геморрой с мортаж

Moderator: Komissar

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 6208
Joined: 11 Mar 2011 05:36

геморрой с мортаж

Post by DropAndDrag »

Пипец да и только. Сегодня в пятницу должна была закрыться сделка, но долбанный банк сделал очередной финт ушами 8)

Риэлторы созваниваются - делают продляющие бумаги - я подписал, наверное и продавцы подписали, тайтл компания введена в курс и будет пересчитывать копейки, полные непонятки с одной utility компанией, которую я перевел на себя - занавес падает - антракт ... ждем-с понедельника!

мои планы по поводу спокойного переезда начинают греметь медным тазом (у меня есть время, но я хотел за субботу-воскресенье перевезти самое необходимое, а потом за неделю оставшееся). да и вообще, я был весь в предвкушении хряпнуть бутылочку красного вина 1998 года сидя на деки и обозревая дали :o

короче, выводы простые
- earnest money мало что надо притащить, так надо еще показать транзакцию одной строчкой :umnik1:
Где логика в цеплянии к earnest money, если покупатель платит 20% downpayment - я не вижу днем с огнем ...
- если решите покупать, то соберите свое бабло, чтобы 2 последних стейтмента показывали это бабло. ибо придется писать на свое же бабло гифт письма. а если еще нет родства, то наверное совсем пипец )))
- не делайте никаких перекидываний денег между своими счетами. у меня всего 1 савинг и 2 чекинга, так что банк в 3(!!!) соснах запутался )))

p.s. не надо объяснять, что банку надо проверять платежноспособность. у меня хороший запас прочности, чтобы отдавать в месяц в 2-3 раза больше денег, на текущей работе я работаю давно, компания нормальная. других разумных показателей как-то не видится.
User avatar
Helmsman
Уже с Приветом
Posts: 6625
Joined: 15 May 2003 00:04
Location: LA

Re: геморрой с мортаж

Post by Helmsman »

Банк таки долбанутый. В моём случае ничего похожего не было, хотя покупал через полгода после приезда, с подтверждением доходов на иностранном языке(взяли мой же перевод) и сменой работодателя в процессе. Down payment переводил в пятницу буквально за 10 минут до cut off к закрытию в понедельник.
User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 65198
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: геморрой с мортаж

Post by Komissar »

DropAndDrag wrote:...
в последние годы банки как с цепи сорвались.

Но хоть процент-то низкий?
DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 6208
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: геморрой с мортаж

Post by DropAndDrag »

3% на 15 лет и где-то 1.5% дали кешбека.
можно было и 2.5% взять, но без кешбека. прикинул ... за 5 лет при обычных платежах кешбек не отбить, а тем более если платить быстрее. А загадывать на 5 лет вперед - смысла мало.

с цепи это не то слово! и 2 года не прошло, как я притащил 1000 баксов кешем и мне выписали бумажку, типа принято. и на этом были закончены все потуги с earnest money. правда, когда я сказал, что и 30+ штук кешем притащу, вот только тогда лоера засуетились :crazy:

блин, вот сижу и прикидываю, а что если эти козлы не дадут лон ))) в следующую субботу надо будет выметываться по идеи ))) лепота :ROFL:
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: геморрой с мортаж

Post by Kolombina »

Это все Mortgage 101 - странно, что вам этого ни риелтор, ни лоан оффисер заранее не объяснили.
Cashier checks носить в тайтл не надо, это вызывает кучу доп проверок, Даунпеймент нужно переводить wire transfer, через 15 минут эксроу получает деньги и сразу же электронно рекордает проперти.
деньги перекидывать туда-сюда - ТАБУ,
ВСЕ нужные деньги для покупки должны отлежаться на счету два месяца.

Вы бы еще машину купили или работу поменяли.

