что-то будет...

Moderator: Komissar

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 10 Dec 2013 17:42

So far ....
Daily Newsletter: HELOCs About to be a Problem?; Home Price Expectations Decline; FHA Lowers Loan Limits; Some Servicers Need Improvement
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6283
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: что-то будет...

Post by Kolombina » 11 Dec 2013 04:52

Сабина wrote:
Леонид Ильич Брежнев wrote:
Сабина wrote:
Леонид Ильич Брежнев wrote:
tourist wrote:Так что или запрлаты вверх, или моргич рэйт или цена на жилье вниз.
Или размеры жилья/земли меньше.
А это почему?
Потому что математика: либо условия покупки единицы товара будет соответсвовать правилу tourist (с чем я согласн), либо прийдется уменьшать единицу товара. Была буханка хлеба ровно килограмм, а стала 850 грамов. Так что цена буханки у нас не изменилась. :D :D :D
Ну хорошо :). Поживем увидим.
Можно мы цыплят посчитаем в июле следующего года ? Коломбина говорит что с февраля будет новая madness и надо успеть "до того", вы тоже типа в ее лагере :).
Я же говорю - спокуха, не фиг дергаться, выбора будет больше и ничего не вырастет 8)
Неправда, я нигде ничего не предсказывала :) Это не в моих правилах.

Мое правило - поживем-увидим, к любому маркету приспособимся.

В феврале стандартно начинается оживление спроса. На любом маркете, даже на падающем. Оживление спроса не равно поднятию цен.
always@(posedge clk)

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 19 Dec 2013 00:50

За что боролись :)
Феды начали урезать вливания в mbs
http://www.interest.com/mortgage/advice ... -stimulus/
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
dotcom
Уже с Приветом
Posts: 9035
Joined: 25 Oct 2011 19:02
Location: SVO->ORD->SFO

Re: что-то будет...

Post by dotcom » 19 Dec 2013 23:12

Самое интересное, что рейты пока никак не поменялись.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 19 Dec 2013 23:17

dotcom wrote:Самое интересное, что рейты пока никак не поменялись.
нет растут вверх потихоху, я бдю :). WF guy только что сказал что со вчера выросли на 0.25%, но не факт что сильно полезут вверх
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
dotcom
Уже с Приветом
Posts: 9035
Joined: 25 Oct 2011 19:02
Location: SVO->ORD->SFO

Re: что-то будет...

Post by dotcom » 20 Dec 2013 00:26

Сабина wrote:
dotcom wrote:Самое интересное, что рейты пока никак не поменялись.
нет растут вверх потихоху, я бдю :). WF guy только что сказал что со вчера выросли на 0.25%, но не факт что сильно полезут вверх
Они ползли до этого. Я смотрел на bankrate, там как было два дня назад, так и осталось. Но цифры там с опозданием приходят.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 20 Dec 2013 01:05

Mortgage Rates Run to 3-Month Highs Complicated by Fee Hikes
December 19, 2013
Mortgage rates continued higher today, reaching levels not seen since the week before the FOMC Announcement in September. Today's weakness owes itself completely to yesterday's news. While the Fed's decision to "taper" didn't cause an excessive move higher yesterday, it did confirm the significant move higher that began in May.

While we're not moving higher at the same pace seen in May and June of this year, the determination is as high as ever. In a real sense, the pace of the movement--in general--and the mass behind it, are glacial.

Against the backdrop of that overall gradual move higher, we have had, and will have our ups and downs. Some days will be flat. Some days we'll improve or deteriorate modestly, other days a lot. Today was a bit more than modest for most lenders, though some borrowers will only experience it in terms of closing costs.

That means that 4.625% remains intact as the most prevalently quoted rate for ideal, conforming 30yr Fixed scenarios (best-execution), but that it will be more expensive to obtain than it was yesterday. 4.75% is creeping up quickly.

If it seems like rates have been slow to move up recently despite talk of "higher rates," it's because the gap between rates (usually 1/8th or .125% increments) has gotten increasingly expensive in terms of PRICE (related in terms of percentage of the loan amount such as 0.75 = $750 on a $100,000 loan).

In the past, when we've discussed "affordable buydowns," that might look like .4 to .5 in terms of upfront cost to move between rates (i.e. paying to move an eighth lower in rate, or being charged less to move an eighth higher in rate). Those same costs are now closer to 1.0, meaning that it costs more to buy down to the next lower rate, but that there is also better insulation from being pushed up to the next eighth higher in rate or better compensation in terms of decreased closing costs if you do move to the next higher rate.

So will rates continue to go higher? Remember the glacial pace with ups and downs. There will always be pockets of correction and consolidation even within broad trends higher. The entire month of October was a great example. Whether or not we'll see another extended period of time like that in the near future is uncertain, but less likely than it was for two reasons.

