Homeownership is at its lowest rate since 1967

[Krys-Krys]

хорошо, попробуем от противного... если вы дали 99% даун то получается у вас всегда супервыгодно покупать вс снимать? так?

Нет. Ну можете считать с 0 даунпеймент. Но что вы считать будете если нет таких лоанов в природе?
К тому же те деньги что "замораживаються" на даунпеймент - не все с ними играються и получают хотя бы 5% прибыли. У большинства народа они лежат на сейвинг аккаунте под хороше если 1%.

[Lavash]

Все имхо.
Страна стремительно расслаивается и нищает.

По-моему, она всегда была расслоенной и всегда были нищие, даже рабы были.

Угу. Сезонные рабочие могли позволить себе купить дом. Нищета.

Так и сейчас можете позволить купить дом. Вон в Детройте, например.

[Леонид Ильич Брежнев]

хорошо, попробуем от противного... если вы дали 99% даун то получается у вас всегда супервыгодно покупать вс снимать? так?

Нет. Ну можете считать с 0 даунпеймент. Но что вы считать будете если нет таких лоанов в природе?

Он прав. Cчитать надо в чистых деньгах (правда без PMI тогда).
Хотите считать с 20% дауном?
Ради бога. Но вычитайте тогда недополученный доход на инвестиции в среднем 6% годовых с суммы 20% дауна.

[Ratbert]

хорошо, попробуем от противного... если вы дали 99% даун то получается у вас всегда супервыгодно покупать вс снимать? так?

Нет. Ну можете считать с 0 даунпеймент. Но что вы считать будете если нет таких лоанов в природе?

это считается чисто для финансовой модели...
вторая ошибка то что часть платежа за моргидж это деньги выплачиваемые в принципал те напрямую вам в карман

[Леонид Ильич Брежнев]

Все имхо.
Страна стремительно расслаивается и нищает.

По-моему, она всегда была расслоенной и всегда были нищие, даже рабы были.

Угу. Сезонные рабочие могли позволить себе купить дом. Нищета.

Так и сейчас можете позволить купить дом. Вон в Детройте, например.

Раньше сезонные рабочие были в среднем так или иначе везде в США, а сейчас Вы подгоняете ответ под удобный Вам, ссылаясь на Детройт.

[Krys-Krys]

хорошо, попробуем от противного... если вы дали 99% даун то получается у вас всегда супервыгодно покупать вс снимать? так?

Нет. Ну можете считать с 0 даунпеймент. Но что вы считать будете если нет таких лоанов в природе?

Он прав. Cчитать надо в чистых деньгах (правда без PMI тогда).
Хотите считать с 20% дауном?
Ради бога. Но вычитайте тогда недополученный доход на инвестиции в среднем 6% годовых с суммы 20% дауна.

6% - это без риска потери этих денег? Если риск хоть небольшой да есть, то не подойдет считать под 6%. Там где нет риска - 1-2%
А то ведь деньги же можно потерять. Было скажем 100к под 6%, а тут стало 80. Мы теряли... Поэтому не вижу смысла сравнивать деньги вложенные в даун ни с чем кроме тех вложений где потерять их невозможно. А это сейвинг (и СД, или бонды). А там не 6% насколько знаю.

[Lavash]

Раньше сезонные рабочие были в среднем так или иначе везде в США, а сейчас Вы подгоняете ответ под удобный Вам, ссылаясь на Детройт.

Ну хорошо, сезонные рабочие могли купить дом везде. А черное население тоже?

[Леонид Ильич Брежнев]

6% - это без риска потери этих денег? Если риск хоть небольшой да есть, то не подойдет считать под 6%. Там где нет риска - 1-2%

Не придумывай. 5 - 7 % это вполне себе усредненно средний за декады.

[Леонид Ильич Брежнев]

Ну хорошо, сезонные рабочие могли купить дом везде. А черное население тоже?

И РАБОТАЮЩЕЕ черное насeление тоже.
Проблем Детройта не черные. Проблема Детройта это черные и прочие бездельники.

[Krys-Krys]

хорошо, попробуем от противного... если вы дали 99% даун то получается у вас всегда супервыгодно покупать вс снимать? так?

Нет. Ну можете считать с 0 даунпеймент. Но что вы считать будете если нет таких лоанов в природе?

