Ипотека: ход конем?

Moderator: Komissar

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12406
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Lolla » 23 Sep 2016 14:28

Yellowstoner wrote:
Lolla wrote:
Yellowstoner wrote:
Lolla wrote:По-моему пляска будет только на счет моргеджа - берете вы как для праймари или как на инвестмент проперти. Интересы и условия/требования разные.
Так все-таки можно покупать второе праймари? Не будет проблем, что в совершенно другом штате?
да, если вы заявляете что собираетесь там жить :)
Для этого банк может попросить доказательства что вы действительно туда переезжаете (я писала выше уже про это). В этом случае подразумевается, что ваше первое жилье перестает быть праймари уже и превращается в инвестмент проперти/продается. Иначе жилье будет рассматриваться как инвестмент если вы не сможете доказать что переезжаете в новое место.
Мы покупали второе жилье, но близко, в 2 милях от первого. Нас попросили написать письмо что первое жилье будет сдаваться и новое станет праймари. Причем я параллельно в двух местах моргедж оформляла и там, и там такое письмо просили. И документах было прописано, что новое жилье мы не может сдавать в рент. Так же нам сказали сделать хомстед экземпшн на налоги на дом на новое жилье (у нас до этого было на старом). Как я поняла банку не выгодно давать моргедж как на прайами - процент ниже. Я делала моргедж с небольшим кредит юнионом и большим банком, требования были практически одинаковые, условия - в кредит юнион лучше.
Так а если беру второй дом как vacation, причем чисто для себя (типа дачи, которую не планирую сдавать)? В соответствии с этим сценарием, ни один из домов не будет сдаваться в рент. Что в этом случае?
спросите в банке уже :)
какое блаженство быть совершенством! :)

NYgal
Уже с Приветом
Posts: 11679
Joined: 23 Mar 2004 21:10

Re: Ипотека: ход конем?

Post by NYgal » 24 Nov 2016 01:15

helg wrote:
Херовимчик wrote:так вроде невозброняетяся иметь 2 праймери дома? Главное чтобы месячного дохода хватало на обе ипотеки
https://www.google.com/search?q=primary+residence" onclick="window.open(this.href);return false;
A person's primary residence, or main residence is the dwelling where they usually live, typically a house or an apartment. A person can only have one primary residence at any given time, though they may share the residence with other people.


Для ипотеки на неосновное место жительства не разрешено списывать ипотечные проценты. То есть на одну из ипотек OP проценты не будут списываются. Кроме того, если вы в доме жили меньше двух лет из последних пяти перед продажей, не разрешается списывать 250K на каждого супруга с разницы стоимости продажни и покупки.

Есть ещё заморочки специфические для места, но это уже по мелочи.

Кэп
Мы покупали второй дом без проблем в другом штате. Назвали vacation property, как и есть на самом деле.
Когда-то в nyt читала о паре, которая, живя в Манхеттене, купила недвижимость в ... Бруклине, как vacation property. Оказывается, так можно. Просто стратегия.

LT12
Новичок
Posts: 49
Joined: 18 Nov 2009 08:26

Re: Ипотека: ход конем?

Post by LT12 » 12 Dec 2016 16:33

Скажите, а процент на рент и на вакейшен дома отличается? vacation процент такой же как праймари???

User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 10506
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Dweller » 12 Dec 2016 19:53

Какие вообще проблемы?
Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает. Банку это фиолетово и % менять не будут. Для того чтобы сказать что есть rental income от первого дома достаточно договора о сдаче.
Вот для IRS и списывания налогов надо уже все тщательно продумывать. Однако если всего 2 проперти то можно списывать обе и им тоже фиолетово до момента продажи одной из них. Там уже можно поиграться с датами "переселений" чтобы сделать тот который продался проймами. И то там надо 2 года из 5.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 52117
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Komissar » 13 Dec 2016 01:52

если проталкивать рентал как вакейшн (и списывать ипотеку с активного дохода), то IRS по головке не погладит.

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6283
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Kolombina » 15 Dec 2016 01:14

Dweller wrote: Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает.
Тем не менее штраф за обман с праймери на FHA loan - 250 тыс, или за покупку HUD как праймери, а использовать не как праймери.
always@(posedge clk)

User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 10506
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Dweller » 15 Dec 2016 01:23

Kolombina wrote:
Dweller wrote:Никто никогда не приходит проверять живет ли человек как проймари или сдает.
Тем не менее штраф за обман с праймери на FHA loan - 250 тыс, или за покупку HUD как праймери, а использовать не как праймери.
Я имел в виду такую, к примеру, ситуацию
год 1 - куплен дом А
год 5 - куплен дом В, дом А сдан
год 10 - дом А продан

Можно вполне сказать что в доме А жил до года 8 и он подпадает под 250/500к лимит - чтобы дом А считался по схеме 2 из последних 5
И в доме В живешь последние 2 года, хотя и брал ипотеку как под праймари

User avatar
Vоvan
Уже с Приветом
Posts: 3943
Joined: 20 Mar 2004 03:19
Location: KO69

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Vоvan » 26 Jan 2017 19:22

Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери :)

--
В.

User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 10506
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Dweller » 27 Jan 2017 00:30

Vоvan wrote:Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери :)

--
В.
с ребенком не заморачивайтесь, заставят делать договор рента и туда тоже попадете
им пофигу кто рентует, родня или нет
Вообще с 2мя пропертями я бы не репортил ничего в налоги, 2 можно иметь без красных флажков и списывать налоги с них
Вот с 3й уже нет и там есть смысл репортить рентал

User avatar
Vоvan
Уже с Приветом
Posts: 3943
Joined: 20 Mar 2004 03:19
Location: KO69

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Vоvan » 27 Jan 2017 19:44

Хм... а как же не репортить если там cash flow идет немалый - не будешь же рент кешем брать?

--
В.

User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 10506
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: Ипотека: ход конем?

Post by Dweller » 28 Jan 2017 01:55

Vоvan wrote:Хм... а как же не репортить если там cash flow идет немалый - не будешь же рент кешем брать?
--
В.
можно брать обычные чеки и ходить окешивать в банк, там тоже будет вестись учет но уже не для IRS а для homeland security

SEL
Уже с Приветом
Posts: 14421
Joined: 31 May 2002 17:00

Re: Ипотека: ход конем?

Post by SEL » 28 Jan 2017 19:21

Vоvan wrote:Хм.... таким образом дом А надо не показывать IRS как рентал в последние два года. Чем оно тогда станет? Если ничего не списывать то можно ли вообще его не показывать? Но в записях IRS он то уже есть - флаг выскочит - куда делся? Мутно сильно... Проще туды ребенка поселить и сказать что это ейный прамери :)

--
В.
Это налоговый форд, не стоит.

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4341
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Ипотека: ход конем?

Post by DropAndDrag » 28 Jan 2017 20:00

я что-то туплю, читая. местами непонятно в чем выгода?
- primary.
ниже процент ипотеки, чем rental
списать интерес можно как-то при itemized, что сложновато достигнуть при невысокой цены дома и семье.
при продаже можно не платить налоги (скорее отсрочить?)
- vacation
не имею понятия
- rental
выше процент ипотеки.
интерес списывается, так что процент ипотеки дешевле в зависимости от tax bracket (10%, 15%, 25%, и т.д.), также списывается другие дела, но depreciation потом выползет при продаже
при продаже налоги надо платить, но при покупке следующего дома можно отсрочить

подкорректируйте ...

Return to “Продажа и покупка недвижимости”