Ликующему лендлорду нужен совет

[GarikToo]

Истекает срок рента у моих жильцов. они снимают уже несколько лет и рент я им не подымал. сейчас рент на похожие проперди примерно на $1000 выше чем они платят сейчас. я им сказал что если они хотят подписать lease еще на год то новый рент будет выше, но не на $1000 a скажем на $800. Жильцы конечно недовольны, тычут пальцем в вот этот док:

http://www.dca.ca.gov/publications/lega ... lt-2.shtml" onclick="window.open(this.href);return false;


насколько я понимаю в доке идет речь об month-to-month, a у них lease на год. или я чето упустил?

Вобчем вопрос такой - есть ли какие либо законы которые мешают мне поднять рент на сколько я хочу в след. lease agreement ?

[Vоvan]

"If you have a lease, your rent cannot be increased during the term of the lease, unless the lease allows rent increases"

После года вы можете делать что хотите (если только не rent controled area) В доке указаны сроки доставки уведомления о увеличении - месяц или два в зависимости от процента повышения. Текцщий лиз у вас как - автообновляется или переходит в month-to-month? Рента все равно определяется только на срок лиза и потом может быть измененена, плюс в лизе есть фраза "unless notice is sent" - то есть вы можете отослать notice или на разрыв лиза или на рост рента. Если они не принимают рост рента например и не подписывают то lease заканчивается и НЕ переходит в month-to-month.

Вроде все просто.

В КА даже если month-to-month но больше 6 месяцев то все нотисы вроде переходят на 60 дней. Цеонообразование вы определяете - это ваша проперти.

--
В.

[GarikToo]

Вот что мой договор говорит:

"3. Term of Lease
This Lease shall commence on the Х day of ХХХХ 2014, and extend until its expiration on the Х day of ХХХХ 2015, unless renewed or extended pursuant to the terms herein.
"

"10. Notice of Intent to Extend the Lease.
In case that Tenant intends to extend the Lease, written notice should be delivered to Landlord at least thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease as noted under the heading TERM OF LEASE above. In case that Landlord didn’t receive written notice thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease, he will assume Tenant's intention to surrender the residence at the expiration of the Lease term and Tenant must vacate the property at the expiration of the Lease term.
Landlord reserves the right to deny Lease extension. In this case Tenant must vacate the property at the expiration of the Lease term.
"

[Vоvan]

У меня автоматом обновляется но с указанным повышением рента (4%). 60 дано на notice дней если какаято сторона не хочет обновлять. Но в реалии это меньше.

У вас немного по другому - они просят продолжить, вы хотите поднять рент - просто отвечаете что согласны продолжить на условиях нового рента (приложите им comparable rents). Если они не согласны - то lease заканчивается.

Второй лиз я сразу написал - рент будет расти с обновлением на 4-5% но не будет в течении срока. Надоело в кошки мышки играть каждый год.

--
В.

[eiourtch]

Во многих местах есть ограничение на подьем цены. У нас в Иллиноисе ето 10% в год. Единственно, что можно сделать. Ето не продлевать лиз, а подписать новый, на новую сумму. Т.е., не зная процедуры, но отказать оффициально в продлении лиза, а потом предложить новый на новую сумму.

Как ето работает в Вашем штате - не знаю.

[Krys-Krys]

Вот что мой договор говорит:

"3. Term of Lease
This Lease shall commence on the Х day of ХХХХ 2014, and extend until its expiration on the Х day of ХХХХ 2015, unless renewed or extended pursuant to the terms herein.
"

"10. Notice of Intent to Extend the Lease.
In case that Tenant intends to extend the Lease, written notice should be delivered to Landlord at least thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease as noted under the heading TERM OF LEASE above. In case that Landlord didn’t receive written notice thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease, he will assume Tenant's intention to surrender the residence at the expiration of the Lease term and Tenant must vacate the property at the expiration of the Lease term.
Landlord reserves the right to deny Lease extension. In this case Tenant must vacate the property at the expiration of the Lease term.
"

За 60 дней до конца шлете им новый договор с новой ценой на след год.
Не подписали в течение месяца - до свидания.

