Первая покупка недвижимости. Шаги.

Moderator: Komissar

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 01 Jul 2016 19:56

san-fernando wrote:Не знаю как во Флориде, но в Калифорнии, например, если в кондо 15% и более юнитов имеют задолженности по мортгиджам и прочим HOA платежам (которые попали в коллекшн), то получить СТАНДАРТНОЕ финансирование будет крайне затруднительно. "Стандартное" имеется ввиду все те красивые низкие рейты и прочие terms and conditions которые вывешивают на входе в банк или на его вебсайте. Увидеть процент должников можно только в платном (300-500 баксов) report'е от HOA по запросу банка. Все это также может осложнить перефинансирование или продажу данного жилья в будующем.
во флориде тоже самое
по-этому тут уже неоднократно говорили, что при-апрув это одно, а вот закрыться - можно и не закрыться.
какое блаженство быть совершенством! :)

san-fernando
Уже с Приветом
Posts: 211
Joined: 15 Jun 2004 20:34
Location: SPb-CA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by san-fernando » 01 Jul 2016 20:55

shadow7256 wrote:
Lolla wrote:берите на 10, процент ниже, дешевле получится.
тогда сильно повысятся месячные платежи. Идея в том, чтобы иметь низкие месячные платежи сейчас, так как идут расходы на другие дела. Потом может появится резкий приток дохода и можно будет выплатить все или большую часть.
Берите 30-летний мортгидж, а месячные платежи делайте как в 15-летнем. Если все время так делать, то за те же 15 лет Вы выплатите не менее 95% всего долга. Зато всегда будет возможность спрыгнуть на минимальный платеж если обстоятельства вдруг потребуют. Только лучше сразу начинать платить по максимуму, не откладывать это на другие "лучшие" времена, так будет гораздо легче "дисциплинировать" расходы

User avatar
Sergunka
Уже с Приветом
Posts: 29378
Joined: 03 Dec 2000 10:01
Location: Vladivostok->San Francisco->Los Angeles->San Francisco

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Sergunka » 01 Jul 2016 21:44

shadow7256 wrote:Итак. Отдал бумаги. Сказал брокер что все ок даст pre approval letter. Спросил про страховку. Он сказал что окончательная цена страховки будет обозначена позже, там еще какой то wind mitigation надо делать. Я не понял только кто его должен делать :(

Встретился с нашим менеджером из комплекса. Информация такая. Прежний хозяин умер три года назад. Они нашли каких то дальних родственников которые приехали и утащили холодильник и плиту. Кто разбомбил остальное они не знают. Спросил есть ли какие то проблемы с юнитом. Он сказал что честно лично он не знает про проблемы, но какой то "title search" все покажет если проблемы есть. Но обычно банк который выкупает квартиру он гасит все задолжености какие были.

Спросил про HOA fee. Он сказал что у них не НОА fee, у них Condominium fee. На все 2 bedroom апартаменты она 382 в месяц, но также сказал что она будет расти, потому что у них впереди много расходов. Недавно починили парковку, щас чинят крыши у зданий, потом собираются чинить бассейн там и еще чего то. Как таковых разовых assessments не будет. Просто всем немного поднимут fee и все.

Мы обсудили и решили дать оффер на 55 тысяч. И то это довольно много мне каждется учитывая сколько там надо вложить.. а.. оказывается еще я должен буду заплатить closing fee какую то и это еще несколько тысяч. Поэтому 55 вполне нормально.
По страховке, в договоре с банком должен быть пунктик, как Вы хотите платить за страховку сами или через банк. Поищите выгодный рейт и заключите договор со страховой, начиная со дня даты закрытия экскроу. Договор можете принести в эскроу на момент подписания бумаг и передачи прав. У нас банк не проверял страховку, но в договоре было написано, что в любой момент могут потребовать этот самый договор и если его не будет, то аннулируют моргидж. В первый год мы платили через нашего агента $450 в год, а банк предлагал купить у них страховку за $1,200 в год. Сейчас еще меньше платим.