First, the tapering corner has been turned. Even though markets will continue to speculate about whether or not each upcoming Fed Announcement will result in another $10bln reduction in bond buying, the biggest speculation as to whether or not the process will start, is in the books. Some have suggested that this calms volatility, and that may well be true, but it was volatility working in our favor that allowed October's little bounce back to happen.

The other incredibly important factor is the recently announced increases to the Guarantee Fee imposed by Fannie and Freddie's conservator the FHFA. This will raise rates by .25-.375% for many borrowers by the time the up-front cost changes are applied, and that's happening a lot sooner than most people realize.

In fact, at least one big bank has already applied part of the G-fee change to rate locks of 60 days. It instantly made those locks way more expensive than they were yesterday. Borrowers would either pay for it by moving up to the next eighth of a percent higher in rate, or by raising their up-front costs by around three quarters of a point (so $1500 on a $200k loan). If 60 day locks just took the hit, it will be 2 weeks or less before it affects 45 day locks. Time is ticking...

Not only does this put a big consideration on the horizon, but it also means that lenders aren't going to be too eager to put out lower rates between now and then because it's unprofitable and unwise for them to get locked into earning interest rates that aren't in line with the rest of the market in a few weeks' time.

Loan Originator Perspectives

"The same song and dance continues. Matthew Graham equated the recent trend in rates this morning to "glacial momentum higher in rates." I think this is a perfect analogy. It will take something big to break up the glacier slowly moving down the hill (or up in rates) at this point. I still think locking at or shortly after application is the best move for the foreseeable future." -Stephen Chizmadia, Mortgage Advisor, American Capital Home Loans

"More deterioration in MBS markets today as bond investors pondered the short and long ramifications of yesterday's Fed tapering announcement. As noted repeatedly, we're in a rising rate environment, even before new pricing adjustments from Fannie and Freddie kick in over the next couple of months. Mid-upper 4's may not seem like exceptionally appealing rates now, but rest assured in a few months we may be wishing they were still available." -Ted Rood, Senior Originator, Wintrust Mortgage

"The tourniquet seems to be applied stopping the slow bleed to weaker levels. Would be nice if the worst is behind after the first taper announcement, but that is wishful thinking. Floating in hopes of a meaningful drop is asking for pain in my opinion. " -Mike Owens, VP of Mortgage Lending Guaranteed Rate, Inc.

Today's Best-Execution Rates

30YR FIXED - 4.625%
FHA/VA - 4.25%
15 YEAR FIXED - 3.5%
5 YEAR ARMS - 3.0-3.50% depending on the lender

Ongoing Lock/Float Considerations

The prospect of the Fed reducing its asset purchases weighed heavy on interest rates for the 2nd half of 2013, causing volatility and generally pervasive upward movement.
Tapering ultimately happened on December 18th, 2013. Markets had done so much to come to terms with it ahead of time that it essentially just confirmed the the 6 month move higher in rates, but didn't make for another immediate spike higher.
That said, we should assume that we're still in a rising rate environment on average.
NOTE: Lenders will be adjust rate sheets at various times in December and January to account for the most recent hike in Guarantee Fees. This will unequivocally raise rates by at least an eighth of a percent for almost every borrower, and in most cases .25-.375%. Depending on the lender, those changes will take place overnight and have already begun.
(As always, please keep in mind that our Best-Execution rate always pertains to a completely ideal scenario. There are many reasons a quoted rate may differ from our average rates, and in those cases, assuming you're following along on a day to day basis, simply use the Best-Ex levels we quote as a baseline to track potential movement in your quoted rate).
30 Year Fixed Rate Mortgage

15 Year Fixed Rate Mortgage
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
dotcom
Уже с Приветом
Posts: 9035
Joined: 25 Oct 2011 19:02
Location: SVO->ORD->SFO

Re: что-то будет...

Post by dotcom » 22 Dec 2013 01:46

Сабина wrote:Mortgage Rates Run to 3-Month Highs Complicated by Fee Hikes
December 19, 2013
Mortgage rates continued higher today, reaching levels not seen since the week before the FOMC Announcement in September. Today's weakness owes itself completely to yesterday's news. While the Fed's decision to "taper" didn't cause an excessive move higher yesterday, it did confirm the significant move higher that began in May.
Ага, страшно выросли. На одну сотую. Выросли они еще до объявления. Дядя видимо очень хочеть продать чьи-то лоаны с 60 days lock, где очень хороший навар на фи. Ну фиг с ним. Оно, возможно, будет расти. И скорее всего подрастет. Но паниики нет никакой.

