real estate agent

[kopusha27]

А можно для чайников в покупке дома про деньги на перефинансирование? Я думала всего то меняем один банк на другой, с меньшим процентом. Почему рефинансирование стоит денег?

Ну, Sluh уже ответил.
Если совсем для чайников, для банков перефинансирование - это практически то же самое, что выдача вам первичного моргижа. У них стандартный процесс - он должен проверить вас, проверить стоимость и состояние дома, под который дает займ, проверить перспективы возможной продажи, если вы когда-то откажетесь платить, затрата времени клерками банка и прочее. Это все стоит денег, которые вы платите в процессе перефинансирования, либо банк их прячет в несколько более высоком для вас проценте (zero closing cost). Если этот более высокий все равно ниже того, что вы имеете в своем моргиже, а все остальные условия выплаты такие же, то перефинансирование вам явно выгодно. Во всех остальных случаях это не очевидно и вам нужно просто садиться и считать, есть ли смысл.

[OtecFedor]

А можно для чайников в покупке дома про деньги на перефинансирование? Я думала всего то меняем один банк на другой, с меньшим процентом. Почему рефинансирование стоит денег?

Ну, Sluh уже ответил.
Если совсем для чайников, для банков перефинансирование - это практически то же самое, что выдача вам первичного моргижа. У них стандартный процесс - он должен проверить вас, проверить стоимость и состояние дома, под который дает займ, проверить перспективы возможной продажи, если вы когда-то откажетесь платить, затрата времени клерками банка и прочее. Это все стоит денег, которые вы платите в процессе перефинансирования, либо банк их прячет в несколько более высоком для вас проценте (zero closing cost). Если этот более высокий все равно ниже того, что вы имеете в своем моргиже, а все остальные условия выплаты такие же, то перефинансирование вам явно выгодно. Во всех остальных случаях это не очевидно и вам нужно просто садиться и считать, есть ли смысл.

Как миниму есть mortgage state tax (2% от суммы что-ли), кторыи вы платите при mortgage origination при покупке или финансиривании.

[DropAndDrag]

Когда я последний раз искала инспектора, я смотрела чтобы у него помимо лицензии инпекторской была еще лицензия контрактора.

ИМХО: контрактор будет пробавляться инспекцией, если у него нету котрактов. если это так, то есть большая вероятность, что он и контрактор хреновый, и инспектор хреновый.
наверное возможен вариант, когда контрактор нахапал деньжат (не может интенсивно пахать, и тд) и перестает быть контрактором, но от скуки начал подрабатывать инспектором. но возможно ли такое?

Cогласна. Мне попался один такой инспектор, у которого еще и лицензия контрактора была. Молодой парень был, язык подвешек, и на этом все пожалуй. Потом уже когда стала анализировать поняла что все его 5-звездочные отзывы полное фуфло. А когда хорошенько погуглила, вышла на форум, на котором тусуются инспекторы-новички в том числе и тот инспектор, и такого там начиталась что уже даже и не знаю имеет ли смысл вообще инспекторов нанимать в будущем.

так вы бы ссылочку на этот форум (надеюсь, что модератор разрешит), а мы глядем и глядишь что-то ценное заметим

[Kolombina]

А можно для чайников в покупке дома про деньги на перефинансирование? Я думала всего то меняем один банк на другой, с меньшим процентом. Почему рефинансирование стоит денег?

Ну, Sluh уже ответил.
Если совсем для чайников, для банков перефинансирование - это практически то же самое, что выдача вам первичного моргижа. У них стандартный процесс - он должен проверить вас, проверить стоимость и состояние дома, под который дает займ, проверить перспективы возможной продажи, если вы когда-то откажетесь платить, затрата времени клерками банка и прочее. Это все стоит денег, которые вы платите в процессе перефинансирования, либо банк их прячет в несколько более высоком для вас проценте (zero closing cost). Если этот более высокий все равно ниже того, что вы имеете в своем моргиже, а все остальные условия выплаты такие же, то перефинансирование вам явно выгодно. Во всех остальных случаях это не очевидно и вам нужно просто садиться и считать, есть ли смысл.

