инвестирование в недвижимость

[DropAndDrag]

Я вот какое наблюдение в моей локализации сделал. Цена между пожилыми квартирами и новыми огроменная. Например 100 тыс против 300 тыс.
А рент 1500 против 2000.
Но люди покупают новые, даже в долг, значит что-то в этом есть.

Это человеческая логика ))) Хорошо об подобном моменте с машинами написал Ли Якокки https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AF%D0 ... 0%9B%D0%B8 в книжке Судьба менеджера (надеюсь я не ошибаюсь).
лечится простыми средствами, например
- установить максимальную цену дома до начала поисков
- держать на готове и применять губозакаточную машинку
но многие впадают в эйфорию или в ступор и не в состоянии воспользоваться даже такими простыми средствами

[Леонид Ильич Брежнев]

Хорошо об подобном моменте с машинами написал Ли Якокки https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AF%D0 ... 0%9B%D0%B8 в книжке Судьба менеджера (надеюсь я не ошибаюсь).

По-английски "Автобиография", по-русски "Карьера менеджера"

[Komissar]

интересно, что егонное имя по-английски произносят Айякокка.

Мой самый первый автомобиль в жизни был Plymouth (by Chrysler), и я потом много интересовался Айякоккой.

[conejo]

я смотрю KK (Kolombina и Коммисар) отозвались в этом топике.
вот бы еще высказались по топику

Я вам в личку напишу неохота разводить дебаты.

некрасиво это по отношению к другим участникам темы, сделайте свой частный форум тогда.

личка разрешена
ладно проговорюсь.
на этих собраниях компания ищет золотоискателей, которые будут выискивать золотнички на рынке жилья для последующего флиппа. деньги на флип будут предоставлены компанией, она берет свой небольшой процент (ставка сделана на поток), оставшаяся маржа с дома в пользу золотоискателя.
Так что - компания проводит эти собрарания бесплатно или за 2000 для минимальной оплаты труда. Прибыль принесут возможные золотоискатели ...

Для возможных золотоискателей! Золотоискательство занимает кучу времени, нужно хорошо ориентироваться, да и просто иметь удачу. ИМХО, если у вас нормальная работа, то можете даже и дергаться. Но если вы хотите заплатить 2000 баксов - флаги вам в руки
А лучше пришлите Kolombina букет цветов и не парьтесь

Стало быть классическая бизнес пирамида (как я и догадывался). Бизнесмен набирает людей и они делают за него работу, а сам он получает проценты.
Под теми рекрутерами могут возникнуть другие участники, соостветсвенно процент становится ещё больше.
Участники покупают товар и перепродают или на рынок или другим участникам.

[DropAndDrag]

я смотрю KK (Kolombina и Коммисар) отозвались в этом топике.
вот бы еще высказались по топику

Я вам в личку напишу неохота разводить дебаты.

некрасиво это по отношению к другим участникам темы, сделайте свой частный форум тогда.

личка разрешена
ладно проговорюсь.
на этих собраниях компания ищет золотоискателей, которые будут выискивать золотнички на рынке жилья для последующего флиппа. деньги на флип будут предоставлены компанией, она берет свой небольшой процент (ставка сделана на поток), оставшаяся маржа с дома в пользу золотоискателя.
Так что - компания проводит эти собрарания бесплатно или за 2000 для минимальной оплаты труда. Прибыль принесут возможные золотоискатели ...

Для возможных золотоискателей! Золотоискательство занимает кучу времени, нужно хорошо ориентироваться, да и просто иметь удачу. ИМХО, если у вас нормальная работа, то можете даже и дергаться. Но если вы хотите заплатить 2000 баксов - флаги вам в руки
А лучше пришлите Kolombina букет цветов и не парьтесь

Стало быть классическая бизнес пирамида (как я и догадывался). Бизнесмен набирает людей и они делают за него работу, а сам он получает проценты.
Под теми рекрутерами могут возникнуть другие участники, соостветсвенно процент становится ещё больше.
Участники покупают товар и перепродают или на рынок или другим участникам.

где вы нашли пирамиду?
в пирамиде, например Гербалайф, участники покупают таблетки на свои бабки и тем самым поддерживают пирамиду. В данном случае компания покупает на свои бабки и несет риски.

[Kolombina]

DropAndDrag, ну вы даете, испорченный телефон какой-то.

[Kolombina]

Стало быть классическая бизнес пирамида (как я и догадывался). Бизнесмен набирает людей и они делают за него работу, а сам он получает проценты.
Под теми рекрутерами могут возникнуть другие участники, соостветсвенно процент становится ещё больше.
Участники покупают товар и перепродают или на рынок или другим участникам.

Продавать дома другим участникам? Это интересно.

В пирамиде участники получают процент от участников стоящих ниже, здесь все плоско.
Никакой пирамиды нет, как бы вам не хотелось.

Конехо, а что вы к Комиссару не пристаете? вы же сами с ним согласились, что я ничего в этом не понимаю.

