Board of the condo wants to establish a sublet fee

[EugeneE]

Уважаемые Landlords
Мы недавно купили и сдали в рент небольшую квартиру в кондоминиуме, Бруклин, Нью Йорк.
В by-laws было сказано что нет никаких ограничений на рент и продажу квартир. Прошел год...
Борд хочет провести amendment и установить sublet fee

Как с этим бороться? Может в суд?

Спасибо за идеи

Евгений

[perasperaadastra]

Разве sublet это не когда tennant сдает sub-tennant? То, что вы делаете, это lease, а не sublet. Уточните, что sublet fee точно вас касается.

[EugeneE]

Да, они хотят получать $75 в месяц (пока, потом будет больше) с каждой квартиры которая сдается в рент.

Вот что они предлагают

Board will charge owners who have a tenant renting a unit (defined as any occupant who compensates owner for residing by any means) a monthly sublet fee. The board will decide the amount which can be changed annually starting from the date the tenant starts occupancy.
Owners must submit full name, 1 point of contact & 1 background check of every renter & related occupant.
The board reserves the right to review applications of all potential renters & the right to deny to rent them based on the applicant’s background (credit history, criminal charges, etc).
Owner will cover all expenses for background check.
The board reserves the right to set a minimum term of rental lease to prevent hotel like renting.
All tenants must follow all building bylaws & any current and future house rules & notices

[AlienCreature]

Вам нужно читать by-laws. Вам их должны были дать до closing. Обычно board может делать все что захочет в рамках by-laws. Менять by-laws может только общее собрание большинством голосов. Единственный red flag который я вижу - то что они собираются "deny rental based on credit history etc". Как правило condo boards таким правом не обладают, а только right of first refusal (т.е. если им уж сильно не нравится жилец они могут сами в вас снять вместо этого жильца). Но может у вас там кондоп или уж очень вольный by-laws. Проштудируйте их сначала. Вот статья по теме: http://www.nydailynews.com/life-style/r ... -1.1251244

Да, и советы людей из других городов и весей вам не помогут и даже навредят. Это строго локально.

[EugeneE]

Конечно я читал by-laws. До сих пор это был нормальный кондо без ограничений на продажу или рент. Проблема в том что они хотят принять amendment to by-laws и собирают общее собрание для этого.

И я не знаю как их остановить

Статью я читал, но реальный опыт был бы полезен.

Интересно, что будет если я скажу что не сдаю квартиру а разрешил своим друзьям пожить там? Что может предпринять борд в таком случае?

[avitya]

Достаточно сказать вашему жильцу, что он вам платит один раз случайно члену борда и мало не покажется

[AlienCreature]

Конечно я читал by-laws. До сих пор это был нормальный кондо без ограничений на продажу или рент. Проблема в том что они хотят принять amendment to by-laws и собирают общее собрание для этого.

И я не знаю как их остановить

Статью я читал, но реальный опыт был бы полезен.

Ну дак они все делают по закону. Остановить их можно только одним способом - идти на это собрание, голосовать против и агитировать других так же голосовать против. Аргументы для агитации такие: конды дороже коопов (значительно) потому что там больше flexibility. Если эту flexibility убрать и фактически принять правила как в коопе - то стоимость квартир упадет. Будет труднее их продать и тп. Распечатайте флаеры, раскидайте по квартирам. Громко выступайте на собрании. Выдвигайте свою кандидатуру в боард. Можно нанять адвоката чтобы пришел с вами на собрание и выступил. У вас в боарде сидят контрол-фрики. Меня всегда поражают люди которые покупают кондо и потом пытаются из него сделать кооп. Хочется жить под колпаком боарда - покупали бы сразу кооп, дешевле бы обошлось. Примерно в таком плане всем скажите. Но учтите что если они большинством голосов примут amendment то вы уже ничего не сможете сделать. Только если изберетесь на боард и поменяете его взад через такой же процесс. Да, и как правило если в боард проникли несколько crazies которые теперь на power trip и начинают рулить кондом в таком плане - то это все, "пропал Калабуховский дом" (с). Дальше маразм будет только крепчать по нарастающей - начнут запрещать петов, курение в апартменте и хождение в сандалиях в лобби. Я бы серьезно рассматривал вариант скинуть это кондо при таком раскладе пока они там не разгулялись по полной, тем более что цены счас в бублевой территории в Нью-Йорке.

Интересно, что будет если я скажу что не сдаю квартиру а разрешил своим друзьям пожить там? Что может предпринять борд в таком случае?

Скорее всего их адвокаты напишут By-laws таким образом что non-paying tenants тоже под них подпадут.

[EugeneE]

Поздравляю с Новым Годом, желаю вам вашим семьям всего самого лучшего!