Именно так.
А еще рефи - это full doc loan process, нужно предоставлять все те же бумажки, как и на мортгидж. Если финансы сложней чем просто W2, то это еще и куча времени.

Как я писала, я делала в этом году три рефинансирования, мне было выгодно после всех расчетов, но пришлось потратить много времени.

[Lolla]

Когда я последний раз искала инспектора, я смотрела чтобы у него помимо лицензии инпекторской была еще лицензия контрактора.

ИМХО: контрактор будет пробавляться инспекцией, если у него нету котрактов. если это так, то есть большая вероятность, что он и контрактор хреновый, и инспектор хреновый.
наверное возможен вариант, когда контрактор нахапал деньжат (не может интенсивно пахать, и тд) и перестает быть контрактором, но от скуки начал подрабатывать инспектором. но возможно ли такое?

Cогласна. Мне попался один такой инспектор, у которого еще и лицензия контрактора была. Молодой парень был, язык подвешек, и на этом все пожалуй. Потом уже когда стала анализировать поняла что все его 5-звездочные отзывы полное фуфло. А когда хорошенько погуглила, вышла на форум, на котором тусуются инспекторы-новички в том числе и тот инспектор, и такого там начиталась что уже даже и не знаю имеет ли смысл вообще инспекторов нанимать в будущем.

так вы бы ссылочку на этот форум (надеюсь, что модератор разрешит), а мы глядем и глядишь что-то ценное заметим

я кажется этот форум имела в виду: http://www.nachi.org/forum/ там многие инспекторы под своими именами сидят.
Если ссылку нельзя, пусть модераторы удалят.

[kopusha27]

Как миниму есть mortgage state tax (2% от суммы что-ли), кторыи вы платите при mortgage origination при покупке или финансиривании.

Может где-то и есть, допускаю. У меня ни в одном штате не было. Это наверное т.н. безналоговые на доход штаты.

[ekriv]

Как миниму есть mortgage state tax (2% от суммы что-ли), кторыи вы платите при mortgage origination при покупке или финансиривании.

Может где-то и есть, допускаю. У меня ни в одном штате не было. Это наверное т.н. безналоговые на доход штаты.

Вот список штатов и размер transfer taxes.
Его нет в 13 штатах: Alaska, Idaho, Indiana, Louisiana, Mississippi, Missouri, Montana, New Mexico, North Dakota, Oregon, Texas, Utah и Wyoming.

[Kolombina]

Трансфер такс и мортгедж стейт такс - это разные вещи. У нас первое есть, а второго нет.

[zigzag]

если коротко, origination fee и прочие junk fees, appraisal fee.
некоторые лендеры в некоторой рыночной ситуации могут взять их на себя полностью. Чаще, чтобы замаскировать эти поборы, они могут их засунуть в principal или дать процент чуть хуже, чем если бы вы их платили сразу сами.

получила бумаги от банка на подпись. В личном разговоре уже повысили процент. Окаца кондо относятся к рисковым. Теперь повысили с 3,75 до 4,125. Вот же засада! Здание выглядит как таунхаус, но документы говорят, что это кондо. Ну это ладно, в документах вообще ошибки с первого взгляда. Понятно почему мортгидж офицеры работают не в самих банках, и лишь на банк, у них похоже образования нет никакого для оформления документов. Мой год рождения оказывается 0529.
Что такое Truth-in-Lending Disclosure Statement? Почему то там годовой рейт 4,636 (почему такая разниза с месячной)? Причем еще написали, что за то, стоимость одалживаемых денег будет стоить половину этой суммы. К примеру одалживаю 200 тысяч, в результатет обязуюсь выплатить 300 тысяч, вместе с процентами. У меня чота математика сегодня хромает.

