Продавец обманул с размером дома

[Вита]

Несколько месяцев мы искали дом, идеальный не нашли, а искать надоело, поэтому решили купить более подходящий из имеющихся. Правда, мужу он очень понравился. В общем, когда мы пытались рассчитать рыночную цену дома, мы смотрели на недавно проданные дома, их размер, качество и цены. В итоге сделали оффер, который был принят.

Дом прошел инспекцию, мы зафиксировали нереально хороший банковский процент (3.375 fixed на 15 лет, no points). И вот вчера нам прислали appraisal report, из которого выяснилось, что площадь дома на самом деле на 600 sq.ft. меньше, чем было написано в листинге. В листинге заявлено 3,600, а на самом деле - 3,000. В базе данных каунти каким-то образом указана только площадь верхнего этажа (1,800, хотя на самом деле 1,200), а нижний не указан вообще. В MLS написано так: Total building area: 3,000; Living area 1,800; base sq.ft - 1,800. Хозяйка дома (она же и listing agent) говорит, что для листинга она сложила living area и base - якобы думая, что первая цифра представляет собой площадь верхнего уровня, а 2-я - нижнего. На самом деле тётка жила в доме 20 лет и сделала большую пристройку к нижнему уровню, в которой находятся 2 комнаты, сан.узел и walk-in-closet. При этом утверждает, что поверила цифрам, которые показывали одинаковую площадь для обоих уровней. На самом же деле там оказалось 1,200 сверху и 1,800 снизу. Вместе с тем, appraisal выписан ровно на цену дома, указанную в контракте. Но я чувствую себя обманутой, а хозяйка никакой своей вины не признает и цену снижать не хочет. Не знаю, удастся ли нам выйти из контракта, вернув депозит. Я мотивирую тем, что наш оффер был основан на intentional misrepresentation by the seller и потому voidable. Но наш агент считает, что раз с инспекцией всё прошло хорошо и appraisal тоже соответствует цене контракта, то продавец имеет право забрать наш депозит.

Пожалуйста, поделитесь своим мнением и советами. И может быть, кому-нибудь эта история поможет быть бдительнее. К сожалению, никогда не знаешь, где в процессе продажи нечистоплотные люди постараются обмануть.

[dimp]

Но наш агент считает, что раз с инспекцией всё прошло хорошо и appraisal тоже соответствует цене контракта, то продавец имеет право забрать наш депозит.

Возможно, Ваш агент не хочет порерять комиссионные в случае разрыва контракта. Если Вы действительно не хотите покупать этот дом за сумму в контракте, то я бы посоветовался с real estate lawyer. Некоторые предлагают бесплатную консультацию.

[Вита]

Агент, конечно, не хочет терять контракт. Муж внимательно изучил appraisal report и заметил, что дом, который мы собирались купить, сравнивали только с домами, у которых есть гаражи. У этого дома есть только карпорт, в который 2 машины не поместятся, разве что машина и мотоцикл. При этом хозяйка и appraiser пишут, что карпорт на 2 машины, и appraiser написал в своих расчетах, что карпорт на 2 машины стоит дороже, чем 1 гараж, на $4,500 и стоит дешевле, чем 2 гаража, всего на $5,000. В то время, как в наших краях наличие гаража на 1 машину повышает стоимость дома на $50K, а гаража на 2 машины - соответственно на $100K. В общем, одни манипуляторы вокруг. Но мы решили, что если нам добровольно депозит не отдадут, мы будем опротестовывать appraisal, ссылаясь на нонсенс оценки гаража на 2 машины в $5K.

[Вертихвостка]

Вторая серия. Buyer's Remorse, Act One.

[T_D]

Не вы первые так обманулись. Нам когда продавали дом добавили подвальную комнату у гаража и увеличили квадратуру на 400 ск.фит. Друзья купили дом им в жилую плосчадь посчитали гараж слегка переделанный в комнату (без отопления) - якобы кабинет. Но нам дом сам по себе понравился именно из-за етой подвальной комнаты где весь наш хлам нашел место, зато все комнаты без хлама. Друзья сделали в той комнате арт студию, где жена рисует.

[Вита]

Не вы первые так обманулись. Нам когда продавали дом добавили подвальную комнату у гаража и увеличили квадратуру на 400 ск.фит. Друзья купили дом им в жилую плосчадь посчитали гараж слегка переделанный в комнату (без отопления) - якобы кабинет. Но нам дом сам по себе понравился именно из-за етой подвальной комнаты где весь наш хлам нашел место, зато все комнаты без хлама. Друзья сделали в той комнате арт студию, где жена рисует.

В этих случаях хотя бы прибавили существующую площадь других помещений, а у нас хозяйка просто с потолка цифру взяла, а теперь говорит, что, мол, подумаешь - плюс-минус 600 sq.ft., глазами же видели, что берете.

[vaduz]

IMHO.
Если в листинге указана неверная информация, то это может служить основанием для разрыва контракта.
Точнее, после инспекции вы можете требовать приведения дома в соответствие с листингом.
Владелец имеет право предложить вместо этого денежную компенсацию.
Если владелец не соглашается ни на то ни на другое, то контракт может быть разорван с возвращением депозита.
Но лучше посоветоваться с независимым лойером.