[Krys-Krys]

Во многих местах есть ограничение на подьем цены. У нас в Иллиноисе ето 10% в год. Единственно, что можно сделать. Ето не продлевать лиз, а подписать новый, на новую сумму. Т.е., не зная процедуры, но отказать оффициально в продлении лиза, а потом предложить новый на новую сумму.

Как ето работает в Вашем штате - не знаю.

Нам в Иллинойсе (да и вообще везде где я снимала) лендлорд просто присылал новый лиз каждый год. Хочешь подписывай, хочешь - выселяйся как старый закончится.

[Vоvan]

За 60 дней до конца шлете им новый договор с новой ценой на след год.
Не подписали в течение месяца - до свидания.

У него есть вариант того что они первые пришлют - они же как бы должны просить продлить по его договору. То есть два варианта - или послать первым и новыми ценами или ответить на их запрос с новыми ценами. Они тоже должны понять что если он не продлевает по старым условиям то ему этот лиз не нужен и он будет terminated. После этого или они же на новом лизе или новые тенанты. Сейчас с тенатнами проблем нет и они это прекрасно знают.

--
В.

[Сабина]

За 60 дней до конца шлете им новый договор с новой ценой на след год.
Не подписали в течение месяца - до свидания.

У него есть вариант того что они первые пришлют - они же как бы должны просить продлить по его договору. То есть два варианта - или послать первым и новыми ценами или ответить на их запрос с новыми ценами. Они тоже должны понять что если он не продлевает по старым условиям то ему этот лиз не нужен и он будет terminated. После этого или они же на новом лизе или новые тенанты. Сейчас с тенатнами проблем нет и они это прекрасно знают.

--
В.

Странно если так. У экса лендлорд в прошлом году прислал продление аж за три месяца до, цена та же. В этом году остался месяц - а он молчит. Хотя цены на рент подросли. Впрочем у него с самого начала рент был не маленький.

[Vоvan]

То что молчит - если поднимет рент то он будет прорейтед согласно количеству дней которые "пропущены" от срока notice. У гарика я так понял прыжок в ренте большой получается - поэтому тенанты воду мутят.

--
В.

[GarikToo]

Вот что мой договор говорит:

"3. Term of Lease
This Lease shall commence on the Х day of ХХХХ 2014, and extend until its expiration on the Х day of ХХХХ 2015, unless renewed or extended pursuant to the terms herein.
"

"10. Notice of Intent to Extend the Lease.
In case that Tenant intends to extend the Lease, written notice should be delivered to Landlord at least thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease as noted under the heading TERM OF LEASE above. In case that Landlord didn’t receive written notice thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease, he will assume Tenant's intention to surrender the residence at the expiration of the Lease term and Tenant must vacate the property at the expiration of the Lease term.
Landlord reserves the right to deny Lease extension. In this case Tenant must vacate the property at the expiration of the Lease term.
"

За 60 дней до конца шлете им новый договор с новой ценой на след год.
Не подписали в течение месяца - до свидания.

Во первых - поздно, до конца договора остался месяц. Во вторых - по условиям текущего договора - это они должны сообщить как минимум за месяц что хотят пеодлить договор. Надеюсь это не противоречит каким нибудь законам?

[GarikToo]

Вдогонку - в прошлые годы эти жильцы обычно заранее, за несколько месяцев, спрашивали про продление договора. В этом году я сам им напомнил за месяц до истечения договора. Непонятно в какие игры они играют

[Krys-Krys]

Кроме рент контрола (я так поняла не ваш случай) в Кали вроде нет никаких законов. Ну если они за 30 дней вас не попросили, значит по условиям лиза им надо выселится. Можно не переживать а напомнить им какое иммено число их последний день уже сейчас.

