ваш выбор

Moderator: Komissar

рынок недвижимости, прогноз и ваша стратегия

я за полное банкротство
17
10%
я за полное банкротство
17
10%
я за short-sale
16
10%
я за short-sale
16
10%
буду продолжать платить банку, себе в убыток и сохраню дом
41
25%
буду продолжать платить банку, себе в убыток и сохраню дом
41
25%
я буду жить на хлебе и воде, но сохраню дом
8
5%
я буду жить на хлебе и воде, но сохраню дом
8
5%
 
Total votes: 164

User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

После шорт сейла вы получите скорее всего лиен релиз и стандартную фразу в approval letter, что за дефишиенси банк может постучаться в течение 6 лет. По крайней мере у нас так.

Если бы вы продолжали жить в доме, то можно было бы на Hafa попытаться квалифицироваться, там дефишиенси релиз идет автоматом, но раз вы выехали, то уже все.
Кстати, зачем выехали-то? Сколько можно было жить бесплатно и отбивать даунпеймент.

Банкротство есть смысл делать, когда много других долгов. Если только дом - лучше шорт сейл.

Сейчас банки дают мортгиджи через 2 года после шортсейла с 20% даун и через 3 - FHA.

Держать не вижу смысла.
always@(posedge clk)
SEL
Уже с Приветом
Posts: 14421
Joined: 31 May 2002 17:00

Re: ваш выбор

Post by SEL »

Murza& Varvara wrote: Кстати, он утвеждает что ни один родившийся американец (которые да, относят дом к ценности №1) не будут дратся до последнего патрона за хату в такой вот ситуации.
И это правильно.
User avatar
Murza& Varvara
Уже с Приветом
Posts: 6411
Joined: 19 Jun 2007 15:46
Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA

Re: ваш выбор

Post by Murza& Varvara »

Kolombina wrote:После шорт сейла вы получите скорее всего лиен релиз и стандартную фразу в approval letter, что за дефишиенси банк может постучаться в течение 6 лет. По крайней мере у нас так.

Если бы вы продолжали жить в доме, то можно было бы на Hafa попытаться квалифицироваться, там дефишиенси релиз идет автоматом, но раз вы выехали, то уже все.
Кстати, зачем выехали-то? Сколько можно было жить бесплатно и отбивать даунпеймент.

Банкротство есть смысл делать, когда много других долгов. Если только дом - лучше шорт сейл.

Сейчас банки дают мортгиджи через 2 года после шортсейла с 20% даун и через 3 - FHA.

Держать не вижу смысла.
А если банк не соглашается на шорт сель... У моего соседа именно такая ... история... Мне так и не предлагают
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

Не знаю ни одного случая, чтобы банк не согласился на шорт сейл. Это что-то из области фантастики.
Может товарищу вкатили промиссори ноут или кеш конрибутион, и это ОН не соглашается.
А банки всегда соглашаются.
always@(posedge clk)
User avatar
Murza& Varvara
Уже с Приветом
Posts: 6411
Joined: 19 Jun 2007 15:46
Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA

Re: ваш выбор

Post by Murza& Varvara »

Kolombina wrote:Не знаю ни одного случая, чтобы банк не согласился на шорт сейл. Это что-то из области фантастики.
Может товарищу вкатили промиссори ноут или кеш конрибутион, и это ОН не соглашается.
А банки всегда соглашаются.
я не знаю деталей.

У меня вопрос :Rose: по какой статье банкротства можна списать 2 моргич? Спасиба.
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

Я о банкротстве ничего не знаю, сорри ))

По 13 можно списать второй и сохранить первый модифицировав его, бо друзья так делали, точно знаю, но без подробностей. По банкротствам я пас, а о шорт сейлах спрашивайте )))
always@(posedge clk)
User avatar
Murza& Varvara
Уже с Приветом
Posts: 6411
Joined: 19 Jun 2007 15:46
Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA

Re: ваш выбор

Post by Murza& Varvara »

Kolombina wrote:Я о банкротстве ничего не знаю, сорри ))

