Ипотека как ипостась краха американской экономики

[Айсберг]

Перенесено из топика Будущее Америки после Майдана в разделе "Политика > Украина"

1) Я думаю, что разногласия Ваши заключаются в том, что в России и США разная система бухгалтерского учета.

2) Кстати, в России американский бухучет очень ругают и говорят, что он "скрывает реальное положение дел", подтасовывая циферки.
Не являясь бухгалтером, собственного мнения на сей счет не имею, просто неоднократно читала такое.

1) Дело просто в здравом смысле.... Иметь на шее долговой ошейник на какой-то актив, и при этом считать этот актив своим - это нонсенс!!!!

2) ГААП - это идеальный инструмент для жульничества и надувания "финансовых пузырей"... За примерами далеко ходить не надо - вся экономика США - это один большой пузырь, состоящий из миллионов более мелких пузырей....

Этот спор. кстати - наглядное тому подтверждение...

[smart]

Меня не интересует российская система бух учета, тем более что там ипотека только еще из младенчества вышла. А про американскую вам все точно сказали, причем она то признана во всем мире. Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_. Аналогично и с другими залогами, тот же самолет - мы им владеем а банк имеет долю в нем в размере невыплаченной части кредита.

Поэтому реально задолженность скажем населения города X - все их кредиты минус вся их собственность - и как правило они все в плюсе (владеют большим чем должны). И на сегодня, не считая проблемы учебных кредитов (вот с ними нужно осторожно и их рост реально проблема, но её понимают) особой задолженности у американцев нету. А есть нормально работающая удобная кредитная система, позволяющая пользоваться чем то сейас (скажем заводить детей пока молодой а не ждать пока накопишь на дом) а выплачивать позже, или учиться сейчас, а потом получив хорошую работу - выплачивать стоимость. Это в целом справедливее чем система безудержного спонсирования всего и вся как в СССР.

вы путаете среднего русского со средним американцем.
Средний американец заводит детей после 30 или 40. Дом он шерает с румейтами или живёт в ренте...

и еше многие американцы не любят кредитных карт-ето называется не могу себя контролировать...видимо вина среднее образование.

[Айсберг]

Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_.

[/quote]
ОДин уточняющий вопрос - ответ на него всё объяснит...
Владелец актива - может делать с ним всё, что угодно... ну, по определению того, что он владелец...

StrangerR, вот Вы можете завтра взять и снести свой дом до основания? Как к этому отнесётся банк?
Если Вы владелец - то Вы должны иметь на это полное право...
Имеете ли Вы право, например, заканселить страховку на дом и не возобновлять её?

[Dinki]

Меня не интересует российская система бух учета, тем более что там ипотека только еще из младенчества вышла. А про американскую вам все точно сказали, причем она то признана во всем мире. Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_. Аналогично и с другими залогами, тот же самолет - мы им владеем а банк имеет долю в нем в размере невыплаченной части кредита.

Поэтому реально задолженность скажем населения города X - все их кредиты минус вся их собственность - и как правило они все в плюсе (владеют большим чем должны). И на сегодня, не считая проблемы учебных кредитов (вот с ними нужно осторожно и их рост реально проблема, но её понимают) особой задолженности у американцев нету. А есть нормально работающая удобная кредитная система, позволяющая пользоваться чем то сейас (скажем заводить детей пока молодой а не ждать пока накопишь на дом) а выплачивать позже, или учиться сейчас, а потом получив хорошую работу - выплачивать стоимость. Это в целом справедливее чем система безудержного спонсирования всего и вся как в СССР.
.

Перечитайте еще раз Ваш договор.
Если там действительно написано, что дом под залогом является Вашей собственностью, можно здеь написать, как это предложение звучит в контракте?
Моя американская родственница в риэлтерском бизнесе сказала, что титульная компания всегда участвует в сделках купли-продажи именно потому что дом под залогом собственностью продавца не является.

[Dinki]

Вы и не представляете себе, как тяжело _потерять свою недвижимость_. Как банки до конца стоят стеной лишь бы вы её сохранили (где то с год ведут переговоры). Я пока знаю многих, кто попав в тяжелое положение (один работающий, 200 тыс медицинский билл, или инвалидность главы семьи) дома не потеряли, знаю как семья пыталась отдать дом банку целый год и через год банк согласился таки _черт с вами, делайте шот сейл_ (весь год банку _не платили ничего_). Банкам очень невыгодно забирать себе дома.

Конечно банку это ужасно невыгодно. Потому что эти дома продаются потом на аукционах и обычно очень дешево, если вообще продаются.

[StrangerR]

Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_.

ОДин уточняющий вопрос - ответ на него всё объяснит...
Владелец актива - может делать с ним всё, что угодно... ну, по определению того, что он владелец...

