Зачем нужен агент покупателя на сегодняшнем рынке?

[IContentProvider]

Зачем он нужен, если продаваемая собственность short sale или foreclosure? Почему не сгодится агент продавца в этом случае как агент покупателя, если он вполне адекватен? Я понимаю, если продавец готов сидеть сколько угодно и не спускать цену, тогда агент покупателя может поторговаться. Но если цена все равно определяется банком? Какие могут быть подводные камни? (кроме procuring cause, но как я сказала, будем считать что агент продавца адекватен для использования)

Какие вопросы имеет смысл задать агенту продавца как потенциальному агенту покупателя?

[Вита]

Лучше всего взять агента, который отдаст потом 1.5-2% от стоимости дома как кэш-бэк. Есть агентства, которые работают именно на таких условиях. Если вообще не брать агента, то кэш-бэка не будет, и агент продавца просто все комиссионные себе заберёт. А так и агент свой есть, и еще деньгами поделится.

[IContentProvider]

Лучше всего взять агента, который отдаст потом 1.5-2% от стоимости дома как кэш-бэк. Есть агентства, которые работают именно на таких условиях. Если вообще не брать агента, то кэш-бэка не будет, и агент продавца просто все комиссионные себе заберёт. А так и агент свой есть, и еще деньгами поделится.

Я рассматривала таких агентов, но отзывы о конкретных агентах такие, что они не делают никакой работы для клиента. Мне как-то не улыбается "заработать" $1000, но при этом пропустить важную информацию о собственности, так как агент ни бум-бум. С агента продавца можно хотя бы стребовать копии тех документов, ссылки на которые он поместил на сайт. Видела еще таких, которые делятся выручкой, но заставляют подписать договор, что тот же агент будет нанят для будущей продажи дома. Словом, при нынешних ценах на дома, вменяемость агента мне кажется более важной, чем лишняя тысяча.

[Бонька]

Лучше всего взять агента, который отдаст потом 1.5-2% от стоимости дома как кэш-бэк. Есть агентства, которые работают именно на таких условиях. Если вообще не брать агента, то кэш-бэка не будет, и агент продавца просто все комиссионные себе заберёт. А так и агент свой есть, и еще деньгами поделится.

Вита, на short sale и foreclosure не подойдет даже простой real estate agent, не то что дискаунтный, не давайте людям вредных советов. На такую сделку надо брать профессиональных агентов и особенно лойеров, которые занимаются именно short sale and foreclosure. Это я вам как человек с 9+ годами в real estate говорю

[KotKot]

Вита, на short sale и foreclosure не подойдет даже простой real estate agent, не то что дискаунтный, не давайте людям вредных советов. На такую сделку надо брать профессиональных агентов и особенно лойеров, которые занимаются именно short sale and foreclosure. Это я вам как человек с 9+ годами в real estate говорю

А еще надо спросить у парикмахера нужна ли вам стрижка.

[agent_V]

Лучше всего взять агента, который отдаст потом 1.5-2% от стоимости дома как кэш-бэк. Есть агентства, которые работают именно на таких условиях. Если вообще не брать агента, то кэш-бэка не будет, и агент продавца просто все комиссионные себе заберёт. А так и агент свой есть, и еще деньгами поделится.

Я рассматривала таких агентов, но отзывы о конкретных агентах такие, что они не делают никакой работы для клиента. Мне как-то не улыбается "заработать" $1000, но при этом пропустить важную информацию о собственности, так как агент ни бум-бум. С агента продавца можно хотя бы стребовать копии тех документов, ссылки на которые он поместил на сайт. Видела еще таких, которые делятся выручкой, но заставляют подписать договор, что тот же агент будет нанят для будущей продажи дома. Словом, при нынешних ценах на дома, вменяемость агента мне кажется более важной, чем лишняя тысяча.

Так ведь бесплатный сыр только в мышеловке.

[Kolombina]

Зачем он нужен, если продаваемая собственность short sale или foreclosure? Почему не сгодится агент продавца в этом случае как агент покупателя, если он вполне адекватен? Я понимаю, если продавец готов сидеть сколько угодно и не спускать цену, тогда агент покупателя может поторговаться. Но если цена все равно определяется банком? Какие могут быть подводные камни? (кроме procuring cause, но как я сказала, будем считать что агент продавца адекватен для использования)

Какие вопросы имеет смысл задать агенту продавца как потенциальному агенту покупателя?

На шорт сейл сгодится дуал агент, особенно если цена проперти ниже рыночной и даже ниже других шортсейлов.
За дабл комиссионные агент будет негошиировать с банком более интенсивно и все делать вовремя,что очень важно с банками. А ремонты и остальное и все равно с продавца не сторгуете.

