ваш выбор
Moderator: Komissar
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
После шорт сейла вы получите скорее всего лиен релиз и стандартную фразу в approval letter, что за дефишиенси банк может постучаться в течение 6 лет. По крайней мере у нас так.
Если бы вы продолжали жить в доме, то можно было бы на Hafa попытаться квалифицироваться, там дефишиенси релиз идет автоматом, но раз вы выехали, то уже все.
Кстати, зачем выехали-то? Сколько можно было жить бесплатно и отбивать даунпеймент.
Банкротство есть смысл делать, когда много других долгов. Если только дом - лучше шорт сейл.
Сейчас банки дают мортгиджи через 2 года после шортсейла с 20% даун и через 3 - FHA.
Держать не вижу смысла.
Если бы вы продолжали жить в доме, то можно было бы на Hafa попытаться квалифицироваться, там дефишиенси релиз идет автоматом, но раз вы выехали, то уже все.
Кстати, зачем выехали-то? Сколько можно было жить бесплатно и отбивать даунпеймент.
Банкротство есть смысл делать, когда много других долгов. Если только дом - лучше шорт сейл.
Сейчас банки дают мортгиджи через 2 года после шортсейла с 20% даун и через 3 - FHA.
Держать не вижу смысла.
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 14421
- Joined: 31 May 2002 17:00
Re: ваш выбор
И это правильно.Murza& Varvara wrote: Кстати, он утвеждает что ни один родившийся американец (которые да, относят дом к ценности №1) не будут дратся до последнего патрона за хату в такой вот ситуации.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6411
- Joined: 19 Jun 2007 15:46
- Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA
Re: ваш выбор
А если банк не соглашается на шорт сель... У моего соседа именно такая ... история... Мне так и не предлагаютKolombina wrote:После шорт сейла вы получите скорее всего лиен релиз и стандартную фразу в approval letter, что за дефишиенси банк может постучаться в течение 6 лет. По крайней мере у нас так.
Если бы вы продолжали жить в доме, то можно было бы на Hafa попытаться квалифицироваться, там дефишиенси релиз идет автоматом, но раз вы выехали, то уже все.
Кстати, зачем выехали-то? Сколько можно было жить бесплатно и отбивать даунпеймент.
Банкротство есть смысл делать, когда много других долгов. Если только дом - лучше шорт сейл.
Сейчас банки дают мортгиджи через 2 года после шортсейла с 20% даун и через 3 - FHA.
Держать не вижу смысла.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
Не знаю ни одного случая, чтобы банк не согласился на шорт сейл. Это что-то из области фантастики.
Может товарищу вкатили промиссори ноут или кеш конрибутион, и это ОН не соглашается.
А банки всегда соглашаются.
Может товарищу вкатили промиссори ноут или кеш конрибутион, и это ОН не соглашается.
А банки всегда соглашаются.
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6411
- Joined: 19 Jun 2007 15:46
- Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA
Re: ваш выбор
я не знаю деталей.Kolombina wrote:Не знаю ни одного случая, чтобы банк не согласился на шорт сейл. Это что-то из области фантастики.
Может товарищу вкатили промиссори ноут или кеш конрибутион, и это ОН не соглашается.
А банки всегда соглашаются.
У меня вопрос по какой статье банкротства можна списать 2 моргич? Спасиба.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
Я о банкротстве ничего не знаю, сорри ))
По 13 можно списать второй и сохранить первый модифицировав его, бо друзья так делали, точно знаю, но без подробностей. По банкротствам я пас, а о шорт сейлах спрашивайте )))
По 13 можно списать второй и сохранить первый модифицировав его, бо друзья так делали, точно знаю, но без подробностей. По банкротствам я пас, а о шорт сейлах спрашивайте )))
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6411
- Joined: 19 Jun 2007 15:46
- Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA
Re: ваш выбор
спасибKolombina wrote:Я о банкротстве ничего не знаю, сорри ))
По 13 можно списать второй и сохранить первый модифицировав его, бо друзья так делали, точно знаю, но без подробностей. По банкротствам я пас, а о шорт сейлах спрашивайте )))
Debt relief act был принят в 2007 и продлен до 2012- касается ли это рентуемого жилья? Вот в чем главный вопрос? Те, как только сдал свое жилище оно (жилище) сразу теряет статус primary residence?