И еще вопрос, банк сулит возвратить кэш наличными, если клозинг будет совершен в означаемый день. У нас практически все дела завершены кроме банковских. А они грозят притормозить процесс из за статуса здания, как кондо. Эти кондо оказывается тритят совсем по другому и медленнее. Зачем тогда обещать кэш, если сами же замедляют процесс?

Кстати по поводу инспекторов. Наши местные банки не требуют наличие инспекторов. Можно пригласить своих знакомых, знающих толк и потом обсудить между собой. У меня таких знакомых не было, поэтому пришлось тратить на испектора, который нашел проблемы (пару которых я настояла посмотреть), и намекнул, что после клозинга может их починить, незабесплатно конечно же.

[ekriv]

если коротко, origination fee и прочие junk fees, appraisal fee.
некоторые лендеры в некоторой рыночной ситуации могут взять их на себя полностью. Чаще, чтобы замаскировать эти поборы, они могут их засунуть в principal или дать процент чуть хуже, чем если бы вы их платили сразу сами.

получила бумаги от банка на подпись. В личном разговоре уже повысили процент. Окаца кондо относятся к рисковым. Теперь повысили с 3,75 до 4,125. Вот же засада! Здание выглядит как таунхаус, но документы говорят, что это кондо. Ну это ладно, в документах вообще ошибки с первого взгляда. Понятно почему мортгидж офицеры работают не в самих банках, и лишь на банк, у них похоже образования нет никакого для оформления документов. Мой год рождения оказывается 0529.
Что такое Truth-in-Lending Disclosure Statement? Почему то там годовой рейт 4,636 (почему такая разниза с месячной)? Причем еще написали, что за то, стоимость одалживаемых денег будет стоить половину этой суммы. К примеру одалживаю 200 тысяч, в результатет обязуюсь выплатить 300 тысяч, вместе с процентами. У меня чота математика сегодня хромает.

И еще вопрос, банк сулит возвратить кэш наличными, если клозинг будет совершен в означаемый день. У нас практически все дела завершены кроме банковских. А они грозят притормозить процесс из за статуса здания, как кондо. Эти кондо оказывается тритят совсем по другому и медленнее. Зачем тогда обещать кэш, если сами же замедляют процесс?

Кстати по поводу инспекторов. Наши местные банки не требуют наличие инспекторов. Можно пригласить своих знакомых, знающих толк и потом обсудить между собой. У меня таких знакомых не было, поэтому пришлось тратить на испектора, который нашел проблемы (пару которых я настояла посмотреть), и намекнул, что после клозинга может их починить, незабесплатно конечно же.

0.5% многовато.
Я недавно перефинансировался.
ANNUAL PERCENTAGE RATE у меня 4.157%, рейт был 3.99%.
APR - это то, что вы платите в реале, смотреть надо только на него.
У меня за 30 лет финансирование на 187К превращается в $321К.
Т.е. кредит будет стоить мне $137К
Непонятно чему вы удивляетесь. Никто денег в кредит не дает бесплатно.
Для утешения сравните в 10%-15% в Россиии.
В Initial Amortization Schedule все расписано.
Первые годы 2/3 платежа идет на погашение процентов.

[zigzag]

0.5% многовато.
Я недавно перефинансировался.
ANNUAL PERCENTAGE RATE у меня 4.157%, рейт был 3.99%.
APR - это то, что вы платите в реале, смотреть надо только на него.

За утешение спасибо. Честно говоря уже то, что мой месячный взнос за свое жилье будет примерно таким, как и рент немного успокаивает. То есть все равно ведь придется платить за жилье, а рент у нас растет гигантскими шагами. Если бы выбрала жилье поскромнее, так взнос был бы и того меньше. Так что сичас просто сижу, разбираюсь, пытаюсь понять что к чему, пока выходит, что вся затея того стоит.

