Зачем нужен риелтор при покупке недвижимости?

[LelikN]

Смотрим недвижимость для покупки, есть у меня риелтор, утром мне генерируется репорт по новой недвижимости, которая появляется в том районе, который нам интересен. Я посылаю емейл риелтору, хочу посмотреть вот такой дом, проходит от 5 до 7 дней, прежде чем она мне отвечает.
Я понимаю, что может цена по которой мы ищем, для нее не очень привлекательна, но у меня ощущение, что она не хочет работать с нами. Вот завтра должны были смотреть домик, который я ей послала 7 января, она мне отвечает, что сегодня он ушел на контракт. Не беда, появится другое что-то, но у меня возник вопрос, а зачем вообще нужен риелтер? Что я упускаю из вида?
Выскажите свое мнение, пожалуйста.

[Kolombina]

Поменяйте риэлтора. Дома нужно смотреть сразу. ЕСли она очень занята, то должна честно об этом сказать.
Обычно крупные занятые риэлторы имеют одного-нескольких человек для показов.

Можно обойтись без риелтора покупателя, в таком случае можете продолжать получать листинги на имейл и если что-то нравится, то звонить агенту продавца.

[LelikN]

спасибо Коломбина, а вот если обращаться напрямую к риелтору продавца, он все равно должен/обязан рассказать о недостатках дома (например если крыша текла) или еще какие-то проблемы, или они скажут эту информацию только если я конкретно спрошу?

[Kolombina]

Обязан рассказать селлер. Если не расскажет, то в трехкратном размере должен будет возместить убытки, если докажут, что знал.

Проблема с риелтором продавца в переговорах. То есть если хозяин дома сидит в тюрьме, а продает жена, то он не имеет права вам об этом рассказать.
А вот агент покупателя, если узнал каким-то образом, - имеет право.

Плюс часто бывает так, что агент говорит - надо делать так, потому что так принято. А это не совсем так,.. или даже совсем не так. Что по закону можно делать и так и так.

Я покупала с агентом продавца, но у меня опыта много, я знаю, когда начинают лапшу вешать. Иногда приходилось напоминать, что агент, забирая двойные комиссионные, работает и на меня, и misrepresentation - это нарушение. Но это больше для distressed markets.
Некоторые агенты продавца отказываютя работать с покупателями.
В общем, однозначного решения нет.

Я бы наверное, все-таки брала бы своего агента в нормальном маркете.

[LelikN]

спасибо большое!
если бы еще знать как найти нормального агента
Я так понимаю, что если нормальный, то должен в течении бизнес дня отвечать на емейлы?

[ekriv]

спасибо большое!
если бы еще знать как найти нормального агента
Я так понимаю, что если нормальный, то должен в течении бизнес дня отвечать на емейлы?

Мои 2 копейки.
1. Если не отвечает в течении дня постоянно, то зачем он нужен?
2. Без своего агента плохо. Я пробовал контачить с агентами продавца напрямую. 90% игнорировало мои имэйлы и звонки.
3. Очень хорошо иметь доступ к МЛС. Я со своим агентом договорился, что после 20.00 могу смотреть МЛС под его аккаунтом.

Когда я получил несколько списков не по теме выпросил у своего агента логин.
Потом я выбирал несколько домов, которые можно посетить в течении 1 - 2-х часов.
Никто лучше вас не знает местность и ваши личные предпочтения.
Посылал агенту список и он утрясал посещение. Потом мы с ним встречались у первого дома и смотрели дома по списку.
И так мы делали 1-2 раза в неделю в течении 2-х месяцев, пока я не нашел свой дом.