A person's primary residence is the dwelling where they usually live, typically a house or an apartment.
- от кого идет инициатива шорт селя от банка или владельца?
-клоузин как обычно? Или может ли банк согласится на пол цены?
-
- Уже с Приветом
- Posts: 527
- Joined: 19 May 2001 09:01
- Location: Atlanta, GA
Re: ваш выбор
У меня вопрос Дом купили за 350К по схеме: 80% (280К) первый мортгидж, 15% (55К) второй мортгидж, 5% (15К) даунпеймент.
Я уже писала тут на форуме, мы долго бодались с банком насчет модификации, потом плюнули и перестали платить, потом год жили бесплатно в этом доме... В конце-концов банк прислал официальное уведомление, что дом будет продан с аукциона как форекложе 4 января этого года. Тут мы конечно засобирались, рентовали другое жилье и на новый год переехали Январь - тишина, февраль - тишина....Не выдержали, начали названивать в банк, как там дела с нашим/бывшим домом? Оказалось, банк просто снял дом с аукциона ровно 4 января С тех пор дом стоит пустой, мы живем в рентованном доме, а от банка ни гу-гу. У меня слабые нервы, я не выдержала этой психологической атаки банка и все таки нашла агента, который взялся продать над дом на шорт сейле (все агенты шарахались от нас как от чумных). Был интересный момент, когда с агентом подъехали к дому, чтобы повесить объявление о продаже - в дверях оказались врезаны новые замки Агент сказал, что нужно звонить в банк и он все уладит.... Недавно позвонил, все нормально, дом выставлен на продажу... Предварительно поставили за 230К. А за сколько уйдет реально, не знаю....
Теперь наконец вопрос 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Я уже писала тут на форуме, мы долго бодались с банком насчет модификации, потом плюнули и перестали платить, потом год жили бесплатно в этом доме... В конце-концов банк прислал официальное уведомление, что дом будет продан с аукциона как форекложе 4 января этого года. Тут мы конечно засобирались, рентовали другое жилье и на новый год переехали Январь - тишина, февраль - тишина....Не выдержали, начали названивать в банк, как там дела с нашим/бывшим домом? Оказалось, банк просто снял дом с аукциона ровно 4 января С тех пор дом стоит пустой, мы живем в рентованном доме, а от банка ни гу-гу. У меня слабые нервы, я не выдержала этой психологической атаки банка и все таки нашла агента, который взялся продать над дом на шорт сейле (все агенты шарахались от нас как от чумных). Был интересный момент, когда с агентом подъехали к дому, чтобы повесить объявление о продаже - в дверях оказались врезаны новые замки Агент сказал, что нужно звонить в банк и он все уладит.... Недавно позвонил, все нормально, дом выставлен на продажу... Предварительно поставили за 230К. А за сколько уйдет реально, не знаю....
Теперь наконец вопрос 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
-
- Уже с Приветом
- Posts: 27652
- Joined: 15 Jul 2002 17:05
- Location: MD
Re: ваш выбор
Short sale?owl wrote: Теперь наконец вопрос 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Тогда банк прощает вам 50K (280K-230K).
52K вы остаетесь должны второму лендеру.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6411
- Joined: 19 Jun 2007 15:46
- Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA
Re: ваш выбор
a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?vaduz wrote:Short sale?owl wrote: Теперь наконец вопрос 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Тогда банк прощает вам 50K (280K-230K).
52K вы остаетесь должны второму лендеру.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 27652
- Joined: 15 Jul 2002 17:05
- Location: MD
Re: ваш выбор
Вообще говоря, нужно смотреть на займ, у кого брали и на каких условиях.Murza& Varvara wrote: a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
AFAIK, чаще всего при покупке дома недостающие 15% брались из home equity, а это recourse loan.
А значит вы должны выплатить этот долг при любых условиях.
В принципе, иногда второй mortgage бывает non-recourse, но это надо смотреть на конкретный случай.
