The house is on the historic registry

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 15 Jun 2011 16:54

Продается дом вот с такой ремаркой.
Дом - развалюха, фиксер-аппер, 1900 лохматого года.
Район хороший, земли много, цена вдвое дешевле своего нейборхуда.
Понятно, что инспекция все прогнившие "чудеса" покажет.
Сам дом никакой исторической ценности в смысле дизайна, архитектуры не несет - обычная американская трущоба полусгнившая. С хорошим садом, правда, больше смахивает на русское понятие дачи.

А вот в смысле реновэйшнс - Чем такое грозит потенциально? "Апсалютно ничего нельзя" без пермитов? Снести низя, обновить тоже? Я правильно понимаю?

Post by **Clair** » 15 Jun 2011 18:21

While’s it’s a fun idea to own and inhabit a piece of American history, historic residences like the Abernathy home present a unique set of benefits and challenges. If you’re considering buying a historic home, you should:

1. Thoroughly research the home. You can find historic homes in most states through the National Registry of Historic Places. Each state’s historical preservation office can provide you with useful information on the history of individual properties, as well as the pertinent rules and regulations governing ownership, renovation and tax incentives.

2. Determine its historical designation. Getting a home officially sanctioned as historic can be a difficult process. A property must first meet specific criteria and be approved by the state preservation office. The definition of ‘historic’ even varies from state to state: a 100-year-old house in a ‘young’ state like Nevada may qualify, whereas a 150-year-old house in Massachusetts (a significantly ‘older’ state) may not.

A property that qualifies may be eligible for financial incentives and/or tax breaks. Incentives vary by state, but most involve some sort of income tax credit on funds put towards historic home rehabilitation. Check with your state historical preservation office and the National Park Service’s Federal Historic Preservation Tax Incentive Program for more information.

3. Make a conditional offer. It’s wise to make your initial offer contingent on two things: That you can secure adequate financing and that the house passes a thorough inspection. Many old houses contain structural defects invisible to the untrained eye, which, once discovered, can drastically reduce their purchase price.

4. Order a home inspection. This is arguably the most important step in buying a historic home as these homes may require extensive repairs and improvements to bring them up to modern-day building codes. This is especially true if they haven’t been used as day-to-day residences for many years. Likely trouble spots include sub-standard wiring, asbestos insulation, toxic lead-based paint, leaky or decaying roofs, damp basements, the presence of bugs and other pests and general neglect. Archaic heating, plumbing or electrical systems are important to note, too. Make sure that modern systems can be installed without damaging the home.

5. Finalize your offer. Consult with the seller about any concerns your inspection may have turned up and adjust your offer accordingly. If the seller agrees to make any repairs or improvements, make certain that these are included in the purchase agreement, along with a stipulation that any renovations be done in a manner that won’t hurt the home’s historical designation. Also, be sure to list in the agreement any items from the home (antique chandeliers, brass doorknobs, etc.) that you want included in the deal.

6. Renovate with care. If you’re planning to renovate a historic home, it’s a good idea to hire a contractor who specializes in rehabilitating historic properties. Ask for references and check them thoroughly. Remember, there may be restrictions on what you can and can’t do to a historic home. If the home is located in a designated historical district, you may be barred from replacing doors and windows, and some districts even place restrictions on what color you can paint the house.

7. Consider resale value. While well-maintained historic homes, or those with famous former owners, may command premium resale prices, some historic homes can be difficult to sell. The pool of potential buyers willing to accept the quirks, and possible added expense, of owning a historic home can be significantly lower. It’s important to keep this in mind and to carefully consider what you’re getting into before you buy.

Post by **Clair** » 15 Jun 2011 18:26

У меня собственного опыта нет, но сотрудница часто жалуется на то, что поскольку её дом как раз вот такой "historic property", то она не может заменить их деревянный siding на виниловый. Я бы на вашем месте узнала в местном Historic Preservation office какие у них нормы/правила на этот счет. А то может случиться, что купив дом подешевке потом куча денег уйдет на реставрацию "согласно инструкции".

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 15 Jun 2011 18:39

Ну да, я такое приблизительно себе и "нафантазировал" по максимуму.
Халупа..., только и исторического там - дата постройки.../насчет инспекции... черт, как грится, "они еще в ракете не смотрели!"

/
Из соблазнов там - лот с садом, секлюдед локеэйшн, ну и цена ризонэбл... все остальное - только вопросы.
Скажите, а кто-то имел реальный опыт рэновэйшэна таких домов?

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 15 Jun 2011 18:50

А да, еще один вопрос:

Локэйшн "интересненький" такой - с одной стороны церковь древняя, очень в хорошем состоянии, прям - памятник архитектуры.
А с другой стороны пре-миленький стариный французский ресторан, такого домашнего типа с огромными верандами и садом.
А напротив - лес! (точнее стэйт-парк)

Как вам такое соседство?