По 13 можно списать второй и сохранить первый модифицировав его, бо друзья так делали, точно знаю, но без подробностей. По банкротствам я пас, а о шорт сейлах спрашивайте )))
спасиб :Rose:
Debt relief act был принят в 2007 и продлен до 2012- касается ли это рентуемого жилья? Вот в чем главный вопрос? Те, как только сдал свое жилище оно (жилище) сразу теряет статус primary residence?
A person's primary residence is the dwelling where they usually live, typically a house or an apartment.
- от кого идет инициатива шорт селя от банка или владельца?
-клоузин как обычно? Или может ли банк согласится на пол цены?
User avatar
owl
Уже с Приветом
Posts: 527
Joined: 19 May 2001 09:01
Location: Atlanta, GA

Re: ваш выбор

Post by owl »

У меня вопрос :oops: Дом купили за 350К по схеме: 80% (280К) первый мортгидж, 15% (55К) второй мортгидж, 5% (15К) даунпеймент.
Я уже писала тут на форуме, мы долго бодались с банком насчет модификации, потом плюнули и перестали платить, потом год жили бесплатно в этом доме... В конце-концов банк прислал официальное уведомление, что дом будет продан с аукциона как форекложе 4 января этого года. Тут мы конечно засобирались, рентовали другое жилье и на новый год переехали :angry: Январь - тишина, февраль - тишина....Не выдержали, начали названивать в банк, как там дела с нашим/бывшим домом? Оказалось, банк просто снял дом с аукциона ровно 4 января :great: С тех пор дом стоит пустой, мы живем в рентованном доме, а от банка ни гу-гу. У меня слабые нервы, я не выдержала этой психологической атаки банка :crazy: и все таки нашла агента, который взялся продать над дом на шорт сейле (все агенты шарахались от нас как от чумных). Был интересный момент, когда с агентом подъехали к дому, чтобы повесить объявление о продаже - в дверях оказались врезаны новые замки :shock: Агент сказал, что нужно звонить в банк и он все уладит.... Недавно позвонил, все нормально, дом выставлен на продажу... Предварительно поставили за 230К. А за сколько уйдет реально, не знаю....
Теперь наконец вопрос :crazy: 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
vaduz
Уже с Приветом
Posts: 27652
Joined: 15 Jul 2002 17:05
Location: MD

Re: ваш выбор

Post by vaduz »

owl wrote: Теперь наконец вопрос :crazy: 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Short sale?

Тогда банк прощает вам 50K (280K-230K).
52K вы остаетесь должны второму лендеру.
User avatar
Murza& Varvara
Уже с Приветом
Posts: 6411
Joined: 19 Jun 2007 15:46
Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA

Re: ваш выбор

Post by Murza& Varvara »

vaduz wrote:
owl wrote: Теперь наконец вопрос :crazy: 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Short sale?

Тогда банк прощает вам 50K (280K-230K).
52K вы остаетесь должны второму лендеру.
a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
vaduz
Уже с Приветом
Posts: 27652
Joined: 15 Jul 2002 17:05
Location: MD

Re: ваш выбор

Post by vaduz »

Murza& Varvara wrote: a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
Вообще говоря, нужно смотреть на займ, у кого брали и на каких условиях.
AFAIK, чаще всего при покупке дома недостающие 15% брались из home equity, а это recourse loan.
А значит вы должны выплатить этот долг при любых условиях.
В принципе, иногда второй mortgage бывает non-recourse, но это надо смотреть на конкретный случай.

