Кто нибудь недавно перефинансировал дом с negative equity?

[phx]

Купили дом в 2005 в самый пик цен. Брали conventional mortgage на 80% стоимости под 6.375% и второй моргидж на 20% под 7% чтобы не платить down. В этом доме собираемся жить еще многие годы, поэтому серьезно вложились в ремонт: новая крыша, кондиционер, плитка на полах, отделка стен, замена всех дверей и сантехники, холодильник, кухня и т.д.

Поткнулись перефинансировать т.к. даже 6.375% - это сейчас просто заоблачная процентная ставка и вот здесь выяснилось, что по "Government property evaluation" - той самой бумажке, что присылает каунти ассессор - стоимость дома по сравнению с 2005 году упала примерно в 5 (пять!) раз из-за кризиса и наш моргидж оказался "deep underwater", как они говорят.

Читал про Обамовскую программу "HARP", но даже до нее эквити у нас не дотягивает примерно на $50k, которые взять неоткуда. Еще мне что-то лендеры говорили о "Streamline refinancing" но я так толком и не понял что это. Посоветовали мне обратиться к своему лендеру, но там мне сказали что мы тоже не qualify.

Есть ли какой-либо шанс перефинансировать такой дом или единственный выход - ждать многие годы, пока цены на жилье снова поднимутся, а бОльшая часть кредита будет выплачена? Обидно платить такие большие проценты банку.

[IL]

если должны больше 2-3 годовых зарплат и нет никакой эквити -- прямая дорога к банкрупси лоерам. зачем всю жизнь работать на банк? 7% -- очень дорого. И никаких предпосылок для роста цен на жильё в аризоне нет и не предвидется. Разве что инфляция нагрянет.

[phx]

Да жалко ведь столько вложенных денег и труда сделанного своими руками. И дом - неплохой, и платежи посильные, и переезжать мы никуда не хотим. Только вот противно 6-7% каждый год банку отдавать когда ставки сейчас как минимум вдвое ниже.

Банкротство - не лучший вариант. Кто даст моргидж банкроту на покупку другого дома?

[Вертихвостка]

Have you asked your current lender for [Loan Modification]?

[mikeG]

Да жалко ведь столько вложенных денег и труда сделанного своими руками. И дом - неплохой, и платежи посильные, и переезжать мы никуда не хотим. Только вот противно 6-7% каждый год банку отдавать когда ставки сейчас как минимум вдвое ниже.

IMHO никто перефинансировать не станет, если вы все платите вовремя.
Так что либо платить, либо избавляться от дома.
6.375 - это fixed rate? Тогда то что в два раза меньше - это 3/1 ARM, а fixed будет 4.7%.

[tolikmolik]

Банкротство - не лучший вариант. Кто даст моргидж банкроту на покупку другого дома?

Если цены в 5 раз упали, может сначала прикупить другой домик (за кэш, 50% даун, как получится), а потом уже форклозиться?

[mikeG]

Да, купить за кеш - хороший вариант. Если кеш есть.
А иначе - выплачивать и ждать пока инфляция долг съест.

[Kolombina]

Варианты есть. Не вы первый в такой ситуации.

1. Если нет других долгов, только дом, банкротство делать нет смысла. Только шорт сейл.
2. Купить другой дом и форклозиться на первый - это как бы фрод. Но делали почти все, кто мог, поэтому вам решать.
3. После шорт сейла тоже не все плохо: через 2 года можно брать конвентионал лоан с 20% даун, через 3 года можно брать FHA с 3.5% даун, если FHA еще будет через три года.
4. Если дом только на вас, то можно купить будет потом второй дом на жену, если ее доход квалифицируется на кредит
5. Всегда есть план В, то есть хард мани лендеры, которые с 35% даун дадут вам дом на следующий день после шорт сейла/форекложера.

Дом имхо, я бы держать не стала. Насчет рефинансирования - НИКТО не рефинансирует, даже не ищите. Можете пробовать лоан мод, но вам принсипал не спишут, просто сделают меньший процент.