Как уже сказала, седня с математикой плохо совсем. Откуда эти полпроцента взялись, из месячных или добавили где то?
Зачем тогда приманивают с месячным процентом, ничего не говоря про годовой?

Кто нибудь скиньте пожалуйста ссылку на толковый мортгидж калькулятор?

[kopusha27]

Почему то там годовой рейт 4,636 (почему такая разниза с месячной)?

Это не разница с месячной ставкой. Они оба годовые. Это разница между ставкой на сам займ и ставкой на займ плюс стоимость займа плюс затраты банка на обслуживание его.
APR (то, что вы называете годовым) - это показатель полного сравнения кредитов. Ставка и стоимости могут быть разными, поэтому разные займы и займы от разных банков сравниваются по APR, который включает все затраты и стоимости услуг банка.
Полпроцента разницы действительно очень много, нормально когда разница на 0.125-0.25 наверное. У вас просто сильно дорогой банк.
Калькуляторов много тут например
https://www.lendingtree.com/mortgage-calculators

[ekriv]

0.5% многовато.
Я недавно перефинансировался.
ANNUAL PERCENTAGE RATE у меня 4.157%, рейт был 3.99%.
APR - это то, что вы платите в реале, смотреть надо только на него.

За утешение спасибо. Честно говоря уже то, что мой месячный взнос за свое жилье будет примерно таким, как и рент немного успокаивает. То есть все равно ведь придется платить за жилье, а рент у нас растет гигантскими шагами. Если бы выбрала жилье поскромнее, так взнос был бы и того меньше. Так что сичас просто сижу, разбираюсь, пытаюсь понять что к чему, пока выходит, что вся затея того стоит.

Как уже сказала, седня с математикой плохо совсем. Откуда эти полпроцента взялись, из месячных или добавили где то?
Зачем тогда приманивают с месячным процентом, ничего не говоря про годовой?

Кто нибудь скиньте пожалуйста ссылку на толковый мортгидж калькулятор?

Поэтому первый вопрос у меня после рейта: "А какой будет APR?"
Потому что рейт будет практически одинаковый у всех.

[zigzag]

Посчитала APR сама, выходит около 4.25, а не 4,636. Сверила с калькуляторами онлайн, все сходится, если только у этого банка свои формулы выведены. Помимо это села разбираться, а она там поставила 1,25 процентов для оплаты себе, вроде стандарт принят как 1 процент. Там еще разные transfer fee полторы тысячи и оплата посуточно до первого взноса. Подождать с оплатой никак не получается?
В итоге получилось со всеми надбавками около 8500 банку лишь только за то, что они приготовили документы, это не считая той львиной суммы, которую я буду выплачивать за кредит.

Депозит для моего эскроу счета возвращают назад или тоже уходит банку?

Задала вопросы лендерше, она пропала. Может придется искать другого лендера, хоть время и поджимает.

[Lavash]

4.25 более адекватный процент, чем 4.65 в настоящее время. Банк дает еще пойнты (кредит), которые снижают fee, и часть расходов могут спрятать в принципал, например, если у Вас принципал сейчас 199,000, то новый принципал будет 200,000. Какую-то часть денег придется заплатить, но думаю не 8,500, а где-то около 500-2000. Кроме того, ближайшая выплата будет не сразу, а всего скорее через месяц, пока лоун будет переоформляться.

[zigzag]

4.25 более адекватный процент, чем 4.65 в настоящее время. Банк дает еще пойнты (кредит), которые снижают fee, и часть расходов могут спрятать в принципал, например, если у Вас принципал сейчас 199,000, то новый принципал будет 200,000. Какую-то часть денег придется заплатить, но думаю не 8,500, а где-то около 500-2000. Кроме того, ближайшая выплата будет не сразу, а всего скорее через месяц, пока лоун будет переоформляться.

Lavash, вы как посчитали 8,500? Интересно, что эта цифра совпадает с тем, что стоит в сумме.