Мне бы такие мелкие проблемы :pain1:
always@(posedge clk)
DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 6208
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: геморрой с мортаж

Post by DropAndDrag »

как всегда удивительные вещи Kolombina глаголит :love:

рассказываю что и как по логике и небольшой практике.
риэлтор и лоан офицер у меня один и тот же.
пару лет назад она мне помогла с проверкой документов. сейчас помощи особо не надо было за исключением показать несколько домов, да и купить дом самому практически бессмысленно, если другая сторона имеет риэлтора. дом я сам нашел, а то что она присылала было известно и/или неинтересно. кстати, домом, который я нашел, она была удивлена удачной комбинацией нескольких параметров.
с предыдущим опытом по лонам у меня сложилось впечатление, что без поллитры решить что обойдется дешевле - не разобраться. вроде бы есть основные параметры сколько лет, процент, кешбек, но реально все добавляют самодельные фии в closing cost и разбираться с этим муторно. в надежде упростить жизнь я и лон взял через нее ))) упростил :lol:
единственное, что мне было сказано - не делать никаких телодвижений, чтобы кредитный score не упал. вот я сижу и жду, чтобы пару новых карточек открыть )))
чековой книжки у меня нету - ну куда такую толстенную книжку я положу - я ее не перевариваю, поэтому и сделал cashier check. как потом выяснилось можно сделать лист с 3 обычными чеками. то что cashier check не надо носить в тайтл за downpayment - вообще первый раз слышу. мне тайтл компании позвонила и попросила принести cashier check, про wire transfer не было речи вообще. да и при чем тут тайтл компания и лендер?
также сделать wire transfer за 15 минут - это что-то новое. давненько я их делал - уходил день-другой, чтобы человек увидел на своем счете деньги.
не перекидывать деньги, то же выглядит интересно. этот чекинг у меня рабочий и дебитную карточку я постоянно таскаю в кармане, поэтому и держу там меньше 1000 баксов. как-то не хочется держать кучу бабла и несколько месяцев на таком счете :wink:

было бы неплохо объяснить что за проверки с cashier check. с чего это тайтл компания должна беспокоится о cashier check на downpayment и вообще в честь чего она должна передавать какую-то информацию лендеру. также с wire transfer - не исключаю, что между компаниями это делается мгновенно, но опять-таки никто не предлагал такой вариант. ладно лендеру не нравятся переводы денег между банками. но когда лон был approved, лендер знал, что деньги рассредоточены по 3 банкам. чего теперь-то выеживаться от простой операции :wink:
Ann4Ann
Уже с Приветом
Posts: 1239
Joined: 14 Nov 2002 23:02
Location: S.Peterburg, Russia -->SoFla

Re: геморрой с мортаж

Post by Ann4Ann »

сочувствую. ай хеар ю. банки однозначно озверели. моргич 9 лет назад - вообще настолько без проблем, что ничего не запомнили. хелок примерно в то же время - со свистом, еще и доплатили. первое перефинансирование - легко, с небольшим банком напрямую, нам там еще и грамотно подсказали что как и куда подвигать, чтоб нам максимально удобно было. 3 года назад поиск моргича под инвестмент - тут приплыли. не, преапрувал все дали радостно потирая руки, а потом началоооось. потеряли впустую полтора месаца и перефинансировали свой праймери опять, с кеш аут - перефинансировались с тем же банком, те же люди делали - бумаг запросили раз в 5 больше, они сами жаловались, насколько поменялись требования. инвестмент купили за кеш по емейлу. покупали у банка. все транзакции - wire transfer. быстро сразу и без вопросов. бумаг, правда туда-сюда тьму прогнали тоже. полгода назад начали гимор с хелоком. первый банк после 2х месяцев пришлось послать - такого непрофессионализма я еще не видела. бумаг/копий всего-всего запросили столько, что каждый раз казалось, что уже у них ну все есть... теряли, не отвечали ни на емейлы, ни по телефону, учили жить, хамили ... я ждала, когда анализы мочи запросят, все шло к тому. мы сломались и послали их. сейчас почти то же с другим банком. не, бумаг меньше, процессят доооолго. в последние 3 недели нам пытаются назначить клозинг дей. 3 недели назад подтвердили, что все, что надо - есть. в пятницу вечером прислали сеттелмент стейтмент с ашипками. ес-сно до понедельника опять никто чесаться не будет.
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: геморрой с мортаж

Post by Kolombina »

Wire transfer занимает 15 минут максимум с учетом времени нужного на доступ в федерал резерв. Тайтл его часто получает, пока вы еще в банке.
Просто надо в банке сказать - кнопку "отправить" нажимать при мне. Обычно они говорят, мы все отправили, а на самом деле, они просто поставили в очередь на аппрувал к менеджеру, и если менеджер ушел на ланч, а потом забыл, или просто ленивый, то и получается, что 1-2 дня. И пока менеджер не нажмет кнопку Submit, ваш wire никуда не идет, а сидит в этом отделении.