На форкложере тоже можно, но большие агенты сами не будут вами заниматься, они дадут вам неопытного агента, который работает у них за 50%. Такой агент вам не поможет, но в случае когда рынок горячий и на проперти много оферов, то возможно ваш офер пройдет, а возможно и нет. Очень большие агенты скорее всего откажутся от double agency анлесс вы реально засабмитите самый большой оффер. Но тогда и смысла нет с ними идти, лучше уже получить полный пакет услуг от отдельного агента.

Если на дом офферов нет и маркет так себе, лучше все-таки брать отдельного байер агента.

Вообще идти на дабл agency хорошо, когда вы подкованы в риал естейте.

У меня сейчас товарищ пытается купить bank owned дом на дабл agency, у него стратегия стоять только на этом доме и только на этой цене. Дом классный, он пытается его получить подешевле. Агент (неопытный работающий на большого агента) пытается уболтать его на показ других домов. А товарищ не ведется. Грит - хочу этот дом, делай мне этот дом, и другие даже слышать не хочу. Вот посмотрим, что выгорит.

[Komissar]

как раз на шорт сейл лучше свой агент - цену у банка сбить труднее. По кр мере в наших краях банки сейчас пируют.

а нормальный сейл - там таки да, агент удавится за 2х комиссионные и уговорит владельца сбить цену

[Dweller]

Я вот не понимаю, какой смысл агенту покупателя сбивать цену? снижается же комиссия
Агенту скорее надо уговаривать брать сразу же пока не пошел новый пузырь или пока покупатель не отбился от рук
На мой взгляд, агент покупателя нужен только если без него трудно обойтись или если он действительно найдет какой-нибудь супер-дил по своим каналам.

[X37WAL!^]

Я вот не понимаю, какой смысл агенту покупателя сбивать цену? снижается же комиссия
Агенту скорее надо уговаривать брать сразу же пока не пошел новый пузырь или пока покупатель не отбился от рук
На мой взгляд, агент покупателя нужен только если без него трудно обойтись или если он действительно найдет какой-нибудь супер-дил по своим каналам.

Агенту покупателя есть смысл делать всё, что угодно, чтобы только сделка состоялась. Если сделка состоится за 500К, он получит на карман 7500 долларов. Если для того, чтобы сделка состоялась надо сбить цену на 50К, то агент "недополучит" 750 долларов. А теперь подумайте сами, будет ли человек в здравом уме из-за 10% возможно "недополученной" комиссии рисковать не получить оставшиеся 90%?

[Вита]

Вита, на short sale и foreclosure не подойдет даже простой real estate agent, не то что дискаунтный, не давайте людям вредных советов. На такую сделку надо брать профессиональных агентов и особенно лойеров, которые занимаются именно short sale and foreclosure. Это я вам как человек с 9+ годами в real estate говорю

Сколько бы у вас ни было опыта, вы не можете говорить за все агентства в стране. Вот цитата с сайта агентства, которое даёт 2% кэш-бэк:

Short Sale Policy: Unlike other Real Estate companies, I-Agent Realty does represent buyers purchasing short sales. However, due to the complexity and length of a short sale (often 3-6 months with several hurdles) I-Agent Realty only offers a 1% rebate for short sale purchasers with a minimum fee of 2% of the sales price or $6000, whichever is greater.

И там работают хорошие агенты: у них больше клиентов, сделок и соответственно опыта за счет привлекательности условий. Я постоянно общаюсь с агентом оттуда, и он настолько дотошно мне всё объясняет, присылает вагон информации - и по конкретным домам, и вообще по недвижимости. Пока что довольна.

[Вита]

Так ведь бесплатный сыр только в мышеловке.

В наших краях он никакой не бесплатный. Например, мы покупаем дом за миллион, и агент получает $30K комиссии, 20 из которых отдает нам, а 10 оставляет себе. $10К было бы его обычной комиссией, если бы он продал дом за $330К. Не отказываются же они заниматься и более дешевым (чем 330К) жильем за свои 3%. И для меня 20К кэш-бэка - большие деньги, от которых странно отказываться, раз уж дают. Что я вижу на практике: когда другие агенты спрашивают, есть ли у нас уже агент, и я отвечаю, что да и он даёт 2% обратно, большинство этих агентов, которые обычно не дают никаких скидок, начинают говорить, что они доже могут дать нам кэш-бэк, если мы будем работать с ними.

[agent_V]

Так ведь бесплатный сыр только в мышеловке.

