Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Moderator: Komissar

User avatar
Леонид Ильич Брежнев
Уже с Приветом
Posts: 7885
Joined: 22 Mar 2011 01:40

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Леонид Ильич Брежнев » 02 Apr 2014 02:35

Потому что играя на ВАШИХ деньгах, 401K брокер получает бабло в свой карман. Как в процессе игры постоянно, так и в виде fees, перекладываний и прочей скрытой фигни, а единоразово оформив покупку ВАШЕГО дома (выступив по сути, как эскроу этого процесса, фактически просто перечислив денег с вашего счета за дом), им не достанется практически ничего. Деньги вложены в ВАШ дом, с роста его эквити, они не имеют НИЧЕГО.

User avatar
goldenstate
Уже с Приветом
Posts: 5340
Joined: 20 Jun 2012 23:36
Location: чемодан-вокзал-SFBA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by goldenstate » 02 Apr 2014 02:49

Леонид Ильич Брежнев wrote:Потому что играя на ВАШИХ деньгах, 401K брокер получает бабло в свой карман. Как в процессе игры постоянно, так и в виде fees, перекладываний и прочей скрытой фигни, а единоразово оформив покупку ВАШЕГО дома (выступив по сути, как эскроу этого процесса, фактически просто перечислив денег с вашего счета за дом), им не достанется практически ничего. Деньги вложены в ВАШ дом, с роста его эквити, они не имеют НИЧЕГО.
Им не идет совсем никаких fees? Ну если это проверенная инфа, то будем знать, спасибо. Но даже если так, то все равно главное - это мое желание клиента. Важно только чтоб клиент знал об этой опции, чем мы здесь и занимаемся: знания в массы.

Может потому и немногие клиенты об этой опции знают, что брокеры ее не толкают.

User avatar
Леонид Ильич Брежнев
Уже с Приветом
Posts: 7885
Joined: 22 Mar 2011 01:40

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Леонид Ильич Брежнев » 02 Apr 2014 02:58

Не думаю, что совсем не идет. Наверняка какие-то фи они берут. Но по логике вещей, у них на руках нету ВAШИХ денег (ну да, они получают рент, это же инвестмент), но это копейки (2К в месяц, минус расходы) по сравнению со стоимостью дома (скажем тыс. 500).
Last edited by Леонид Ильич Брежнев on 02 Apr 2014 04:39, edited 1 time in total.

User avatar
goldenstate
Уже с Приветом
Posts: 5340
Joined: 20 Jun 2012 23:36
Location: чемодан-вокзал-SFBA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by goldenstate » 02 Apr 2014 03:20

Леонид Ильич Брежнев wrote:Не думаю, что совсем не идет. Наверняка какие-то фи они берут. Но по логике вещей, у них на руках нету ВЕШИХ денег (ну да, они получают рент, это же инвестмент), но это копейки (2К в месяц, минус расходы) по сравнению со стоимостью дома (скажем тыс. 500).
Если они получают только малые fees, значит это делает такой инвестмент для клиента еще более привлекательным. Знание сила клиента.

X37WAL!^
Уже с Приветом
Posts: 2243
Joined: 28 Nov 2007 23:11
Location: NJ

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by X37WAL!^ » 17 Dec 2014 04:50

Nyurka wrote:Это неплохая опция, одна загвоздка - к тому времени, как вы может себе купить рентал проперти из ИРА, доход как правило такой, что ИРА уже не дедактибл ни разу.... А если нужно защитить только еарнингс, то лучше такой нон-дедактибл тогда уже в Роф конвертировать. Короче, чисто практически мне сложно представить человека с доходом, позволяющим доналовые деньги в ИРА, и при этом чтобы там баланс был такой, что за кеш можно проперть купить...
А чего сложного-то? Работал человек в компании, откладывал в 401k лет десять. Уволился, конвертнул всё в IRA. При хорошем рынке и employer matching это может быть 300-500K.

User avatar
Lavash
Уже с Приветом
Posts: 15217
Joined: 14 Nov 2000 10:01
Location: Лысая Гора, CA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Lavash » 17 Dec 2014 05:50

X37WAL!^ wrote:
Nyurka wrote:Это неплохая опция, одна загвоздка - к тому времени, как вы может себе купить рентал проперти из ИРА, доход как правило такой, что ИРА уже не дедактибл ни разу.... А если нужно защитить только еарнингс, то лучше такой нон-дедактибл тогда уже в Роф конвертировать. Короче, чисто практически мне сложно представить человека с доходом, позволяющим доналовые деньги в ИРА, и при этом чтобы там баланс был такой, что за кеш можно проперть купить...
А чего сложного-то? Работал человек в компании, откладывал в 401k лет десять. Уволился, конвертнул всё в IRA. При хорошем рынке и employer matching это может быть 300-500K.
+1. Есть работы с 100% employer matching.

