Как правильно сдать дом? Какие вы совершили ошибки при сдаче

[Mockinbird]

Как не отттягивала я этот момент, а все таки пришла пора переехать на пмж к бойфренду, а свой любимый дом сдать:((. Я свой дом просто обожаю, он новый, чистый, красивый. Так что очень будет жаль если его уж совсем теннанты разбомбят. Please, поделитесь опытом где соломки подстелить.
Я риелтора нанимаю, для верности, но все равно понимаю что проблем в будущем не избежать.

[xmaz]

А решение, аппрувить ли тех или иных кандидатов, кто будет принимать - вы или риелтор?

[Mockinbird]

Я и только я. Риелтор мне будет поставлять кандидатов на интервью и проверять их background.

[IContentProvider]

Я и только я. Риелтор мне будет поставлять кандидатов на интервью и проверять их background.

Вы не можете выбирать из кандидатов (белого, с хорошей работой и без детей), почитайте законы или проконсультируйтесь с юристом. Аренда по закону предоставляется тому, что первый подал заявление и удовлетворяет остальным условиям. Открыто *интервьюировать* кандидатов - это дорога в суд... Можно только поставить недискриминирующие условия перед арендой - например: без собак, доход превышает арендную плату во столько-то раз (но не источник дохода), без криминального прошлого и выселений само собой.

Вообще, у меня было много лендлордов, и у них было много ошибок...
1. Обязательно укажите свою контактную информацию в договоре. Может так случиться, что риелтор не соблюдает договор, а жильцы не могут Вас найти. Тогда они тоже могут прекратить соблюдать договор.
2. Что значит разбомбят? Они тут жить собираются, проживание изнашивает помещение, а Вы получаете плату за проживание. На случай, если жильцы что-то сломают, берите депозит (риелтор это знает).
3. Убедитесь, что риелтор провел въездную инспекцию вместе с жильцами или сами проведите. Есть такие, которые просто получат бумажку с жильцов.
4. Один перец так сдавал - принесите мне договор, а я подпишу, что за проверки кредитов и другие формы? Мы у него снимать не стали. Мало ли, вдруг незаконно выселит, потому что забыл поинтересоваться что нельзя. Если собираетесь заниматься этим бизнесом, то имеет смысл сперва познакомиться как он ведется.
5. Читайте и соблюдайте договор!!! Полностью, до последней буквы.

[Desperado]

Вы не можете выбирать из кандидатов (белого, с хорошей работой и без детей), почитайте законы или проконсультируйтесь с юристом. Аренда по закону предоставляется тому, что первый подал заявление и удовлетворяет остальным условиям.

The federal Fair Housing Act prohibits

any preference, limitation, or discrimination because of race, color, religion, sex, handicap, familial status, or national origin, or intention to make such preference, limitation or discrimination.

Иначе говоря, нельзя отказывать на основании четко перечисленных дискриминирующих признаков. Однако, например, "рожа мне твоя не нравится" к этим признакам не относится, и владелец вполне может отказать на этом основании. Также, вполне можно отказать просто потому, что студент. Или потому, что, к примеру, дантист. А так как истинная причина отказа трудно доказуема, владелец может легко выбирать того, кто ему больше нравится.

[mudi]

Я вам с другой стороны могу сказать - как рентер. Я не буду снимать дом, если его сдает не сам владелец, а какой-то там агент или еще хуже компания, которая занимается property management. Если владельцу лень (или нету времени) самому заниматься сдачей, то у него также не будет времени/желания/возможности оперативно реагировать в случае поломок/ремонтов. Я не понимаю зачем агент вообще нужен - объявление на craigslist можно без агента повесить, credit check - есть компании, которые этим занимаются, или можно самого кандидата попросить предоставить credit report и приложить копию последнего paycheck.

Насчет дискриминации и прочего - официально отказывать и дискриминировать нельзя, но реально можно просто долго тянуть с решением или оттягивать дату въезда для того кандидата, которого в дом пускать не хочется, чем лэндлорды и пользуются. Журнал подачи заявлений никто не ведет, потому кто первый подал заявление знает только лэндлорд, который всегда может сказать, что у него уже есть пару кандидатов, которые подали раньше.

[IContentProvider]

Однако, например, "рожа мне твоя не нравится" к этим признакам не относится, и владелец вполне может отказать на этом основании. Также, вполне можно отказать просто потому, что студент. Или потому, что, к примеру, дантист. А так как истинная причина отказа трудно доказуема, владелец может легко выбирать того, кто ему больше нравится.