StrangerR, вот Вы можете завтра взять и снести свой дом до основания? Как к этому отнесётся банк?
Если Вы владелец - то Вы должны иметь на это полное право...[/quote]

Да, могу, снести и построить новый на его месте. С банком я договорюсь.

КстатИ, я вот владелец скажем дерева на дворе. Я не всегда могу его спилить, так как в районе могут быть какие то правила. Я владелец или нет?

У меня есть машина, она может ехать до 120 миль в час. Но я не могу ездить быстрее чем 75 - оштрафуют. Я владелец или нет?

Владелец не означает _бесконтрольность_. Да, есть определенные обязательства перед банком, в частности я обязался не ронять цену дома ниже цены кредита. Это не означает _не владение_.

Так что никаких проблем я не вижу. Если вы купили дом во Фрязино, за наличку, ой не факт что вы можете просто взять ег и снести. Вам местные правила не позволят. Так и тут.

PS. И где это кто видел дома продаваемые на аукционах? У нас даже foreclosure дома продаются через обычных риэлтеров. Другое дело, что это чаще всего дома брошенные (владельцы умерли или решили что им проще уехать самим а не возиться с продажей) и требуют неслабого ремонта, но с другой стороны за счет низкой цены продаже дальше купивший сильно экономит на налогах. Мы пока искали дом видели три таких дома, один чуть не купили (ушел из под носа). Аукционов на дома я лично в Калифорнии не заметил, может и бывают но точно не являются основным способом продажи. Но из за отсутствия предпродажной подготовки банк заметно теряет и потому не любит такие продажи.

PS. Титулы они разные бывают. Основной титул на дом у меня, дополнительный сейчас у банка так как он тоже имеет в доме интерес. На машину например основной титул у банка. Все зависит от ситуаций. Мало кто заинтересован полностью и сразу покупать дом, так как есть другие более выгодные способы инвестиции денег чем в свою недвижимость. В основном как то все балансируют и правильно делают.

[Айсберг]

Вы и не представляете себе, как тяжело _потерять свою недвижимость_. Как банки до конца стоят стеной лишь бы вы её сохранили (где то с год ведут переговоры). Я пока знаю многих, кто попав в тяжелое положение (один работающий, 200 тыс медицинский билл, или инвалидность главы семьи) дома не потеряли, знаю как семья пыталась отдать дом банку целый год и через год банк согласился таки _черт с вами, делайте шот сейл_ (весь год банку _не платили ничего_). Банкам очень невыгодно забирать себе дома.

Конечно банку это ужасно невыгодно. Потому что эти дома продаются потом на аукционах и обычно очень дешево, если вообще продаются.

Это только одна из бед...
Вторая беда - это то, что банк под выданные кредиты (учитывая залоговое обеспечение) еще и выпускает деривативы.... "ипотечки"... и впаривает их доверчивым лохам, обещая выплачивать какой-то процент.... А процент он может взять только с того, кто выплачивает моргидж...
То есть, купоны по олигациям банк выплачивать обязан, а поступлений денег для этих выплат - нет.

Вот так и банкротятся ипотечные агенства и банки.... после того, как надули "риал-истейт бабл"...

[Dinki]

Дом под залогом кредита - во владении хозяина, и является активом хозяина дома в сумме _стоимость дома минус расходы на продажу минус невыплаченная часть кредитов под залог этого дома_.

ОДин уточняющий вопрос - ответ на него всё объяснит...
Владелец актива - может делать с ним всё, что угодно... ну, по определению того, что он владелец...

StrangerR, вот Вы можете завтра взять и снести свой дом до основания? Как к этому отнесётся банк?
Если Вы владелец - то Вы должны иметь на это полное право...

Да, могу, снести и построить новый на его месте. С банком я договорюсь.

КстатИ, я вот владелец скажем дерева на дворе. Я не всегда могу его спилить, так как в районе могут быть какие то правила. Я владелец или нет?

У меня есть машина, она может ехать до 120 миль в час. Но я не могу ездить быстрее чем 75 - оштрафуют. Я владелец или нет?

Владелец не означает _бесконтрольность_. Да, есть определенные обязательства перед банком, в частности я обязался не ронять цену дома ниже цены кредита. Это не означает _не владение_.

Так что никаких проблем я не вижу. Если вы купили дом во Фрязино, за наличку, ой не факт что вы можете просто взять ег и снести. Вам местные правила не позволят. Так и тут.

