RE рынок в Лас Вегасе

Moderator: Komissar

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 04 Jun 2016 17:59

Как там идут дела в плане investment property? Проперть, которую я скинул 10 лет назад (it is always better to be lucky than smart), доросла до 60% от продажной цены (at the bottom, it was 20% :shock: :sadcry: ), и сейчас по прежнему стоит дешевле, чем в момент постройки (1998). Я как бы понимаю, что тому есть веские причины, и не следует бросаться в этот омут не зная брода. Отсюда проистекает вопрос: где тот самый брод? Какие районы находятся at infliction point in recovery? Я помню когда я шопился, Summerlin и Henderson были уже перегреты. А как сейчас?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 04 Jun 2016 18:01

Все плохо.
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 04 Jun 2016 23:58

Это я сам понимаю, но я не хочу commiserate, я думаю проперть прикупить.
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 17 Jun 2016 04:55

Порекомендуйте мортгадж брокера с невадской лицензией.
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 19 Jun 2016 21:07

А в ответ - тишина! Все за наличные покупают что ли?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 19 Jun 2016 21:55

вы с агентом будете покупать? он может посоветовать.
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 20 Jun 2016 04:08

Kolombina wrote:вы с агентом будете покупать? он может посоветовать.
Он уже посоветовал. Даже двух. У агентов своя аженда, им не так важно чтобы я получил кредит на лучших условиях. Им важно чтобы я просто его получил. Ну, и какие у агента договоренности с брокером я тоже не знаю. А платить-то за все мне. До сих пор, я лучших брокеров находил либо сам, либо по рекомендации других брокеров. К сожалению, товарищ, который мне делал лоун 12 лет назад в LV, завязал и ушел с головой в такс ретурны. Больше никаких коннекшенов в Неваде нету. Мой калифорнийский брокер меня консультирует и говорит что невадцы не хотят давать мне лучшие рэйты. Памагите, а то ведь разведут, ироды бессовестные...
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51553
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Komissar » 20 Jun 2016 04:13

зачем опять Вегас? Тот поезд ушел.

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 20 Jun 2016 04:15

GoodBuyAmerica wrote:
Kolombina wrote:вы с агентом будете покупать? он может посоветовать.
Он уже посоветовал. Даже двух. У агентов своя аженда, им не так важно чтобы я получил кредит на лучших условиях. Им важно чтобы я просто его получил. Ну, и какие у агента договоренности с брокером я тоже не знаю. А платить-то за все мне. До сих пор, я лучших брокеров находил либо сам, либо по рекомендации других брокеров. К сожалению, товарищ, который мне делал лоун 12 лет назад в LV, завязал и ушел с головой в такс ретурны. Больше никаких коннекшенов в Неваде нету. Мой калифорнийский брокер меня консультирует и говорит что невадцы не хотят давать мне лучшие рэйты. Памагите, а то ведь разведут, ироды бессовестные...
Ну если вам важен рейт, то гуглите брокеров и шопьтесь на рейты у них.
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 20 Jun 2016 05:30

Komissar wrote:зачем опять Вегас? Тот поезд ушел.
Надеюсь вскочить в последний вагон. Конечно, год назад надо было ушами шевелить (а лучше четыре), но тогда не до того было. А что у нас теперь в моде?
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51553
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Komissar » 20 Jun 2016 05:40

где батареи для теслы делают?

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 20 Jun 2016 07:28

Каждый кулик свое болото хвалит :wink:
Кстати, Вегас производит впечатление что ему и без Теслы есть чем заняться. Но я согласен, что Рено - это тоже не плохо. Если бы я надолго обосновался бы в Сакраменто, то двинул бы в Рено за ренталами.
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 20 Jun 2016 07:45

GoodBuyAmerica wrote:
Komissar wrote:зачем опять Вегас? Тот поезд ушел.
Надеюсь вскочить в последний вагон.
В последний вагон за чем конкретно? :)

(может, мне тоже надо?)
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 20 Jun 2016 07:50

За инвестмент проперти, вестимо
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 20 Jun 2016 17:20