[Херовимчик]

хороший агент, это тот кто поедет с вами смотреть в любое время дня и ночи (если есть возможность посмотреть дом) - это залог успеха. Мы в своем время только так и смогли урвать очень хороший дом по смешной цене

[ekriv]

хороший агент, это тот кто поедет с вами смотреть в любое время дня и ночи (если есть возможность посмотреть дом) - это залог успеха. Мы в своем время только так и смогли урвать очень хороший дом по смешной цене

+1
Мой дом таки нашел мой агент.
Позвонил утром и сказал, что на интересный дом дропнули цену с 240 до 230. Тем же вечером я его посмотрел и сделал оффер.

[Херовимчик]

Наша с нами в темноте, с фонарями и под дождем лазила. За что ей огромное спасибо! После чего она еще подготовила все бумаги и рано утром мы смогли уже сделать оффер

[DropAndDrag]

тут несколько моментов.
1. денежный.
если продавец продает без риэлтора, то можно купить немного дешевле, так как продавец экономит 5-6%.
если продавец продает с риэлтором, то тут все повязано "ты мне - я тебе". если вы пытаетесь посмотреть дом без риэлтора, то вас будут игнорировать (кто-то уже написал 90% случаях). если даже и нет, то вам будут морочить мозги со "своим" риэлторов и бабла уж точно не дадут.

2. поиск-проверка-оценка дома.
хороший риэлтор должен понять желания клиента и помочь избавится от неправильных понятий, помочь очертить интересные районы, помочь найти дом, оценить дом, посмотреть с точки зрения продажи в будущем, проверить всякую ерунду, а особенно местную, ускорить процесс ... где бы его вот только найти!

3. покупка-продаже дома
тут помощь риэлтора небольшая. обычно риэлтор женщина и ее оценка инспектора явно своеобразная. искать хороший моргач она не может - только советы. все остальные действия (бумаги и прочее) вроде бы простые после первого покупки.

[LelikN]

Мои 2 копейки.
1. Если не отвечает в течении дня постоянно, то зачем он нужен?
2. Без своего агента плохо. Я пробовал контачить с агентами продавца напрямую. 90% игнорировало мои имэйлы и звонки.
3. Очень хорошо иметь доступ к МЛС. Я со своим агентом договорился, что после 20.00 могу смотреть МЛС под его аккаунтом.


Посылал агенту список и он утрясал посещение. Потом мы с ним встречались у первого дома и смотрели дома по списку.
И так мы делали 1-2 раза в неделю в течении 2-х месяцев, пока я не нашел свой дом.

спасибо! у меня есть акаунт, и каждое утро мне приходит информация о новых листингах, но вот проблема, что она отвечает нерегулярно и уже пару домов, которые я хотела смотреть, ушли.
с одним домом вообще "смешно" получилось, она отказалась его показывать
потому что цена выше чем мы обозначили, типа смотрим по 250 тыс, а дом был 278 тысяч.
Понятно что хочется купить дешевле, но если дом понравится, то можем и подвинутся.

[LelikN]

Наша с нами в темноте, с фонарями и под дождем лазила. За что ей огромное спасибо! После чего она еще подготовила все бумаги и рано утром мы смогли уже сделать оффер

похоже это не наш вариант.
а как искать такого риелтора? перебирать всех? пока не найдешь?
мы поспрашивали у знакомых, нам вот ее порекомендовали, и это уже вторая такая....

[LelikN]

тут несколько моментов.
1. денежный.
если продавец продает без риэлтора, то можно купить немного дешевле, так как продавец экономит 5-6%.
если продавец продает с риэлтором, то тут все повязано "ты мне - я тебе". если вы пытаетесь посмотреть дом без риэлтора, то вас будут игнорировать (кто-то уже написал 90% случаях). если даже и нет, то вам будут морочить мозги со "своим" риэлторов и бабла уж точно не дадут.

2. поиск-проверка-оценка дома.
хороший риэлтор должен понять желания клиента и помочь избавится от неправильных понятий, помочь очертить интересные районы, помочь найти дом, оценить дом, посмотреть с точки зрения продажи в будущем, проверить всякую ерунду, а особенно местную, ускорить процесс ... где бы его вот только найти!

