Первая покупка недвижимости. Шаги.

[shadow7256]

Уважаемые,

Пришла пора купить квартиру. До этого все время рентовал, поэтому проблем не знал вообще. Но теперь семья, поэтому пора. Подскажите пожалуйста какие будут шаги и на какие грабли не наступить. Завтра идем смотреть квартиру. Она на foreclosure стоит. Допустим нам все понравилось и мы говорим агенту что согласны взять ее. Мы будем брать заем, внесем 20 процентов, остальное заем. Скажите пожалуйста последовательность действий с нашей стороны какая будет, чтобы быть более менее готовым и знать куда бежать. А также посоветуйте на что обратить внимание если попытаются "надурить".

Каким образом можно торговаться с агентом? Судя по фоткам хата в не новом состоянии поэтому ремонт надо будет делать. Может на это надавить? или когда хата стоит как foreclosure то торговаться бессмысленно?

Спасибо

PS. Текущий рент истекает 27ого сентября. Не слишком ли рано мы начали искать недвижимость на покупку? Не придется ли потом платить и за ренту и за заем еще?

[Dweller]

по мне так не то что слишком рано, скорее слишком поздно
Вы думаете можно купить любую недвижимость просто дав туда оффер? особенно если это foreclosure??
судя по всему Вам нужен хороший агент который ответит на все важные вопросы
хотя на дешевой квартире агент не особо будет суетиться
чтобы не "надуриться", надо знать только одно - хороший дил или плохой дил - для этого надо знать рынок и точное место данной квартиры в этом рынке

[shadow7256]

квартира на маркете стоит уже 150 дней, судя по trulia.com. Цена для комплекса ниже средней, другие квартиры дороже.

Я сегодня обнаружил что наш лендлорд, у которого мы снимаем, выставил свою эту хату на маркет 75 дней назад Причем нам ничего не сказал. Выставил за 70 тысяч, и недавно резко снизил цену до 58ми. Собственно мы поэтому и решили что надо купить свое, чтобы не быть зависимым от какого то дяди который в любой момент может придти и сказать идите отсюда.

[shadow7256]

Вы думаете можно купить любую недвижимость просто дав туда оффер? особенно если это foreclosure??

а в чем тут может быть проблема?

[DropAndDrag]

квартира на маркете стоит уже 150 дней, судя по trulia.com. Цена для комплекса ниже средней, другие квартиры дороже.

Я сегодня обнаружил что наш лендлорд, у которого мы снимаем, выставил свою эту хату на маркет 75 дней назад Причем нам ничего не сказал. Выставил за 70 тысяч, и недавно резко снизил цену до 58ми. Собственно мы поэтому и решили что надо купить свое, чтобы не быть зависимым от какого то дяди который в любой момент может придти и сказать идите отсюда.

может вам у лендлорда купить?
переезжать не надо, может быть он и с финансированием слегка поможет, то бишь займет, и вы отобьетесь от банков. 58 тыс не такие уж и большие деньги.
а потом купите другую, а эту будете сдавать

[shadow7256]

мы живем в 1 bedroom, а нам нужна 2 bedroom

[DropAndDrag]

мы живем в 1 bedroom, а нам нужна 2 bedroom

ну живете же как-то
может оказаться, что вы быстрее отобьетесь от выплаты 2 квартир, будете постепенно разбираться с проблемами ...

[agent_V]

foreclosure обычно продается уже дешевле местного рынка, но торговаться можно.
Смотрите, если все в рабочем состоянии, в противном случае банк может не дать моргадж.
В принципе, 3 месяца для покупки, вполне нормальный срок, но при foreclosure банки обычно хотят продать за 30-45 дней.
Интересно, как Ваш лендлорд продает Вашу квартиру, Вас не предупредив.
А как же он ее показывает покупателям?