[Lavash]

Lavash, вы как посчитали 8,500? Интересно, что эта цифра совпадает с тем, что стоит в сумме.

Вы сами упомянули эту сумму в предыдущем посте.

[zigzag]

Lavash, вы как посчитали 8,500? Интересно, что эта цифра совпадает с тем, что стоит в сумме.

Вы сами упомянули эту сумму в предыдущем посте.

А я надеялась здесь есть волшебная формула объясняющая эту сумму . Лендерша клянется, что все так и есть и отступать от этой суммы не намерена.
Чем мне грозит замена лендера на другого, кроме отсрочки клозинга и недовольства продавцов?

[Trespassers W]

Чем мне грозит замена лендера на другого, кроме отсрочки клозинга и недовольства продавцов?

Геморроем связаным с поиском нового лендера и торговлей. Это при условии, что продавцы согласятся на перенос даты клозинга (зависит от состояния рынка в Вашей местности и вредности продавцов).

[agent_V]

Чем мне грозит замена лендера на другого, кроме отсрочки клозинга и недовольства продавцов?

Не знаю что именно написанно в вашем контракте и как это происходит в Вашем штате...
У нас это нарушение условий контракта и соответственно может вести к его анулированию с применением к Вам штрафных санкций.

[Trespassers W]

Не знаю что именно написанно в вашем контракте и как это происходит в Вашем штате...
У нас это нарушение условий контракта и соответственно может вести к его анулированию с применением к Вам штрафных санкций.

По моему это во всех штатах примерно одинаково. Если продавцы не согласятся на перенос даты, то надо будет закрываться вовремя иначе это будет breach of contract со всеми возможными последствиями от потери earnest deposit (как минимум) до суда.

Другое дело, если рынок вялый и покупатели в очередь не выстроились, то могут и согласиться не перенос клозинга.

[Sluh]

У меня банк продавец согласился на перенос клозинга без штрафа, рынок был вялый, дом был проблемный, пришлось менять лендера.
С новым лендером придется снова платить за апрейзал, больше потерь не было.

[zigzag]

С моим риэл агентом я не сильно надеюсь, что весь пакет будет в полном порядке. Придется самой учитывать все нюансы.
Какие документы получают при клозинге? И что надо приготовить самой? Спасибо

[Trespassers W]

С моим риэл агентом я не сильно надеюсь, что весь пакет будет в полном порядке. Придется самой учитывать все нюансы.
Какие документы получают при клозинге? И что надо приготовить самой? Спасибо

Перед клозингом Вы должны получить т.н. HUD statement, где на 2-3 страницах будет подробно расписана вся транзакция - кто, кому, сколько и за что платит. По моему опыту (а также из того что я читал в интернете), этот документ приходит чуть ли не в последние часы перед клозингом. В его подготовке задействованы агент, лендер и title company и мне пришлось усиленно пинать их всех чтобы получить худ за пару дней до клозинга.

На клозинг Вам надо будет принести cashiers check на сумму, указанную в HUD - ту что "due at closing". Обязательно иметь с собой ID (права) т.к. все документы заверяются нотариусом. После того как Вы подпишете туеву хучу страниц договора со всеми приложениями, Вам должны выдать копию всех документов и ключи. Договор как правило стандартный, проверяйте чтобы прописанные в нем детали совпадали с тем, что Вы видели в HUD. С этого момента Вы домовладелец, вернее строго говоря не с этого, а чуть позже, когда банк профинансирует моргидж. На это обычно уходит от нескольких часов до одного дня.

Невредно иметь с собой чековую книжку на случай если придется что то доплатить. В идеале, если HUD составлен без ошибок, этого быть не должно. Также перед клозингом стоит проверить, получила ли title company всю информацию от лендера, страховки, home warranty company если таковая задействована и т.д. Все эти транзакции также должны быть прописаны в HUD statement.

[zigzag]

Trespassers W, спасибо огромное за столь подробный и быстрый ответ!