Еще нужно проверить, сколько в НОА юнитов в аренде. Если больше 49%, то банк может не дать кредит. И по задолженностям в НОА тоже верно.
Last edited by Sergunka on 01 Jul 2016 21:48, edited 1 time in total.
"A patriot must always be ready to defend his country against his government." Edward Abbey

User avatar
Sergunka
Уже с Приветом
Posts: 29378
Joined: 03 Dec 2000 10:01
Location: Vladivostok->San Francisco->Los Angeles->San Francisco

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Sergunka » 01 Jul 2016 21:45

del
Last edited by Sergunka on 01 Jul 2016 21:48, edited 1 time in total.
"A patriot must always be ready to defend his country against his government." Edward Abbey

User avatar
Sergunka
Уже с Приветом
Posts: 29378
Joined: 03 Dec 2000 10:01
Location: Vladivostok->San Francisco->Los Angeles->San Francisco

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Sergunka » 01 Jul 2016 21:45

del
Last edited by Sergunka on 01 Jul 2016 21:48, edited 1 time in total.
"A patriot must always be ready to defend his country against his government." Edward Abbey

User avatar
Sergunka
Уже с Приветом
Posts: 29378
Joined: 03 Dec 2000 10:01
Location: Vladivostok->San Francisco->Los Angeles->San Francisco

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Sergunka » 01 Jul 2016 21:47

Чтобы прикинуть, будут ли special assessment в ближайшее время, нужно глануть на Reserve Fund и Reserve Study. Если денег в резервном фонде мало или нет, то все крупные ремонты будут оплачиваться за счет эссесментов. Особенно если это какой-то срочный ремонт.
Last edited by Sergunka on 01 Jul 2016 22:05, edited 1 time in total.
"A patriot must always be ready to defend his country against his government." Edward Abbey

User avatar
Sergunka
Уже с Приветом
Posts: 29378
Joined: 03 Dec 2000 10:01
Location: Vladivostok->San Francisco->Los Angeles->San Francisco

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Sergunka » 01 Jul 2016 21:47

Когда получите бумаги от НОА, посмотрите, чтобы не было Pending Litigation. Банки этого тоже не любят.
"A patriot must always be ready to defend his country against his government." Edward Abbey

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6332
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 05 Jul 2016 16:11

Вот сегодня пришло такое письмо из банка одного. Я туда онлайн посылал запрос на кредит. Это значит что кредит будет под 2.5 процентов?
Untitled.png
You do not have the required permissions to view the files attached to this post.

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 05 Jul 2016 18:12

спросите сколько будет клоузинг стоить и заодно посмотрите сколько они вам поинтов продают :)
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Kolombina » 05 Jul 2016 18:29

Я вообще не вижу смысла гонки за рейтами. Главное - чтобы дали мортгидж. плюс минус 1% вообще неважно на такой сумме.

у нас большинство лендеров почему-то не дают лоаны меньше 75К.

Оффер-то приняли, автор?
always@(posedge clk)

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6332
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 05 Jul 2016 19:43

Такой рейт это когда дают 3 points и за счет этого closing будет дороже на 1650 долларов. Если без points то rate = 3.34%

Оффер отослали только сегодня. Сколько они будут его рассматривать я не знаю. Но честно говоря мне эта затея не особо нравится. Обязательно сказали взять инспектора, чтобы проверил стены. Если никто не жил там три года и не работал кондиционер три года то вполне можно там mold. А если эта херня там есть, то вполне возможно она распространилась по всем стенам.

