Buy and rent out

[Walkthrough]

Вот новости - народ (сотрудники на работе) метет дома за кэш с последующей сдачей в рент.
Место -Калифорния. Покупка в Трэйси, Сакраменто, Лас Вегас.
Цены от 50К.
Если платить кэшем и сдавать за, скажем, 1200.
Вроде неплохо - пресловутый "положительный кэш флоу" чувствуется...
Какие подводные камни?
/Коммиссар, что скажете?/

[Kolombina]

50К стоимость и 1200 рент - нет таких цен, в Вегасе, по крайней мере.

60-70К и 900 - реальнее.

120К и 1200 рент в поприличнее районе - тоже реальнее.

[nina_123]

реальные цифры из Сакраменто
покупка за кэш 185К (4-плекс), рент общий 675х4=2700,
Подводные камни - кэш застряла надолго, перефинансировать и вытащить ее хотя-бы частично практически нереально в наше время....Благо что это не настоящая кэш а ХЕЛОК

[nina_123]

реальные цифры из Сакраменто
покупка за кэш 185К (4-плекс), рент общий 675х4=2700,
Подводные камни - кэш застряла надолго, перефинансировать и вытащить ее хотя-бы частично практически нереально в наше время....

[Walkthrough]

реальные цифры из Сакраменто
покупка за кэш 185К (4-плекс), рент общий 675х4=2700,
Подводные камни - кэш застряла надолго, перефинансировать и вытащить ее хотя-бы частично практически нереально в наше время....Благо что это не настоящая кэш а ХЕЛОК

В Сакраменто и Трэйси я цены глянул - кошмар ... от 40К дома начинаются, в Лас-Вегасе от 50К.
Ничего так завалились.
За сколько что сдается, вроде понятно.
У народа кэша нехило завалялось, наши все за кэш покупают и сдают.
Боятся в общем-то понятно чего... инфляции.

[Kolombina]

В лас вегасе можно и за 20 тыс дом/кондо купить. Но это не значит, что вы его сдадите за 1200, а если и сдадите то увидите ли когда-нибудь рент. И возьмет ли у вас проперти менеджер на менеджение или сами пистолет покупать будете )))
За 60-70 уже можно что приличное купить на рент.

[Kolombina]

Подводные камни - кэш застряла надолго, перефинансировать и вытащить ее хотя-бы частично практически нереально в наше время....Благо что это не настоящая кэш а ХЕЛОК

Cash out сейчас даже крупные банки делают. Веллс фарго делает до 65% от покупной цены, в течение 12 мес даже без аппрейзала.
Поменьше банки дают до 75% после 6 мес владения тайтлом.

[nina_123]

Cash out сейчас даже крупные банки делают. Веллс фарго делает до 65% от покупной цены, в течение 12 мес даже без аппрейзала.
Поменьше банки дают до 75% после 6 мес владения тайтлом.

Делать то может и делают, но если у вас уже есть 4 mortgage (включая основной дом) то ОТКАЗЫВАЮТ сразу.

[Kolombina]

Делать то может и делают, но если у вас уже есть 4 mortgage (включая основной дом) то ОТКАЗЫВАЮТ сразу.

Вы не говорили о 4-х мортгиджах.

Да, конечно, есть лимит в виде 4-х мортгиджей, особенно у крупных банков.

Мелкие позволяют делать до 10-ти, для хард мани вообще все равно.

но тут уже упирается в debt to income ratio. Должно хватать инкама на все мортгиджи. При том, что у некоторых лендеров rental income учитывается только через 6 месяцев доказанных регулярных платежей, и то только 75% от rental income, а у некоторых лендеров только после показывания рентала на tax return.

Мы тут в лас-вегасе уже собаку на этом съели При нашествиях калифорнийских инвесторов )))

[nina_123]

Kolombina,

смотрите сообщение в привате

[Komissar]

Я лично сам сейчас в процессе оформления покупки за кеш (чертовы short sales conditions), так что поддерживаю идею не только на словах.