Практика, на самом деле, состоит в предоставлении помещение первому клиенту, при условии что его кредит и референсы хорошие. Это из обсуждения с профессиональным лендлордом. Можно отказать *всем* студентам, *всем* дантистам и *всем* некрасивым рожам (любые недискриминирующие критерии), просто начнутся вопросы почему кандидатов выбирали на основании интервью, и почему отказали всем, кроме вот этого. Тут критериев не напридумываешься. А ненравящиеся тенанты как правило не дантисты, а небелые, с детьми, или одинокие матери на пособии... Если человек плохой как тенант, то это вылезет на проверке референсов.

Насчет дискриминации и прочего - официально отказывать и дискриминировать нельзя, но реально можно просто долго тянуть с решением или оттягивать дату въезда для того кандидата, которого в дом пускать не хочется, чем лэндлорды и пользуются.

В объявлениях печатают когда помещение available, а если нет, то люди обязательно об этом спросят. У них же предыдущий контракт заканчивается.

[Desperado]

Однако, например, "рожа мне твоя не нравится" к этим признакам не относится, и владелец вполне может отказать на этом основании. Также, вполне можно отказать просто потому, что студент. Или потому, что, к примеру, дантист. А так как истинная причина отказа трудно доказуема, владелец может легко выбирать того, кто ему больше нравится.

Практика, на самом деле, состоит в предоставлении помещение первому клиенту, при условии что его кредит и референсы хорошие.

Практика, на самом деле, проста: если A подал application первым, но Б, который подал application позже, нравится лендлорду больше, чем А - у лендлорда не будет ни малейшей проблемы сдать дом Б, а не А, даже если А буро-малино-коричневый. Это если именно практика, а не теория.

[xmaz]

Я что-то не понимаю предмет спора.

Если у человека ВСЕ пункты проверки идеальны, то почему бы и не сдать ему? Поверьте, это не так часто бывает, что попадается кандидат совершенно без проблем. Такого нужно брать сразу же, не глядя на цвет кожи и глаз

А уж чтобы несколько идеальных в очередь выстроились... Тогда серьезно подумайте о том, насколько вы занизили цену рента, по сравнению с рыночной и сколько денег на этом упускаете.

[М@ш@]

Я вам с другой стороны могу сказать - как рентер. Я не буду снимать дом, если его сдает не сам владелец, а какой-то там агент или еще хуже компания, которая занимается property management.

Вообще, от местности зависит, скорее всего. Если бы Вам надо было снимать дом у нас в городе, то при таком ограничении Вы бы ничего не сняли бы. Всё у агентов. Но потом всё равно имеешь дело только с хозяином, агент своё дело сделал.

[Desperado]

Поверьте, это не так часто бывает, что попадается кандидат совершенно без проблем.

Верю. Кстати, увидите такого в следующий раз, попытайтесь его сфотографировать. Если получится, это будет первым научным доказательством его существования.

[xmaz]

Верю. Кстати, увидите такого в следующий раз, попытайтесь его сфотографировать. Если получится, это будет первым научным доказательством его существования.

Есть у меня такая фотография! К сожалению, идеальные кандидаты довольно быстро покупают собственное жилье и сваливают

[ekriv]

Поверьте, это не так часто бывает, что попадается кандидат совершенно без проблем.

Верю. Кстати, увидите такого в следующий раз, попытайтесь его сфотографировать. Если получится, это будет первым научным доказательством его существования.

Я сам был таким идеальным квартирантом в течении 6 лет пока в прошлом году не купил свой дом.
Хозяев особо не доставал, мелкий ремонт типа замены разбитого стекла в окне делал сам.
Деньги потраченные на запчасти они мне отдавали.
Когда я сьежал, они мне разрешили забрать весь старый инструмент: пару лопат, топор, молотки, ручная дрель и прочая мелочевка типа, гвоздей, шурупов.
В результате, после переезда, мне не приходилось мотаться за каждой мелочью в ХоумДепо
Много чего они нам подарили из того, что было в том доме и к чему мы привыкли.