Неприятность в том, что если вы лишаетесь home, то лендер имеет права требовать с вас немедленной выплаты баланса по Home Equity Loan.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 527
- Joined: 19 May 2001 09:01
- Location: Atlanta, GA
Re: ваш выбор
В нашем случае мы ничего из эквити дома не брали. Дом новый, только построился и нас обслуживал банк застройщика. 80% дали на 15 лет обычный лон и 15% на 5 лет АРМ. Все лоны в одном месте, в одном банке...
-
- Уже с Приветом
- Posts: 527
- Joined: 19 May 2001 09:01
- Location: Atlanta, GA
Re: ваш выбор
И еще немножко можно потупить
Если после шорт сейла лендер затребует с нас немедленной выплаты второго лона. А на счету в банке у нас всего тыщ 5 от силы....
Как тогда действуют тут? Отбирают машину? Столовое серебро из дома выносят? Зарплату на работе не выдают в счет долга? В тюрьму сажают?
Как борятся с должниками?
Если после шорт сейла лендер затребует с нас немедленной выплаты второго лона. А на счету в банке у нас всего тыщ 5 от силы....
Как тогда действуют тут? Отбирают машину? Столовое серебро из дома выносят? Зарплату на работе не выдают в счет долга? В тюрьму сажают?
Как борятся с должниками?
-
- Уже с Приветом
- Posts: 27652
- Joined: 15 Jul 2002 17:05
- Location: MD
Re: ваш выбор
Нужно читать, что конкретно написано в бумагах...owl wrote:В нашем случае мы ничего из эквити дома не брали. Дом новый, только построился и нас обслуживал банк застройщика. 80% дали на 15 лет обычный лон и 15% на 5 лет АРМ. Все лоны в одном месте, в одном банке...
Они наедут через суд, вам надо будет файлить банкротство.Если после шорт сейла лендер затребует с нас немедленной выплаты второго лона. А на счету в банке у нас всего тыщ 5 от силы....
Как тогда действуют тут? Отбирают машину? Столовое серебро из дома выносят? Зарплату на работе не выдают в счет долга? В тюрьму сажают?
Как борятся с должниками?
Заберают все, что есть, за искючением какой-то суммы денег, машины и т.п.
Могут обязать выплачивать из зарплаты какой-то процент.
Хотя от штата сильно зависит...
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
Не знаю как у вас, у нас оба лоана должны быть релизнуты при шорт сейле. Нельзя сделать шорт сейл на один лоан только, если лоанов два. Модификацию можно. Шорт сейл - нет.vaduz wrote:Short sale?owl wrote: Теперь наконец вопрос 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Тогда банк прощает вам 50K (280K-230K).
52K вы остаетесь должны второму лендеру.
Обычно первый лоан платит 5-10% второму, а второй либо успокаивается 10%-ю процентами, либо еще процентов 5 требует кешем с продавца дома.
То есть в случае со вторым лоаном в 52 тыс, первый лоан выплатит второму штук 5 из proceedings, и второй возможно запросит у оунера еще штук 2-5 при клоузинге.
В очень плохих случаях тотал может доходить до 30%, это если у вас большой доход.
Про фокложере второй лоан испаряется, но имеет право прийти в течение 6 лет за оунером. Первый только 6 мес. В неваде. как у вас - не знаю.
Owl, я бы посоветовала нанять агента ОБЯЗАТЕЛЬНО С ОПЫТОМ шорт сейлов, обязательно с опытом шорт сейлов именно с вашим банком.
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
Зачем было выезжать, не понимаюowl wrote:У меня вопрос Дом купили за 350К по схеме: 80% (280К) первый мортгидж, 15% (55К) второй мортгидж, 5% (15К) даунпеймент.