3. покупка-продаже дома
тут помощь риэлтора небольшая. обычно риэлтор женщина и ее оценка инспектора явно своеобразная. искать хороший моргач она не может - только советы. все остальные действия (бумаги и прочее) вроде бы простые после первого покупки.

ПО-поводу третьего пункта, я так понимаю, что они советуют своего инспектора и брокера для мортгиджа могут порекомендовать.

[Lolla]

Очень-очень-очень осторожно относитесь к рекомендациям риэлтора - брокер и инспектор будут прикормленные и будут заинтересованны чтобы сделка состоялась, по-этому не обязательно будут исходить из того, что лучше для вас.

У меня был опыт с риэлторами и как у вас, и даже хуже, но и получше. В итоге мы теперь всегда звоним агенту продавца - листинг агенту. Если дом не банковский, то перезванивают и показывают дом просто в момент. По закону они обязаны давать информацию о проблемах с домом - насколько им продавец рассказал. Продавца можно судить если докажете, что знал и скрыл, но это очень сложно, дорого и долго. Но тут проблема в том, что имея своего агента может случиться тоже самое.

Либо меняйте агента, либо попробуйте сами звонить агентам продавца. Они заинтересованы в сделке, получат больше чем полагается процент и будут пытаться сделать так чтобы сделка состоялась (нам один и цену намекал, и часть своих коммисионных отдавал).

Из минусов когда без агента - нет рассылки с новыми домами, но у нас в наших краях есть сайт с mls который одновляется моментально и я там нахожу все что мне надо сама. С риэлторами мне не нравилось потому что там толком эрию не определить было и цены и размеры домов можно было ограничивать плохо (типа каждые 500 кв. фитов увеличение или 25К долларов в цене) то есть мне приходило 90% того что мне не надо было совершенно

[LelikN]

Lolla,
подскажите сайт, может он у нас тоже сработает? мы тоже во Флориде.
на zillow не обновляется подолгу информация, и показываются дома, которые давно проданы.
и еще вопрос, а как же самому искать толкового инспектора? чтобы качественно все проверил?

[Kolombina]

спасибо! у меня есть акаунт, и каждое утро мне приходит информация о новых листингах, но вот проблема, что она отвечает нерегулярно и уже пару домов, которые я хотела смотреть, ушли.
с одним домом вообще "смешно" получилось, она отказалась его показывать
потому что цена выше чем мы обозначили, типа смотрим по 250 тыс, а дом был 278 тысяч.
Понятно что хочется купить дешевле, но если дом понравится, то можем и подвинутся.

Да поменяйте ее да и все.
Возможно, она думала, что дом за 278 тыс был ниже маркета и он ушел выше.
Но она обязана была вам его показать, и потом сказать - вот ушел за 300, чисто для вашего образования и знания, что и где вы можете купить.
А может вы бы сказали, хрен с ним, плачу 300.

Она либо глупая, либо ленивая. Ни то ни другое не есть хорошо.

[Kolombina]

redfin, realtor.com, ziprealty - cамые точные вебсайты по обновлению информации.

Но! Есть такие криворукие агенты, которые ставя дома на продажу, забывают обозначить, что его можно пускать в интернет, и тогда дома не будет нигде, кроме МЛСа. Он не пойдет в feeds, которые получают публичные вебсайты от МЛС-компаний.

Поэтому я бы таки попросила бы агента присылать вам рассылку домов, с адресами, и вы бы смотрели. Настроить рассылку - дело трех минут.

Можно и несколько агентов попросить об рассылке, а если вы не хотите с ним работать, скажите - я пока только looking, как только так сразу.