[shadow7256]

Квартира в довольно убитом состоянии, ремонта придется делать прилично, но это не беда. Мы сами много чего сможем сделать. А что значит "если все в рабочем состоянии"*? Мы попробуем еще снизить цену немного и дать оффер.

Хата стоит на рынке уже 5 месяцев. Видно никто особо брать не хочет. Продавец - Фанни Мей.

Для нас самих загадка как лендлорд выставил нашу квартиру на продажу и никто не приходит смотреть

[Ann4Ann]

если вы хотите покупать с финансированием, найдите вначале лендера. без преаппрувал вы и офер не сможете дать, особенно банку в качестве продавца.
преаппрувал письмо - это 10% от всего процесса финансировалия. специфика флоридского рынка, флорида кондо вообще неохотно финансируют, а уж если там еще и часть пропертей в ренте, то вообще тяжко. будьте готовы к тому, что с вас массу бумаг стрясут.
сильно рекоммендую пройтись по мелким местечковым кредит юнионам, банкам, по-крайней мере они сами работают на этом рынке и в курсе. sccu, thirdfederal, etc...

[shadow7256]

если вы хотите покупать с финансированием, найдите вначале лендера. без преаппрувал вы и офер не сможете дать, особенно банку в качестве продавца.
преаппрувал письмо - это 10% от всего процесса финансировалия. специфика флоридского рынка, флорида кондо вообще неохотно финансируют, а уж если там еще и часть пропертей в ренте, то вообще тяжко. будьте готовы к тому, что с вас массу бумаг стрясут.
сильно рекоммендую пройтись по мелким местечковым кредит юнионам, банкам, по-крайней мере они сами работают на этом рынке и в курсе. sccu, thirdfederal, etc...

Да спасибо. Именно сейчас этим и занялся. А можно этот pre approval письмо потом показывать для нескольких офферов?

[KotKot]

А где именно во Флориде такое место, что 1бр можно купить за 58 тысяч? Думаю может прикупить квартирку.

[Kolombina]

квартира на маркете стоит уже 150 дней, судя по trulia.com. Цена для комплекса ниже средней, другие квартиры дороже.
.

Такие вопросы задавайте лучше агенту, а не трулии. Трулия часто безбожно врет. Зиллоу тоже. Не врет редфин, но иногда обсчитывается

[Kolombina]

хата стоит как foreclosure

Что такое foreclosure в вашем понимании - Short sale или bank owned-REO? Процедура покупки сильно отличается.

Вообще, все ваши вопросы нужно задавать вашему агенту.

У нас финансирование на дешевые конды не дают вообще. Список аппрувнутых на финансирование кондо комплексов по городу очень мал. Мне кажется, что с вашими ценами проще дом купить.
В кондо будет большая HOA, а в доме будет небольшая НОА или вообще не будет, что даст возможность за тот же месячный платеж получить бОльший мортгидж.

[Lolla]

Кондо во Флоридк, которок стоит на маркете пустым давно - там явно что-то не так. Не знаю где именно такие цены во Флориде, у нас тоже есть такие кондо в Тампе, но там свои заморочки начиная от молда в стенах (и ноль денег у НОА ремонтировать) и заканчивая высокими НОА фии которые убьют напрочь всю выгоду от покупки дешевого жилья. В Тампе например сейчас рент маркет такой что все улетает за считанные дни, не знаю как в ваших краях. У нас все что будет опупать себя улетает и то что сидит на маркете - то что с большими косяками.
Если так долго на маркете, то first look уже давно прошел и инвесторы могут смотреть (хотя может это один из тех кондо где после покупки 2 года рентовать нельзя )))

shadow7256, вам нужен агент. Он вам и моргедж брокера посоветует, и через весь процесс проведет. Про косяки конечно не будет рассказывать и отговаривать покупать, но сам процесс сделает.
Дайте ссылку, может удасться узнать что там такое с этим кондо.