В наших краях он никакой не бесплатный. Например, мы покупаем дом за миллион, и агент получает $30K комиссии, 20 из которых отдает нам, а 10 оставляет себе. $10К было бы его обычной комиссией, если бы он продал дом за $330К. Не отказываются же они заниматься и более дешевым (чем 330К) жильем за свои 3%. И для меня 20К кэш-бэка - большие деньги, от которых странно отказываться, раз уж дают. Что я вижу на практике: когда другие агенты спрашивают, есть ли у нас уже агент, и я отвечаю, что да и он даёт 2% обратно, большинство этих агентов, которые обычно не дают никаких скидок, начинают говорить, что они доже могут дать нам кэш-бэк, если мы будем работать с ними.

Была в наших краях несколько лет назад такая компания " Foxton's".
Давала агенту покупателя что-то 1 или 1,5% комиссионных. Вышла из бизнеса...
А Вы нам потом, после колзинга расскажете, про агента который отдал $20К из $30К комиссинных...

[Вита]

А Вы нам потом, после колзинга расскажете, про агента который отдал $20К из $30К комиссинных...

Ну я ж говорю, что любой агент соглашается на кэш-бэк, когда я говорю, что он нам не помешает. Из крупнейшего агентства нам на днях показывали дом и сказали, что 2% дать не могут, но с удовольствием дадут 1.5% и помогут оплатить страховку и title transfer. Вы бы и сами, может, согласились, если б у вас был клиент, который сам без особой помощи дом за миллион нашел и просил помочь только с оформлением сделки. Нам для поиска дома агент практически не нужен, мы ищем в очень небольшом районе, и я все листинги/продажи за последние полгода уже наизусть знаю.

[X37WAL!^]

Так ведь бесплатный сыр только в мышеловке.

В наших краях он никакой не бесплатный. Например, мы покупаем дом за миллион, и агент получает $30K комиссии, 20 из которых отдает нам, а 10 оставляет себе.

А вы не забыли про долю агенства в комиссионных?
Она обычно от 20% до 50%. В нормальном случае в карман агент положил бы от 15 до 24 тысяч.
Если он вам отдаст 20 из 30, ему самому-то что-нибудь вообще останется?

[Вита]

Если он вам отдаст 20 из 30, ему самому-то что-нибудь вообще останется?

Как я уже сказала, ему достанется ровно столько, сколько он получил бы, продав другой дом за $330К. Многая недвижимость стоит и того дешевле, и агенты её все равно продают.

[X37WAL!^]

Если он вам отдаст 20 из 30, ему самому-то что-нибудь вообще останется?

Как я уже сказала, ему достанется ровно столько, сколько он получил бы, продав другой дом за $330К. Многая недвижимость стоит и того дешевле, и агенты её все равно продают.

Продолжив ход ваших мыслей, продавец автомобилей и продавец попкорна тоже должны получать примерно одинаково? Мысль интересная...

[avitya]

Так ведь бесплатный сыр только в мышеловке.

В наших краях он никакой не бесплатный. Например, мы покупаем дом за миллион, и агент получает $30K комиссии, 20 из которых отдает нам, а 10 оставляет себе.

А вы не забыли про долю агенства в комиссионных?
Она обычно от 20% до 50%. В нормальном случае в карман агент положил бы от 15 до 24 тысяч.
Если он вам отдаст 20 из 30, ему самому-то что-нибудь вообще останется?

В нашем штате работает редфин, где агенты все на зарплатах и которые честно одают половину своего куска, modulo 6К -- их минимальная комиссия.

[IContentProvider]

На такую сделку надо брать профессиональных агентов и особенно лойеров, которые занимаются именно short sale and foreclosure.

Вообще да, нам знакомые порекомендовали агента НЕ short sale, и тут я начала склоняться использовать агента продавца, так как он ИМЕННО short sale. Агент есть агент, но не хочется в это вовлекать еще одно лицо, которое может все испортить по незнанию.

На шорт сейл сгодится дуал агент, особенно если цена проперти ниже рыночной и даже ниже других шортсейлов.
За дабл комиссионные агент будет негошиировать с банком более интенсивно и все делать вовремя,что очень важно с банками. А ремонты и остальное и все равно с продавца не сторгуете.

На форкложере тоже можно, но большие агенты сами не будут вами заниматься, они дадут вам неопытного агента, который работает у них за 50%. Такой агент вам не поможет, но в случае когда рынок горячий и на проперти много оферов, то возможно ваш офер пройдет, а возможно и нет. Очень большие агенты скорее всего откажутся от double agency анлесс вы реально засабмитите самый большой оффер. Но тогда и смысла нет с ними идти, лучше уже получить полный пакет услуг от отдельного агента.

