного ремонта (он может понадобиться). К слову, я делал этот ремонт сам, и обошлось мне это только стоимостью материалов (пара сотен $) и потерянным временем.

Но (!) если цена дома за эти 2-3 года возрастет скажем на 15K, то вы ничего не теряете.
А если продадите дом через агента, который берет меньший процент за сделку (как я сделал), то вместо 13K вы на продаже теряете где-то 10K.
Чтобы не терять при продаже, надо чтобы новая цена хотя бы по нулям компенсировала затраты на агентов. У меня так и было. Возможно ли это в условиях вашего маркета - не знаю, надо смотреть.

Ну еще не забываем про closing cost. Хотя, блин, это не такие страшные жертвы ради того, чтобы не жить в съемном жилье. К тому же, при покупке можно с продавцом сторговаться, чтобы он частично скомпенсировал closing cost, - это в порядке вещей.

Короче, чтобы не усложнять, если через 2-3 года продадите на 20K дороже, то вы ничего не потеряете и наверное немного выиграете.
Last edited by Grand Canyon on 06 Oct 2017 13:51, edited 1 time in total.

Natalca
Мисс Привет 2018
Posts: 3412
Joined: 10 Jan 2006 21:16

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Natalca » 06 Oct 2017 12:47

"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку :).

Osen'
Уже с Приветом
Posts: 8953
Joined: 08 Oct 2003 15:34
Location: Volgograd -> TX -> NJ ->PA

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Osen' » 06 Oct 2017 15:15

Ой-ей-ей. Беру свои слова обратно. Автор, не покупайте ничего пока не разберетесь в финансовой части.
phpBB [video]

partner_ca
Уже с Приветом
Posts: 2154
Joined: 06 Dec 2016 00:55
Location: California

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by partner_ca » 06 Oct 2017 16:33

Natalca wrote:
06 Oct 2017 12:47
"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку :).
Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.

adda_
Уже с Приветом
Posts: 10708
Joined: 22 Jul 2006 20:19

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by adda_ » 06 Oct 2017 17:01

partner_ca wrote:
06 Oct 2017 16:33
Natalca wrote:
06 Oct 2017 12:47
"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку :).
Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
Реально банк сдает вам дом принадлежащий ему в польсзование за деньги, освобождая себя от забот по выплате налогов на недвижимость, поддержания дома в порядке, страховки дома и так далее. Юридически это оформлено так, будто вы владеете им, а на самом деле фигвам..
Хотя конечно же ценники у вас и отношение их к ренту, офигительные.
У нас то что сдается за 1800 в месяц стоит значительно дороже.

Natalca
Мисс Привет 2018
Posts: 3412
Joined: 10 Jan 2006 21:16

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Natalca » 06 Oct 2017 17:08

adda_ wrote:
06 Oct 2017 17:01
partner_ca wrote:
06 Oct 2017 16:33
Natalca wrote:
06 Oct 2017 12:47
"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку :).
Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
Реально банк сдает вам дом принадлежащий ему в польсзование за деньги, освобождая себя от забот по выплате налогов на недвижимость, поддержания дома в порядке, страховки дома и так далее. Юридически это оформлено так, будто вы владеете им, а на самом деле фигвам..
Хотя конечно же ценники у вас и отношение их к ренту, офигительные.
У нас то что сдается за 1800 в месяц стоит значительно дороже.
Именно то что я хотела сказать. Делать какие либо улучшения в доме, особенно покупая на пару лет, не имеет никакого смысла.

User avatar
Alexander Troyansky
Уже с Приветом
Posts: 4527
Joined: 15 Aug 2008 00:52

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Alexander Troyansky » 06 Oct 2017 17:26

OhBoy wrote:
06 Oct 2017 04:24
Ровно там, где вы за это жильё будете в год платить по 5-6-7% налогов.
это где такие налоги высокие? Слышал про 3%, а про 5-6-7 - неа
I would hope that a wise white man with the richness of his experiences would more often than not reach a better conclusion than a latina female who hasn't lived that life

User avatar
Alexander Troyansky
Уже с Приветом
Posts: 4527
Joined: 15 Aug 2008 00:52

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Alexander Troyansky » 06 Oct 2017 17:28

adda_ wrote:
06 Oct 2017 17:01
partner_ca wrote:
06 Oct 2017 16:33
Natalca wrote:
06 Oct 2017 12:47
"Свое" это конечно сильно сказано, при соотношении 36 даун/ 164 должен банку из 200, это иллюзия владения, по сути дом принадлежит банку :).
Дом принадлежит покупателю, а не банку.
Банку принадлежит ваш долг.
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
спорный аргумент... Можно пойти дальше: как только перестанете платить налог на недвижимость пусть даже на полностью выплаченный дом, сразу поймёте, что дом без моргиджа принадлежит не вам, а государству... Так, что ли?
I would hope that a wise white man with the richness of his experiences would more often than not reach a better conclusion than a latina female who hasn't lived that life