X37WAL!^
Уже с Приветом
Posts: 2243
Joined: 28 Nov 2007 23:11
Location: NJ

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by X37WAL!^ » 17 Dec 2014 06:04

Lavash wrote:
X37WAL!^ wrote:
Nyurka wrote:Это неплохая опция, одна загвоздка - к тому времени, как вы может себе купить рентал проперти из ИРА, доход как правило такой, что ИРА уже не дедактибл ни разу.... А если нужно защитить только еарнингс, то лучше такой нон-дедактибл тогда уже в Роф конвертировать. Короче, чисто практически мне сложно представить человека с доходом, позволяющим доналовые деньги в ИРА, и при этом чтобы там баланс был такой, что за кеш можно проперть купить...
А чего сложного-то? Работал человек в компании, откладывал в 401k лет десять. Уволился, конвертнул всё в IRA. При хорошем рынке и employer matching это может быть 300-500K.
+1. Есть работы с 100% employer matching.
По-моему эмплоер по закону не может матчить больше 6% от зарплаты, но вышеуказанные цифры от этого не меняются.

User avatar
Lavash
Уже с Приветом
Posts: 15217
Joined: 14 Nov 2000 10:01
Location: Лысая Гора, CA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Lavash » 17 Dec 2014 09:12

X37WAL!^ wrote: По-моему эмплоер по закону не может матчить больше 6% от зарплаты, но вышеуказанные цифры от этого не меняются.
Имелось ввиду, если вносишь например 10% от зарплаты, то и employer вносит 10%. Можно вносить и 15% от зарплаты, зависит от размера зарплаты, плана и лимита, предусмотренного IRS.
salary deferrals - $17,500 in 2014 and $18,000 in 2015, plus $5,500 in 2014 and $6,000 in 2015 if the employee is age 50 or older (IRC Sections 402(g) and 414(v))
annual compensation - $260,000 in 2014 and $265,000 in 2015 (IRC Section 401(a)(17))
total employee and employer contributions (including forfeitures) - the lesser of 100% of an employee’s compensation or $52,000 for 2014 and $53,000 for 2015 (not including "catch-up" elective deferrals of $5,500 in 2014 and $6,000 in 2015 for employees age 50 or older) (IRC section 415(c))

X37WAL!^
Уже с Приветом
Posts: 2243
Joined: 28 Nov 2007 23:11
Location: NJ

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by X37WAL!^ » 17 Dec 2014 16:08

моя ошибка. employer match вроде как не ограничен шестью процентами, просто мало кто это делает

статистически

◾49% of employers with 401K plans match 0%
◾41% match a percentage of employee contributions between 0-6% of salary.
◾10% match a percentage of employee contributions at 6% or more of salary.
◾The median is a 3% match.

Kulema
Уже с Приветом
Posts: 1188
Joined: 10 Aug 2011 18:12

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Kulema » 03 Jul 2015 15:51

Очень нужен совет бывалых. Выгодно ли покупать рентал проперти в очень хорошем районе, где можно быстро сдать студентам ( и не только, но там в основном молодежь), если рент не покроет наши месячные расходы. Надо будет добавлять около $150. Добавлять хоть $300 сейчас совершенно не проблема, не знаю как в будущем... Юнит 85 года, кондиционер менять надо будет и по мелочи. Ну и цена на пике, но по нашим, Силиконовым, меркам, просто смешная, а для того места вполне себе хорошая. Дома там за $300к. Школы хорошие. Вот мучаюсь, правильно ли делаем.

Конечно, было бы прекрасно купить на спаде и сдавать подороже, но увы, не наш случай. Цель проекта- иметь собственность, которую кто-то (не я) выплачивает. Я конечно, одна такая умная.

Интерес дают 4.5% (investment property). Кондо в другом штате, так что нужно отстегивать property management company. Что посоветуете?

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4253
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by DropAndDrag » 03 Jul 2015 17:31

мне кажется хороший район и множество студентов - не очень совместимые понятия.
наверное около универов легко сдавать и проблем с неоплатой меньше - тоже бы хотелось узнать опыт других
Деньги на ремонты частично возвращаются (взависимости от вашего таксовых %), так как что-то списываются за тот же год, а на upgrade (новый кондиционер) за 5-25 лет.
Если будете отстегивать property management компании, то это скорее всего будет большая сумма от прибыли (рент - моргач, таксы, страховка)

Kulema
Уже с Приветом
Posts: 1188
Joined: 10 Aug 2011 18:12

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Kulema » 04 Jul 2015 00:53

От дома пешком до ресторанов/магазинов пять минут. У молодежи это большой плюс :-). К тому же студентов там по всему городу много, университет большой, известный. Property management company обычно берет 8-10% от месячной ренты. Вот про таксы и кондиционер это вы хорошо напомнили, я совсем забыла. Спасибо!!

