Вопрос к бывалым лендлордам (Komissar! ауу!)

[Di-man]

а вот такой вопрос...
дано: два рентала из которых один с некоторым отрицательным cash flow, а второй с положительным.
как правильно заполнить налоги (если такое возможно вообще) что привести все к суммированному нулю? то есть не платить налог с позитивного cash flow оффсетнув его отрицательным с другой проперти?

такое возможно? или надо создавать какой-нидь LLC чем заморачиваться совсем не хочется.

[Komissar]

обычно и без ЛЛЦ все доходы со всех пропертей оффсетятся расходами, т.е. с т.зр. налоговой у вас и так "рентал бизнес". Но даже и при позитивном (в реале) кеш флоу обычно офсетится амортизацией проперти (depreciation).

[Di-man]

обычно и без ЛЛЦ все доходы со всех пропертей оффсетятся расходами, т.е. с т.зр. налоговой у вас и так "рентал бизнес". Но даже и при позитивном (в реале) кеш флоу обычно офсетится амортизацией проперти (depreciation).

турботакс не предлагает такой опции и все время пытается таксануть прибыль и сделать керриовер на loss. никакой связи между двумя разными пропертями не наблюдается. вот и пытаюсь понять как с этим бороться ибо лендеры понижают размеры моргиджа видя потери и не особо заморачиваются разглядыванием небольших прибылей

[Di-man]

Комиссар, а вы когда нибудь делали 1031 exchange? насколько это муторно? Возможно ли вообще два рентала "слить" в один через такой эксчендж?
Я так понимаю, что дырку в законе со сменой статуса с рентала на праймари хауз прикрутили, но вроде народ все еще чего-то и как-то пытается сделать.
план был таков: слить два небольших рентала в один побольше в хорошем месте и дать ему побыть рентом лет 5-10. потом сделать ремонт переехать туда сдав свой праймери под рент (или продать). все никак особо не разберусь с депришиэйшн рекапчер и не могу понять сколько на все это таксов получится ибо часть таксается как инком, часть как капитал - отвал мозга

[Krys-Krys]

Наймите нормального бухгалтера помочь вам с налогами. Он же все и объяснит. Бухгалтер естественно тоже списывате как расход бизнеса. Я бы сама не ввязывалась с турботаксами если вы конечно не очень умный и сами во всем разберетесь как бухгалтер.

[Di-man]

обязательно найму когда придет время. хотелось бы понять направление в целях стратегического планирования, а потом сдамся профессионалам для точных расчетов

[Komissar]

1031 пока не делал. Подготовку своих налогов я уже лет 15 как зааутсорсил профессионалам, поэтому сам уже не в курсе последних лупхолов. Вроде бы можно сменить статус с рентала и пожить в доме 2 года (а всего владеть домом >5 лет), чтобы потом уже продавать как праймери.

[DropAndDrag]

дано: два рентала из которых один с некоторым отрицательным cash flow

а в чем прикол иметь рентал с отрицательным cash flow? вы крупно залетели с обитателями или сделали кучу upgrade?

[Komissar]

дано: два рентала из которых один с некоторым отрицательным cash flow

а в чем прикол иметь рентал с отрицательным cash flow?

временно вполне ок, если в долгосрочной перспективе хороший инвестмент.

[DropAndDrag]

дано: два рентала из которых один с некоторым отрицательным cash flow

а в чем прикол иметь рентал с отрицательным cash flow?

временно вполне ок, если в долгосрочной перспективе хороший инвестмент.

кстати, меня еще парочка простецких вопросика мучают
1. выплата mortgage principal вычитается при высчитывании cash flow? (тогда можно далеко в минус уйти)
2. mortgage principal будет добавляться к income в ежегодных таксах?

еще одна фигня привела меня в полное недоумение - это подсчет % годового дохода проперти, если проперти не выплачена. я пытался посчитать выплату за 5 лет вместо 15 и у меня получилось, что за первый год доход выше, чем когда проперть выплачена а в последний год доход ниже, чем когда проперть выплачена. и это происходит из-за того что каждый год денег вкладывается все больше и больше. понятно, что продажа этой проперти и покупка следующей скорее всего все это поменяет, но все равно вышло странно ... впрочем я мог ошибиться

[Komissar]

>кстати, меня еще парочка простецких вопросика мучают
1. выплата mortgage principal вычитается при высчитывании cash flow? (тогда можно далеко в минус уйти)

нет

2. mortgage principal будет добавляться к income в ежегодных таксах?
нет

[Сабина]

1031 пока не делал. Подготовку своих налогов я уже лет 15 как зааутсорсил профессионалам, поэтому сам уже не в курсе последних лупхолов. Вроде бы можно сменить статус с рентала и пожить в доме 2 года (а всего владеть домом >5 лет), чтобы потом уже продавать как праймери.