Насчет cashier checks были регуляции. Я пару раз покупала с ними, меня не проверяли, потому что тайтл свои и верили мне. По-нормальному, тайтл\эскроу 2-5 бизнес дней запросто могут поставить на проверку. В вашем случае могло быть некритично, потому что лендер и так и не собирался funds посылать.
А так cashier checks вы можете кансельнуть по корешку, так же как и сделать stop payment на обычный personal check. Время для проверки personal checks может быть up to 30 calendar days.

Wire не проверяется.Деньги - вот они и уже никуда не денутся.

Переводами туда-сюда вы можете возмущаться сколько угодно, но это всегда требует объяснений. Переводы между saving and checking - вы просто отделаетесь объяснительными письмами.

Переводы между бизнес и персонал счетами, даже если вы единственный владелец на обоих счетах, и один счет - это ваша зарплата, а другой - ваши ренталы, которые вы решили записать на ЛЛС, - вот такие переводы могут вообще запороть весь лоан. несмотря на то, что это все ваши личные деньги.
always@(posedge clk)
IMR
Posts: 1
Joined: 16 Apr 2011 22:12

Re: геморрой с мортаж

Post by IMR »

DropAndDrag wrote:3% на 15 лет и где-то 1.5% дали кешбека.
можно было и 2.5% взять, но без кешбека. прикинул ... за 5 лет при обычных платежах кешбек не отбить, а тем более если платить быстрее. А загадывать на 5 лет вперед - смысла мало.

с цепи это не то слово! и 2 года не прошло, как я притащил 1000 баксов кешем и мне выписали бумажку, типа принято. и на этом были закончены все потуги с earnest money. правда, когда я сказал, что и 30+ штук кешем притащу, вот только тогда лоера засуетились :crazy:

блин, вот сижу и прикидываю, а что если эти козлы не дадут лон ))) в следующую субботу надо будет выметываться по идеи ))) лепота :ROFL:
В каком банке Вы брали такой рейт, не подскажете? я меньше, чем 2.75%, найти не могу.
DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 6208
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: геморрой с мортаж

Post by DropAndDrag »

отвечу в личке. возможно это зависит от штата и даже района штата.
...
я не могу послать личное сообщение.
FromRussiaWithLove
Уже с Приветом
Posts: 488
Joined: 02 Jul 2013 00:02

Re: геморрой с мортаж

Post by FromRussiaWithLove »

Kolombina wrote:Это все Мортгаге 101 - странно, что вам этого ни риелтор, ни лоан оффисер заранее не объяснили.
Цашиер чецкс носить в тайтл не надо, это вызывает кучу доп проверок, Даунпеймент нужно переводить шире трансфер, через 15 минут эксроу получает деньги и сразу же электронно рекордает проперти.
деньги перекидывать туда-сюда - ТАБУ,
ВСЕ нужные деньги для покупки должны отлежаться на счету два месяца.

Вы бы еще машину купили или работу поменяли.

Мне бы такие мелкие проблемы
Да ето так, мне тоже в свое время из-за пары подобных действий пришлось даже переоформлять мортгаге и залетел на несколько тысяч.И естественно никто про ето не упоминал а сам не знал
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: геморрой с мортаж

Post by Kolombina »

DropAndDrag wrote: риэлтор и лоан офицер у меня один и тот же.
пару лет назад она мне помогла с проверкой документов. сейчас помощи особо не надо было за исключением показать несколько домов, да и купить дом самому практически бессмысленно, если другая сторона имеет риэлтора. дом я сам нашел, а то что она присылала было известно и/или неинтересно. кстати, домом, который я нашел, она была удивлена удачной комбинацией нескольких параметров.
Я считаю, что функция поиска домов - это не самая важная задача риэлтора, если покупателям меньше 90 лет и они слышали об интернете :)

Если ваш риелтор по совместительству лоан офицер не рассказал вам стандартные правила изначально - двойка ему.
обычно сразу предупреждается - деньги не трогать, переводы не делать, подарки не брать, кешевые депозиты не вносить, необъяснимые чеки не окешивать, машины не покупать, кредитки не открывать и не закрывать, работу не менять, в общем, не делать никаких денежных телодвижений, отражающихся на банковских стейтментах или кредитной истории. В сумме 3 месяца примерно. Два месяца до начала лоана, и месяц самого оформления.
always@(posedge clk)
anxiousDad
Новичок
Posts: 58
Joined: 22 Feb 2014 05:38