Накидайте прон и конс, пожалуйста!

Post by **gunsNgold** » 15 Jun 2011 19:23

В [offer] вписать [contingency] что дадут [permit] на то что вы хотите там отремонтировать. Нет пермита, нет сделки. Иначе я бы не связывался
Не зря он такой дешевый

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 15 Jun 2011 19:46

Наконец-то "проснулся" агент и вот что выдал: дом абсолютно не лывыбл.
Там 18 лет конь не валялся, извиняюсь.
В общем, под снос, говоря русским языком.
Но, чтобы снести такое "сокровище", надо каунти убеждать, что он хисторической ценности не представляет.
Дела...
Поди дохлый номер?

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 15 Jun 2011 19:48

gunsNgold wrote:В [offer] вписать [contingency] что дадут [permit] на то что вы хотите там отремонтировать. Нет пермита, нет сделки. Иначе я бы не связывался
Не зря он такой дешевый

Ну да, эт понятно. А снос тоже можно вписать?

Post by **gunsNgold** » 15 Jun 2011 19:52

ну тогда и вариантов других нет. Offer contingent on successful demolition permit. Терпеть ненавижу социалистов. То нельзя, ето нельзя. И главное, все для нашей же пользы

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 15 Jun 2011 20:13

Понятно... остается вопрос с ценой только. Если под снос... так это только кусок земли в определенной локэйшн получается.
Как же это вычислить?

тетя Саша · Post by **тетя Саша** » 16 Jun 2011 12:43

Найдете последний tax assessment на этот дом, там будет отдельной строкой land и отдельно постройка оцененна. Может на redfin посмотреть.

Вертихвостка · Post by **Вертихвостка** » 16 Jun 2011 17:46

Walkthrough wrote:Понятно... остается вопрос с ценой только. Если под снос... так это только кусок земли в определенной локэйшн получается.
Как же это вычислить?

Land value? А listed оно как? В любом случае, дружище, - вы действительно готовы к стройке? А в курсе, сколько времени занимает получить пермиты на такие здания в вашем графстве и какие требования и limitations?

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 16 Jun 2011 18:28

Вертихвостка wrote:
Walkthrough wrote:Понятно... остается вопрос с ценой только. Если под снос... так это только кусок земли в определенной локэйшн получается.
Как же это вычислить?
Land value? А listed оно как? В любом случае, дружище, - вы действительно готовы к стройке? А в курсе, сколько времени занимает получить пермиты на такие здания в вашем графстве и какие требования и limitations?

Спасибо за "дружище", нет, к постройке не готов... только почувствовал потенциал в локэйшене и начал думать.
Текущая цена задана из расчета, что это фиксер-аппер, а не под снос.
Опять же... чет агент больно откровенный попался... странно как-то. Дома мы внутри не видели еще, а агент уже выложил все возможные осложнения (плохое состояние, фаундэйшэн, потенциальный снос, хисторик проблемы, старый септик, 18 лет конь не валялся и т.д.)
Честно скажу, что нос мой чует...
уже есть хороший клиент, осталось только бить цену долгим стоянием дома и отлупом всех интересующихся.

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 16 Jun 2011 18:35

тетя Саша wrote:Найдете последний tax assessment на этот дом, там будет отдельной строкой land и отдельно постройка оцененна. Может на redfin посмотреть.

"последний tax assessment" был в 2009 и показывает полную фигню, извините...
за такую цену, будет "эй...эй, в одни руки больше чем один не давать, ... за мной не занимать, там обед".

Post by **Clair** » 16 Jun 2011 18:40

Walkthrough wrote: Текущая цена задана из расчета, что это фиксер-аппер, а не под снос.
Опять же... чет агент больно откровенный попался... странно как-то. Дома мы внутри не видели еще, а агент уже выложил все возможные осложнения (плохое состояние, фаундэйшэн, потенциальный снос, хисторик проблемы, старый септик, 18 лет конь не валялся и т.д.)
Честно скажу, что нос мой чует...
уже есть хороший клиент, осталось только бить цену долгим стоянием дома и отлупом всех интересующихся.

Думаю агенту совершенно всё равно, кто купит дом (= кто ему заплатит комиссионные). Он элементарно экономит своё время, предоставляя вам информацию о доме. Если уж очень хоцца, то идите смотрите дом изнутри, берите своего инспектора. Инспектора вам сразу скажет, подлежит ли дом ремонту или под снос. Я лично бы не стала связываться, мало ли что может вылезти с этим домом впоследствие, помните что скупой всегда платит дважды.