[Вита]

IMHO.
Если в листинге указана неверная информация, то это может служить основанием для разрыва контракта.
Точнее, после инспекции вы можете требовать приведения дома в соответствие с листингом.
Владелец имеет право предложить вместо этого денежную компенсацию.
Если владелец не соглашается ни на то ни на другое, то контракт может быть разорван с возвращением депозита.
Но лучше посоветоваться с независимым лойером.

Я тоже считаю, что даром такое пройти не должно. Наш агент долго беседовал с продавцом и в итоге написал приложение к контракту, в котором указано, что цену нам снижают на 10 тысяч, а мы за это снимаем все contingencies. У меня такое впечатление, что она его сегодня подпишет. Ждем пока. Я рассматриваю эти 10 тысяч как штраф за вранье, потому что в принципе дом всё равно стоит тех денег, что мы собирались платить.

[Вертихвостка]

Вы согласны снять inspection and financing contingencies?

[Вита]

Вы согласны снять inspection and financing contingencies?

Да, потому что мы уже прошли инспекцию и аппрэйзал.

[Вертихвостка]

Вы согласны снять inspection and financing contingencies?

Да, потому что мы уже прошли инспекцию.

А, уже? Ну, тогда у вас в руках действительно или хороший повод выйти из контракта или выдавить из продавщицы немного денег... раз уж она сама себя так наивно подставила...

[Вита]

Ну, тогда у вас в руках действительно или хороший повод выйти из контракта или выдавить из продавщицы немного денег...

Не совсем всё просто. К инспекции уже не придерешься, потому что она подписала все наши условия по устранению дефектов. А аппрейзал пришел ровно на стоимость дома, указанную в контракте - то есть на него тоже не сошлешься, разве что мы пытаемся объяснить, что он основан на каких-то странных предположениях (типа оценки 2-х гаражей в $5K). Наш агент говорит, что формально нам козырять нечем и она может забрать депозит. Но я сказала, что в таком случае хозяйка пойдет со мной в суд, где ей объяснят, что наш оффер был основан на её intentional misrepresentation и потому мы имеем право его отозвать. Пока что я думаю, что всех достаточно запугала и хозяйке не захочется ходить со мной по судам и ей будет проще уступить 10 тысяч и продать-таки дом побыстрее.

[Вертихвостка]

Ну, тогда у вас в руках действительно или хороший повод выйти из контракта или выдавить из продавщицы немного денег...

Не совсем всё просто. К инспекции уже не придерешься, потому что она подписала все наши условия по устранению дефектов. А аппрейзал пришел ровно на стоимость дома, указанную в контракте - то есть на него тоже не сошлешься, разве что мы пытаемся объяснить, что он основан на каких-то странных предположениях (типа оценки 2-х гаражей в $5K). Наш агент говорит, что формально нам козырять нечем и она может забрать депозит. Но я сказала, что в таком случае хозяйка пойдет со мной в суд, где ей объяснят, что наш оффер был основан на её intentional misrepresentation и потому мы имеем право его отозвать. Пока что я думаю, что всех достаточно запугала и хозяйке не захочется ходить со мной по судам и ей будет проще уступить 10 тысяч и продать-таки дом побыстрее.

Ну... SF это достаточно веское material misrepresentation... и, если Хвостке не изменяет память, listing agent и owner of record это одно лицо? Лицензией не дорожит?

[Вита]

Ну... SF это достаточно веское material misrepresentation... и, если Хвостке не изменяет память, listing agent и owner of record это одно лицо? Лицензией не дорожит?

Да, одно и то же лицо. Я уж и не знаю, обязаны ли они по закону в листинге правду писать. Удивительно, что ни наш агент, ни она сама не видят никакой проблемы с этой "ошибкой". Понятно, что сама профессия sales приучает людей приукрашивать разные вещи и понемногу привирать то тут, то там - так что для них разница в площади, видимо - обычный рабочий прием. Но если она только попробует удержать наш депозит, я буду жаловаться повсюду, и тем, кто ей лицензию выдал, тоже. Надеюсь, что у нее хватит ума просто тихо согласиться на наши новые условия.

[Вертихвостка]

Ну... SF это достаточно веское material misrepresentation... и, если Хвостке не изменяет память, listing agent и owner of record это одно лицо? Лицензией не дорожит?

Да, одно и то же лицо. Я уж и не знаю, обязаны ли они по закону в листинге правду писать. Удивительно, что ни наш агент, ни она сама не видят никакой проблемы с этой "ошибкой". Понятно, что сама профессия sales приучает людей приукрашивать разные вещи и понемногу привирать то тут, то там - так что для них разница в площади, видимо - обычный рабочий прием. Но если она только попробует удержать наш депозит, я буду жаловаться повсюду, и тем, кто ей лицензию выдал, тоже. Надеюсь, что у нее хватит ума просто тихо согласиться на наши новые условия.