Неприятность в том, что если вы лишаетесь home, то лендер имеет права требовать с вас немедленной выплаты баланса по Home Equity Loan.
User avatar
owl
Уже с Приветом
Posts: 527
Joined: 19 May 2001 09:01
Location: Atlanta, GA

Re: ваш выбор

Post by owl »

В нашем случае мы ничего из эквити дома не брали. Дом новый, только построился и нас обслуживал банк застройщика. 80% дали на 15 лет обычный лон и 15% на 5 лет АРМ. Все лоны в одном месте, в одном банке...
User avatar
owl
Уже с Приветом
Posts: 527
Joined: 19 May 2001 09:01
Location: Atlanta, GA

Re: ваш выбор

Post by owl »

И еще немножко можно потупить :oops:
Если после шорт сейла лендер затребует с нас немедленной выплаты второго лона. А на счету в банке у нас всего тыщ 5 от силы....
Как тогда действуют тут? Отбирают машину? Столовое серебро из дома выносят? Зарплату на работе не выдают в счет долга? В тюрьму сажают?
Как борятся с должниками? :shock:
vaduz
Уже с Приветом
Posts: 27652
Joined: 15 Jul 2002 17:05
Location: MD

Re: ваш выбор

Post by vaduz »

owl wrote:В нашем случае мы ничего из эквити дома не брали. Дом новый, только построился и нас обслуживал банк застройщика. 80% дали на 15 лет обычный лон и 15% на 5 лет АРМ. Все лоны в одном месте, в одном банке...
Нужно читать, что конкретно написано в бумагах...
Если после шорт сейла лендер затребует с нас немедленной выплаты второго лона. А на счету в банке у нас всего тыщ 5 от силы....
Как тогда действуют тут? Отбирают машину? Столовое серебро из дома выносят? Зарплату на работе не выдают в счет долга? В тюрьму сажают?
Как борятся с должниками?
Они наедут через суд, вам надо будет файлить банкротство.
Заберают все, что есть, за искючением какой-то суммы денег, машины и т.п.
Могут обязать выплачивать из зарплаты какой-то процент.
Хотя от штата сильно зависит...
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

vaduz wrote:
owl wrote: Теперь наконец вопрос :crazy: 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Short sale?

Тогда банк прощает вам 50K (280K-230K).
52K вы остаетесь должны второму лендеру.
Не знаю как у вас, у нас оба лоана должны быть релизнуты при шорт сейле. Нельзя сделать шорт сейл на один лоан только, если лоанов два. Модификацию можно. Шорт сейл - нет.

Обычно первый лоан платит 5-10% второму, а второй либо успокаивается 10%-ю процентами, либо еще процентов 5 требует кешем с продавца дома.

То есть в случае со вторым лоаном в 52 тыс, первый лоан выплатит второму штук 5 из proceedings, и второй возможно запросит у оунера еще штук 2-5 при клоузинге.
В очень плохих случаях тотал может доходить до 30%, это если у вас большой доход.

Про фокложере второй лоан испаряется, но имеет право прийти в течение 6 лет за оунером. Первый только 6 мес. В неваде. как у вас - не знаю.

Owl, я бы посоветовала нанять агента ОБЯЗАТЕЛЬНО С ОПЫТОМ шорт сейлов, обязательно с опытом шорт сейлов именно с вашим банком.
always@(posedge clk)
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

owl wrote:У меня вопрос :oops: Дом купили за 350К по схеме: 80% (280К) первый мортгидж, 15% (55К) второй мортгидж, 5% (15К) даунпеймент.
Я уже писала тут на форуме, мы долго бодались с банком насчет модификации, потом плюнули и перестали платить, потом год жили бесплатно в этом доме... В конце-концов банк прислал официальное уведомление, что дом будет продан с аукциона как форекложе 4 января этого года. Тут мы конечно засобирались, рентовали другое жилье и на новый год переехали :angry: Январь - тишина, февраль - тишина....Не выдержали, начали названивать в банк, как там дела с нашим/бывшим домом? Оказалось, банк просто снял дом с аукциона ровно 4 января :great: С тех пор дом стоит пустой, мы живем в рентованном доме, а от банка ни гу-гу. У меня слабые нервы, я не выдержала этой психологической атаки банка :crazy: и все таки нашла агента, который взялся продать над дом на шорт сейле (все агенты шарахались от нас как от чумных). Был интересный момент, когда с агентом подъехали к дому, чтобы повесить объявление о продаже - в дверях оказались врезаны новые замки :shock: Агент сказал, что нужно звонить в банк и он все уладит.... Недавно позвонил, все нормально, дом выставлен на продажу... Предварительно поставили за 230К. А за сколько уйдет реально, не знаю....
Теперь наконец вопрос :crazy: 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Зачем было выезжать, не понимаю :)
Ну пришли бы, ну и что :) Вы хоть бы привет для начала почитали, кому я тут распинаюсь? :D
always@(posedge clk)
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