Самый лучший выход - short sale with full deficiency release, даже если вам придется платить promissory note or cash contribution. Сделали, и спите спокойно ))

Ищите хорошего агента по шорт сейлам, да вперед. Удачи!

[Kolombina]

Да жалко ведь столько вложенных денег и труда сделанного своими руками. И дом - неплохой, и платежи посильные, и переезжать мы никуда не хотим. Только вот противно 6-7% каждый год банку отдавать когда ставки сейчас как минимум вдвое ниже.

Если вы не хотите терять дом, то делайте лоан мод.
Если все получится, то вероятно, вы получите 1,5-2% вместо ваших 6-7% на первые 5 лет, а потом фиксированный 4.5%.
Через 5 лет может инфляция подтянется, или тогда и будете думать.
Пока же у вас будут очень приятные пейменты и никуда не надо двигать.

Хотя если дом упал в 5 раз (это где же так? Даже в Вегасе вроде только в три раза в среднем), то долго придется ждать аппрешиатион.

[phx]

Если вы не хотите терять дом, то делайте лоан мод.
Если все получится, то вероятно, вы получите 1,5-2% вместо ваших 6-7% на первые 5 лет, а потом фиксированный 4.5%.
Через 5 лет может инфляция подтянется, или тогда и будете думать.
Пока же у вас будут очень приятные пейменты и никуда не надо двигать.

Хотя если дом упал в 5 раз (это где же так? Даже в Вегасе вроде только в три раза в среднем), то долго придется ждать аппрешиатион.

Это в Финиксе. Я appraisal не делал, но по бумажке с property taxes за 2011 од которую ежегодно присылает County Assessor - налогооблагаемяя стоимость реально в 5 раз ниже, чем мы в такой же точно бумажке за 2005 год. В нашем neighborhood куча домов на продажу и просят за них примерно столько же, сколько в этой самой бумажке от каунти написано. Наш дом может потянет где-то на $20-30 дороже среднего поскольку примерно на 80% ремоделеный включая новую крышу и центральный кондиционер, но все равно это не составит даже трети того, что мы должны банку.

Short sale - конечно интересно, но как я уже писал - переезжать никуда не хочется. А вот как напрячь лендера насчет loan modification? Я им звонил и они сказали что такого не делают. Посоветовали перефинансировать отправив к своим же конкурентам, хорошо зная что с этим будет полный облом из-за огромной negative equity.

Вообще-то хотим прикупить квартирку неподалеку пока цены низкие. Будет детям когда подрастут. Думаю, что если потом припугнуть лендера, что собираюсь в эту самую квартирку и переехать с семьей оставив дом ему в подарок? Может посговорчивее будет насчет loan modification?

В принципе если бы проценты срезать то и с нынешним mortgage жить можно.

[Kolombina]

Вообще-то хотим прикупить квартирку неподалеку пока цены низкие. Будет детям когда подрастут. Думаю, что если потом припугнуть лендера, что собираюсь в эту самую квартирку и переехать с семьей оставив дом ему в подарок? Может посговорчивее будет насчет loan modification?

напугать лендера assets?

Кто лендер? Почти все лендеры делают лоан моды.

[phx]

Вообще-то хотим прикупить квартирку неподалеку пока цены низкие. Будет детям когда подрастут. Думаю, что если потом припугнуть лендера, что собираюсь в эту самую квартирку и переехать с семьей оставив дом ему в подарок? Может посговорчивее будет насчет loan modification?

напугать лендера assets?

Кто лендер? Почти все лендеры делают лоан моды.

www.lbps.com

А как правильно повести разговор насчет Loan Modification? Платим моргидж вовремя - ни одного просроченного платежа. Кредитная история - идеальная. Работа вполне позволяет такой моргидж платить без напряга, т.е. hardships вроде-бы не наблюдается. Не приводить же в качестве hardship собственную жабу , которая давит платить 7% по кредиту когда вокруг столько предложений на 3%?

[Kolombina]

Жаба - не повод для лоан мода. Конечно, нужен хардшип.
И перестать платить тоже надо. Пока вы платите - какой же это хардшип?