[Krys-Krys]

Почти все новые дома делают open house. Бывают конечно исключения, вот на них и можно идти с риэлтором. Но ради пары-тройки домов я бы не рвала душу unless you know exactly it's house of your dreams. Что не так то и легко понять иногда, кажется по фотографиям что вот оно - а при личном осмотре уже и не нравится.
Алгоритм такой - сидите и смотрите новинки на том же редфине. Если у них написано что опен хауз, можете туда сами пойти на выходных без риэлтора, посмотреть дом и пообщатся с риэлтором продавца. Обычно с 12 до 4х дня в субботу и/или воскресенье. Обычно они любят опен хауз делать чтобы у них было много офферов и было из чего выбирать.
Кстати при походах на опен хауз можете выбрать себе риэлтора кто и с вами будет бегать "с фонарем и под дождем". Мы как-то пошли смотреть, таунхауз нам не понравился но риэлтор показывающая его очень настырно хотела мне показывать другие проперти и вообще работать со мной. И это сразу видно. Вот дайте свои координаты всем понравившимся людям, они вас подпишут на рассылки и можете смотреть кто с вами будет бегать с тем и работайте.

[Kolombina]

Есть местности, где опен хаузы не делают.
У нас не приняты опен хаузы на новолистнутые дома. Вообще опен хаузы малопопулярны.

Есть агенты, которые делают опенхаузы, но это используется не для продажи дома, а для заманивания клиентов.

[Trespassers W]

Добавлю свои соображения:

1. Риэлторшу - менять. Как уже сказали, они либо глупая, либо ленивая, либо просто Вы для нее не самый выгодный клиент (может других много сейчас), в любом случае Вам такой сервис не нужен. У нас рынок очень горячий и наша приезжала (или присылала кого нибудь их своих помощников) в течение нескольких часов. Благодаря ей (и редфиновскому сайту) мы могли смотреть дома в первые часы после выхода на рынок. Оферы на готовила вместе с финансисткой мгновенно в любое время дня и ночи. После принятия офера она правда сдулась малость и мне приходилось ее вылавливать, но там уже ничего срочного не было.

2. Опыт риэлтора, особенно при первой покупке имеет большое значение. Заходя в новый дом порой теряешься и можешь чего нибудь пропустить. Наша показывала на сделанные или необходимые работы и сходу называла примерную стоимость работ и материалов. Ее помощники на такое были не способны, те просто показывали дом и все.

3. Не знаю как в других местах, а в наших краях самый надежный сайт - Redfin. Обновления приходят мгновенно, у меня на телефоне стоит их аппликуха и несколько раз я увидев новый дом на ходу давил "schedule tour" и через час ехал смотреть. Zillow и Realtor.com неделями показывали дома, которые уже давно были проданы.

4. Опен хаузы делают далеко не все. Прошлой весной-летом в наших краях все приличные дома получали офер (а то и несколько) в первый же день выхода на рынок, зачем им опен хаус?

5. Еще один момент к сведению. Некоторые риэлторы очень обижаются если Вы "изменяете" им с другим риэлтором. Отдельные представители даже требуют подписывать с ними эксклюзивный контракт - их конечно надо слать подальше. Однако, поскольку показ дома отнимает время и ресурсы у риэлтора тоже (а хорошие риэлторы к показу готовятся, например заранее делают estimate дома и собирают информацию), то во избежание неприятных ситуаций лучше сразу внести ясность в отношения, сказав работаете ли Вы только с этим агентом или с другими тоже.

[Lolla]

Lolla,
подскажите сайт, может он у нас тоже сработает? мы тоже во Флориде.
на zillow не обновляется подолгу информация, и показываются дома, которые давно проданы.
и еще вопрос, а как же самому искать толкового инспектора? чтобы качественно все проверил?

http://myfloridahomesmls.com
я ими уже давно пользуюсь, нашу эрию они покрывают и там все появляется одновременно с базой риэлторов (проверяли специально с одним риэлтором как-то) там же легко смотреть все данные например НОА или СДД фии, какие таксы были за прошлый год, к каким школам относишься, какие utilities (public или well например).
На зиллоу и подобных в среднем через 3 дня инфа появляется.