Re: геморрой с мортаж

Post by anxiousDad »

Извините за небольшой оффтоп: хотим брать моргич, но живем от зарплаты до зарплаты, крохи остаются. Пару раз в году выплачиваются бонусы, которые покрывают будущий моргич. У меня могут спросить на какие средства я буду моргич платить? Сейчас живем в выплаченном кондо, которое будем потом продавать, но в первое время будет negative cash flow.
User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 15257
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: геморрой с мортаж

Post by Lolla »

Мы моргедж делали в моем кредит юнион, так мне наша лон офицер сразу сказала - никаких перекидываний денег со счетов (если счета как сейвинг и чекинд в одном банке то не проблема), никакого кеша который хоть как-то идет в счет лона, весь кеш задепазитить и два месяца дать ему промариноваться. Так же предупредила - никаких крупных покупок, новый карточек, и так далее. Я согласна с Коломбиной что ваш лон офисер протупил.
Нам же сказали что Wire transfer нужен, заняло быстро.
В нашем случае сделка сразу не закрылась потому что банк видите ли ждал файнал апрейзл репорт, а тот не могли сделать потому что видители на леснице первые 4 ступенки видите ли дерево и без карпета, а выше начинается карпет... Вобщем, пришлось вылапливать ту тетку что апрейзл делала, тыкать ее носов в план (у нас новый дом стоился), параллельно прикреплять фото такой же лесницы в таких же домах и ей и банку чтобы посмотрели что так стандартно. Полный бред, но к вечеру таки сделка закрылась, это время между утром и вечером было проведено просто незабываемо...
какое блаженство быть совершенством! :)
User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 15257
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: геморрой с мортаж

Post by Lolla »

anxiousDad wrote:Извините за небольшой оффтоп: хотим брать моргич, но живем от зарплаты до зарплаты, крохи остаются. Пару раз в году выплачиваются бонусы, которые покрывают будущий моргич. У меня могут спросить на какие средства я буду моргич платить? Сейчас живем в выплаченном кондо, которое будем потом продавать, но в первое время будет negative cash flow.
есть масса калькуляторов онлайн - "сколько нужно зарабаывать чтобы дали ХХХ сумму" или "сколько мне дадут с таким доходом". Вот там вбейте все ваши доходы-расходы и посмотрите.

Хоть ваш кондо и выплачен, все-равно есть расходы по нему типа НОА наверное, налогов, может страховки еще? Это будет учитываться.
Мы покупали дом недавно и при этом у нас оставался таунхауз (не выплаченный), когда нас проверяли смотрели чтобы дохода хватало чтобы покрывать обе моргеджа (за таунхауз + дом) + все обязательные расходы за оба (НОА, налоги), + нужно было чтобы на счету была сумма, равная 6 месячной оплате за таунхауз (мы его указали как будущая рентал проперти, может по-этому). И надо чтобы все эти выплаты не превышали определенный процент от дохода (до налогов который).
Гораздо легче было бы купить если бы наш таунхауз уже сдавался и у нас была бы форма налоговая об этом, тогда меньше бы доказывать что либо надо было было. Или как вариант иметь контракт на ваш кондо, то есть найти покупателей и подписать с ними сделку.
какое блаженство быть совершенством! :)
anxiousDad
Новичок
Posts: 58
Joined: 22 Feb 2014 05:38

Re: геморрой с мортаж

Post by anxiousDad »

Мой поинт в том что с бонусами можем позволить моргич, а без бонусов нет. Надо ведь 2-3 месяца банковский счет не сотрясать крупными депозитами и вычетами, а как тогда в банке узнают про бонусы? Есть еще работа жены, но она контрактор менее 2-х лет, имеет смысл ее счет светить?
User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 15257
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: геморрой с мортаж

Post by Lolla »

anxiousDad wrote:Мой поинт в том что с бонусами можем позволить моргич, а без бонусов нет. Надо ведь 2-3 месяца банковский счет не сотрясать крупными депозитами и вычетами, а как тогда в банке узнают про бонусы? Есть еще работа жены, но она контрактор менее 2-х лет, имеет смысл ее счет светить?
если бонусы дело не гарантированное, а в этом году есть, в следущем может не быть, то их в расчет банк брать не будет.
Если у жены есть официальная заплата, то почему бы ее тоже не указывать?
как вариант вам можно попробовать сделать приквалификейшн и в деталях конкретно про ваш кейс с лон офицером поговорить

знаю что вопрос дурацкий, но что будет если бонуса не будет, вы получается за дом платить не сможете?