И кстати, по поводу продажи жилья где вы живете. Даже если оно продастся, во Флориде вас новый владелец не сможет выселить до окончания вашего контракта. Скорее всего ваш лендлорд написал что ваш юнит сейчас сдается вот пока его никто и не хочет смотреть, не все хотят покупать уже с жильцами. Но выгнать раньше срока вас никто не сможет, суд будет на вашей стороне если дойдет до этого, так что не переживайте

[Lolla]

В кондо будет большая HOA, а в доме будет небольшая НОА или вообще не будет, что даст возможность за тот же месячный платеж получить бОльший мортгидж.

да, в кондо обычно так и есть - чем дешевле кондо, тем выше НОА.
А в домах если они в коммунити и на городской воде или канализации обычно НОА все же чаще есть чем нет. И с домами больше шансов попасть в коммунити, где помимо НОА еще есть и СДД которые прибавляются к таксам.

[Lolla]

Мои два цента : посмотрите на новые квартиры от застройщика. Цена может быть не намного выше, но головных болей гораздо меньше. И не слушайте тех, кто советуют агента для покупателя. Они сами агенты Звиздец рокет сайенс, купить жилье.

не надо новое, особенно кондо и таунхаусы во Флориде. Сейчас идет самый настоящий бум, цены взвинчены выше некуда, на кондо и таунзаусы еще больше, там от 150-170 за квадратнрый фут ценник. А головные боли - смотря что вы под этим подразумеваете - если финансирование, то да, через билдера можно взять заем, только процент будет выше, если по поводу "все новое и чинить ничего долго не надо будет", то это тоже оверрейтед. Говорю вам как человек, купивший новый дом во Флориде пол года назад. Мы разве что крышу еще не меняли, но да, пока гарантия есть, строитель присылает нанятых работников, но это занимает очень много времени (хотят приходят, хотят не приходят, хотят за 1 раз делают, хотят за 10 - а ты сиди и жди) и сил. А контракты на новое какие сейчас во Флориде - это ж песня. Строитель гарантирует все на год (на кондо еще на стракчерал есть 10 лет гарантия, но ее пушают переделать на 7, проблема в том что считается стракчерал, ну вы сами навернео понимаете), а дальше ваши проблемы + вы уже переплатили нехило за новое.
Вы даже судить строителя не можете. Вобщем, нафиг нафиг.

Я не сторонник риэлторов но когда люди не знаю процесса, нужно либо самим попытаться разобраться в этом вопросе, либо все же брать себе агента.

[Kolombina]

В кондо будет большая HOA, а в доме будет небольшая НОА или вообще не будет, что даст возможность за тот же месячный платеж получить бОльший мортгидж.

да, в кондо обычно так и есть - чем дешевле кондо, тем выше НОА.
А в домах если они в коммунити и на городской воде или канализации обычно НОА все же чаще есть чем нет. И с домами больше шансов попасть в коммунити, где помимо НОА еще есть и СДД которые прибавляются к таксам.

вот да, в каждом месте есть свои реалии. В общем, нужно считать и выбирать, что выгоднее.

У нас тоже так - если кондо дешевое, в смысле все кондо в комплексе дешевые, а не одно кондо, то там какая-то засада - либо HOA очень высокое, либо всякие restrictions.

[Lolla]

зная как сейчас народ убивается по крайней мере в нашей эрии и не может ничего до 150К купить вообще, все что не с завышенными ценами улетает за считанные дни. Все что сидит дольше - либо с завышенными ценами, либо с большими косяками. У кондо по всей Флориде самый большой косяк со стакко, через трещины которых вода попадала в стены и там давно поселилась плесень. Так как строителей судить нельзя, нужно только через арбитрейшн, найти точную инфу на этот счет очень сложно. Риэлторы те даже узнавать не хотят, им невыгодно.

[shadow7256]

http://www.zillow.com/homedetails/500-E ... 4128_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;

Вот эта квартира. Сразу говорю что фотографии обманчивы потому что не показывают всей картины в целом.