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6198
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Kolombina » 06 Oct 2017 17:31

Osen' wrote:
05 Oct 2017 20:19
Таунхауз для многих на определенном этапе лучше по одной простой причине что он дешевле, и на него надо меньше даунпеймент.
Про реалии Лас Вегаса ничего не знаю, но по вашему описанию мне однозначно не нра. Зачем мне дом без земли где я могу делать что хочу? Косить свою траву, сажать свои цветы-кусты-дерьевья, ставить свою детскую площадку и т.д.Соседи конечно важный пункт, но не критичный.
Дом с землей, но земля без травы. :crazy: Вместо травы камешки - хотите красноватые, а хотите - желтоватые, еще бывают коричневатые или сероватые :lol:
А так согласна - мне тоже не нра :D
always@(posedge clk)

adda_
Уже с Приветом
Posts: 10708
Joined: 22 Jul 2006 20:19

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by adda_ » 06 Oct 2017 17:35

Alexander Troyansky wrote:
06 Oct 2017 17:28
спорный аргумент... Можно пойти дальше: как только перестанете платить налог на недвижимость пусть даже на полностью выплаченный дом, сразу поймёте, что дом без моргиджа принадлежит не вам, а государству... Так, что ли?
И это тоже верно. Мало того у вас его могут отобрать и выплатить "фэйр прайс" если потребуется что то строить в интересах штата. Там дорогу или газопровод..

partner_ca
Уже с Приветом
Posts: 2154
Joined: 06 Dec 2016 00:55
Location: California

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by partner_ca » 06 Oct 2017 19:30

adda_ wrote:
06 Oct 2017 17:01
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.

OhBoy
Уже с Приветом
Posts: 2913
Joined: 08 May 2016 19:09

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by OhBoy » 06 Oct 2017 19:59

Всем спасибо, теперь всё стало более прозрачно. По-сути, если рынок будет стоять на месте и не надо будет делать никаких ремонтов, то за пару лет это всё выльется в чуть меньшую сумму, чем я ожидал. А если нужно будет делать ремонт или рынок рухнет, то тушите свет. Конечно, в случае рынка, прущего вверх, и при удачной покупке недвиги в идеальном состоянии всё это может быть достаточно выгодно. Но в целом, покупка с прицелом на продать через 2 года не имеет большого смыла, я уже не говорю про сам hassle, который связан со всей этомй морокой.

OhBoy
Уже с Приветом
Posts: 2913
Joined: 08 May 2016 19:09

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by OhBoy » 06 Oct 2017 20:01

partner_ca wrote:
06 Oct 2017 19:30
adda_ wrote:
06 Oct 2017 17:01
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.
Недавно на моих глазах утащили на штраф.стоянку машину, за неуплату налогов. :roll: При том что это был паршивый цывик, за который платить надо баксов 500 в лучшем случае. Если за 500$ машину эвакуируют, то за 10к тоже найдут как насолить. Да что говорить, даже HOA у нас применяет методы против неплательщиков.

adda_
Уже с Приветом
Posts: 10708
Joined: 22 Jul 2006 20:19

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by adda_ » 06 Oct 2017 20:33

partner_ca wrote:
06 Oct 2017 19:30
adda_ wrote:
06 Oct 2017 17:01
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.
Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита. Ну так же как скажем отдают кольцо с брилиантом ростовщику для получения займа. Разница в том, что в отличии от кольца, вы продолжаете жить в доме и платить за него налоги. В остальном, одно и тоже.

User avatar
Alexander Troyansky
Уже с Приветом
Posts: 4527
Joined: 15 Aug 2008 00:52

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Alexander Troyansky » 06 Oct 2017 20:54

partner_ca wrote:
06 Oct 2017 19:30
adda_ wrote:
06 Oct 2017 17:01
Как только вы перестанете платить проценты по кредиту, вы поймете кому на самом деле принадлежит дом.
У вас проблемы с юридической термнинологией.
Дом принадлежит мне и будет принадлежать мне то тех пор пока cуд не решит иначе.
ну я бы не стал так обобщать. Есть немало штатов, где отъём домов за неуплату по моргиджу, происходит без вмешательства суда.
I would hope that a wise white man with the richness of his experiences would more often than not reach a better conclusion than a latina female who hasn't lived that life

adda_
Уже с Приветом
Posts: 10708
Joined: 22 Jul 2006 20:19

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by adda_ » 06 Oct 2017 21:16

дел

partner_ca
Уже с Приветом
Posts: 2154
Joined: 06 Dec 2016 00:55
Location: California

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by partner_ca » 07 Oct 2017 00:32

adda_ wrote:
06 Oct 2017 20:33
Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита.
Залог по кредиту не означает педачу права собственности.

partner_ca
Уже с Приветом
Posts: 2154
Joined: 06 Dec 2016 00:55
Location: California

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by partner_ca » 07 Oct 2017 00:36

Alexander Troyansky wrote:
06 Oct 2017 20:54
ну я бы не стал так обобщать. Есть немало штатов, где отъём домов за неуплату по моргиджу, происходит без вмешательства суда.
Да, действительно. Бывает nonjudicial foreclosures.

adda_
Уже с Приветом
Posts: 10708
Joined: 22 Jul 2006 20:19

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by adda_ » 07 Oct 2017 18:27

partner_ca wrote:
07 Oct 2017 00:32
adda_ wrote:
06 Oct 2017 20:33
Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита.
Залог по кредиту не означает педачу права собственности.
Право собственности включает в себя право продать собственность.
Попробуйте продать дом в случае если не сможете погасить кредит после продажи. Т.е. если ваш дом как говорят, под водой..