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 16 Jun 2011 19:12

Clair wrote:
Walkthrough wrote: Текущая цена задана из расчета, что это фиксер-аппер, а не под снос.
Опять же... чет агент больно откровенный попался... странно как-то. Дома мы внутри не видели еще, а агент уже выложил все возможные осложнения (плохое состояние, фаундэйшэн, потенциальный снос, хисторик проблемы, старый септик, 18 лет конь не валялся и т.д.)
Честно скажу, что нос мой чует...
уже есть хороший клиент, осталось только бить цену долгим стоянием дома и отлупом всех интересующихся.
Думаю агенту совершенно всё равно, кто купит дом (= кто ему заплатит комиссионные). Он элементарно экономит своё время, предоставляя вам информацию о доме. Если уж очень хоцца, то идите смотрите дом изнутри, берите своего инспектора. Инспектора вам сразу скажет, подлежит ли дом ремонту или под снос. Я лично бы не стала связываться, мало ли что может вылезти с этим домом впоследствие, помните что скупой всегда платит дважды.

Не наивничайте...
Агенты бережно и любовно заботятся о своей репутации и клиентуре... если есть свой "постоянный клиент", готовый выложить определенную сумму, но не больше... тут уж надо постараться.
Например, под "постоянным клиентом" может скрываться, скажем, постоянный инвестор, бороздящий океаны риэл эстэйт на предмет вложить/навариться/скинуть пропертиз.
Ну и т.д.
Насчет, "скупой всегда платит дважды" тоже не в тему.

Вертихвостка · Post by **Вертихвостка** » 16 Jun 2011 19:38

Walkthrough wrote:
Вертихвостка wrote:
Walkthrough wrote:Понятно... остается вопрос с ценой только. Если под снос... так это только кусок земли в определенной локэйшн получается.
Как же это вычислить?
Land value? А listed оно как? В любом случае, дружище, - вы действительно готовы к стройке? А в курсе, сколько времени занимает получить пермиты на такие здания в вашем графстве и какие требования и limitations?
Спасибо за "дружище", нет, к постройке не готов... только почувствовал потенциал в локэйшене и начал думать.
Текущая цена задана из расчета, что это фиксер-аппер, а не под снос.
Опять же... чет агент больно откровенный попался... странно как-то. Дома мы внутри не видели еще, а агент уже выложил все возможные осложнения (плохое состояние, фаундэйшэн, потенциальный снос, хисторик проблемы, старый септик, 18 лет конь не валялся и т.д.)
Честно скажу, что нос мой чует...
уже есть хороший клиент, осталось только бить цену долгим стоянием дома и отлупом всех интересующихся.

Да не тот маркет сейчас, чтобы "держать для своих"(с)

Из того, что вы изложили, похоже, что мотивация listing agent - отделить "праздношатающихся кандидатов" от "настоящего клиента", хорошо знакомого с процессом и полностью готового к historical renovation project. And you are not it. Он практически оказывает вам огромную дорогостоящую услугу, оберегая вас от таких мыслей, как historical renovation...

Post by **Clair** » 16 Jun 2011 19:38

Я вам про "cкупой" не в обиду, звиняйте если задела... Подозрительно низкая цена настораживает однако...
А насчет риэлтера - ну на том конкретном свет не сошелся. Звоните другому, который не listing agent. Понятно, что черпают информацию они из одних и тех же источников, но результат может быть неожиданно разным. Ну а если дом настолько запал в душу, то смотрите сами, с инспектором.

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 16 Jun 2011 20:16

Вертихвостка wrote:
Walkthrough wrote:
Вертихвостка wrote:
Walkthrough wrote:Понятно... остается вопрос с ценой только. Если под снос... так это только кусок земли в определенной локэйшн получается.
Как же это вычислить?
Land value? А listed оно как? В любом случае, дружище, - вы действительно готовы к стройке? А в курсе, сколько времени занимает получить пермиты на такие здания в вашем графстве и какие требования и limitations?
Спасибо за "дружище", нет, к постройке не готов... только почувствовал потенциал в локэйшене и начал думать.
Текущая цена задана из расчета, что это фиксер-аппер, а не под снос.
Опять же... чет агент больно откровенный попался... странно как-то. Дома мы внутри не видели еще, а агент уже выложил все возможные осложнения (плохое состояние, фаундэйшэн, потенциальный снос, хисторик проблемы, старый септик, 18 лет конь не валялся и т.д.)
Честно скажу, что нос мой чует...
уже есть хороший клиент, осталось только бить цену долгим стоянием дома и отлупом всех интересующихся.
Да не тот маркет сейчас, чтобы "держать для своих"(с)
Из того, что вы изложили, похоже, что мотивация listing agent - отделить "праздношатающихся кандидатов" от "настоящего клиента", хорошо знакомого с процессом и полностью готового к historical renovation project. And you are not it. Он практически оказывает вам огромную дорогостоящую услугу, оберегая вас от таких мыслей, как historical renovation...