Спасибо. Я и имела ввиду dual agency. На рынке очень много собственностей short sale, практически они только имеют хорошую цену и подробную информацию. Вопрос - какой срок представляется разумным для договаривания с банком? Если это preapproved short sale, то за какой срок банк закроет сделку (если агент утверждает, что 3-4 месяца, то есть ли основание подозревать вранье что preapproved?)

Что касается foreclosure, то они похоже публикуются только агенствами, которые зарабатывают на предоставлении информации, и естественно без информации. Вопрос такой - если банк (агент банка) продает эту собственность, то не должна ли быть указана полная информация где-то? Искать второй листинг на эту собственность? Или я чего-то не понимаю?

Еще я рассматривала объявления о trustee sales, страницы и страницы тяжелочитаемые... Во всех случаях, деньги которые должны за дом, оказывались больше оценки дома раза в 2 (иногда должны больше чем последняя цена за которую купили). Это тенденция такая пошла? Я смотрела полгода назад, встречались хорошие сделки.

Вообще идти на дабл agency хорошо, когда вы подкованы в риал естейте.

А что это значит "подкованы"? Мы смотрим всю доступную информацию о собственности (год постройки, фундамент, крыша и тд), историю продаж, налоги, по-возможности владельца, карту цен на собственность вокруг, отзывы о listing agent. Даже смотрю сейсмическую информацию (есть районы где не стоит покупать по этой причине). Я чего-то упускаю? Что еще имеет смысл делать и на что обратить внимание?

Хочу еще у агентов просить Flood/Fault report, HOA rules, title report - если документы упомянуты в их объявлении, то они могут/должны их предоставить? Какие еще документы нужно просить у агента?

[X37WAL!^]

В нашем штате работает редфин, где агенты все на зарплатах и которые честно одают половину своего куска, modulo 6К -- их минимальная комиссия.

Не понял. В случае сделки за миллион, агенту+агентству полагается 30К. Половину они отдают, остаётся 15К. Сколько из этих денег получает агенство, а сколько - конкретно агент?

[Вита]

Продолжив ход ваших мыслей, продавец автомобилей и продавец попкорна тоже должны получать примерно одинаково? Мысль интересная...

Хороший продавец попкорна может зарабатывать больше, чем плохой продавец авто. Агент из редфина, с которым я общалась, сказал, что закрыл в прошлом году 95 сделок. А сколько закрывает обычный агент, не дающий кэш-бека? У редфина сделки закрывают только опытные агенты, которые не ходят на показы домов. Они вступают в игру только когда покупатель уже сделал выбор, и поэтому у них нарабатывается опыта намного больше, чем у агентов, работающих на обычных условиях.

[Вита]

В нашем штате работает редфин, где агенты все на зарплатах и которые честно одают половину своего куска, modulo 6К -- их минимальная комиссия.

У редфина отличный сайт для поиска домов и хорошие условия работы. Нам порекомендовал их товарищ, который с их помощью купил дом и остался очень доволен. На сайте у них также есть форум, почитав который я узнала о существовании в наших краях их конкурента, который дает уже 2% обратно.

[IContentProvider]

В нашем штате работает редфин, где агенты все на зарплатах и которые честно одают половину своего куска, modulo 6К -- их минимальная комиссия.

Redfin is out, много плохих отзывов как об агенстве (сайт хороший как информация, хотя убила бы создателя за ужасные скрипты подвешивающие мой ноутбук). Но информацию же публикуют listing agents и публичные источники, а не агенты Redfin!

[X37WAL!^]

Продолжив ход ваших мыслей, продавец автомобилей и продавец попкорна тоже должны получать примерно одинаково? Мысль интересная...

Хороший продавец попкорна может зарабатывать больше, чем плохой продавец авто. Агент из редфина, с которым я общалась, сказал, что закрыл в прошлом году 95 сделок. А сколько закрывает обычный агент, не дающий кэш-бека? У редфина сделки закрывают только опытные агенты, которые не ходят на показы домов. Они вступают в игру только когда покупатель уже сделал выбор, и поэтому у них нарабатывается опыта намного больше, чем у агентов, работающих на обычных условиях.

Похоже тут терминологическая путаница или разница в том, как делаются дела в разных штатах. У нас тут в "закрытии сделки" роль агента минимальна, этим в основном занимается attorney. Вот он работает за фиксированную сумму, а не за процент.

[Вита]

Redfin is out, много плохих отзывов как об агенстве (сайт хороший как информация, хотя убила бы создателя за ужасные скрипты подвешивающие мой ноутбук).

Нам как раз порекомендовали как хорошее. Они каждого клиента просят оставлять отзыв об агенте, так что можно найти конкретного агента и посмотреть, каких оценок ему понаставили и какие отзывы оставили. Я смотрела одного-двух, у них больше 100 оценок/отзывов в год - вряд ли они их сами пишут.