[Vоvan]

Он я так понял напомнил с новой рентой. Они не хотят, если не договариваются до конца срока -> lease terminates и должны выехать.

[Krys-Krys]

Ну так и все тогда. Поводов для беспокойства нет.

[GarikToo]

Ну так и все тогда. Поводов для беспокойства нет.

ладно, поиду ликовать дальше

[Kolombina]

Он я так понял напомнил с новой рентой. Они не хотят, если не договариваются до конца срока -> lease terminates и должны выехать.

Тенанты не должны выехать, если лиз закончился.
Лиз переходит на month to month обычно. И нотисы должны быть в любом случае с любой стороны. У нас - это минимум 30 дней, или то, что в контракте.

[Vоvan]

У него все прописано:

"In case that Landlord didn’t receive written notice thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease, he will assume Tenant's intention to surrender the residence at the expiration of the Lease term and Tenant must vacate the property"

Так что у него ничего автоматом не продлевается и лиз заканчивается. Лиз лизу рознь.

--
В.

[Kolombina]

У него все прописано:

"In case that Landlord didn’t receive written notice thirty (30) days prior to the normal expiration of the term of this Lease, he will assume Tenant's intention to surrender the residence at the expiration of the Lease term and Tenant must vacate the property"

Так что у него ничего автоматом не продлевается и лиз заканчивается. Лиз лизу рознь.

--
В.

А, я не дочитала. Тогда да, согласна, должны выехать.

[GarikToo]

Жильцы наконец успокоились и сказали что подпишут договор на еще год, по новой цене.

Мне не раз говорили что американцы не умеют торговаться, но тут я убедился в этом сам. Я вообще когда называл цену, готов был скинуть еще полтинник-сотню. Так жильцы вместо того чтобы торговаться стали грозить какими то не релевантными законами

[Vоvan]

Теперь можно выпить!



--
В.

[chudik_0]

Жильцы наконец успокоились и сказали что подпишут договор на еще год, по новой цене.

Мне не раз говорили что американцы не умеют торговаться, но тут я убедился в этом сам. Я вообще когда называл цену, готов был скинуть еще полтинник-сотню. Так жильцы вместо того чтобы торговаться стали грозить какими то не релевантными законами

Вообще-то правильно делают. Ни вас, ни их эта сотня не спасет. Хорошие отношения важны для обеих сторон. Они просто скоро съедут.

[GarikToo]

Жильцы наконец успокоились и сказали что подпишут договор на еще год, по новой цене.

Мне не раз говорили что американцы не умеют торговаться, но тут я убедился в этом сам. Я вообще когда называл цену, готов был скинуть еще полтинник-сотню. Так жильцы вместо того чтобы торговаться стали грозить какими то не релевантными законами

Вообще-то правильно делают. Ни вас, ни их эта сотня не спасет. Хорошие отношения важны для обеих сторон. Они просто скоро съедут.

когда скоро? минимум через год

[chudik_0]

Жильцы наконец успокоились и сказали что подпишут договор на еще год, по новой цене.

Мне не раз говорили что американцы не умеют торговаться, но тут я убедился в этом сам. Я вообще когда называл цену, готов был скинуть еще полтинник-сотню. Так жильцы вместо того чтобы торговаться стали грозить какими то не релевантными законами

Вообще-то правильно делают. Ни вас, ни их эта сотня не спасет. Хорошие отношения важны для обеих сторон. Они просто скоро съедут.

когда скоро? минимум через год

Ну если вы подняли им цену на больше чем 10% то хороших отношиний между вами уже не будет, они же тоже люди. Ну съедут через год, как они будут относится к вашему жилью этот год, тоже вопрос. Везде важен человеческий фактор, похоже как жильцы они вас не устраивали.

[Vоvan]

Блин, что вы его пугаете? Он же не просит с них market rate - а мог бы рогом стать. Не сьедут они никуда - не те цены на рент сейчас чтобы изза пары сотен козни строить. Им это гораздо невыгодней чем Гарику.

--
В.