Nekomet
Новичок
Posts: 75
Joined: 07 Jun 2017 18:30
Location: LA County

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Nekomet » 08 Oct 2017 07:49

OhBoy wrote:
06 Oct 2017 04:28
M. Ridcully wrote:
06 Oct 2017 04:25
OhBoy wrote:
06 Oct 2017 04:24
M. Ridcully wrote:
06 Oct 2017 04:19
OhBoy wrote:
06 Oct 2017 03:55
Да бюджет у меня никто и не спрашивал. :D Речь идёт о ~200к. Ещё раз повторюсь, мне и в кондо жить нравится. Вечером виски у камина, днём барбекю у бассейна. Зато из комплекса вышел и на тебе - welcome to paradise. Почти всё население 50-60 лет, делать нехрен (буквально). Я уже все музеи обходил, все трейлы исследовал, все озёра и близлежащие острова обплавал (я не преувеличиваю). Ближайший boat launch, на котором я ещё не был находится либо в RI либо в NYC. Я когда что-то покупаю на креглисте у жителей NYС, и спрашиваю бывают ли они в моём штате, они надо мной смеются. :fool: Одним словом, мне здесь просто скучно, не смотря на то, что я человек оч. активный, а т.к. привязки к месту ипотекой нету, то и ошибку совершить не хочется. Дома у меня была своя квартира и я был к ней привязан, но это был центр крупного города и едиственная мысль, которая мне приходила в голову, это продать её и купить в 2 раза больше в соседнем новострое.

Я только не совсем понимаю, почему тут говорят, что 2-3 года выплачивать не выгодно? Вот я прикинул уй к носу: соседний таунхаус в хорошем состоянии мой сосед сейчас продаёт за 180к. Пусть я положу 36к даунпея + 4к на расходы на закрытие сделки, т.е. 40к. Из них 36к сразу станут equity. Потом я буду платить по 1к в месяц за ипотеку + 300$ hoa + 500-600$ таксы. Рента стоит 1800-1900$ (что = платежу+ХОА+налогам). В итоге разница будет 12к в год, которые будут отправляться в equity. Пусть я 3 года посижу тут, за это время добавлю в equity 36k (маркет примем за константу). Каким таким образом мне эти 36к можно просрать на продаже? Ну ок, Отнимем 4к затрат на закрытие сделки, получим 32к. Сколько я потеряю на продаже ?(опять же, рынок берём за величину постоянную).
Просто любопытно - где это, что жильё, которое рентуется за аж $1800-1900, стоит всего $200K?
Ровно там, где вы за это жильё будете в год платить по 5-6-7% налогов.
NJ?
Миль на 100 восточнее, но в целом направление выбрано верно.
Интересно, как бы вам понравилось, если б на ваш прямой вопрос отвечали бы подобными загадками.

Nekomet
Новичок
Posts: 75
Joined: 07 Jun 2017 18:30
Location: LA County

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Nekomet » 08 Oct 2017 17:17

Кстати, из хорошего -интерес банку и проперти такс списываются с налогооблаемой базы.

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6198
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by Kolombina » 08 Oct 2017 18:10

adda_ wrote:
07 Oct 2017 18:27
partner_ca wrote:
07 Oct 2017 00:32
adda_ wrote:
06 Oct 2017 20:33
Ну юридически дом вы отдали банку в качестве обеспечения кредита.
Залог по кредиту не означает педачу права собственности.
Право собственности включает в себя право продать собственность.
Попробуйте продать дом в случае если не сможете погасить кредит после продажи. Т.е. если ваш дом как говорят, под водой..
Если дом над водой - продаете и уходите с деньгами, если дом под водой - продаете и уходите без денег и плохой историей на 2-3 года, при этом, пока продаете - живете бесплатно.
always@(posedge clk)

partner_ca
Уже с Приветом
Posts: 2154
Joined: 06 Dec 2016 00:55
Location: California

Re: дом/таунхаус/кондо или продолжать откладывать?

Post by partner_ca » 08 Oct 2017 21:13

Nekomet wrote:
08 Oct 2017 17:17
Кстати, из хорошего -интерес банку и проперти такс списываются с налогооблаемой базы.
Не всегда.
Только в случае Itemized deduction.

Return to “Продажа и покупка недвижимости”