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 22 Dec 2013 04:32

dotcom wrote:
Сабина wrote:Mortgage Rates Run to 3-Month Highs Complicated by Fee Hikes
December 19, 2013
Mortgage rates continued higher today, reaching levels not seen since the week before the FOMC Announcement in September. Today's weakness owes itself completely to yesterday's news. While the Fed's decision to "taper" didn't cause an excessive move higher yesterday, it did confirm the significant move higher that began in May.
Ага, страшно выросли. На одну сотую. Выросли они еще до объявления. Дядя видимо очень хочеть продать чьи-то лоаны с 60 days lock, где очень хороший навар на фи. Ну фиг с ним. Оно, возможно, будет расти. И скорее всего подрастет. Но паниики нет никакой.
Нет я каждый день такое получаю, это именно в тот день так поднялся. Они каждый день все скрупулезно расписывают. Оно и понятно, момент сурьезный, все кому надо - на чеку
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

User avatar
dotcom
Уже с Приветом
Posts: 9035
Joined: 25 Oct 2011 19:02
Location: SVO->ORD->SFO

Re: что-то будет...

Post by dotcom » 23 Dec 2013 20:52

http://www.zillow.com/mortgage-rates/30-year-fixed/ (кликаем на график и выбираем 7 days или 1 month)
Ищем подъем. Наглядно видим, что подъем за месяц до объявления не сравним с тем, что произошло в день и после объявления. Надо посмотреть, что пишет и для чего. Чисто рекламный сайт с подработкой на панике посетителей. Эти ребята ни одной цифры подъема за день не привели ни графика.

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6283
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: что-то будет...

Post by Kolombina » 24 Dec 2013 21:28

Я в 2011 году получила 5% и 5,25%, а на прошлой неделе закрылась за 4,875%.
Это на ренталы.
always@(posedge clk)

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 52117
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: что-то будет...

Post by Komissar » 25 Dec 2013 05:45

Kolombina wrote:Я в 2011 году получила 5% и 5,25%
ну это Вас чегой-то развели на бабки в 2011

User avatar
dotcom
Уже с Приветом
Posts: 9035
Joined: 25 Oct 2011 19:02
Location: SVO->ORD->SFO

Re: что-то будет...

Post by dotcom » 25 Dec 2013 10:37

В 2011 в апреле-мае немного скакало. 5% не помню, но 4.8% было точно.

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6283
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: что-то будет...

Post by Kolombina » 25 Dec 2013 21:34

Маленькие лоаны не каждый лендер делает. А если делает, то берет сверху. Я и 5.25% была рада.
always@(posedge clk)

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 52117
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: что-то будет...

Post by Komissar » 26 Dec 2013 05:55

а что Вы называете маленьким лоаном?

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 6283
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: что-то будет...

Post by Kolombina » 26 Dec 2013 19:56

У каждого лендера свой лимит минимального лоана. 75-100К примерно.
always@(posedge clk)

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 31 Dec 2013 15:54

В разделе как и на рынке недвижимости полная тишина в связи с праздниками :)
Но у нас что интересно движется таки потихоньку. Мне начинает казаться что падения цен не будет. Впрочем как и роста
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

ladysol12
Уже с Приветом
Posts: 935
Joined: 26 Mar 2008 18:05
Location: USA

Re: что-то будет...

Post by ladysol12 » 03 Jan 2014 22:59

У нас рост цен вроде бы еще продолжается, и большинство домов скупаются инвесторами из бэй эрии. Я очень жалею, что не купила больше домов 2 года тому назад, сейчас все цены очень подскочили, и подозреваю, что будут еще идти вверх.

Поскольку здесь топик про недвижимость и инвестиции, что вы думаете про инвестиции в Belize? Англо-говорящая страна, чудесный климат, неплохой рост экономики в последнее время. Вот такой коттеджик, к примеру, мне понравился:

http://www.viviun.com/AD-204482/

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23625
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: что-то будет...

Post by GarikToo » 04 Jan 2014 01:47

ladysol12 wrote:У нас рост цен вроде бы еще продолжается, и большинство домов скупаются инвесторами из бэй эрии.
"у нас" это где?
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 52117
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: что-то будет...

Post by Komissar » 04 Jan 2014 01:48

в Саке :D

User avatar
GarikToo
Уже с Приветом
Posts: 23625
Joined: 03 Jan 2007 08:32
Location: Львов->Израиль->Убей Эрия

Re: что-то будет...

Post by GarikToo » 04 Jan 2014 02:09

Komissar wrote:в Саке :D

а че - там надо скупать недвигу? Сака не производит впечатление растущего/цветущего города :roll:
Оливье готовлю, холодец варю, посуду мою, пылесоса не боюсь. Скупой.

User avatar
Komissar
Уже с Приветом
Posts: 52117
Joined: 12 Jul 2002 16:38
Location: г.Москва, ул. Б. Лубянка, д.2

Re: что-то будет...