Найдите себе лойера и попробуйте с ними. Но сейчас столько скама среди лойеров. Были бы вы в Вегасе, я бы вам кого-то посоветовала, а так тяжело - скамеры на каждом углу.

А вообще я бы делала шорт сейл. Если дом в пять раз подешевел (да даже если в два), лучше избавиться, и через два года себе mansion купить за тот же месячный пеймент.
Если у вас нет хардшипа, при шортсейле придется заплатить cash contribution или подписать promissory note

Если купите квартирку и при наличии других ассетс, если начнете "пугать" лендера ваш контрибутион существенно увеличится.

У вас 2 лоана или один?

[phx]

Жаба - не повод для лоан мода. Конечно, нужен хардшип.
И перестать платить тоже надо. Пока вы платите - какой же это хардшип?

Найдите себе лойера и попробуйте с ними. Но сейчас столько скама среди лойеров. Были бы вы в Вегасе, я бы вам кого-то посоветовала, а так тяжело - скамеры на каждом углу.

А вообще я бы делала шорт сейл. Если дом в пять раз подешевел (да даже если в два), лучше избавиться, и через два года себе mansion купить за тот же месячный пеймент.
Если у вас нет хардшипа, при шортсейле придется заплатить cash contribution или подписать promissory note

Если купите квартирку и при наличии других ассетс, если начнете "пугать" лендера ваш контрибутион существенно увеличится.

У вас 2 лоана или один?

Два лоана. А перестать платить - угробить кредитную историю.

Какими критериями надо руководствоваться, чтобы найти лоера, который реально сможет помочь? И какие основные схемы надувательства в этой области? Как я предполагаю - попросят даун пеймент за услуги, а потом разведут руками, что мол ничего не вышло. Или еще что похуже бывает?

[Kolombina]

Два лоана - это тяжело.

Критерии - то, что реально что-то сделали. Особенно что-то сделали с двумя лоанами.
Второму лоану можно угрожать банкротством или форекложером, но если у вас хороший инкам, и нет других долгов, то какое банкротство.

Сделать лоан мод и не попортить кредитную историю - только лойеры скамеры могут пообещать. Вам никто не посоветует перестать платить, потому что это неэтично в профессиональном смысле - такое советовать, но никто нормальный за вас и не возьмется, потому что опытные знают, что пока платят, никто ничего не сделает.

Не знаю, сами решайте, мне видится только шорт сейл выходом.

Имхо, продолжать держать дом, продолжать вкладывать в него деньги, думая о том, сколько уже было вложено, смысла нет.

Это как в казино - главное вовремя остановиться, не пытаться отыграться, а просто забыть то, что уже потеряно и подумать, как бы не потерять больше.

[butterflyAZ]

Kolombina, а можно подробнее про cash contribution (это что-то типа "откупного", как я понимаю - и каков размер обычно?) и promissory note?

У меня тоже негативный эквити. Купила дом в 2009 под 5.5% фикст на 30 лет FHA 3.5% даун. Через год перефинансировала под 4.75% фикст на 30 лет. Плата немного уменьшилась, но всё равно тяжело выплачивать -50% от своей месячной зарплаты отдавать в моргич. Особенно когда осознаёшь, что вокруг такие же дома сегодня можно купить на треть дешевле, чем я купила

[Kolombina]

Cash contribution - это то, что вы платите при клоузинге. Зависит от прощаемой суммы, от ваших доходов. Может быть ноль.

Если мортгидж больше 31% вашей зарплаты, то вы можете квалифицироваться на HAFA short sale. При нем нет cash contribution и вы можете даже получить up to 3000 на relocation.

[owl]

short sale конечно был бы идеальным вариантом, хм...а если лендер отказал в short sale и начал процесс foreclosure? на данном этапе от нас уже ничего не зависит получается....

[owl]

Подскажите пожалуйста, если банк уже продал дом больше месяца назад на форекложе аукционе, как можно узнать, за сколько он ушел? Поиск в интернете ничего не дал