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51183
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Komissar » 04 Jul 2015 01:04

Kulema wrote:Очень нужен совет бывалых. Выгодно ли покупать рентал проперти в очень хорошем районе, где можно быстро сдать студентам ( и не только, но там в основном молодежь), если рент не покроет наши месячные расходы. Надо будет добавлять около $150. Добавлять хоть $300 сейчас совершенно не проблема, не знаю как в будущем... Юнит 85 года, кондиционер менять надо будет и по мелочи. Ну и цена на пике, но по нашим, Силиконовым, меркам, просто смешная, а для того места вполне себе хорошая. Дома там за $300к. Школы хорошие. Вот мучаюсь, правильно ли делаем.

Конечно, было бы прекрасно купить на спаде и сдавать подороже, но увы, не наш случай. Цель проекта- иметь собственность, которую кто-то (не я) выплачивает. Я конечно, одна такая умная.

Интерес дают 4.5% (investment property). Кондо в другом штате, так что нужно отстегивать property management company. Что посоветуете?
Молодежь часто снимает на 2х-3х чел, а потом начинают ссориться-расходиться, что для лендлорда головная боль, т.к. ренту затягивают, не платят, устраивают драмы "я его тааааак любииила, а он".

Дом за 300 надо сдавать небольшой семье (1, макс 2 ребенка), с твердым доходом папаши, а желательно обоих родителей.
Ну и цена на пике, но по нашим, Силиконовым, меркам, просто смешная, а для того места вполне себе хорошая.
бесплатный сыр...

Kulema
Уже с Приветом
Posts: 1188
Joined: 10 Aug 2011 18:12

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Kulema » 04 Jul 2015 06:09

Комиссар, вы считаете, что не надо ввязываться? Я и хотела дом сначала, но дома эти подальше от активной жизни, и к тому же папаши со стабильным доходом могут купить себе такой дом, зачем же его снимать? Снимает в основном молодежь. А дом можно и за $180к купить, вполне себе ничего. Но не факт, что его сдашь.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51183
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Komissar » 04 Jul 2015 06:13

я считаю, что скоро будет большой кирдык, и Вы, смеясь, будете укладывать домА штабелями себе в портфолио.

ну так Вы честно об'ясните, ЧТО именно присматриваете: дом/кондо/таунхауз/кусок земли.

User avatar
Krys-Krys
Уже с Приветом
Posts: 10749
Joined: 15 Feb 2010 10:32
Location: Pacifica, CA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Krys-Krys » 04 Jul 2015 06:19

Я когда в Чикаго жила с руммейтами возле ДеПол универа там так и было. Текучка кадров еще та. Вселились одни люди, выселяются совсем другие. Я вселилась вместо красотки которую выгнали т к она не платила ренту пару мес. Моя руммейтша с которой мы больше года прожили потом уехала вообще в другой штат, вселилась другая на ее место. Через пару мес мне звонит лендлорд и говорит "А ты в курсе что твоя соседка уже 2 мес не платит свою часть рента?". Потом лендлорд приходил давать ей ноутис на выселение. В лизе каждый за свою часть рента был отвественнен только.

Kulema
Уже с Приветом
Posts: 1188
Joined: 10 Aug 2011 18:12

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Kulema » 04 Jul 2015 17:43

Таунхауз, 2br, малюсенький. Рядом с большими компаниями тоже, Вторая силиконовка. Вот я тоже думаю, что кирдык скоро и все упадет, но а вдруг кирдык этот принесет с собой инфляцию? Вот тогда бы рентал очень бы пригодился. Мы уже в контракте, но у нас есть option period. Типа можем передумать до среды. Вот думаем, но очень надеемся на советы профессионалов. Расходы, таксы, ремонты... Поскольку покупаем на пике уже понятно, что навряд ли еще подорожает, то есть вся надежда на жильцов, потихоньку выплачивающих рент. Ну и мы можем докладывать если что ,пока работаем.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17354
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Сабина » 05 Jul 2015 03:47

Кстати я с вашей подачи пошла посмотрела жилье в Рино :). Думаю и детке будет где жить во время учебы и потом мало ли будет неубыточный рентал.
Вон чего нашла - и от центра города недалеко и от университета тоже вроде не так
https://www.redfin.com/NV/Reno/1118-The ... e/68014596" onclick="window.open(this.href);return false;
Интересно насколько реально сдавать и почем и кому ( студентам не далековато ?)
Last edited by Сабина on 05 Jul 2015 04:06, edited 1 time in total.
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51183
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Komissar » 05 Jul 2015 04:01

Kulema wrote:папаши со стабильным доходом могут купить себе такой дом, зачем же его снимать? Снимает в основном молодежь.
папаши разные бывают, у кого и алименты понавешаны, или банкротство. Некоторые любят долго выбирать/строить "свой" дом.
А дом можно и за $180к купить, вполне себе ничего. Но не факт, что его сдашь.
у вас там, что, только люксарное жилье снимают?