это считается чисто для финансовой модели...
вторая ошибка то что часть платежа за моргидж это деньги выплачиваемые в принципал те напрямую вам в карман

Ну да. Рент - 100% деньги на ветер. Мортгидж - только интерест часть деньги на ветер, принципал - нет.

[Lavash]

Ну хорошо, сезонные рабочие могли купить дом везде. А черное население тоже?

И РАБОТАЮЩЕЕ черное насeление тоже.

Везде? А как же сегрегация?

[Ratbert]

хорошо, попробуем от противного... если вы дали 99% даун то получается у вас всегда супервыгодно покупать вс снимать? так?

Нет. Ну можете считать с 0 даунпеймент. Но что вы считать будете если нет таких лоанов в природе?

это считается чисто для финансовой модели...
вторая ошибка то что часть платежа за моргидж это деньги выплачиваемые в принципал те напрямую вам в карман

Ну да. Рент - 100% деньги на ветер. Мортгидж - только интерест часть деньги на ветер, принципал - нет.

тогда "выгодность" нужно персчитывать с учетом вышесказанного... там все верно но для кэш флоу, хотя кэш флоу тоже важен

[Леонид Ильич Брежнев]

Ну хорошо, сезонные рабочие могли купить дом везде. А черное население тоже?

И РАБОТАЮЩЕЕ черное насeление тоже.

Везде? А как же сегрегация?

Ну и что? Это что черта оседлости? По левую сторону от хайвея живут черные РАБОТЯГИ, по правую сторону от хайвея живут белые РАБОТЯГИ. Какая принципиальная разница если и белые и черные РАБОТЯГИ могли купить дома в местах своего проживания, а не в единственном грубо месте в стране в Детройте, где большой процент населения это черные БАНДЫ и к ним примкнувшие?

[Ratbert]

Все имхо.

все так и я б добавил что процент взрослых и работающих детей живущих у родителей вырос до каких-то исторически высоких величин... исследований и статей много было

[Lavash]

Все имхо.

все так и я б добавил что процент взрослых и работающих детей живущих у родителей вырос до каких-то исторически высоких величин... исследований и статей много было

Да. Вот женщины не работали практически до 60-х годов прошлого столетия. На заработок мужа содержалась вся семья.

[Lavash]

Какая принципиальная разница если и белые и черные РАБОТЯГИ могли купить дома в местах своего проживания, а не в единственном грубо месте в стране в Детройте, где большой процент населения это черные БАНДЫ и к ним примкнувшие?

Вот черт. Верните мне ту Америку!

[Ratbert]

Все имхо.

все так и я б добавил что процент взрослых и работающих детей живущих у родителей вырос до каких-то исторически высоких величин... исследований и статей много было

Да. Вот женщины не работали практически до 60-х годов прошлого столетия. На заработок мужа содержалась вся семья.

и не голосовали до когда там... домострой

[Lavash]

Все имхо.

все так и я б добавил что процент взрослых и работающих детей живущих у родителей вырос до каких-то исторически высоких величин... исследований и статей много было

Да. Вот женщины не работали практически до 60-х годов прошлого столетия. На заработок мужа содержалась вся семья.

и не голосовали до когда там... домострой

Я и сейчас не голосую. Предпочитаю иметь выплаченный дом и ту зарплату для мужа, чтобы не работать.

[Леонид Ильич Брежнев]

Какая принципиальная разница если и белые и черные РАБОТЯГИ могли купить дома в местах своего проживания, а не в единственном грубо месте в стране в Детройте, где большой процент населения это черные БАНДЫ и к ним примкнувшие?

Вот черт. Верните мне ту Америку!

Господи. Ну требовалось тогда ехать черным сзади автобуса. Это конечно ужас-ужас. Но ехали они сзади на работу и многие из оных из своих домом. Да не замков, но из вполне своих домом размером в 900 - 1200 sq. fts.

[Леонид Ильич Брежнев]

Все имхо.

все так и я б добавил что процент взрослых и работающих детей живущих у родителей вырос до каких-то исторически высоких величин... исследований и статей много было

Это имхо следствие из этих же самых причин.

[AlienCreature]

RE конечно очень локален, но в наших краях (NY) как ни мучай цифры, ну никак не получается выгоднее купить vs rent при нынешнем уровне цен.