[Mockinbird]

Спасибо всем за участие. Про дискриминацию я конечно знаю, но как то не думала что должна сдать мой собственный дом первым попавшимся кандидатам! Кошмар какой.
Насчет агента я не согласна. Я его как раз и нанимаю, чтобы научиться и избежать ненужных проблем, а не откреститься перевалив все на риелтора. В следующий раз может и сама буду этим заниматься. А лэндлордем я становиться не собиралась, просто так сложились обстоятельства.
Контракт я читала - довольно умная бумага, практически все пункты в защиту лэндлорда. Только вот как выполняться будут??;(

[IContentProvider]

Практика, на самом деле, проста: если A подал application первым, но Б, который подал application позже, нравится лендлорду больше, чем А - у лендлорда не будет ни малейшей проблемы сдать дом Б, а не А, даже если А буро-малино-коричневый. Это если именно практика, а не теория.

А первому сказать, ой у меня склероз, оказывается у меня уже было другое заявление... (если первый лох, а если нет???)
Если есть два кандидата которые близки к подаче, тогда первому можно сказать что занято, надеясь что второй подаст тоже.

Контракт я читала - довольно умная бумага, практически все пункты в защиту лэндлорда.

Если это так выглядит для Вас, то читайте контракты внимательнее, включая все checkboxes... И законы тоже.

[Laila]

Спасибо всем за участие. Про дискриминацию я конечно знаю, но как то не думала что должна сдать мой собственный дом первым попавшимся кандидатам! Кошмар какой.

а вы Привет по-меньше читайте, а по-больше законов федиральных и местных, штатовских. Сдадите вы дом тому кто вам лично понравится (при соблюдении акта о недиксриминации конечно), а не тому кто первый дал заявку. Удачи.

[agent_V]

А уж чтобы несколько идеальных в очередь выстроились... Тогда серьезно подумайте о том, насколько вы занизили цену рента, по сравнению с рыночной и сколько денег на этом упускаете.

Я так сдавал, одним жильцам на протяжении более 10 лет. Цену рента не поднимал, и она была ниже рыночной на 100-150$.
Жильцы, пожилые люди, не делали мне никаких проблем, квартиру держали в порядке, сами ежемесячно вкладывали деньги в банк.
Сами чинили, если что ломалось, стоимость вычитали из рента по согласованию со мной.
Так что, если не гнаться за максимальной прибылью, то экономится куча времени и нервов.

[Duck]

А по моему нормально поднимать по 10 или даже 5 процентов в год, изза такой мелочи жильцы врядли съедут, а вам дополнительная копеечка

[М@ш@]

А по моему нормально поднимать по 10 или даже 5 процентов в год, изза такой мелочи жильцы врядли съедут, а вам дополнительная копеечка

Когда я переезжала, мне переезд стоил 230 долларов. А если перезжают жильцы, то хозяин заплатит (у нас так) месячный съём агенту + теряет деньги, если новые жильцы нарисовались не сразу. Плюс ко всему этому если жильцы хорошие, то зачем их прогонять и брать нового кота в мешке?

Мы вот начали проживать 6-й год в нашем съёмном жилье. Сняли за 1850. Сейчас платим 1750. А по Вашим подсчётам должны платить (если скромненько так, на 5 процентов поднимать) 2361. Неплохая такая дополнительная копеечка
На самом деле, нам один раз подняли на 50 долларов, что далеко не 5%, но мы согласились, так как были уверены, что переедем через 2-3 месяца. Вот так и переплачивали год. Но потом на 150 скинули. А всё почему? Так как цены упали.

Но я согласна, что если только сдаёшь и есть очередь, значит очень дёшево. Вот это неправильно. У нас тут дом как-то появился за 2300, я удивилась, дёшево, правда, но мне не захотелось школу менять (теперь жалею). Но что интересно, через несколько дней цена поменялась на 2500 (всё равно не дорого) и, вроде, за эти деньги сдали.

[IContentProvider]

А по моему нормально поднимать по 10 или даже 5 процентов в год, изза такой мелочи жильцы врядли съедут, а вам дополнительная копеечка

Если жилье за $1500 в месяц по рыночной цене, то 10% это $150/мес, вот такая "мелочь". Еще как съедут после года аренды, благо продолжать снимать будет дороже платы за переезд, а жилья полно. При 5% съедут через 2 года.

[Shwed]

А по моему нормально поднимать по 10 или даже 5 процентов в год, изза такой мелочи жильцы врядли съедут, а вам дополнительная копеечка

Все что выше чем годовая инфляция дает повод задуматься о переезде.

[M.Wazowski]

Topic Starter - Ищите инфо на специализированном форуме типа biggerpockets.

[SEL]

А по моему нормально поднимать по 10 или даже 5 процентов в год, изза такой мелочи жильцы врядли съедут, а вам дополнительная копеечка

Что-то никто из тех у кого я снимала не додумался до такого - нормально-.