Не углубляйтесь в "эмоциональный гон", лучше сосредоточтесь и сделайте две вещи - узнайте конкретные правила в вашем штате и графстве по линстингам( approx. SF vs actual SF) и если второе - затребуйте tax records, там должны быть указаны legal SF, assuming that any additions to the property were done via permits.

[Вита]

Хвостка, мы подождем её решения. Агент сказал, что её муж в командировке и у него займет время подписать и отправить этот аддендум. Но вроде бы хозяйка хотела получить power of attorney, чтобы подписать за него - что наводит меня на мысль о том, что она собирается-таки подписывать. В tax records написана площадь дома 1,800 (above grade), а общей площади и площади нижнего уровня нет вообще, так что хозяйка еще этим мотивировала: типа ошибки везде. Но в таком случае она должна была указать площадь в 1,800, а не в выдуманные 3,600, так что все её оправдания звучат нелепо.

[Вертихвостка]

Хвостка, мы подождем её решения. Агент сказал, что её муж в командировке и у него займет время подписать и отправить этот аддендум. Но вроде бы хозяйка хотела получить power of attorney, чтобы подписать за него - что наводит меня на мысль о том, что она собирается-таки подписывать. В tax records написана площадь дома 1,800 (above grade), а общей площади и площади нижнего уровня нет вообще, так что хозяйка еще этим мотивировала: типа ошибки везде. Но в таком случае она должна была указать площадь в 1,800, а не в выдуманные 3,600, так что все её оправдания звучат нелепо.

Ну, не совсем так...трудно представить exact layout без floor plans, но очень часто above grade таки equals the lower level...
А что инспектор написал, самое главное?

[Вита]

Инспектор размер дома не указал вообще. Только что пересмотрела его отчет, там только анализ разных частей дома и ничего о размерах. Дом был построен с одинаковыми уровнями в 1,200, а потом хозяева сделали пристройку в 600. Поэтому для налогов пристройку, видимо, посчитали в above grade living area - потому что, да, пристройка эта снаружи, а не под землей, но она только на одном уровне, а не на двух.

[Khomyak]

В tax records написана площадь дома 1,800 (above grade), а общей площади и площади нижнего уровня нет вообще, так что хозяйка еще этим мотивировала: типа ошибки везде. Но в таком случае она должна была указать площадь в 1,800, а не в выдуманные 3,600, так что все её оправдания звучат нелепо.

Инетересно, а у хозяйки проблемы не может быть, что она сознательно занизила оценку для налоговой? Ведь получается, что она столько лет недоплачивала налогов...

[T_D]

Наш инспектор нарисовал план и пометил все комнаты. Похоже, что с инспектором вашим хозяйка поработала и договорилась не показывать план.

[Вита]

Инспектора мы сами нашли, и во время инспекции он от нас не отходил. Его задача была - всё проверить и сказать нам, что в доме не так. А про размер как-то вообще разговора не было.

В любом случае, нашему агенту сначала пришлось выслушать наше недовольство на предмет обмана с размерами, потом провести пару часов на телефоне с хозяйкой и выслушивать, что, на её взгляд, это такая ерунда и вообще не ясно, чем мы не довольны. Но цену они нам на $10К всё же сбросили.

[agent_V]

Из-за подобного рода случаев, у нас размеры домов вообще никогда не указываются в листинге (за исключением новых домов, где есть архитекрурные планы).

[agent_V]

Вы согласны снять inspection and financing contingencies?

Да, потому что мы уже прошли инспекцию и аппрэйзал.

И есть уже mortgage commitment ?

Хотя, даже с ним, я бы "financing contingencies" не убирал.

[agent_V]

Не думаю, что у Вас возникнут проблемы с получением назад вашего депозита.
Налицо "material misrepresentation", и в данном случае оно усугубляется еще и тем что продавец сам же и агент.
В случае судебного иска на дом будет наложен Lis pendens, что очень нежелательно продавцу.

"In current practice, a lis pendens is a written notice that a lawsuit has been filed concerning real estate, involving either the title to the property or a claimed ownership interest in it. The notice is usually filed in the county land records office. Recording a lis pendens against a piece of property alerts a potential purchaser or lender that the property’s title is in question, which makes the property less attractive to a buyer or lender. After the notice is filed, anyone who nevertheless purchases the land or property described in the notice takes subject to the ultimate decision of the lawsuit."

[Lida]

Не думаю, что у Вас возникнут проблемы с получением назад вашего депозита.
Налицо "material misrepresentation", и в данном случае оно усугубляется еще и тем что продавец сам же и агент.
В случае судебного иска на дом будет наложен Lis pendens, что очень нежелательно продавцу.

"In current practice, a lis pendens is a written notice that a lawsuit has been filed concerning real estate, involving either the title to the property or a claimed ownership interest in it. The notice is usually filed in the county land records office. Recording a lis pendens against a piece of property alerts a potential purchaser or lender that the property’s title is in question, which makes the property less attractive to a buyer or lender. After the notice is filed, anyone who nevertheless purchases the land or property described in the notice takes subject to the ultimate decision of the lawsuit."

Так депозит не хотят ... Хотят "прогнуть продавца" по цене.