кстати, размер даунпеймента имеет значение тоже.
какое блаженство быть совершенством! :)
TanyaM
Уже с Приветом
Posts: 357
Joined: 01 May 2001 09:01
Location: USA

Re: геморрой с мортаж

Post by TanyaM »

Kolombina wrote:
Вы бы еще машину купили или работу поменяли.
Про смену работы понятно. А что не так с покупкой машины?
Tatiana
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: геморрой с мортаж

Post by Kolombina »

TanyaM wrote:
Kolombina wrote:
Вы бы еще машину купили или работу поменяли.
Про смену работы понятно. А что не так с покупкой машины?
Новый лоан, новый запрос на кредитной истории, небольшое падение скора, увеличение debt to income ratio.
Это может быть критично.

За кеш можно, конечно, с учетом того , что оставшихся денег хватает на даунпеймент и другие требования.
always@(posedge clk)
anxiousDad
Новичок
Posts: 58
Joined: 22 Feb 2014 05:38

Re: геморрой с мортаж

Post by anxiousDad »

Lolla wrote:знаю что вопрос дурацкий, но что будет если бонуса не будет, вы получается за дом платить не сможете?
С зарплатой жены сможем платить, даже без бонусов. Хотелось paperwork уменьшить, только на меня моргиж оформлять. К тому же она контрактор, зарплату из UK пересылают нерегулярно, зависит от того сколько часов набиллит.
User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 7569
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: геморрой с мортаж

Post by Ratbert »

anxiousDad wrote:Извините за небольшой оффтоп: хотим брать моргич, но живем от зарплаты до зарплаты, крохи остаются. Пару раз в году выплачиваются бонусы, которые покрывают будущий моргич. У меня могут спросить на какие средства я буду моргич платить? Сейчас живем в выплаченном кондо, которое будем потом продавать, но в первое время будет negative cash flow.
есть лендеры рассматривающие вмененный рентовый доход... то есть вы заявляете что собираетесь кондо сдавать за такую то сумму которая с каким то коэффициентом добавляется к вашему доходу для аппрувала мортгиджа но это вопрос к вашему мор брокеру... некоторые лендеры требуют подписанный рент договор на будущий рент
User avatar
Lolla
Уже с Приветом
Posts: 15257
Joined: 15 Aug 2006 14:00
Location: FL

Re: геморрой с мортаж

Post by Lolla »

Там столько ньюансов, нужно говорить с разными лендерами и узнавать.
у нас например без договора о ренте лендер не принимал ничего
еще один лендер нам предлагал моргедж и хотел чтобы мы написали письмо им о том, что тх будет рентовочной проперти, но у них рейт был на порядок выше
еще один лендер узнав что обе проперти в радиусе 2 миль друг от друга просто отказал в моргедже.
какое блаженство быть совершенством! :)
User avatar
Dweller
Уже с Приветом
Posts: 12258
Joined: 20 Dec 2000 10:01
Location: Bellevue, WA

Re: геморрой с мортаж

Post by Dweller »

одни мои знакомые легко пишут липовые договоры рента и потом делают липовое же проживание рентеров - никто не озабачивается проверять, сделать такой договор как два пальца @$%
(ессно не воспринимайте как совет, просто FYI)
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: геморрой с мортаж

Post by Kolombina »

У меня не принимали доход от рента в расчет, пока он не показывался на двух tax returns.если было 2 tax returns с этим адресом и задекларированным рентом, то учитывали 75%.
Но я знаю, что у некоторых было достаточно подписанного лиза.
always@(posedge clk)
User avatar
Ratbert
Уже с Приветом
Posts: 7569
Joined: 01 Aug 2003 05:37

Re: геморрой с мортаж

Post by Ratbert »

Dweller wrote:одни мои знакомые легко пишут липовые договоры рента и потом делают липовое же проживание рентеров - никто не озабачивается проверять, сделать такой договор как два пальца @$%
(ессно не воспринимайте как совет, просто FYI)
:great: да, да есть и такие...

Return to “Продажа и покупка недвижимости”