Я уже писала тут на форуме, мы долго бодались с банком насчет модификации, потом плюнули и перестали платить, потом год жили бесплатно в этом доме... В конце-концов банк прислал официальное уведомление, что дом будет продан с аукциона как форекложе 4 января этого года. Тут мы конечно засобирались, рентовали другое жилье и на новый год переехали Январь - тишина, февраль - тишина....Не выдержали, начали названивать в банк, как там дела с нашим/бывшим домом? Оказалось, банк просто снял дом с аукциона ровно 4 января С тех пор дом стоит пустой, мы живем в рентованном доме, а от банка ни гу-гу. У меня слабые нервы, я не выдержала этой психологической атаки банка и все таки нашла агента, который взялся продать над дом на шорт сейле (все агенты шарахались от нас как от чумных). Был интересный момент, когда с агентом подъехали к дому, чтобы повесить объявление о продаже - в дверях оказались врезаны новые замки Агент сказал, что нужно звонить в банк и он все уладит.... Недавно позвонил, все нормально, дом выставлен на продажу... Предварительно поставили за 230К. А за сколько уйдет реально, не знаю....
Теперь наконец вопрос 350-230=120 тысяч долга (это в лучшем случае). Как эти 120 тысяч нам выльются? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем (52К на текущий момент)? Его полностью повесят на нас?
Ну пришли бы, ну и что Вы хоть бы привет для начала почитали, кому я тут распинаюсь?
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
В доме надо жить, вы его во-первых поддерживаете в жилом состоянии, что важно для банка, во-вторых экономите на жилье, в-третьих, можете квалифицироваться на Хафа и получить полный дефишиенси релиз, в-четвертых, получите cash for keys и спокойно съедете. Врезка новых замков - обычное явление, банки стараются хоть как-то удерживать проперти от вандализма.
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 527
- Joined: 19 May 2001 09:01
- Location: Atlanta, GA
Re: ваш выбор
Да в общем понятно, что жить надо было до последнего... Мы выехали за 4 дня до аукциона, а потом еще неспешно вещи перевозили в течении месяца. А выехать решили чуть заранее, так как у нас нелегко найти хороший дом (незагаженный) в хорошем районе, чтобы садик и работа рядом были... Мы за таким вариантом охотились долго, как подвернулся - сняли. Да и маленький ребенок у нас... не хотелось проблем при поспешном переезде. А так вроде все прошло гладко - папа на работе, ребенок в садике до обеда, мама в это время неспеша возит вещи помаленьку... Только я не поняла про вандализм... Дом мы подготовили, ключи и пульты от гаража я собрала в кулек, чтобы отдать банку. Все закрыли, все проверили, газ, воду отключили. Электричество оставили, чтобы сигнализация работала. Дом был полностью закрыт. С соседями договорились, они за домом присматривали. Все, что банку нужно было сделать, это связаться по телефону с владельцами (то есть с нами) Зачем замки то менять было? Если речь идет про вандализм с нашей стороны, то мы могли бы это сделать когда выезжали Вообще странная история с этим банком (у нас Чейз), они никогда, ни разу, ни о чем нас не оповещали. Например, про аукцион нам потом уже агент рассказал
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6411
- Joined: 19 Jun 2007 15:46
- Location: Откуда: - не вопрос! Вопрос - куда... USA
Re: ваш выбор
спасиба, похоже таки recourse loan. еше узнала, что НОА ТОЖЕ платится в любом стучае и до последнего дня.vaduz wrote:Вообще говоря, нужно смотреть на займ, у кого брали и на каких условиях.Murza& Varvara wrote: a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
AFAIK, чаще всего при покупке дома недостающие 15% брались из home equity, а это recourse loan.
А значит вы должны выплатить этот долг при любых условиях.
В принципе, иногда второй mortgage бывает non-recourse, но это надо смотреть на конкретный случай.
Неприятность в том, что если вы лишаетесь home, то лендер имеет права требовать с вас немедленной выплаты баланса по Home Equity Loan.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6035
- Joined: 03 May 2004 18:42
- Location: Bay Area, CA
Re: ваш выбор
HOA можете не платить если нет денег, чtо с вaс возьмешь, и даже если есть, ассоциации практически не удается получить больше чем зa год, а банки с фореклознутой собственностью не платят совсем.Murza& Varvara wrote:спасиба, похоже таки recourse loan. еше узнала, что НОА ТОЖЕ платится в любом стучае и до последнего дня.vaduz wrote:Вообще говоря, нужно смотреть на займ, у кого брали и на каких условиях.Murza& Varvara wrote: a Foreclosure? Мне не совсем понятно, как быть со вторым мортгиджем after Foreclosure ?