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3431
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Grand Canyon » 05 Jul 2016 19:49

То, что было на фото - это жуть какая-то.
Лучше жить в палатке в стейт-парке, чем в такой страшной дыре.
Зачем вам создавать такие проблемы себе?
Плюс еще помимо тех.состояния этой коробки у меня большие подозрения по поводу окружения, которое там живет.
К покупке недвижимости надо готовиться.
Вообще в топку всякие кондо. Либо покупать дом, либо продолжать бомжевать в съемной квартире пока не получится накопить на дом. Хотя дом каркасного типа - конечно тоже не сахар, но лучше, чем кондо по-любому.

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 06 Jul 2016 14:49

автор, ну вы с калькулятором-то сядьте, посчитайте - вам же уже и ссылок накидали. вы там все 30 лет жить собираетесь?
за ваш фиксд на 30 лет клозинг 5К и $219 в мес. за 5/1 арм с лоу кост клозинг 600 и 239 в мес. thirdfederal хороший банк для финансирования, тот клозинг, что они на сайте показывают, он такой и есть. в их арме есть rate relock за 400-600, не помню точно, т.е., если зависаете в гадюшнике наподольше, то можно перелокировать рейт и спокойно платить еще 5 лет фиксд. на ваших суммах это все равно дешевле того клозинга, корорый вы прямо сейчас собрались из кармана выкладывать - вы цифирьки-то сложите. у нас с ними несколько моргичей было и хелок хороший был/есть (но его они уже убрали, как продуткт), к сожалению, они не финансируют ни инвестмент, ни второй дом, а то я б с ними только шла, они толковые. и, что очень важно, работают с флоридскими кондо.
теперь про саму пропертю: помимо того, что может быть без кондиционера стояло все, место там прямо скажем весьма специфическое, не думаю, что там прежние хозяева-тенанты, кондо хорошо содержали и вложений там будет ... непредсказуемо. плюс вы, если можете не торопиться, может дождались бы конца сезона ураганов? в том комплексе ведь ни ставен ни impact proof окон нет... если придет ураган, огрести можно по полной как владелец. со страховками игрища начнутся... после последнего урагана народ некоторые вещи года по 3 ждал чтоб починили. да и в таких кондах обычно самый минимум покрыт, а все что сверх - жильцы скидываются.

User avatar
Laila
Уже с Приветом
Posts: 13508
Joined: 16 Nov 2004 22:37

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Laila » 06 Jul 2016 15:32

shadow7256 wrote:Такой рейт это когда дают 3 points и за счет этого closing будет дороже на 1650 долларов. Если без points то rate = 3.34%

Оффер отослали только сегодня. Сколько они будут его рассматривать я не знаю. Но честно говоря мне эта затея не особо нравится. Обязательно сказали взять инспектора, чтобы проверил стены. Если никто не жил там три года и не работал кондиционер три года то вполне можно там mold. А если эта херня там есть, то вполне возможно она распространилась по всем стенам.
слушайте, вы не троль? Даже я, живя в холодном МА знаю что во Флориде (и др. южных влажных штатах) квартиру с выключенным АС хотя бы одно лето нельзя покупать, конечно будет молд. А вы, живя там, об этом только сейчас узнали от какого-то дяди из банка? Вы понимаете какие последствия для здоровья ребенка может иметь покупка такой квартиры?

и про поинты тоже песня. Моргич на 55К при 2.9 процента будет вам в месяц стоить 229.
моргич под 3.34 процента будет в месяц 243 долларов. Теперь отнимаем 229 от 243, получаем 14 долларов в месяц. Если вы сейчас заплатите 1650 за поинты, посчитайте-ка на калькуляторе через сколько лет вы отобьете эту сумму?

я конечно понимаю местных брокеров и моргич брокеров, ради 300 долларов коммисионных никто не хочет и с места сдвинуться, так что приходится самообразовываться, но хоть возьмите в библиотеке книжки mortgage for dummies and first time buyer for dummies а то ведь ошибок наделаете, а потом много лет расплачиваться.

И не знаю как у вас, у нас апрувал банка на шорт сейл или форклоужер можно ждать и полгода и год, вот такие они неторопливые там.