[Kolombina]

В общем, эти флипперские семинары того не стоят. Но! если вы найдете дил, не отдавайте его организаторам. Отдайте мне, ну или Комиссару, а еще лучше - себе оставьте или сами продайте ))

[zigzag]

В общем, эти флипперские семинары того не стоят. Но! если вы найдете дил, не отдавайте его организаторам. Отдайте мне, ну или Комиссару, а еще лучше - себе оставьте или сами продайте ))

на семинаре так и говорили, найдете дом, если хотите мы дадим деньги, а не хотите, покупайте сами, находите риал эстейтора поблизости этого дома (так как дом не обязательно рядом с вами), и договаривайтесь о продаже этому или другому человеку. Все что сама компания предлагает, это списки потенциальных на продажу домов, и деньги на оплату.

[Kolombina]

В общем, эти флипперские семинары того не стоят. Но! если вы найдете дил, не отдавайте его организаторам. Отдайте мне, ну или Комиссару, а еще лучше - себе оставьте или сами продайте ))

на семинаре так и говорили, найдете дом, если хотите мы дадим деньги, а не хотите, покупайте сами, находите риал эстейтора поблизости этого дома (так как дом не обязательно рядом с вами), и договаривайтесь о продаже этому или другому человеку. Все что сама компания предлагает, это списки потенциальных на продажу домов, и деньги на оплату.

Когда я была на семинаре, не говорили о списках домов.
Это не имеет смысла, в принципе, дом может быть любой.

[conejo]

где вы нашли пирамиду?
в пирамиде, например Гербалайф, участники покупают таблетки на свои бабки и тем самым поддерживают пирамиду. В данном случае компания покупает на свои бабки и несет риски.

А две тысячи тогда на что? В Гербалайф там тоже сначала покупаешь вступительный взнос, потом ищешь людей (дистрибьюторов) или продаёшь сам.
Зачем же они зазывают тогда людей, чтобы люди работали на них без зарплаты, но с возможностью получить прибыль.

[Sluh]

Короче, как понял, бизнес модель проста. Все риски несет конечный пользователь, а организация получает долю прибыли, буде таковая получится и процент (немалый) на хард мани. Они же не богадельня, просто так давать денег. Единственный риск это банкротство конечного флипера. По сути хард мани лендер с такой своеобразной рекламой. мы расскажем на что, а вы берите в долг.

[DropAndDrag]

Короче, как понял, бизнес модель проста. Все риски несет конечный пользователь, а организация получает долю прибыли, буде таковая получится и процент (немалый) на хард мани. Они же не богадельня, просто так давать денег. Единственный риск это банкротство конечного флипера. По сути хард мани лендер с такой своеобразной рекламой. мы расскажем на что, а вы берите в долг.

не уверен, что только конечный пользователь, то бишь золотоискатель, несет риски. ну зачем золотоискателю такая компания, когда он может попытаться и с банком позаигрывать??? так что скорее всего компания несет как минимум основные риски и вообще должно быть оговорено в договоре. Схема проглядывается -
золотоискатель нашел золотник, притаскивает компании, компания оценивает и решается на покупку, покупает и продает.
- если компания не согласна, что это золотник, то пошлет золотоискатель подальше.
- если купила, то рискует
компании большой процент не заложить, там ведь еще и стандартные fee. заложешь большой процент - золотоискателю будет не выгодно - их стало меньше - вариант пропал.

каждый решает для себя сам. для меня это неинтересно никак. такие золотники требуют отличный английский (у меня его нету), подход к людям (у меня и с этим хромает - недавно Колхозник обиделся, хорошо хоть слегка), кучу времени (у меня и этого нету), зачастую копаться черти как (к обычным источникам у всех есть доступ).

а вот в случае толкового риэлтора - он "плавает" в этом бизнесе и грешно не воспользовать редкой, но приносящей хорошие дивиденты возможностью. Информация "случайно" свалилась к риэлтору или риэлтор смог оценить имеющуюся информацию лучше, чем другие, то что ему мешает использовать золотничек к удовольствию всех сторон?

так что если вы готовы - вперед
а я перестаю писать по этому поводу (ну сколько еще можно писать ), так как все понятно. буду только читать новые заметки

[DropAndDrag]

DropAndDrag, ну вы даете, испорченный телефон какой-то.

ну что поделать )))
практики такой нету - если покупаю, то надолго
p.s. в конец концов один черт. ну какой процент из присутствующих будет этим заниматься

[Sluh]

компании большой процент не заложить, там ведь еще и стандартные fee. заложешь большой процент - золотоискателю будет не выгодно - их стало меньше - вариант пропал.