AFAIK, чаще всего при покупке дома недостающие 15% брались из home equity, а это recourse loan.
А значит вы должны выплатить этот долг при любых условиях.
В принципе, иногда второй mortgage бывает non-recourse, но это надо смотреть на конкретный случай.
Неприятность в том, что если вы лишаетесь home, то лендер имеет права требовать с вас немедленной выплаты баланса по Home Equity Loan.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
Банки платят огромные суммы с форклознутых пропертей.valeriypi wrote:HOA можете не платить если нет денег, чtо с вaс возьмешь, и даже если есть, ассоциации практически не удается получить больше чем зa год, а банки с фореклознутой собственностью не платят совсем.
Причем delinquent HOA dues - это совершенно незаметная величина. Вот Lawyers and collection fees - это ощутимо.
Реальный пример, банк продал кондо за 38 тыс, заплатил все клоузинги и комиссионные + 10 тыс HOA.
10 тыс конечно много, но 4-5тыс в НОА после форкложера - обычное явление.
Если HOA не платить, то труднее делать шорт сейл. Больше вероятность кеш контрибуции. Намного дешевле платить. Если шорт сейл не делать - все равно.
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 527
- Joined: 19 May 2001 09:01
- Location: Atlanta, GA
Re: ваш выбор
Мы съехали из дома 31 декабря. За НОА должны были заплатить в промежуток с 1 по 5 января на год вперед (за 2011 год). Если не успеть заплатить до 5-го января, то начисляются проценты и т.п. Так как мы в доме уже не живем, то и НОА платить за этот год не стали, тем более что сумма приличная (1200 долларов за год). НОА теперь шлет нам страшные письма, а агент по шорт сейлу говорит, что переживать не о чем, за все заплатит банк на клоузинге Дом опечатан, замки сменены, но формально-то мы еще владельцы этого дома...
-
- Уже с Приветом
- Posts: 6035
- Joined: 03 May 2004 18:42
- Location: Bay Area, CA
Re: ваш выбор
Наше ХОА пытается давить "страшными" письмами на людей и банки, но реально через суд зареклось иметь дело, затрат много больше чем выхода. Кто не хочет/неможет платить, так и остается. Да и банки далеко не всегда платят и не больше чем за последний год.
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
Ну конечно, банк все заплатит. Но агент если опытный в шорт сейлах, то он будет сам готов платить за ваше хоа лишь бы быть current on dues.owl wrote:агент по шорт сейлу говорит, что переживать не о чем, за все заплатит банк на клоузинге
Потому что шорт сейл аппрувается минимумом после всех клоузингов, который возьмет инвестор. И если от этого минимума еще откусит лоерская контора зачарджив лойерские почасовые фи, то аппрувнуть шорт сейл будет намного труднее и больше вероятность cash contribution c вашей стороны.
Для примера HOA может быть 10 баксов в месяц и заплатить за год 120 долл, а если пойдет в коллекшн с лиеном, дефолтом и Notice of sale, то запросто дойдет до 3-4К.
Вот лучше и заплатить 120 долл, чем потом негошиировать до одурения эти 3-4К.
Некоторые банки сейчас совершенно отказались платить HOA liens. Их платит либо селлер, либо байер, либо агенты делят из своих комиссионных.
Так что вашего агента небрежное "банк все заплатит на клоузинге" выдает его неопытность.
always@(posedge clk)
-
- Уже с Приветом
- Posts: 7288
- Joined: 29 Aug 2005 01:46
Re: ваш выбор
банки платят за 9 месяцев prior to foreclosure + fees. Эти fees во много раз больше, чем эти несчастные 9 месяцев HOA dues.valeriypi wrote:Наше ХОА пытается давить "страшными" письмами на людей и банки, но реально через суд зареклось иметь дело, затрат много больше чем выхода. Кто не хочет/неможет платить, так и остается. Да и банки далеко не всегда платят и не больше чем за последний год.
always@(posedge clk)