В доме надо жить, вы его во-первых поддерживаете в жилом состоянии, что важно для банка, во-вторых экономите на жилье, в-третьих, можете квалифицироваться на Хафа и получить полный дефишиенси релиз, в-четвертых, получите cash for keys и спокойно съедете. Врезка новых замков - обычное явление, банки стараются хоть как-то удерживать проперти от вандализма.
always@(posedge clk)
User avatar
owl
Уже с Приветом
Posts: 527
Joined: 19 May 2001 09:01
Location: Atlanta, GA

Re: ваш выбор

Post by owl »

Да в общем понятно, что жить надо было до последнего... Мы выехали за 4 дня до аукциона, а потом еще неспешно вещи перевозили в течении месяца. А выехать решили чуть заранее, так как у нас нелегко найти хороший дом (незагаженный) в хорошем районе, чтобы садик и работа рядом были... Мы за таким вариантом охотились долго, как подвернулся - сняли. Да и маленький ребенок у нас... не хотелось проблем при поспешном переезде. А так вроде все прошло гладко - папа на работе, ребенок в садике до обеда, мама в это время неспеша возит вещи помаленьку... Только я не поняла про вандализм... Дом мы подготовили, ключи и пульты от гаража я собрала в кулек, чтобы отдать банку. Все закрыли, все проверили, газ, воду отключили. Электричество оставили, чтобы сигнализация работала. Дом был полностью закрыт. С соседями договорились, они за домом присматривали. Все, что банку нужно было сделать, это связаться по телефону с владельцами (то есть с нами) Зачем замки то менять было? Если речь идет про вандализм с нашей стороны, то мы могли бы это сделать когда выезжали :pain1: Вообще странная история с этим банком (у нас Чейз), они никогда, ни разу, ни о чем нас не оповещали. Например, про аукцион нам потом уже агент рассказал :pain1:
User avatar
Murza& Varvara
Уже с Приветом
Posts: 6411
Joined: 19 Jun 2007 15:46
Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA

Re: ваш выбор

Post by Murza& Varvara »

vaduz wrote:
Murza& Varvara wrote: a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
Вообще говоря, нужно смотреть на займ, у кого брали и на каких условиях.
AFAIK, чаще всего при покупке дома недостающие 15% брались из home equity, а это recourse loan.
А значит вы должны выплатить этот долг при любых условиях.
В принципе, иногда второй mortgage бывает non-recourse, но это надо смотреть на конкретный случай.

Неприятность в том, что если вы лишаетесь home, то лендер имеет права требовать с вас немедленной выплаты баланса по Home Equity Loan.
спасиба, похоже таки recourse loan. еше узнала, что НОА ТОЖЕ платится в любом стучае и до последнего дня.
valeriypi
Уже с Приветом
Posts: 6035
Joined: 03 May 2004 18:42
Location: Bay Area, CA

Re: ваш выбор

Post by valeriypi »

Murza& Varvara wrote:
vaduz wrote:
Murza& Varvara wrote: a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
Вообще говоря, нужно смотреть на займ, у кого брали и на каких условиях.
AFAIK, чаще всего при покупке дома недостающие 15% брались из home equity, а это recourse loan.
А значит вы должны выплатить этот долг при любых условиях.
В принципе, иногда второй mortgage бывает non-recourse, но это надо смотреть на конкретный случай.