Post by Komissar » 04 Jan 2014 04:02

я считаю, что нет, там не надо.

ladysol12
Уже с Приветом
Posts: 935
Joined: 26 Mar 2008 18:05
Location: USA

Re: что-то будет...

Post by ladysol12 » 04 Jan 2014 17:29

Komissar wrote:я считаю, что нет, там не надо.
Так Вы и два года назад говорили, что нет, не надо. Почти новые таунхаусы продавались по 60-65К, сейчас они 145К+. Домики стоимостью 180К сейчас ушли в цене за 300К и продолжают расти в цене. Дом моей мамы, купленный в 2011 г. за 200К, сейчас стоит около 400К (и продается за неделю обычно).

Я охотно верю, что в бэй эрии или еще где недвижимость еще больше подорожала (и поэтому инвесторы оттуда ринулись к нам), однако я уверена, что купить квартирку у нас за 60К было намного доступнее многим тогда, чем скупать дома в бэй эрии и платить на дорогие дома проценты банку, налоги и т.п.

Ко всем прочему мне в наших краях соотношение цены дома к ренту нравится больше, чем в той же бэй эрии. Купленный мною 2 года назад дом за 180К сдается за 1700 в месяц, при этом не требует ремонтов, поскольку был построен в 2008 году. Я слышала про дома в бэй эрии стоимостью 400К и выше, рент от которых всего 2К в месяц - мне такое совсем не нравится.

Так что очевидно, что Ваши советы не всегда весомые, и не всегда их стоит слушать :)

User avatar
Сабина
Уже с Приветом
Posts: 17360
Joined: 11 Jan 2012 09:25
Location: CA

Re: что-то будет...

Post by Сабина » 05 Jan 2014 15:11

Оценка выгоды рента - дело тонкое, зависит от того когда куплено, что именно, в каком месте и сколько положено в даун. Да сейчас на пике если брать то рент далеко не всегда выгоден. Именно поэтому те кто купил недавно под рент сдают тютелька в тютельку и тянут одеяло в свою сторону, в смысле что косвенно вызывают рост рента. Благо спрос до сих пор был и они получают что хотят. Учитывая что построенное в 2008 -м совсем недавно было можно купить за гораздо дешевле чем в самом 2008-м или сейчас, то математика ваша не совсем верная. В наших краях например жилье купленное полтора года назад за 400к дает 2000-3000 рента в зависимости от локейшена , площади и новизны. Я уже не говорю например про моего лендлорда у которого моргидж еще меньше 160 или инвесторов накупивших еще при царе горохе, а таких тут большинство.
Если объективно я как человек владевший домом в Трейси и потом помогавший что то с ним делать чтобы он не был так уж убыточен и рентовавший две конды уже здесь - никому не посоветую ни жить ни покупать под рент за Altamont Pass. Разумеется если есть выбор конечно
https://www.youtube.com/watch?v=wOwblaKmyVw

ladysol12
Уже с Приветом
Posts: 935
Joined: 26 Mar 2008 18:05
Location: USA

Re: что-то будет...

Post by ladysol12 » 05 Jan 2014 17:44

Сабина, так мы с Вами по-моему об одном и том же. На мой взгляд покупать дом за 400К и сдавать его за 2-3К - это безумие, и имеет смысл только если рассматривать этот дом как инвестицию и расчитывать на его серьезный рост в цене.

Когда я искала рентал, я исходила из того, что если дом стоит 150К, то рент должен быть желательно не меньше 1500, если 200К, то 2000 и т.п., и дома я рассматривала только не старше 5 лет. Но когда я на этом форуме пыталась с цифрами сказать, что вообще-то покупать у нас выгодно, и те самые квартирки за 60К сдавались за 1200 в месяц (!), меня тут заклевали :) и сказали, что я неправа.

Однако инвесторы из бэй эрии этот форум, видимо, не читали :), домики те успешно скупили и сдали, а сейчас уже да, поздно покупать, наверное, цены не те.

И, конечно же, никто не собирается спорить, что при покупке дома как инвестиции, стоит принимать во внимание миллион разных факторов, и, конечно, смотреть на цифры. Я уверена, что одной формулы или одного совета для всех ситуаций нет и быть не может, слишком много всего.

Я не сомневаюсь, что наш товарищ Комиссар замечательно разбирается в деталях касательно инвестиционных домиков и спасибо, что он делится своим опытом. Однако когда он дает абсолютно однозначные советы Да или Нет, не имея ни цифр, ни информации, на основании каких-то старых слухов или вообще непонятно чего, очень сильно подрывает для меня его авторитет как специалиста по вложению в недвижимость.

Return to “Продажа и покупка недвижимости”