ARARAT. wrote:
PS Кстати самого право продажи дома у нас тоже вообщемто нет, так как самолично и за любую сумму мы не можем продать дом. Мы просто предлагаем банку сделку и именно он(а не мы) решает разрешить или нет... Т.е. по сути мы не имеем права продажи, мы имеем право найти покупателя и предложить банку продать...
глупости. Если мой дом стоит миллион, я должна банку 200 тыс, то я могу продать дом за любую цену ПРИ УСЛОВИИ погашения кредита. Если мне вздумалось продать за 500тыс то что на рынке стоит миллион, у банка нет никакого способа мне это запретить. Банк ничего не разрешает/запрещает. В случае обычной продажи дома теряется залог, значит кредит должен быть погашен. Все что банк делает это подтверждает, что сделка погасит кредит поскольку покупается дом обычно тоже в кредит, значит вовлечен еще один финансовый институт и безналичные банковские расчеты. Опять же никто не может помешать мне продать дом за наличные и просто принести их в банк и погасить кредит.
Как минимум вы видимо не продовали дом и/или не видели расклад документов, кто и что разрешает и как весь процесс идет, какие стороны что и как делают...
Я лично ето все делал 5 раз уже и два дома было, изучил все в деталях... Именно банк разрешает сделку и снимает леан с дома только после оплаты вами вашего ему долга и если вы оплатите... За любую цену дом не продать, как я и написал цена дома должна покрывать минимум все рашоды и выплаты всем в очереди(вы самый последний в очереди и вам идет просто остаток суммы) и только если ето условие соблюдается ету сделку approve, иначе се ля ви...
Кстати фактически леан снимается не в момент подписи документов на closing при продажи/покупки а через неделю(несколько дней), только когда банк(и все получатели) получат свои деньги и выдадут оффициальных релеасе своих леанс, только после етого титле дома оффициально переписывается на нового "владельца".
PS Один момент за наличные вы можете продать дом, но новый владелец "получит" его по title только если вы оплатите долг банку. Именно банк дает разрешение на продажу и переводит(вернее делает release title lean) титле на нового владельца, не вы ето делает а банк разрешает и делает релеасе титле, затем титле компaнаия завершает процесс. Т.е. в момент передачи денег вам от продовца "наличкой" никакой купли-продажи не производится, покупатель вам просто дает деньги. Вот для етого покупатель нанимает титле компанию(или адвоката) и весь процесс идет через нее, т.е. вам лично он нечего не дает, если конечно у него с мозгами в порядке. Поетому етот процесс ничем не отличается от продажи не за наличные так как в обоих случаях и наличные и безналичные выплаты идут в форме cashier checks, никто наличные не примет в качестве оплаты сделки.
какая каша определений
Банк никаких разрешений на продажу не дает. Банк дает pay off по запросу borrower'a. И обязан его дать в установленный срок.
Ol123 может продать за любую цену. Вы не дочитали, что она написала - при условии погашения кредита.
HappyCat wrote:Если morgage меньше рента я могу сдать дом в рент и иметь доход с рента, т.е. получать доход с денег которые я заняла.
Ээээ, а внимательно посчитать? Дом за 500K, 100K даун. Мортгидж - 2000 в месяц. Пусть рент 2200 в месяц. Доход - 200*12=2400 в год. Вы правда считаете, что 2400 в год - это "доход с денег, которые вы заняли (400K)", а не с ваших собственных 100K, что вы в даун положили?
Ну арифметика в принципе правильная, но пример какой-то грустный .
Вот мой личный пример, 50К даун, в месяц остается 500+ и то это я не специально как инвемтмент проперти покупал.
Если-бы специально, то ROI была бы выше.
The winner is always right …
..............
Vae victis!
..............
"есть Путин – есть Россия, нет Путина – нет России" (С)
Балтика №3 wrote:
Вот мой личный пример, 50К даун, в месяц остается 500+ и то это я не специально как инвемтмент проперти покупал.
Если-бы специально, то ROI была бы выше.
Да, 12% годовых с дома, который покупался не специально для этой цели - это очень душевно. Но подозреваю, что такие дома/зипкоды надо долго и упорно выискивать, если "специально". Или я неправ?