Неприятность в том, что если вы лишаетесь home, то лендер имеет права требовать с вас немедленной выплаты баланса по Home Equity Loan.
спасиба, похоже таки recourse loan. еше узнала, что НОА ТОЖЕ платится в любом стучае и до последнего дня.
HOA можете не платить если нет денег, чtо с вaс возьмешь, и даже если есть, ассоциации практически не удается получить больше чем зa год, а банки с фореклознутой собственностью не платят совсем.
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

valeriypi wrote:HOA можете не платить если нет денег, чtо с вaс возьмешь, и даже если есть, ассоциации практически не удается получить больше чем зa год, а банки с фореклознутой собственностью не платят совсем.
Банки платят огромные суммы с форклознутых пропертей.
Причем delinquent HOA dues - это совершенно незаметная величина. Вот Lawyers and collection fees - это ощутимо.

Реальный пример, банк продал кондо за 38 тыс, заплатил все клоузинги и комиссионные + 10 тыс HOA.

10 тыс конечно много, но 4-5тыс в НОА после форкложера - обычное явление.

Если HOA не платить, то труднее делать шорт сейл. Больше вероятность кеш контрибуции. Намного дешевле платить. Если шорт сейл не делать - все равно.
always@(posedge clk)
User avatar
owl
Уже с Приветом
Posts: 527
Joined: 19 May 2001 09:01
Location: Atlanta, GA

Re: ваш выбор

Post by owl »

Мы съехали из дома 31 декабря. За НОА должны были заплатить в промежуток с 1 по 5 января на год вперед (за 2011 год). Если не успеть заплатить до 5-го января, то начисляются проценты и т.п. Так как мы в доме уже не живем, то и НОА платить за этот год не стали, тем более что сумма приличная (1200 долларов за год). НОА теперь шлет нам страшные письма, а агент по шорт сейлу говорит, что переживать не о чем, за все заплатит банк на клоузинге :pain1: Дом опечатан, замки сменены, но формально-то мы еще владельцы этого дома...
valeriypi
Уже с Приветом
Posts: 6035
Joined: 03 May 2004 18:42
Location: Bay Area, CA

Re: ваш выбор

Post by valeriypi »

Наше ХОА пытается давить "страшными" письмами на людей и банки, но реально через суд зареклось иметь дело, затрат много больше чем выхода. Кто не хочет/неможет платить, так и остается. Да и банки далеко не всегда платят и не больше чем за последний год.
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

owl wrote:агент по шорт сейлу говорит, что переживать не о чем, за все заплатит банк на клоузинге :pain1:
Ну конечно, банк все заплатит. Но агент если опытный в шорт сейлах, то он будет сам готов платить за ваше хоа лишь бы быть current on dues.
Потому что шорт сейл аппрувается минимумом после всех клоузингов, который возьмет инвестор. И если от этого минимума еще откусит лоерская контора зачарджив лойерские почасовые фи, то аппрувнуть шорт сейл будет намного труднее и больше вероятность cash contribution c вашей стороны.
Для примера HOA может быть 10 баксов в месяц и заплатить за год 120 долл, а если пойдет в коллекшн с лиеном, дефолтом и Notice of sale, то запросто дойдет до 3-4К.
Вот лучше и заплатить 120 долл, чем потом негошиировать до одурения эти 3-4К.

Некоторые банки сейчас совершенно отказались платить HOA liens. Их платит либо селлер, либо байер, либо агенты делят из своих комиссионных.

Так что вашего агента небрежное "банк все заплатит на клоузинге" выдает его неопытность.
always@(posedge clk)
User avatar
Kolombina
Уже с Приветом
Posts: 7288
Joined: 29 Aug 2005 01:46

Re: ваш выбор

Post by Kolombina »

valeriypi wrote:Наше ХОА пытается давить "страшными" письмами на людей и банки, но реально через суд зареклось иметь дело, затрат много больше чем выхода. Кто не хочет/неможет платить, так и остается. Да и банки далеко не всегда платят и не больше чем за последний год.
банки платят за 9 месяцев prior to foreclosure + fees. Эти fees во много раз больше, чем эти несчастные 9 месяцев HOA dues.
always@(posedge clk)

Return to “Продажа и покупка недвижимости”