инспектора искать, тут очень сложно. В идеале конечно по рекомендациям тех кому вы доверяете. Но тут такое дело. Нам друг рекомендовал своего, молился буквально на него, а через год выяснилось что тут инспектор пропустил кучу всего при инспекции и теперь друг его ругает на чем свет стоит. Надо понимать что инспектор это человек, способный на ошибки. После проведенных инспекций (на которых мы с мужем присутствовали всегда) мы пришли к выводу мы может сами проинспектировать не хуже теперь
Осторожно с отзывами - если все отзывы только от риэлторов, то я бы от такого инспектора держалась подальше.
Всех кого рекомендуют риэлторы я обычно не использую, был плохой опыт и неоднократно.

[Lolla]

Почти все новые дома делают open house. Бывают конечно исключения, вот на них и можно идти с риэлтором. Но ради пары-тройки домов я бы не рвала душу unless you know exactly it's house of your dreams. Что не так то и легко понять иногда, кажется по фотографиям что вот оно - а при личном осмотре уже и не нравится.
Алгоритм такой - сидите и смотрите новинки на том же редфине. Если у них написано что опен хауз, можете туда сами пойти на выходных без риэлтора, посмотреть дом и пообщатся с риэлтором продавца. Обычно с 12 до 4х дня в субботу и/или воскресенье. Обычно они любят опен хауз делать чтобы у них было много офферов и было из чего выбирать.
Кстати при походах на опен хауз можете выбрать себе риэлтора кто и с вами будет бегать "с фонарем и под дождем". Мы как-то пошли смотреть, таунхауз нам не понравился но риэлтор показывающая его очень настырно хотела мне показывать другие проперти и вообще работать со мной. И это сразу видно. Вот дайте свои координаты всем понравившимся людям, они вас подпишут на рассылки и можете смотреть кто с вами будет бегать с тем и работайте.

в наших краях (Флорида) опен хаусы бывают в 1% листингов всего и обычно после того как дом месяц-другой на маркете постоял (читай - с завышенной ценой)

[Lolla]

LelikN, еще добавлю, что многая инфа во ФЛориде паблик, то есть много чего можно узнать без риэлтора или инспектора. Например, пермиты, которые были получаны на дом - кто и когда строилось/ремонтировалось, кто строил, были ли клеймы на синкхолы (с конкретным домом или на той же улице например). Просто погуглите название каунти где ищите + permit search. Я так определила 2 городка в нашем районе с домами где toxic drywalls. Ес-но дома продавали и никто ничего не говорил, но какова вероятность что дом окажется с этими стенами если соседние все построенные в тоже время тем же строителем их имеют? И да, по идеи любой маломальский инспектор сможет это определить, но только после того как вы ему заплатите 300-500 долларов. Оно вам надо? Особенно если можно исключить это все сделав предварительный ресерч.

[Херовимчик]

Наша с нами в темноте, с фонарями и под дождем лазила. За что ей огромное спасибо! После чего она еще подготовила все бумаги и рано утром мы смогли уже сделать оффер

похоже это не наш вариант.
а как искать такого риелтора? перебирать всех? пока не найдешь?
мы поспрашивали у знакомых, нам вот ее порекомендовали, и это уже вторая такая....

считаю что это вообще удача. Нам порекмонедовал знакомый. Сейчас на новом месте очень ее не хватает

[Krys-Krys]

4. Опен хаузы делают далеко не все. Прошлой весной-летом в наших краях все приличные дома получали офер (а то и несколько) в первый же день выхода на рынок, зачем им опен хаус?

Как зачем?
Чтобы после выходных получить несколько офферов (а некоторые и выше запращиваемой цены и все кэшем) и выбрать лучший. Вот у LelikN риэлтор тормоз, а может быть придя на опен хауз она как раз самый лучшей оффер и дала бы. Потеряли клиента.
Я смотрела кондо, за него просили 530к кажется. Продали за 580 после выходных.