GoodBuyAmerica wrote:За инвестмент проперти, вестимо
Для cash flow или для appreciation?
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 20 Jun 2016 18:50

Kolombina wrote:
GoodBuyAmerica wrote:За инвестмент проперти, вестимо
Для cash flow или для appreciation?
Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 20 Jun 2016 18:56

GoodBuyAmerica wrote:
Kolombina wrote:
GoodBuyAmerica wrote:За инвестмент проперти, вестимо
Для cash flow или для appreciation?
Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation
А что вам агент говорит насчет аппрешиатион?
Что это good time to buy?
always@(posedge clk)

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 20 Jun 2016 18:57

Komissar wrote:где батареи для теслы делают?
А вы уже прикупили?
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 21 Jun 2016 02:00

Kolombina wrote:
GoodBuyAmerica wrote:
Kolombina wrote:
GoodBuyAmerica wrote:За инвестмент проперти, вестимо
Для cash flow или для appreciation?
Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation
А что вам агент говорит насчет аппрешиатион?
Что это good time to buy?
Агент-то всегда скажет, что сейчас как раз самое-самое good time to buy (или to sell, если уже куплено). Задача агента - найти самую лучшую проперти в пределах той суммы, которую клиент готов заплатить, контракт грамотно составить, бумажки быстро туда-сюда передавать. По поводу перспектив рынка, оссобенно long term, агент не обязан быть в курсе. Он комиссию не за то получает. Будет ли appreciation или нет - это gamble. "On average", RE растет 4-6% в год (расскажите это тем бедолагам, которые купили дома в LV в 2006-ом). Я думаю, что на сегодня в LV есть потенциал для роста. А Комми говорит, что поезд уже ушел. Кому верить? Как говорил кот Бегемот: "История рассудит нас!"
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 21 Jun 2016 02:02

Kolombina wrote:
Komissar wrote:где батареи для теслы делают?
А вы уже прикупили?
"Тут у него любовь с интересом, тут у него лежбище." — Жеглов. «Место встречи изменить нельзя»
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 21 Jun 2016 17:13

GoodBuyAmerica wrote:
Kolombina wrote:
GoodBuyAmerica wrote:
Kolombina wrote:
GoodBuyAmerica wrote:За инвестмент проперти, вестимо
Для cash flow или для appreciation?
Hopefully, 30% cash flow, 70% appreciation
А что вам агент говорит насчет аппрешиатион?
Что это good time to buy?
Агент-то всегда скажет, что сейчас как раз самое-самое good time to buy (или to sell, если уже куплено). Задача агента - найти самую лучшую проперти в пределах той суммы, которую клиент готов заплатить, контракт грамотно составить, бумажки быстро туда-сюда передавать. По поводу перспектив рынка, оссобенно long term, агент не обязан быть в курсе. Он комиссию не за то получает. Будет ли appreciation или нет - это gamble. "On average", RE растет 4-6% в год (расскажите это тем бедолагам, которые купили дома в LV в 2006-ом). Я думаю, что на сегодня в LV есть потенциал для роста. А Комми говорит, что поезд уже ушел. Кому верить? Как говорил кот Бегемот: "История рассудит нас!"
Так этот average можно получить и у вас в Сан Диего. В чем прикол покупать инвестиции не в своем бекярде, где ними тяжелей управлять? Это если appreciation в приоритете.
В Вегасе можно покупать ради кеш флоу.

А насчет агентов - некоторые любят поговорить насчет лонг терм, даже если и не должны ))

У нас половина агентов считает, что маркет вот-вот грохнется, и я могу сказать, что кое-где уже просело слегка. Но официальные репорты репортируют 8-9% годового прироста. Им следует вторая половина агентов.
ИНтересно было, из какой категории ваш ))
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 22 Jun 2016 08:36