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 06 Jul 2016 15:50

shadow7256 wrote: Оффер отослали только сегодня. Сколько они будут его рассматривать я не знаю. Но честно говоря мне эта затея не особо нравится. Обязательно сказали взять инспектора, чтобы проверил стены. Если никто не жил там три года и не работал кондиционер три года то вполне можно там mold. А если эта херня там есть, то вполне возможно она распространилась по всем стенам.
FYI Инстектор должен иметь специальную лицензию во Флориде чтобы "смотреть" mold. Обычной среднестатестический инспектор этого вообще делать не может и не будет. Те кто будут, должны взять самп и отправить в лаб (дополнительно время и деньги). Но самый косяк заключается в том что плесень сквозь стены не увидешь, нужно вырезать кусок в стене и брать самп оттуда, и не в одном месте.
какое блаженство быть совершенством! :)

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6332
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 06 Jul 2016 16:33

Lolla wrote:FYI Инстектор должен иметь специальную лицензию во Флориде чтобы "смотреть" mold. Обычной среднестатестический инспектор этого вообще делать не может и не будет. Те кто будут, должны взять самп и отправить в лаб (дополнительно время и деньги). Но самый косяк заключается в том что плесень сквозь стены не увидешь, нужно вырезать кусок в стене и брать самп оттуда, и не в одном месте.
Да, про это тоже сказали.

Вообщем нафиг эту гадину. Просто такое резкое решение вызвано то что как я уже говорил нашу хату щас выставили на продажу. Скорее всего придется съезжать. Но мы решили, что еще год рентанем где нибудь и через год уже будем смотреть на дом. Вокруг много приличных апартаментов, но опять же эта гребаная НОА (в некоторых местах достигает до 560 в месяц) убивает просто все желание. 500 за НОА это 6 тысяч в год, мне кажется будет вполне приемлимо потратить их на дом, нежели платить за "стрижку" газонов и чистку бассейнов в кондо.

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6332
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 06 Jul 2016 16:33

Lazy444 wrote:ИМХО не надо платить поинтов. No Points No Charge mortgage - наше фсе. https://www.dcu.org/account-services/ra ... rates.html" onclick="window.open(this.href);return false;
я тоже такого же мнения

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3431
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Grand Canyon » 06 Jul 2016 16:42

shadow7256 wrote: Вообщем нафиг эту гадину. Просто такое резкое решение вызвано то что как я уже говорил нашу хату щас выставили на продажу. Скорее всего придется съезжать. Но мы решили, что еще год рентанем где нибудь и через год уже будем смотреть на дом. Вокруг много приличных апартаментов, но опять же эта гребаная НОА (в некоторых местах достигает до 560 в месяц) убивает просто все желание. 500 за НОА это 6 тысяч в год, мне кажется будет вполне приемлимо потратить их на дом, нежели платить за "стрижку" газонов и чистку бассейнов в кондо.
Правильно, перекантуйтесь лучше годик пока в ренте, если нет возможности покупать дом сейчас.

А есть нормальные не HOA-шные места во FL? Или совсем голяк с этим? Или если в глубь материка, то нет проблем? По мне так не сильно принципиально, если океан даже в часе езды. Где-нить в Огайо его вообще нет и даже там люди как-то живут. Жить именно в первой линии - это конечно здорово, но если влечет за собой кучу проблем в виде дорогих HOA и обязательных гольф клубов за 40+K - ну его нафиг, лучше где-нить в 20-30 милях от океана.

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 06 Jul 2016 16:43

перед тем как дома будете смотреть, заведите себе страхового агента, чтоб он вам страковки на дом и машины прикидывал. они от зипкода к зипкоду в разы могут отличаться в пределах той же плам бич каунти.
как я выше упомянула 200-400 кондо фи, приблизительно мапируются на выплаты за страховку на сингл фемили. но придурь и жульничество хоа может быть даже менее предсказуемо чем придурь и жульничество сраховых компаний.

Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 806
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia --> USA

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Ann4Ann » 06 Jul 2016 16:44

Yellowstoner wrote: По мне так не сильно принципиально, если океан даже в часе езды.
в часе езды от океана - это в болоте. дешево, но нафик-нафик. такова селяви.

Grand Canyon
Уже с Приветом
Posts: 3431
Joined: 10 May 2013 05:00
Location: TX

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Grand Canyon » 06 Jul 2016 16:47

Ann4Ann wrote:перед тем как дома будете смотреть, заведите себе страхового агента, чтоб он вам страковки на дом и машины прикидывал. они от зипкода к зипкоду в разы могут отличаться в пределах той же плам бич каунти.
как я выше упомянула 200-400 кондо фи, приблизительно мапируются на выплаты за страховку на сингл фемили. но придурь и жульничество хоа может быть даже менее предсказуемо чем придурь и жульничество сраховых компаний.
А во FL какие-то принципиально другие рейты на страховку за дом?

Вам доводилось иметь дома в разных штатах? Интересно, во FL намного больше страховка по сравнению с домом такой же стоимости, но в обычном штате, например типа PA?

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 06 Jul 2016 16:48

Да вы думаете коммунити с домами не имеют НОА? Тоже имеют, а те что без - там еще те нейборхудики. Да, НОА в стреднем 100 в месяц и ключает в себя уход за общими эриями типа газонов и бассейна. У нас таунхаух, там 300 в мес. НОА. При этом она включает в себя страховку (для лендера ее достаточно), воду, вывоз мусора, базовый ТВ кабель, бассейн в коммунити и уход за территорией. То есть вода + вывоз мусора + ТВ вобщем-то и выходит то на то если за все отдельно платить самим.

Не принимайте импульсивных решений. И с кондо 79 года лучше не связываться конечно, там слишком много красных флажков. Найдете свое жилье!
какое блаженство быть совершенством! :)

User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 12383
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by Lolla » 06 Jul 2016 16:51

Yellowstoner wrote: А во FL какие-то принципиально другие рейты на страховку за дом?

Вам доводилось иметь дома в разных штатах? Интересно, во FL намного больше страховка по сравнению с домом такой же стоимости, но в обычном штате, например типа PA?
Самая большая разница это флад зон, не флад зон.

В Тампе вне флад зон страховка в районе 1000 в год (у родителей дом 10 летний и у нас в два раза больше и новый, а цена одинаковая - 1000 в год).
Видимо еще могут быть повыше цены в неспокойных районах, где больше беспридела твориться.
какое блаженство быть совершенством! :)

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6332
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 06 Jul 2016 16:55

Yellowstoner wrote:По мне так не сильно принципиально, если океан даже в часе езды.
в Южной Флориде в часе езды от океана это болото Эверглейдс :-) Ну или еще час езды и там уже Мексиканский залив. Другая сторона Флориды.

shadow7256
Уже с Приветом
Posts: 6332
Joined: 18 Mar 2004 15:11
Location: New York -> FL

Re: Первая покупка недвижимости. Шаги.

Post by shadow7256 » 06 Jul 2016 16:58

Lolla wrote:Да вы думаете коммунити с домами не имеют НОА? Тоже имеют, а те что без - там еще те нейборхудики. Да, НОА в стреднем 100 в месяц и ключает в себя уход за общими эриями типа газонов и бассейна. У нас таунхаух, там 300 в мес. НОА. При этом она включает в себя страховку (для лендера ее достаточно), воду, вывоз мусора, базовый ТВ кабель, бассейн в коммунити и уход за территорией. То есть вода + вывоз мусора + ТВ вобщем-то и выходит то на то если за все отдельно платить самим.
ну вот за все тоже самое в этой коммьюнити берут $380 с 2 bedroom апартаментов.

Return to “Продажа и покупка недвижимости”