Да, вы скорее всего правы!))

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 16 Jun 2011 20:18

Clair wrote:Я вам про "cкупой" не в обиду, звиняйте если задела... Подозрительно низкая цена настораживает однако...
А насчет риэлтера - ну на том конкретном свет не сошелся. Звоните другому, который не listing agent. Понятно, что черпают информацию они из одних и тех же источников, но результат может быть неожиданно разным. Ну а если дом настолько запал в душу, то смотрите сами, с инспектором.

Ой, что вы - я не про обиду))) Я имею в виду... ситуация такая, что деньги хочется вложить с прибылью.
Я как раз напрямую с листинг-агентом и говорил.

X37WAL!^ · Post by **X37WAL!^** » 16 Jun 2011 22:28

Walkthrough wrote:деньги хочется вложить с прибылью.

Для прибыли покупают rentals.
Дом, купленный для себя - очень плохое "вложение" с чисто финансовой точки зрения.

Вертихвостка · Post by **Вертихвостка** » 16 Jun 2011 22:59

Walkthrough wrote:
Clair wrote:Я вам про "cкупой" не в обиду, звиняйте если задела... Подозрительно низкая цена настораживает однако...
А насчет риэлтера - ну на том конкретном свет не сошелся. Звоните другому, который не listing agent. Понятно, что черпают информацию они из одних и тех же источников, но результат может быть неожиданно разным. Ну а если дом настолько запал в душу, то смотрите сами, с инспектором.
Ой, что вы - я не про обиду))) Я имею в виду... ситуация такая, что деньги хочется вложить с прибылью.
Я как раз напрямую с листинг-агентом и говорил.

This is not the type of property you want...

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 17 Jun 2011 18:24

X37WAL!^ wrote:
Walkthrough wrote:деньги хочется вложить с прибылью.
Для прибыли покупают rentals.
Дом, купленный для себя - очень плохое "вложение" с чисто финансовой точки зрения.

Мой дом уже выкуплен. Думается чего-то "поинтереснее" взять, а свой дом в отличном скул дистрикте сдать.
Я писал уже - привлекает секлюдед локэйшн, огромный сад, окружение лесом. Тишина... Вот соседство церкви и ресторанчика... странно-интересное.
Под вложением денег я имел в виду - долгосрочное, скажем, довести до ума дом и жить там, потом, когда-нить продать.
Спасибо за критику - думаю.

Вертихвостка · Post by **Вертихвостка** » 17 Jun 2011 18:28

Walkthrough wrote:
X37WAL!^ wrote:
Walkthrough wrote:деньги хочется вложить с прибылью.
Для прибыли покупают rentals.
Дом, купленный для себя - очень плохое "вложение" с чисто финансовой точки зрения.
Мой дом уже выкуплен. Думается чего-то "поинтереснее" взять, а свой дом в отличном скул дистрикте сдать.
Я писал уже - привлекает секлюдед локэйшн, огромный сад, окружение лесом. Тишина... Вот соседство церкви и ресторанчика... странно-интересное.
Под вложением денег я имел в виду - долгосрочное, скажем, довести до ума дом и жить там.
Спасибо за критику - думаю.

The Money Pit... хороший фильм... сначала смотреть кино, потом MLS.

Walkthrough · Post by **Walkthrough** » 17 Jun 2011 18:41

Вертихвостка wrote:
Walkthrough wrote:
X37WAL!^ wrote:
Walkthrough wrote:деньги хочется вложить с прибылью.
Для прибыли покупают rentals.
Дом, купленный для себя - очень плохое "вложение" с чисто финансовой точки зрения.
Мой дом уже выкуплен. Думается чего-то "поинтереснее" взять, а свой дом в отличном скул дистрикте сдать.
Я писал уже - привлекает секлюдед локэйшн, огромный сад, окружение лесом. Тишина... Вот соседство церкви и ресторанчика... странно-интересное.
Под вложением денег я имел в виду - долгосрочное, скажем, довести до ума дом и жить там.
Спасибо за критику - думаю.
The Money Pit... хороший фильм... сначала смотреть кино, потом MLS.

Спасибо за совет - принят!
Мы первый дом разбитый брали - по той причине, что даже фиксер-апер в том районе был еле-еле-еле-еле по зубам. Сейчас он стоит ровно в 2 раза дороже. Окупилось только за счет района. Никакой ремоделинг не может так поднять цену дома, как его "хайли дизаэрэбл локэйшн".
И тут вот опять выпало на рынок что-то, "эт лист", отличное от серенького риэл-эстэйт.
Думаю, не брать все ж, вы правы.

Привет

The house is on the historic registry

The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry

Re: The house is on the historic registry