Так можно точно, я узнавала.
Засада с 1031 что надо найти новую недвигу в короткий срок, вроде бы 90 дней с момента заключения контракта на продажу первой. Еще если я ничего не путаю value нового жилья должно быть выше старого

[DropAndDrag]

>кстати, меня еще парочка простецких вопросика мучают
2. mortgage principal будет добавляться к income в ежегодных таксах?
нет

значит это будет как-то учитываться при продаже дома?

[Komissar]

1031 пока не делал. Подготовку своих налогов я уже лет 15 как зааутсорсил профессионалам, поэтому сам уже не в курсе последних лупхолов. Вроде бы можно сменить статус с рентала и пожить в доме 2 года (а всего владеть домом >5 лет), чтобы потом уже продавать как праймери.

Так можно точно, я узнавала.
Засада с 1031 что надо найти новую недвигу в короткий срок, вроде бы 90 дней с момента заключения контракта на продажу первой. Еще если я ничего не путаю value нового жилья должно быть выше старого

похоже на правду

[DropAndDrag]

1031 пока не делал. Подготовку своих налогов я уже лет 15 как зааутсорсил профессионалам, поэтому сам уже не в курсе последних лупхолов. Вроде бы можно сменить статус с рентала и пожить в доме 2 года (а всего владеть домом >5 лет), чтобы потом уже продавать как праймери.

Так можно точно, я узнавала.
Засада с 1031 что надо найти новую недвигу в короткий срок, вроде бы 90 дней с момента заключения контракта на продажу первой. Еще если я ничего не путаю value нового жилья должно быть выше старого

а 2 нового вместо одного старого купить можно

[Komissar]

>кстати, меня еще парочка простецких вопросика мучают
2. mortgage principal будет добавляться к income в ежегодных таксах?
нет

значит это будет как-то учитываться при продаже дома?

учитываться будет амортизация, которую Вы клеймили (или не клеймели), а совсем не принципал.

скажем, прикупили вы пропердь за 300К, из них 270К за structure и 30К за land. далее, вы ее сдавали 10 лет, потом решили продать, она к тому времени стала 500К. Ваш таксовый базис при продаже будет 500К - 300 + (270/27 * 10) - расходы на сделку - accummulated passive losses. Т.е. амортизация хороша для превращения прибыточной проперди в убыточную (на бумаге), но при продаже она вас куснет. Потому народ и делает 1031 exchange, шоб избежать.

[DropAndDrag]

>кстати, меня еще парочка простецких вопросика мучают
2. mortgage principal будет добавляться к income в ежегодных таксах?
нет

значит это будет как-то учитываться при продаже дома?

учитываться будет амортизация, которую Вы клеймили (или не клеймели), а совсем не принципал.

скажем, прикупили вы пропердь за 300К, из них 270К за structure и 30К за land. далее, вы ее сдавали 10 лет, потом решили продать, она к тому времени стала 500К. Ваш таксовый базис при продаже будет 500К - 300 + (270/27 * 10) - расходы на сделку - accummulated passive losses. Т.е. амортизация хороша для превращения прибыточной проперди в убыточную (на бумаге), но при продаже она вас куснет. Потому народ и делает 1031 exchange, шоб избежать.

не понял )))
проперть за 300 из них 60 заплачено в downpayment после такс. за 10 лет выплачены остальные 240 тыс за счет рента (наверное такое не возможно, но пусть будет так). итого 240 тыс остались до такс.
дальше при продаже накручивается то о чем вы написали.
так что получается, что 240 тыс при годовом income 40-100 тыс - 25% налога не платится, а при 100+ уже 33% налога не платится. я правильно понял?

[Komissar]

что вы заплатили в даунпеймент, никого при продаже не волнует.

[DropAndDrag]

что вы заплатили в даунпеймент, никого при продаже не волнует.

это понятно ...
но я все об уходе от налогов ренторских денег. может быть можно и другой инкам тратить в принципал, а таксы уже после этого считать?

[Komissar]

есть положительный кеш-флоу физический (за год собираете ренты больше, чем реальных расходов, не считая выплаты принципала)

а есть теоретический кеш-флоу на бумаге (т.е. физический минус амортизация). Если все равно в плюсе - то если есть другая пропердь, что в минусе (физически или теоритечески), или есть накопившиеся пассив-лоссес за прошлые годы, то можно офсетить и так.