Я не верю ни официальным репортам, ни агентам, поскольку не знаю из чего они исходят когда делают прогноз и какие у них конфликты интересов. О том, что агент думает на самом деле можно узнать исходя только из того, во что он(а) вкладывается сам(а). Я исхожу из того, что купить дом за 3-4 годовых дохода можно легко и непринужденно. Если дом стоит $160-180K, покупатель может иметь доход в $40-60K/year, что вполне реально даже для семьи со скромными доходами если оба супруга работают. С увеличением МРОТа, цены на этот сегмент должны продолжать рости, а с учетом политических тенденций, МРОТ таки будет расти. В другую сторону работает то, что проценты по закладным тоже будут расти, что будет давить на цены вниз. Из локальных факторов, нельзя не отметить, что Лас Вегас производит впечатление быстро развивающегося города, который не собирается уходить в глубокий минус. Строятся казино, другие развлекаловки, рестораны, торговые площади, госпитали, инфрастуктура. Все это нужно кому-то обслуживать. Так что население будет скорее всего продолжать расти, и потребность в жилье не будет падать. А если сейчас дома стоят меньше чем в момент постройки, то с чего бы им и не подрасти немного.

По поводу Сан Диего, попробуйте что-нибудь купить здесь дешевле $400K. It is not even funny.

Так что предсказывать что-либо очень сложно (особенно будущее). Может ли обвалиться RE а LV? Может! Может вырасти? Может! Так что будем надеяться на небольшой cash flow, который не позволит нам вылететь в трубу, и на небольшой рост, который может и не материализоваться.
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 22 Jun 2016 18:01

GoodBuyAmerica wrote:Я не верю ни официальным репортам, ни агентам, поскольку не знаю из чего они исходят когда делают прогноз и какие у них конфликты интересов. О том, что агент думает на самом деле можно узнать исходя только из того, во что он(а) вкладывается сам(а). Я исхожу из того, что купить дом за 3-4 годовых дохода можно легко и непринужденно. Если дом стоит $160-180K, покупатель может иметь доход в $40-60K/year, что вполне реально даже для семьи со скромными доходами если оба супруга работают.
https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29251483" onclick="window.open(this.href);return false;
Что-то типа такого со школами 2-3 из 10?
always@(posedge clk)

User avatar
GoodBuyAmerica
Уже с Приветом
Posts: 3623
Joined: 12 Jul 2002 06:38
Location: San Diego

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by GoodBuyAmerica » 23 Jun 2016 00:52

Kolombina wrote: https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29251483" onclick="window.open(this.href);return false;
Что-то типа такого со школами 2-3 из 10?
Это одна из основных причин почему в Summerlin и Henderson дома дороже. Но на процентном appreciation rate это может и не сказаться. Эти плохие школы сделали 100% между 2011 и 2014, а потом еще 15% за прошлый год. Дома по $160-180K есть не только в NLV. Вот в этом, кстати, агент должен очень хорошо разбираться.
"...обращаться на Вы с большой буквы - это ж каким интеллигентом нужно быть потомственным, злокозненным!" из анонимных постов в ЖЖ

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6271
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: RE рынок в Лас Вегасе

Post by Kolombina » 23 Jun 2016 17:50

GoodBuyAmerica wrote:
Kolombina wrote: https://www.redfin.com/NV/North-Las-Veg ... e/29251483" onclick="window.open(this.href);return false;
Что-то типа такого со школами 2-3 из 10?
Это одна из основных причин почему в Summerlin и Henderson дома дороже. Но на процентном appreciation rate это может и не сказаться. Эти плохие школы сделали 100% между 2011 и 2014, а потом еще 15% за прошлый год. Дома по $160-180K есть не только в NLV. Вот в этом, кстати, агент должен очень хорошо разбираться.
Смотрите, вам виднее. Я бы не отсекала North Las Vegas из ренталов. За такую сумму вы можете взять маленький относительно новый single story без HOA, с нормальным driveway и нормальным backyard, что является лучшим ренталом.
Или в районе получше можете взять townhome or patio home, с 1 car garage, или без driveway, или без бекярда или с маленьким бекярдом, но придется воевать с HOA violations, а они почти всегда есть у тенантов.

В гетто дома некоторые дома выросли на 200% и больше процентов ;) Стоило 30-40, теперь 100-120.
У меня знакомый купил за 18 тыс, продал за 100 )) Но вам туда не надо.
always@(posedge clk)

Return to “Продажа и покупка недвижимости”