PS. И где это кто видел дома продаваемые на аукционах? У нас даже foreclosure дома продаются через обычных риэлтеров. Другое дело, что это чаще всего дома брошенные (владельцы умерли или решили что им проще уехать самим а не возиться с продажей) и требуют неслабого ремонта, но с другой стороны за счет низкой цены продаже дальше купивший сильно экономит на налогах. Мы пока искали дом видели три таких дома, один чуть не купили (ушел из под носа). Аукционов на дома я лично в Калифорнии не заметил, может и бывают но точно не являются основным способом продажи. Но из за отсутствия предпродажной подготовки банк заметно теряет и потому не любит такие продажи.

PS. Титулы они разные бывают. Основной титул на дом у меня, дополнительный сейчас у банка так как он тоже имеет в доме интерес. На машину например основной титул у банка. Все зависит от ситуаций. Мало кто заинтересован полностью и сразу покупать дом, так как есть другие более выгодные способы инвестиции денег чем в свою недвижимость. В основном как то все балансируют и правильно делают.

What is a Title Company?
http://www.benchmarktitle.com/what_is_a ... ompany.htm

[StrangerR]

Вы и не представляете себе, как тяжело _потерять свою недвижимость_. Как банки до конца стоят стеной лишь бы вы её сохранили (где то с год ведут переговоры). Я пока знаю многих, кто попав в тяжелое положение (один работающий, 200 тыс медицинский билл, или инвалидность главы семьи) дома не потеряли, знаю как семья пыталась отдать дом банку целый год и через год банк согласился таки _черт с вами, делайте шот сейл_ (весь год банку _не платили ничего_). Банкам очень невыгодно забирать себе дома.

Конечно банку это ужасно невыгодно. Потому что эти дома продаются потом на аукционах и обычно очень дешево, если вообще продаются.

Это только одна из бед...
Вторая беда - это то, что банк под выданные кредиты (учитывая залоговое обеспечение) еще и выпускает деривативы.... "ипотечки"... и впаривает их доверчивым лохам, обещая выплачивать какой-то процент.... А процент он может взять только с того, кто выплачивает моргидж...
То есть, купоны по олигациям банк выплачивать обязан, а поступлений денег для этих выплат - нет.

Вот так и банкротятся ипотечные агенства и банки.... после того, как надули "риал-истейт бабл"...

А с чего поступлений то нету? Вроде как с тех пор как обрезали массовую выдачу необоснованных мортгейджей, все нормализовалось. Никаких особо невыплат на сегодня нету.

[Айсберг]

Да, могу, снести и построить новый на его месте. С банком я договорюсь.

Спасибо за ответ... договориться действительно можно всегда и с кем угодно, если "шило меняем на мыло"...
Ключевой момент именно в том, чтобы НИЧЕГО не строить.... Ну, типа, это же Ваша собственность... Взяли её и снесли... а кредит продолжите выплачивать, как ни в чём не бывало. Просто дома уже у Вас не будет. Будет красивый газон вместо него, или цветник... или бассейн для комьюнити.... комьюнити только радо будет... правила не нарушатся.

Может банк одобрить такое решение?
Собственно, ответ прост.... Если одобрит - то да, Вы реальный владелец. Если запретит - то тогда вы всего лишь распоряжаетесь собственностью, Вам не принадлежащей... поскольку не имеете права принять решении о ликвидации данной собственности.

[StrangerR]

Да, могу, снести и построить новый на его месте. С банком я договорюсь.

Спасибо за ответ... договориться действительно можно всегда и с кем угодно, если "шило меняем на мыло"...
Ключевой момент именно в том, чтобы НИЧЕГО не строить.... Ну, типа, это же Ваша собственность... Взяли её и снесли... а кредит продолжите выплачивать, как ни в чём не бывало. Просто дома уже у Вас не будет. Будет красивый газон вместо него, или цветник... или бассейн для комьюнити.... комьюнити только радо будет... правила не нарушатся.

Может банк одобрить такое решение?
Собственно, ответ прост.... Если одобрит - то да, Вы реальный владелец. Если запретит - то тогда вы всего лишь распоряжаетесь собственностью, Вам не принадлежащей... поскольку не имеете права принять решении о ликвидации данной собственности.

Ну, по сути то мы распоряжаемся вместе. Банк вообще ничего не может, он точно не владелец. Я могу делать что угодно что не роняет стоимость ниже залоговой. Кто больше владелец? А ограничения они в современном обществе (если это не Сомали) есть всегда.

По жизни, залог ничему особо не мешает. Чай не Россия.

[Komissar]

за $410К StrangerR, скорее всего, купил кондо, а это значит, он не только не может снести дом, но и повесить шторки неаппрувленного цвета.

[Мальчик-Одуванчик]

Где находится тайтл на купленный в кредит дом?

[Айсберг]

А с чего поступлений то нету? Вроде как с тех пор как обрезали массовую выдачу необоснованных мортгейджей, все нормализовалось. Никаких особо невыплат на сегодня нету.