Большое спасибо AlienCreature, так и сделаю

Кондо небольшой, всего 32 квартиры. Им надо собрать 80% процентов голосов - 26, чтобы это пропихнуть. Может и не удаться.

Скидывать очень жалко. Только что и очень удачно купили. Найти что-нибудь похожее будет трудно

Посмотрим... Собрание 01/10/2015. Сообщу как прошло.

[EugeneE]

С другой стороны если семь человек или проголосует против или просто не придут на собрание то это решение не пройдет. Может не стоит рассылать флаерсы и привлекать лишнее внимание? Глядишь народ и не придет...

[AlienCreature]

С другой стороны если семь человек или проголосует против или просто не придут на собрание то это решение не пройдет. Может не стоит рассылать флаерсы и привлекать лишнее внимание? Глядишь народ и не придет...

Тут нушно знать политическую обстановку в конде. Если вы там не живете то это трудно. Если у вас есть там друзья то спросите, или у своих жильцов. Кто там в борде, кто ихние друзья, кто ихние враги и тп. Какой им нужен кворум? Там очень может что и кворум не набереся для голосования. Но обычно можно голосовать через proxy удаленно. Кроме того нужно учесть что ведя актовную политическую борьбу вы станете оппозиционером и борд начнет вас "мочить". Так что взвесьте все за и против. В таких ситуациях лучше всегда быть на борде самому чтобы контролировать ненормальных. Часто этот процесс двигают <money grabbing lawyersс>. Лоерам выгодно подбивать боард на прнятие всяких идиотских правил потому что это потом создает благоприятную почву чтобы судиться со всеми. Кто у ваших лоеры?

Да, и тут такой еще момент нужно вам знать, ето актуально для маленьких кондов как у вас. По правлам <FHA mortgage> в конде 51%+ квартир должно быть <owner occupied>. Если больше половины квартир сданы - не дадут FHA mortgage при продаже квартир в этом конде. В маленьких домах это случается. Поэтому какие-то [restrictions] там имеют смысл, но именно привязанные к этой ситуации, а не то что ваш борд предлагает

[EugeneE]

Разнес флаерсы по квартирам. Никакой реакции. Может никто не читает?...
Расклад - сдают 7 квартир в доме. Чтобы завалить amendment надо чтобы 7 owners или голосовали против или не голосовали вообще

[AlienCreature]

Разнес флаерсы по квартирам. Никакой реакции. Может никто не читает?...
Расклад - сдают 7 квартир в доме. Чтобы завалить amendment надо чтобы 7 owners или голосовали против или не голосовали вообще

Читают-читают. То что 7 квартир сдается это хорошо. Нужно выступать единым фронтом против маразматиков. Свяжитесь этими людьми напрямую (флаер достался жильцам) и голосуйте вместе против.

[DropAndDrag]

вам нужно реализовать ваше преимущество
то бишь они должны прийти на собрание или как-то прислать доверенных гонцов (это надо будет разбираться). у вас как бы 2 варианта:
- поговорите с рентарами и попросите их дать телефон или попросите их позвонить и дать ваши координаты
- посмотрите в county кому принадлежит квартира. там должен быть адрес.

[AlienCreature]

вам нужно реализовать ваше преимущество
то бишь они должны прийти на собрание или как-то прислать доверенных гонцов (это надо будет разбираться). у вас как бы 2 варианта:
- поговорите с рентарами и попросите их дать телефон или попросите их позвонить и дать ваши координаты
- посмотрите в county кому принадлежит квартира. там должен быть адрес.

Глупости... Им скорее всего достаточно не придти вообще- нужно смотреть как написаны bylaws. Имена владельцев можно в NYC найти на ACRIS (online). Но там не будет их других адресов где они фактически проживают.

[DropAndDrag]

может и глупости, а что вы так возмущаетесь
1. вы не знаете - "нужно смотреть как написаны bylaws"
2. в нашем county пишут и другие адреса. скорее всего они свеженькие, так как таксы платятся ...

[AlienCreature]

То что в вашем каунти к нашему отношения не имеет... Как я выше писал тут все строго локально

[EugeneE]

К сожалению не знаю какие квартиры сдаются и как найти Landlords. Положил во все квартиры флаерс но никто не позвонил.

А by-laws написан так:

This By-Laws may be altered, amended or added to at any duly called Unit Owners meeting, provided: (1) that the notice of the meeting shall contain a full statement of the proposed amendment; (2) that the amendment shall be approved by eighty percent (80%) of the Unit Owners in number and Common Interest and (3) said amendment shall set forth in a duly recorded amendment to the declaration. However, no amendment will affect or impair the validity or priority of the Unit Owner’s interest and the interests of holders of a mortgage encumbering a Unit or Units.

[AlienCreature]

К сожалению не знаю какие квартиры сдаются и как найти Landlords. Положил во все квартиры флаерс но никто не позвонил.