Как раз большой процнент интереса на hard money и стимулирует флипера флипнуть побыстрее, а не жевать сопли. И это крайне в интересах шарашки - выше оборот капиталла, выше прибыль. А fee - на то они и золотоискатели, чтобы дилы искать, а не бульон от яиц.
Единственная помощь от этой шарашки по сравнению с тупо лендером - научат где смотреть, и наверное подгонят своих прикормленных контракторов по оптовым ценам. Что в принципе тоже не плохо.

[zigzag]

Как раз большой процнент интереса на hard money и стимулирует флипера флипнуть побыстрее, а не жевать сопли. И это крайне в интересах шарашки - выше оборот капиталла, выше прибыль. А fee - на то они и золотоискатели, чтобы дилы искать, а не бульон от яиц.

вот, про это тоже говорили, дескать, не жмитесь, не жадничайте, не сидите на мешке денег, когда вам приносят другой мешок. Если нашелся покупатель, тут же тупо соглашайтесь на уступки, принцип в обороте, чем быстрее, тем лучше.

Единственная помощь от этой шарашки по сравнению с тупо лендером - научат где смотреть, и наверное подгонят своих прикормленных контракторов по оптовым ценам. Что в принципе тоже не плохо.

Про где смотреть точно обещали, а про контракторов написала выше. Сказали, не заморачиваться, главное покупать и тут же продавать, не за два дня, за один день. Это уже не флип, а супер флип.

[Sluh]

Тогда барабан им на шею и паровоз навстречу.
Много домов для хорошего флипа, которое куплено as is за кэш со ступеней суда, не пройдет апрейзал как пригодное для жизни или в лучшем случае инспектор найдет там кучу проблем и будут они с кредитованым (а кому еще продашь с наваром) покупателем закрываться месяца три, устраняя deficiencies.

[alex_ka]

Как всё запущено. Brandon Turner это же отец-основатель biggerpockets.com. Там про него всё написано да и на сам сайт про недвижимость и есть.

[DropAndDrag]

ну и что, что основатель ...

на днях выяснил, какие правила для взятия второго моргача.
DTI (debt to income ratio) должно быть ниже 44%. в debt входят обязательные месячные расходы и если уже есть моргач, то страховка и проперти тах. в income входят месячный доходы, а вот если сдается в рент, то считается 75%

вот простой пример. при зарплате 100 тыс на дом с 150 тыс займом можно получить первый, второй, может быть третий моргач ..., а дальше начинаются вариации.
- если месячные расходы большие (семья большая, кредиты к примеру на машину), то влияет
- еще сильнее влияет месячная сумма выплаты по кредиту, так что лучше брать кредит на 30 лет, если кто-то хочет заниматься этим бизнесом.

если учесть, что для второго моргача требуется 25% downpayment, то основатель был удачлив с флип-флопом, а рентовый бизнес был побочным.

[Дылда]

Не понимаю, где вы взяли 25% даун на инвестмент проперти? Везде, куда я обращалась, хотели 20% (крупные банки) или 15% (мелкие). Уверена, если хорошо поискать, можно и меньше найти

[Дылда]

Вчера со своей знакомой заехали навестить ее дочь в рентованном апартменте. Это обычный сингл-фамили дом, два этажа с полным жилым подвалом. Хозяйка поделила его на три юнита, получились три 1-бедрум. Сдает по $850. Посмотрела на Зиллоу, дом купила за $200К, пусть при 20% даунпэйменте положила $40К. Значит моргидж+налог+страховка порядка $1,200 в том каунти. Рент у нее $2,550. То есть тетя имеет $1,350 грязный профит.
Меня впечатлила эта сумма. Единственное что зацепило - легально ли такое делать с сингл-фэмили домом? Она даже митеры не переделывала, просто делит все ютилити на трех и дает им счет в конце месяца.

[Dweller]

Вчера со своей знакомой заехали навестить ее дочь в рентованном апартменте. Это обычный сингл-фамили дом, два этажа с полным жилым подвалом. Хозяйка поделила его на три юнита, получились три 1-бедрум. Сдает по $850. Посмотрела на Зиллоу, дом купила за $200К, пусть при 20% даунпэйменте положила $40К. Значит моргидж+налог+страховка порядка $1,200 в том каунти. Рент у нее $2,550. То есть тетя имеет $1,350 грязный профит.
Меня впечатлила эта сумма. Единственное что зацепило - легально ли такое делать с сингл-фэмили домом? Она даже митеры не переделывала, просто делит все ютилити на трех и дает им счет в конце месяца.

Нелегально иметь 2 кухни со стационарными плитами для готовки
Но если в доме 2 wet bar, то все Ок
В любом случае инспекция только по наводке доброжелателей

[Дылда]

А если жильцы недовольны? Например, один работает из дома, а другой неделями в командировках. А электрик билл делится поровну. Есть какие-то способы считать им отдельно - сабмитеры, т.д.

[El Chapo]

как сейчас в Северной Америке обстоят дела с рынком недвижимости? цены выросли, рынок стоит или нормально движется?

[El Chapo]

я так понимаю в теме рынка недвижимости работающих нет