Балтика №3 wrote:
Вот мой личный пример, 50К даун, в месяц остается 500+ и то это я не специально как инвемтмент проперти покупал.
Если-бы специально, то РОИ была бы выше.
Да, 12% годовых с дома, который покупался не специально для этой цели - это очень душевно. Но подозреваю, что такие дома/зипкоды надо долго и упорно выискивать, если "специально". Или я неправ?
Так ведь нет рецепта успеха вне зависимости от времени. Сейчас у меня такое же примерно соотношение, но когда я покупала в конце 2009 года рент был ниже. Сейчас рент вырос а моя ипотека та же что была в 2009. Но цены на дома выросли где-то на 30-40% и если б я покупала сейчас то уже надо было бы даунпаймент больше и финанцировать надо большую сумму. Т.е. я считаю надо смотреть районы где цены еше будут расти и где рент еше будет расти. Но если подождать еше то уже может и дом для себя рисковано покупать. В Сан Хосе цены уже превышают уровень 2006 года.
Мальчик-Одуванчик wrote:
Так можно или нет? Дом, разумеется не выплачен. Можно ли этот дом передать в чужую собственность путем дарения, а долги оставить себе?
Конечно, можно. При разводах только так и делают.
И какой банк разрешит такое? Ну если там долгов не $30К в подаренном доме за, например, $600К.
Я знаю истории, когда стороне "А" отдается кусок денег, и взамен этого дом рефинасируется на сторону "Б", на которой и дом (в залоге). Но что бы рефинасировать или отдать дом, а кредит оставить себе (без залога), я про такое никогда не слышал. И почему тогда нельзя купить несколько домов (скажем 2 - 3 х 500К) потом развестись с женой, отдать ей дома, на себе оставить кредит, и тут же обанкротится. Года через 4 будут давать кредиты, а через 7 и вовсе все очистится. И повторить такое предприятие. Более того, повторять его каждые лет 5 - 7.
Дома уйдут на форкложер, какой смысл? Залог на дом никто не отменяет с qcd.
Многие отдают дома после развода, подписывают qcd на другую половину, которая часто и обещает платить мортгидж, и сами при этом тоже остаются на мортгидже.
Я не говорю, что это умно, наоборот, это очень глупо, но это случается очень и очень часто.
Kolombina wrote:Да банков-то и не касается. Долги остаются тому, кто брал мортгидж. А на тайтле этот человек уже может и не быть.
чишо чишо? мортгидж не существует без заложенной проперти - иначе это уже unsecuritized loan со всеми вытекающими последствиями. А теперь попробуйте пойти взять signature loan на полмиллиона.
Если же вы говорите про mortgage assumption - то это совсем иная песня. Там получается переделывание mortgage на одного человека вместо пары с неизменными условиями mortgage, то есть rate, term, conditions etc. При этом тот, кто assume mortgage, должен доказать банку свою собственную платёжеспособность. Но в любом случае, тот кто assume mortgage является владельцем encumbered property - это без вариантов.
Kolombina wrote:Добавлю - убрать борровера из лоана можно только путем рефинансирования, а многие люди при разводе делают qcd.
Не только путём рефинансирования - некоторое количество старых FHA loans включают в себя mortgage assumption rider. Но они очень редки - в большинстве же идет рефинансирование.
Aleksey Kudinov wrote:чишо чишо? мортгидж не существует без заложенной проперти - иначе это уже unsecuritized loan со всеми вытекающими последствиями. А теперь попробуйте пойти взять signature loan на полмиллиона.
А где я писала, что залог убирается? Если человек убирается из тайтла при разводе, это совершенно не значит, что он убирается из мортгиджа, или что из мортгиджа убирается залог.
Kolombina wrote:Дома уйдут на форкложер, какой смысл? Залог на дом никто не отменяет с qcd.
Многие отдают дома после развода, подписывают qcd на другую половину, которая часто и обещает платить мортгидж, и сами при этом тоже остаются на мортгидже.
Я не говорю, что это умно, наоборот, это очень глупо, но это случается очень и очень часто.
А почему они не оставляют себя на title если моргаж все равно на них?