А by-laws написан так:

This By-Laws may be altered, amended or added to at any duly called Unit Owners meeting, provided: (1) that the notice of the meeting shall contain a full statement of the proposed amendment; (2) that the amendment shall be approved by eighty percent (80%) of the Unit Owners in number and Common Interest and (3) said amendment shall set forth in a duly recorded amendment to the declaration. However, no amendment will affect or impair the validity or priority of the Unit Owner’s interest and the interests of holders of a mortgage encumbering a Unit or Units.

Значит все ок. Нужен кворум, и нужно чтобы хоть один из семи сдающих квартиры проголосовал ЗА. Имена найдете здесь: https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/BBL
Сделайте bbl lookup по адресу если не знаете свой bbl

[irigor]

В Калифорнии есть такой ресурс полезный, как California Condo Blue Book. Неоценимая вещь в борьбе с идиотами из HOA и Management company. Полагаю, для Нью-Ёрка должно быть что-то подобное.
Удачи в борьбе
Кстати не понял, почему в инвестировании.

[EugeneE]

Да я знаю всех owners, но не знаю как узнать кто из них сдает.

Большое спасибо всем кто откликнулся.

Модератор, перекиньте пожалуйста тему в "Покупку и продажу недвижимости"

[EugeneE]

Прошло собрание - это был цирк.

Крики, шум, возмущения
К моему удивлению ни один из выступающих, кроме членов борда не поддержал amendment
9 голосов за, 2 - воздержались, остальные - против.

Большое спасибо за поддержку

[AlienCreature]

Прошло собрание - это был цирк.

Крики, шум, возмущения
К моему удивлению ни один из выступающих, кроме членов борда не поддержал amendment
9 голосов за, 2 - воздержались, остальные - против.

Большое спасибо за поддержку

Поздравляю с победой нат маразмом! Это ваше первое кондо в NYC? Перефразируя поговорку, кто в конде был, тот в цирке не смеется. Очень советую вам избраться на боард на следующих выборах - that's the best way to protect your investment!

[EugeneE]

Спасибо AlienCreature

Однако я не смогу работать в Board. Это было мое первое кондо но за этот год прибавилось еще две проперти. Придется искать другие варианты защиты

Кстати, не знаете ли вы как считаются таксы на rental? Мне еще не приходилось...
Предположим рент 25,200 в год. Common charges - 2,600. Depreciation - 13,200. Страховка - 400. Похожие цифры и по остальным 2 квартирам.
Итого получается на одну квартиру 25,200 - 2,600 - 400 - 13,200 = 9,000.
Должен ли я платить налог на эти 9,000 отдельно или их приплюсуют к моему общему доходу (зарплата, банковские проценты итд)?

[AlienCreature]

Спасибо AlienCreature

Однако я не смогу работать в Board. Это было мое первое кондо но за этот год прибавилось еще две проперти. Придется искать другие варианты защиты

Кстати, не знаете ли вы как считаются таксы на rental? Мне еще не приходилось...
Предположим рент 25,200 в год. Common charges - 2,600. Depreciation - 13,200. Страховка - 400. Похожие цифры и по остальным 2 квартирам.
Итого получается на одну квартиру 25,200 - 2,600 - 400 - 13,200 = 9,000.
Должен ли я платить налог на эти 9,000 отдельно или их приплюсуют к моему общему доходу (зарплата, банковские проценты итд)?

Вам нужно заполнить schedule E. Что то у вас мало depreciation. Depreciation считается от полной рыночной стоимости за сколько купили. Делите грубо говоря на 27.5 (для этого тоже есть налоговая форма). В принципе у вас taxable gain быть вообще не должно. Кроме того можно списать real estate taxes, mortgage interest, любые расходы на мелкие починки (типа кран потек), на комиссию агентам если была, лоерам и тп. Короче там должен быть loss. Это passive loss, в общем случае его нельзя отнять от дохода. Если вы активно сами управляете properties (или жена) и можете с чистой совестью сказать что вы real estate professional и провели за этим делом 750 часов в год и больше, то можно отнять от другого дохода. Если просто "активно участвовали" то passive loss limitation 25,000 and it phases out completely at 150k AGI. Если вы ничего такого клеймить не будете, то лимит как на все пассивные потери 3K. Почитайте внимательно инструкции к schedule E, там много деталей.

Учтите что при продаже ваш taxable basis уменьшится на величину depreciation.

[EugeneE]

Буду изучать schedule E

Мы купили за 363К это дает depreciation 13,200. Mortgage там нет. Остальное - мелочи. Получается что taxable gain есть. Примерно 9,000
Однако у меня большой mortgage на primary residence. Я думал что если этот taxable gain прибавится к основному доходу, то этот mortgage interest можно будет списать.
Или taxable gain будет облагаться налогом отдельно?