[Вертихвостка]

Я лично сам сейчас в процессе оформления покупки за кеш (чертовы short sales conditions), так что поддерживаю идею не только на словах.

А что берешь? detached, attached, multi-unit?

[Komissar]

таунхауз 2/2.5

хотел SFR, но в том районе дороговато.

чертов банк жует сопли, вот опять BPO запросил

[Bonvivant]

Комиссар, а не поделитесь в каком районе и сколько стоит рент таунхаус и SFR?

[Komissar]

вот закончу сделку (если банк не поставит препоны) и начну сдавать - тогда пошлю Вам реальные цифры в личку. Ожидаю, что стоимость дома, деленная на рент будет (с учетом времени простаивания между жильцами), где-то 180.

А пока это авантюра, на которую меня потянуло, когда я увидел, какое дорогое и плохое (по амер. меркам) жилье в Швейцарии. У меня были и есть ренталы в других местах Кали, и в паре других штатов, но первый опыт лендлординга в самой СФБА.

Мое личное предпочтение - быть лендлордом в high-end - пропертиз на курортах, гольф-корсах, в престижных gated communities. Там дороже "входной билет" (Проперть), больше всяких fee, и больше денег "замораживается" в недвижимости, но намного более приятный контингент жильцов и больше шансов на рост стоимости в будущем.

В общем, я держусь простого принципа - покупать то, где и сам бы не отказался жить. Это наверняка не самый выгодный cash flow method, но мне с такими инвестициями легче, чем слам-лордить (see slumlord).

[Walkthrough]

В общем, я держусь простого принципа - покупать то, где и сам бы не отказался жить. Это наверняка не самый выгодный cash flow method, но мне с такими инвестициями легче, чем слам-лордить (see slumlord).

Не совсем понятен поинт и аргументация...
На первый поверхностный взгляд: малтай-юнит билдинг должен быть более выгоден в смысле "аккупации и оккупания" /во сказал, тьфу, но понятно /

[Вертихвостка]

В общем, я держусь простого принципа - покупать то, где и сам бы не отказался жить. Это наверняка не самый выгодный cash flow method, но мне с такими инвестициями легче, чем слам-лордить (see slumlord).

Wanna hear me out?

[Bonvivant]

Комиссар, GRM 180 это очень хорошо, хотя у меня месячный GRM стремиться к 150. Мой опыт ограничен только SFRами в SFBA, как в других местах не знаю. Слам-лордить мне тоже не нравится и в Alum Rock тоже бы не стал идти, но и high-end также не понимаю, т.к. вместо одного high-end дома можно два средненьких купить и стабильно сдавать по 2.5K, тогда как получить 5K за high-end еще надо очень постораться. Хотя с другой стороны по опыту моих знакомых как раз Alum Rock бьет все рекорды по GRM.

[blacksea100]

Комиссар, GRM 180 это очень хорошо, хотя у меня месячный GRM стремиться к 150. Мой опыт ограничен только SFRами в SFBA, как в других местах не знаю. Слам-лордить мне тоже не нравится и в Alum Rock тоже бы не стал идти, но и high-end также не понимаю, т.к. вместо одного high-end дома можно два средненьких купить и стабильно сдавать по 2.5K, тогда как получить 5K за high-end еще надо очень постораться. Хотя с другой стороны по опыту моих знакомых как раз Alum Rock бьет все рекорды по GRM.

Bon, комиссара GRM рохоже не особенно интересует он ищет "future appreciation" + паркует деньги против инфляции ( I think for at least 5-8 years )
p.s.я бы тоже так делал бы, но к сожалению надо кушать что-то каждый день, так-что hallo american slums

[Komissar]

В общем, я держусь простого принципа - покупать то, где и сам бы не отказался жить. Это наверняка не самый выгодный cash flow method, но мне с такими инвестициями легче, чем слам-лордить (see slumlord).

Wanna hear me out?

Always!