Эта квартира в свое время была выкуплена компаний Фанни Мей. То есть по идее ей уже владеет банк.

Навскидку что надо будет менять/чинить только на первый взгляд:

1. Красить все стены везде.
2. Везде менять ковровое покрытие.
3. Покупать новый холодильник и плиту. Их куда то дели
4. В одной ванной комнате полностью менять туалет и бачок.
5. В другой ванной комнате полностью сносить стены в душевой и ставить новые... там гниль какая то в них.
6. розетки везде вырваны с корнем, нужно все заново.
7. Менять все двери в клозетах они все вырваны и висят на соплях

Вообще непонятно кто и зачем привел квартиру в такое состояние

С одной стороны конечно это многое можно сделать самим, опять же опыт. Сделать под себя... Но

Агента которого нам прислали как обычно балабол, причем русский, но по русски не говорит. Сразу начал плести, что поможет со всем, что у него свои строительные компании и что за дополнительные 20 тысяч он сделает из хаты конфету. Нафига? если добавить 20 тысяч можно уже купить готовую хату большей площади и проблем не знать.

На данный момент я именно займусь поиском того кто даст финансирование. Потом посмотрим..

Почему не хотят покупать квартиру? я не знаю.. может никому не хочется заниматься ремонтом.

[shadow7256]

20160629_130752.jpg

вот кстати что творится в ванной где в душевой надо будет менять стены

[shadow7256]

а да.. и HOA будет стоить 380 в месяц. Очень много зелени и большой бассейн, постоянно приезжают стричь газоны.

[shadow7256]

И кстати, по поводу продажи жилья где вы живете. Даже если оно продастся, во Флориде вас новый владелец не сможет выселить до окончания вашего контракта. Скорее всего ваш лендлорд написал что ваш юнит сейчас сдается вот пока его никто и не хочет смотреть, не все хотят покупать уже с жильцами. Но выгнать раньше срока вас никто не сможет, суд будет на вашей стороне если дойдет до этого, так что не переживайте

Не не, никто нас выселять не будет. Лендлорд порядочный очень. Максимум что он сделает это за 30 дней предупредит, но я думаю если бы он реально продавал, но предупредил бы заранее. Меня вот тоже терзают сомнения, зачем он выставил на продажу и нам не сказал.

http://www.zillow.com/homedetails/480-E ... 4007_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;

[Lolla]

А с кондером что? он есть вообще? по ходу юнит стоял без АС долгое время - надо минимум кого-то нанимать чтобы проверили и прочистили. За электричество вы будете платить очень много.

попросите НОА и почитайте правила. Чтобы сюрпризов не было.

Спросите почему прошлая сделка сорвалась, ведь юнит был под контрактом в начале мая. Правду вам никто не скажет, но хоть на реакцию их посмотрите.

за моргеджом - обратитесь в свой банк для начала, чтобы просто понять что и как.

[Lolla]

И кстати, по поводу продажи жилья где вы живете. Даже если оно продастся, во Флориде вас новый владелец не сможет выселить до окончания вашего контракта. Скорее всего ваш лендлорд написал что ваш юнит сейчас сдается вот пока его никто и не хочет смотреть, не все хотят покупать уже с жильцами. Но выгнать раньше срока вас никто не сможет, суд будет на вашей стороне если дойдет до этого, так что не переживайте

Не не, никто нас выселять не будет. Лендлорд порядочный очень. Максимум что он сделает это за 30 дней предупредит, но я думаю если бы он реально продавал, но предупредил бы заранее. Меня вот тоже терзают сомнения, зачем он выставил на продажу и нам не сказал.

http://www.zillow.com/homedetails/480-E ... 4007_zpid/" onclick="window.open(this.href);return false;

ну мало ли почему. может просто надоело ему с этим юнитом возиться, а вам смысл говорить. Что у вас в контракте с показами? у нас вроде можно по предварительному согласию и не раньше чем за месяц до истечения контракта.