Посольку что-то более менее приличное (для гордых представителей upper middle class that is) начинается от миллиона, то нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год, и потом еще платить налоги и интерес что будет превышать стоиимость аналогичной ренты, то есть каждый год стабильно негативный return. Чтобы купить что то подобное нужен доход в районе 300K+, и при таком доходе списывать проценты с налогов уже не получится и AMT кусает. В моей финансовой модели требовалось заложить очень высокий property appreciation чтобы сделать rate of return хоть сколько нибудь близкой к приемлемому уровню. "Не верю" (с)

Так же, учитывая запредельные closing costs (~2% при покупке и 8% при продаже с учетом комиссии), из тех $200К которые вы положите в даун, вы сразу же теряете половину - это к теме "деньги на ветер". Так что оптимальной стратегией в наших краях является рентование и инвестирование денег в другие вещи.

Естественно, куча народа покупает невзирая на- патамушта Американ дрим не позволяет считать жизнь состоявшейся без фанерной коробки в собственности

[Ratbert]

Естественно, куча народа покупает невзирая на- патамушта Американ дрим не позволяет считать жизнь состоявшейся без фанерной коробки в собственности

покупка дома для жизни это не финансовая операция, помимо финансовых моментов есть и другие, чувство комфорта в своем жилье например... если я привык чтобы все было сделано под меня то любой рент будет "бери что дают"...
можно понять когда не покупают когда просто нет фин возможности купить, но трудно понять когда не покупают чтобы съэкономить...

[Komissar]

нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год

следим за руками. Для 200К, чтобы гарантированно генерировать 10К в год, нужно вложить в risk-free с 5% дохода. Oh wait, на эти 10К еще наползет налог почти 50%... т.е. нужно вложить 200К под risk free 10% дохода...

Теперь самое время вспомнить, что в исторической перспективе сток маркет крыл РЕ, как бык овцу. Такие мысли особенно помогают, когда сидишь в rat-infested ободранной ренталке, где ржавая ванна, а апплаянсы еще помнят речи Никсона.

Так же, учитывая запредельные closing costs (~2% при покупке и 8% при продаже с учетом комиссии), из тех $200К которые вы положите в даун, вы сразу же теряете половину - это к теме "деньги на ветер".

сейчас при продаже реалторы берут существенно ниже 8%.

Так что оптимальной стратегией в наших краях является рентование и инвестирование денег в другие вещи.

"другие вещи" имеют тенденцию разлетаться в прах, спросите биржевые индексы. А свое жилье стоит себе, аппрешиейтится потихоньку.

[OtecFedor]

Посольку что-то более менее приличное (для гордых представителей upper middle class that is) начинается от миллиона, то нужно 200К сразу выложить как минимум на даунпеймент - что потерянная прибыль 10К в год, и потом еще платить налоги и интерес что будет превышать стоиимость аналогичной ренты, то есть каждый год стабильно негативный return. Чтобы купить что то подобное нужен доход в районе 300K+, и при таком доходе списывать проценты с налогов уже не получится и AMT кусает.

Все правильно, upper middle class и имеет $300 К+, на то он и upper. А если начинать жаться по поводу deductions и AMT, то из uppera могут и попросить.

[AlienCreature]

Я считаю все до налогов чтобы сравнивать apples to apples. Ставки могут быть разными, от нуля до эффективной ставки (~30%, social security я надеюсь вы с capital gains не будете платить?). Иначе придется так же учесть налог с capital gains при продаже жилья. Что касается того где "жилье стоит и аппрешиейтится" - пока что я вижу что стоит оно на рынке и стагнирует. По крайней мере в наших краях. В прошлом году летом чуть не купили дом за $1.2m. Какой то другой "счастливчик" купил его. Замечательное место, большой участок, школа мечта и тп. Через год звонит риелтор - дом снова на рынке. Простоял все лето, пережил 2 price cuts, и так и не продался. В наших краях на аппрешиейшн можно надеяться только покупая в гетто или полу-гетто в рассчете на gentrification. В исторически благополучных районах prices are full - выше уже некуда, и цены за последние 5 лет стагнировали.

Это в пригородах. В самом городе естественно все скупали китайцы за несуразные цены. Мы снимаем кондо у такого вот китайского landlord. Очень довольны.

PS может в CA риелторы и берут меньше 6pc, но у нас нет. Это то, что они все берут за exclusive. А если не дать им exclusive то они ничего не делают, толку ноль.