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51183
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Komissar » 05 Jul 2015 04:06

Сабина wrote:Кстати я с вашей подачи погла посмотрела жилье в Рино :). Думаю и детке будет где жить во время учебы и потом мало ли будет неубыточный рентал.
Вон чего нашла - и от центра города недалеко и от университета тоже вроде не так
https://www.redfin.com/NV/Reno/1118-The ... e/68014596" onclick="window.open(this.href);return false;
Интересно насколько реально сдавать и почем и кому ( студентам не далековато ?)
Студентам (кроме своей кровиночки, конечно) сдавать в принципе не надо. Купите для него рентал in New NW Reno. Там, кстати, довольно обеспеченные калифорнийцы селят своих детей, кто в UNR. Когда он закончит уни, будет у вас нормальный bread-and-butter rental в районе с хорошими школами, будете сдавать небольшим семьям.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17354
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Сабина » 05 Jul 2015 04:08

Komissar wrote: Студентам (кроме своей кровиночки, конечно) сдавать в принципе не надо. Купите для него рентал in New NW Reno. Там, кстати, довольно обеспеченные калифорнийцы селят своих детей, кто в UNR. Когда он закончит уни, будет у вас нормальный bread-and-butter rental в районе с хорошими школами, будете сдавать небольшим семьям.
Что это такое New Reno ? Не приведете пример ?
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

DropAndDrag
Уже с Приветом
Posts: 4253
Joined: 11 Mar 2011 05:36

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by DropAndDrag » 05 Jul 2015 04:32

Komissar wrote: будет у вас нормальный bread-and-butter rental
все хорошо, но надо значительно больше, чем время обучение :(
хотя если взять на 30 лет может быть что-то и будет на хлеб ...

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51183
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Komissar » 05 Jul 2015 04:39

New Northwest Reno.

Рено - как Москва - имеет свои престижные районы: Северо-запад и Юго-запад, и окружена "МКАД" в виде Мкларен бул. "Выхино" в Рино - это уже почти Sparks. :mrgreen:, a на северо-востоке, как в Новогиреево, бушует преступность.

МкЛарен, кстати, был первым, кажется, губернатором Невады. Тогда на всю Неваду был 1 (один) телефон, в кабинете МкЛарена. Когда звонили в Неваду, трубку брал МкЛарен или его секретарь, составляли сообщение на бумажке, а с бумажкой отсылали гонца верхом. But I digress.

Покупку домов на сдачу надо смотреть либо в New Northwest районе, либо в определенных комьюнитях Southwest, например, Caughlin Ranch. Но Southwest далек от универа.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17354
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Сабина » 05 Jul 2015 06:05

Komissar wrote:New Northwest Reno.

Рено - как Москва - имеет свои престижные районы: Северо-запад и Юго-запад, и окружена "МКАД" в виде Мкларен бул. "Выхино" в Рино - это уже почти Sparks. :mrgreen:, a на северо-востоке, как в Новогиреево, бушует преступность.

МкЛарен, кстати, был первым, кажется, губернатором Невады. Тогда на всю Неваду был 1 (один) телефон, в кабинете МкЛарена. Когда звонили в Неваду, трубку брал МкЛарен или его секретарь, составляли сообщение на бумажке, а с бумажкой отсылали гонца верхом. But I digress.

Покупку домов на сдачу надо смотреть либо в New Northwest районе, либо в определенных комьюнитях Southwest, например, Caughlin Ranch. Но Southwest далек от универа.
Ваши критерии увы недостаточны для поиска
Тот же Редфин пишет
Reno-North или Sparks East и цены везде от и до .... Все в основном старое и поганое с вида увы. А хорошее - дорогое. Видно зря губу раскатала :)
https://www.redfin.com/NV/Reno/1498-Was ... e/68009956" onclick="window.open(this.href);return false;
Я ж прошу приведите пример "приличного жилья" в "приличном районе" :). Найдите один домик на Редфине - и покажите плиз :)
Last edited by Сабина on 05 Jul 2015 06:08, edited 1 time in total.
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 51183
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: Investment Property - расчет дохода / расхода / налогов

Post by Komissar » 05 Jul 2015 06:07

см. зипкод 89523

Return to “Продажа и покупка недвижимости”