Ну, как же.... Я регулярно, каждый год читаю сводки (макропоказатели) по рынку недвижимости США... Сколько новых домов на рынке, сколько вторичных, сколько кредитов выдано, сколько жильцов выселено и т.д.
Каждый выселенный жилец - это прекращение выплат по кредиту... Это ведь ясно.... И число таковых - уже несколько миллионов за несколько лет.... То есть банки кждый год теряют приток денег, но поскольку имеют обязательства выплат по ипотечкам - вынуждены компенсировать их из других источников или заниматься откровенным надувательством....

[Айсберг]

Да, могу, снести и построить новый на его месте. С банком я договорюсь.

Спасибо за ответ... договориться действительно можно всегда и с кем угодно, если "шило меняем на мыло"...
Ключевой момент именно в том, чтобы НИЧЕГО не строить.... Ну, типа, это же Ваша собственность... Взяли её и снесли... а кредит продолжите выплачивать, как ни в чём не бывало. Просто дома уже у Вас не будет. Будет красивый газон вместо него, или цветник... или бассейн для комьюнити.... комьюнити только радо будет... правила не нарушатся.

Может банк одобрить такое решение?
Собственно, ответ прост.... Если одобрит - то да, Вы реальный владелец. Если запретит - то тогда вы всего лишь распоряжаетесь собственностью, Вам не принадлежащей... поскольку не имеете права принять решении о ликвидации данной собственности.

Ну, по сути то мы распоряжаемся вместе. Банк вообще ничего не может, он точно не владелец. Я могу делать что угодно что не роняет стоимость ниже залоговой. Кто больше владелец? А ограничения они в современном обществе (если это не Сомали) есть всегда.

По жизни, залог ничему особо не мешает. Чай не Россия.

Ну тогда я всё-таки прав... У Вас не право владения (в привычном его понимании), а всего лишь "иллюзия владения"... Потому что Вы не можете принимать ключевые решения по данному активу....
Вот машиной Вы действительно владеете - можете её разбить и спокойно выплатить весь лон банку....Банк в претензии не будет... Ваша машина - делайте с ней что хотите, только бабки верните с процентами...
А вот с моргиджем - такие штучки уже не канают.... Ваше право владения - ОГРАНИЧЕНО. И ограничено - именно ПРАВО ВЛАДЕНИЯ, а не правило пользования.... Право пользования ограничивается кучей других правил, о которых Вы сами упомянули....

[Мальчик-Одуванчик]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?
Безусловно можно - но только выдавшему кредит банку.

[Айсберг]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?
Безусловно можно - но только выдавшему кредит банку.

Отличный пример!!!!

[StrangerR]

Где находится тайтл на купленный в кредит дом?

У меня, а что? Тайтлы они разные бывают. Кстати в ряде случаев и тайтл на машину находится у владельца а не у банка.

Можно ли подарить взятый в кредит дом?
Безусловно можно - но только выдавшему кредит банку.

Ну на практике есть много способов. Дома дарят, вместе с кредитом (ответственностью за него) или вписывают детей. В общем все это вполне нормально решается.

[Sergey___K]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

[StrangerR]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

Детям взрослым часто передают. Без каких то там плат таксов. А кому то постороннему... таксы они и есть таксы, не связаны с мортгейджем.

[smart]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

а можно ли считать предложение -"А хочешь я тебе бесплатно руку отрублю?" подарком?

надо будет мужу мотоцикл подарить кредитный на день независимости-пускай выплачивает, спасибо за идею

[Мальчик-Одуванчик]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

Подарить сам дом, без долгового обременения?
То есть насколько вообще возможно подарить дом без долгов, а долги оставить себе?

[Sergey___K]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

Детям взрослым часто передают. Без каких то там плат таксов. А кому то постороннему... таксы они и есть таксы, не связаны с мортгейджем.

Только там, где есть exemptions for parent to child transactions.

[Мальчик-Одуванчик]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

Детям взрослым часто передают. Без каких то там плат таксов. А кому то постороннему... таксы они и есть таксы, не связаны с мортгейджем.

Только там, где есть exemptions for parent to child transactions.

А, к примеру, подарить в благотворительный фонд?

[Sergey___K]

Право владения безусловно предполагает возможность подарить.
Можно ли подарить взятый в кредит дом?

Разумеется можете. С передачей заема и платой такса на подарок. Я даже не знаю, что более тупее: так делать или про это спрашивать.

Детям взрослым часто передают. Без каких то там плат таксов. А кому то постороннему... таксы они и есть таксы, не связаны с мортгейджем.

Только там, где есть exemptions for parent to child transactions.

А, к примеру, подарить в благотворительный фонд?

Мы все еще изобретаем способ составить о себе определенное мнение?